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麥子明：碧桂園還是爆了！雷是恒大的4倍

點擊：作者：麥子明來源：渾水報告微信號發布時間:2023-10-20 11:53:45

在楊國強賣完飛機后，碧桂園正式違約。

宇宙第一大房企暴雷

碧桂園暴雷似乎在演連續劇，8月預告可能違約，9月又支付了兩筆利息，避免了違約，10月10日，又提前預告沒錢了，接下來都無法償債。18日，一只債券寬限期的最后一日，碧桂園依舊未支付，出現首次違約，正式宣告暴雷。

據媒體報道，直到2023年下半年以前，碧桂園還被視為房企中的“優等生”，是資本市場偏愛的對象。但實際上，三條紅線出臺后，碧桂園的日子就不好過。為了回籠資金，放棄了利潤，最近三年銷售均價從8402元/平方米，下降到7886元/平方米。

危機也早就開始，據自媒體“獸爺”報道，2022年7月，碧桂園就已經向省里求救，但杳無音訊，后來是佛山和順德當地政府出手。也就說，碧桂園在堅挺了一年多之后，才正式暴雷。

碧桂園暴雷有內因和外因，從自身來看，碧桂園是房地產行業“高杠桿、高負債、高周轉”的典型代表，為了快速回籠資金，不斷壓縮建設周期。高杠桿意味著高風險，一旦融資失靈，立即就玩不下去。貨幣不可能永遠超發，房子需求終究會飽和，所以，這種模式注定會走到盡頭。

當然，外部也有影響，這兩年房地產市場的表現確實差強人意，推出了各種利好政策，始終不見回暖，各大房企的銷售一直在下降。由于大部分項目都在三四線城市，碧桂園的銷售下降速度更快。

有人把責任歸咎于三條紅線，其實這是在排雷。要知道房地產行業和金融密切相關，如果任由房企繼續拉高杠桿，無序擴張，那未來這個雷真的就很難拆除了，造成的傷害將是災難性的。

經過這次排雷，將一些高風險房企淘汰出局，從而化解房地產行業的危機，是非常值得的。

不過，碧桂園作為連續6年第一的房企，暴雷的威力是巨大的，截止到今年上半年，它的負債總額為1.36萬億元。有人說碧桂園是下一個恒大，但實際上它帶來的沖擊更大，恒大暴雷時，全國在建項目是778個，而碧桂園現在是3121個，數量是恒大的4倍。

碧桂園被稱為“三四線市場之王”，項目占比高達69%，這意味著單價更低，涉及的購房者更多，影響自然就更大。

碧桂園的結局會怎么樣？

10月19日一大早，碧桂園就發聲明辟謠創始人楊國強和董事會主席楊惠妍已經離境的傳聞。早在今年7月，就傳過一次楊國強父女離境。這么說吧，他們想走不是那么容易的，看看恒大的高管就知道。

而且，因為許家印被抓，各大房企都老實了，楊國強父女也在積極自救，態度非常好。自從今年3月交班后，楊國強就處于隱身狀態，最近幾天卻連續2次高調露面。還賣了一架飛機，另外一架也在賣，并且向公司提供了3億美元的無息貸款。

這一系列的動作，都在傳遞一個信號，我在積極還債，積極解決問題，絕不做下一個許家印。不過，相比碧桂園上千億的一年到期有息債務，這點錢恐怕也是杯水車薪。

目前，碧桂園境內債務基本重組成功，境外債務也已經開啟了重組。碧桂園雖然也違約了，但沒有資不抵債，銷售情況，保交樓情況都比恒大好，所以，預計境內外債務都能重組成功。

但是，重組成功并不意味著就能活下來，有業內人士表示，大概只有20%的重組房企能夠活下來，主要還是看銷售情況。

房企一旦違約，就會出現一系列連鎖反應，消費者不敢買它的房子，因為擔心會爛尾，供應商也不敢合作，擔心錢收不回來。造成的結果就是房子施工緩慢，房子賣不出去，銷售大降，流動性危機進一步加劇。

這兩方面在碧桂園身上已經有體現，8月預告違約，9月銷售大跌80%，只有61.7億元。近40家供應商已經有動作，比如現款現貨，以工抵房、法律等措施追回款項，而像亞士創能已經停止向碧桂園公司直接供貨業務。不但要現款，還要追回之前的欠款。

另外，現在監管更嚴格了，過去蓋完兩三層就能取得預售制，開始銷售，現在必須達到主體二分之一，這意味著房企的回款速度大幅減緩。

為了保信用，碧桂園在積極的保交樓，今年交付目標是70萬套，前三季度已經交付約42萬套，第四季度還要交付28萬套才能完成目標，壓力不小。碧桂園此前說監管資金，剛好夠保交樓，希望說的是真的。

現在的樓市環境，對碧桂園很不利。碧桂園快速崛起是抓住了2015年后的棚改貨幣化政策，三四線城市釋放了巨大的需求。如今，三四線城市需求已經飽和，再加上人口流出，以及國家在22個超大特大城市進行城中村改造，所帶來的“虹吸”效應，三四線城市去化將變得非常艱難。

碧桂園雖然展期成功，獲得了3年的喘息時間，但這3年能讓三四線城市再回到巔峰嗎？估計很難。所以，碧桂園的結局可想而知，想活下去真不容易。

下一個是誰？

前三季度經濟數據出爐了，同比增長5.2%，超出預期，但房地產很拉跨。

國家統計局的數據顯示，1-9月份全國房地產開發投資同比下降9.1%，新房銷售面積同比下降7.5%，其中住宅銷售面積下降6.3%。新房銷售額同比下降4.6%，其中住宅銷售額下降3.2%。

這樣的數據，說明房地產市場依舊低迷。在銷售下滑的大趨勢下，碧桂園不會是最后一個暴雷的房企。

實際上，目前還沒有暴雷的大型民營房企已經不多了。以總負債前50名房企來看，還沒有違約的民營房企，只有萬科、龍湖、新城控股、雅居樂、美的置業、合生創展這些。

1-9月，萬科累計合同銷售額2806.1億元，同比減少10.82%；龍湖累計銷售額達到1370億元，9月單月銷售額為138.8億元，環比增長6.8%。新城控股累計合同銷售金額約601.93億元，同比下降35.88%；雅居樂集團銷售額362.1億元，同比減少31.7%；美的置業合同銷售金額532.5億元，同比下降10.57%；合生創展合約銷售金額約為252.94億元，同比增長約9.11%。