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麥子明：碧桂園還是爆了！雷是恒大的4倍

點(diǎn)擊：作者：麥子明來源：渾水報(bào)告微信號發(fā)布時(shí)間:2023-10-20 11:53:45

在楊國強(qiáng)賣完飛機(jī)后，碧桂園正式違約。

宇宙第一大房企暴雷

碧桂園暴雷似乎在演連續(xù)劇，8月預(yù)告可能違約，9月又支付了兩筆利息，避免了違約，10月10日，又提前預(yù)告沒錢了，接下來都無法償債。18日，一只債券寬限期的最后一日，碧桂園依舊未支付，出現(xiàn)首次違約，正式宣告暴雷。

據(jù)媒體報(bào)道，直到2023年下半年以前，碧桂園還被視為房企中的“優(yōu)等生”，是資本市場偏愛的對象。但實(shí)際上，三條紅線出臺后，碧桂園的日子就不好過。為了回籠資金，放棄了利潤，最近三年銷售均價(jià)從8402元/平方米，下降到7886元/平方米。

危機(jī)也早就開始，據(jù)自媒體“獸爺”報(bào)道，2022年7月，碧桂園就已經(jīng)向省里求救，但杳無音訊，后來是佛山和順德當(dāng)?shù)卣鍪帧Ｒ簿驼f，碧桂園在堅(jiān)挺了一年多之后，才正式暴雷。

碧桂園暴雷有內(nèi)因和外因，從自身來看，碧桂園是房地產(chǎn)行業(yè)“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”的典型代表，為了快速回籠資金，不斷壓縮建設(shè)周期。高杠桿意味著高風(fēng)險(xiǎn)，一旦融資失靈，立即就玩不下去。貨幣不可能永遠(yuǎn)超發(fā)，房子需求終究會飽和，所以，這種模式注定會走到盡頭。

當(dāng)然，外部也有影響，這兩年房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)確實(shí)差強(qiáng)人意，推出了各種利好政策，始終不見回暖，各大房企的銷售一直在下降。由于大部分項(xiàng)目都在三四線城市，碧桂園的銷售下降速度更快。

有人把責(zé)任歸咎于三條紅線，其實(shí)這是在排雷。要知道房地產(chǎn)行業(yè)和金融密切相關(guān)，如果任由房企繼續(xù)拉高杠桿，無序擴(kuò)張，那未來這個(gè)雷真的就很難拆除了，造成的傷害將是災(zāi)難性的。

經(jīng)過這次排雷，將一些高風(fēng)險(xiǎn)房企淘汰出局，從而化解房地產(chǎn)行業(yè)的危機(jī)，是非常值得的。

不過，碧桂園作為連續(xù)6年第一的房企，暴雷的威力是巨大的，截止到今年上半年，它的負(fù)債總額為1.36萬億元。有人說碧桂園是下一個(gè)恒大，但實(shí)際上它帶來的沖擊更大，恒大暴雷時(shí)，全國在建項(xiàng)目是778個(gè)，而碧桂園現(xiàn)在是3121個(gè)，數(shù)量是恒大的4倍。

碧桂園被稱為“三四線市場之王”，項(xiàng)目占比高達(dá)69%，這意味著單價(jià)更低，涉及的購房者更多，影響自然就更大。

碧桂園的結(jié)局會怎么樣？

10月19日一大早，碧桂園就發(fā)聲明辟謠創(chuàng)始人楊國強(qiáng)和董事會主席楊惠妍已經(jīng)離境的傳聞。早在今年7月，就傳過一次楊國強(qiáng)父女離境。這么說吧，他們想走不是那么容易的，看看恒大的高管就知道。

而且，因?yàn)樵S家印被抓，各大房企都老實(shí)了，楊國強(qiáng)父女也在積極自救，態(tài)度非常好。自從今年3月交班后，楊國強(qiáng)就處于隱身狀態(tài)，最近幾天卻連續(xù)2次高調(diào)露面。還賣了一架飛機(jī)，另外一架也在賣，并且向公司提供了3億美元的無息貸款。

