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       上周，其實在房地產市場上有個重要消息，有數據顯示4月以來，上海、深圳、廣州、重慶、福州、蘇州、廈門、南昌、寧波等城市紛紛上調房貸利率，在全國35個城市的533家銀行中，有122家銀行首套房貸利率上升，占比22.89%，目前二套房貸主流利率是基準上浮10%，并有12家銀行已經停貸。

　　利率的上調屬于溫水煮青蛙，并不會馬上引起躁動，但是卻能起到長遠的效果，比如這里面銀行對于二套房的態度，12家銀行停貸也許只是開始，雖然很多銀行沒有明確停貸，但也基本上不再曖昧，采用了能拖就拖，能不批就不批的戰術。這說明什么？

　　第一，銀行拒絕當接盤俠，已經受到了某種指導，否則不會齊刷刷的對房貸特別是二套房貸款動手。

 　　其次，在市場利率大幅提升的背景下，房貸利率加上資金占用成本已經很不劃算，還不如直接去買債券更安全，更快捷，流動性也更強，所以部分銀行采用了更為激進的手段收緊房貸。

 　　第三，二套房購房者再難申請到貸款，也就意味著先買房再賣房的換房模式徹底破產。而經過了長期的房價上漲刺激，在老百姓的神經里，先賣房再買房，無疑是風險巨大的。所以通常大家都不愿意這么干。那么換房的改善需求將被嚴重抑制。

第四，在重點城市，房地產交易將大幅下降，中介將陷入關店潮。

前兩天，九州智庫（jiuzhouzk）報道過鏈家已在北京關閉門店87家，未來中介關店潮將進一步發生。生意有多難做可以從數據看出來，昨天鏈家多個門店表示，中介費已經從2.7%降到了2.2%。我愛我家門店透露，中介費則由2.5%降至2.0%。房天下門店則表示，中介費已經降至0.8%，比此前的1.5%幾乎減少了一半，雖然鏈家說這是各個門店的個人行為，但價格反映市場，如果生意好做，他也不會降低中介費，房子最火的時候，中介費都是要加價的。

　　其實我們可以算一筆賬，你就知道銀行如果停貸二套房意味著什么。現在我國自有住房率是9成，也就是說9成人都有自己的房子，只有10%的人是沒有房子的，這其中簡單按照8-2法則區分，80%是太窮，20%有點錢，也就是說全國只有2%的人是一套房的，絕大部分要買都是換房或者買二套房的。

　　那么就按現在的房地產存量房市值270萬億計算，比貨幣供應量160萬億超出了70%，是GDP的4倍。但要知道貨幣供應量都是被貨幣創造出來的，是通過貨幣乘數一輪一輪乘出來的，央行手里根本沒那么多錢，在央行的資產負債表上，儲備貨幣只有30萬億左右，這才是基礎貨幣。如果拿基礎貨幣來比較只有房地產市值的九分之一，換句話說如果拿央行的基礎貨幣全去買房子，房子的價格要跌88%。還可以比喻為房子根本不需要擠兌，只要有10分之一的房子持有者套現離場，也就意味著我們將耗干所有貨幣。27萬億基礎貨幣，對應的是差不多4萬億美元，現在的外匯儲備根本支撐不了10分之一的房子持有者套現離場。

　　這么算，您是不是就清楚了？銀行為什么要停止貸款了，說白了就是不能讓你們離場，你們互相之間接盤我們不管，反正不能讓銀行變成接盤俠，因為這個盤子根本就接不起。如果按照破產清算的平均算法，你扔到房子里的錢，只能夠拿回差不多10分之一，這跟你買一個即將跑路的P2P差不多了。那么現在的事情就變得有意思了，早跑的就是富豪，等里面10分之一的人跑掉的時候，你的房子就徹底不值錢了。而去年外匯儲備下降了1萬億，意味著什么呢？7萬億人民幣沒有了，2.5%的人已經套現離場了。想到這怕不怕呢！現在你知道為什么要限制交易了吧，我相信未來進一步停貸是非常有可能的。甚至會直接用行政手段限制房子買賣，總之就是買到房子里的錢，盡可能的不讓你再出來。

銀行收縮房貸業務：普遍上調房貸利率放款時間延長

55城調控160多次

　　今年以來，房地產調控政策出臺的次數之多、力度之大，超過了以往。截至目前，全國已有超過55個城市發布了各種調控政策160多次。在密集的調控下，多地樓市成交出現新一輪降溫行情。易居房地產研究院4日發布的一份住宅成交報告顯示，4月份，受監測的50個典型城市新建商品住宅成交面積為2667萬平方米，環比減少10%，同比減少19%。

　　易居房地產研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，其研究院的報告中受監測的50個城市中，3-4月份，至少有30個城市出臺過包括限購在內的各類政策。4月份，這30個城市新建商品住宅成交面積為1832萬平方米，環比減少14%，同比減少20%，均超過50個城市的總體成交跌幅。

　　中國指數研究院和中原地產5月2日先后發布的統計數據也顯示， 4月樓市成交整體下行，一二線城市均不同程度地下降，三線城市同環比略有增長。

中國指數研究院的數據顯示，4月一線城市環比降幅為30.50%，同比降幅為34.57%；二線城市環比下降16.02%，同比下降35.45%；三線城市成交量環同比雙雙上漲，幅度分別為9.39%和11.10%。

退潮了

　　現在就是退潮了，誰能帶著自己的錢撤退，誰就是上輪經濟周期的大贏家，然后負債的那部分人，就是這個周期的犧牲品，他們來負責買單。每個周期都會有犧牲品，還記得當年的下崗嗎，就是那樣的。所以現在的主題就是看好你自己的錢。

　　投資的樓盤都是要有資金成本的，時間長了負擔不起，沒有資金滾進來，這個旁氏騙局就繼續不下去。

　　所以你要是自住的比較多的城市我認為反而拋壓不大，但是一二線這些熱炒的不行，就是因為這些城市全是熱錢滾動的重災區，所以到時候這些城市的拋壓會非常大，而且杠桿加的多，那時候肯定刷新你的三觀。

　　中國的這一波房產潮，大體上和香港是差不多的，他們從來沒有經歷過樓災，不懂得什么叫敬畏，香港人是不幸的又是幸運的，上次香港房產泡沫破裂，給無數人上了一課，后來得益于中國大陸樓市帶動，無數眼看著要被坑一輩子的人又解套了，你看看后來香港房產再次飆升，多少本地人去買？都是大陸人在買，因為本地人已經懂得敬畏，而大陸人不知道，他們沒上過這一課，所以香港人是不幸的又是幸運的，而以中國的體量，一旦房產套牢了，不會有人給他們解套了，這輩子咬牙還貸吧。

　　請保留一點敬畏之心，心存敬畏，有助于改變命運，同意的點下方大拇指！（本文觀點僅供參考，不代表中金在線立場）（來源：九州智庫（ID：jiuzhouzk））