這一系列的動作，都在傳遞一個(gè)信號，我在積極還債，積極解決問題，絕不做下一個(gè)許家印。不過，相比碧桂園上千億的一年到期有息債務(wù)，這點(diǎn)錢恐怕也是杯水車薪。

目前，碧桂園境內(nèi)債務(wù)基本重組成功，境外債務(wù)也已經(jīng)開啟了重組。碧桂園雖然也違約了，但沒有資不抵債，銷售情況，保交樓情況都比恒大好，所以，預(yù)計(jì)境內(nèi)外債務(wù)都能重組成功。

但是，重組成功并不意味著就能活下來，有業(yè)內(nèi)人士表示，大概只有20%的重組房企能夠活下來，主要還是看銷售情況。

房企一旦違約，就會出現(xiàn)一系列連鎖反應(yīng)，消費(fèi)者不敢買它的房子，因?yàn)閾?dān)心會爛尾，供應(yīng)商也不敢合作，擔(dān)心錢收不回來。造成的結(jié)果就是房子施工緩慢，房子賣不出去，銷售大降，流動性危機(jī)進(jìn)一步加劇。

這兩方面在碧桂園身上已經(jīng)有體現(xiàn)，8月預(yù)告違約，9月銷售大跌80%，只有61.7億元。近40家供應(yīng)商已經(jīng)有動作，比如現(xiàn)款現(xiàn)貨，以工抵房、法律等措施追回款項(xiàng)，而像亞士創(chuàng)能已經(jīng)停止向碧桂園公司直接供貨業(yè)務(wù)。不但要現(xiàn)款，還要追回之前的欠款。

另外，現(xiàn)在監(jiān)管更嚴(yán)格了，過去蓋完兩三層就能取得預(yù)售制，開始銷售，現(xiàn)在必須達(dá)到主體二分之一，這意味著房企的回款速度大幅減緩。

為了保信用，碧桂園在積極的保交樓，今年交付目標(biāo)是70萬套，前三季度已經(jīng)交付約42萬套，第四季度還要交付28萬套才能完成目標(biāo)，壓力不小。碧桂園此前說監(jiān)管資金，剛好夠保交樓，希望說的是真的。

現(xiàn)在的樓市環(huán)境，對碧桂園很不利。碧桂園快速崛起是抓住了2015年后的棚改貨幣化政策，三四線城市釋放了巨大的需求。如今，三四線城市需求已經(jīng)飽和，再加上人口流出，以及國家在22個(gè)超大特大城市進(jìn)行城中村改造，所帶來的“虹吸”效應(yīng)，三四線城市去化將變得非常艱難。

碧桂園雖然展期成功，獲得了3年的喘息時(shí)間，但這3年能讓三四線城市再回到巔峰嗎？估計(jì)很難。所以，碧桂園的結(jié)局可想而知，想活下去真不容易。

下一個(gè)是誰？

前三季度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)出爐了，同比增長5.2%，超出預(yù)期，但房地產(chǎn)很拉跨。

國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，1-9月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降9.1%，新房銷售面積同比下降7.5%，其中住宅銷售面積下降6.3%。新房銷售額同比下降4.6%，其中住宅銷售額下降3.2%。

這樣的數(shù)據(jù)，說明房地產(chǎn)市場依舊低迷。在銷售下滑的大趨勢下，碧桂園不會是最后一個(gè)暴雷的房企。

實(shí)際上，目前還沒有暴雷的大型民營房企已經(jīng)不多了。以總負(fù)債前50名房企來看，還沒有違約的民營房企，只有萬科、龍湖、新城控股、雅居樂、美的置業(yè)、合生創(chuàng)展這些。

1-9月，萬科累計(jì)合同銷售額2806.1億元，同比減少10.82%；龍湖累計(jì)銷售額達(dá)到1370億元，9月單月銷售額為138.8億元，環(huán)比增長6.8%。新城控股累計(jì)合同銷售金額約601.93億元，同比下降35.88%；雅居樂集團(tuán)銷售額362.1億元，同比減少31.7%；美的置業(yè)合同銷售金額532.5億元，同比下降10.57%；合生創(chuàng)展合約銷售金額約為252.94億元，同比增長約9.11%。