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         從“黑色星期一”變成“黑色一星期”的股市，掩蓋了兩個更重要的信息：

第一，2018年央行印鈔方式將有重大調整！

第二，全球銷售額最大的房企——恒大，宣布降價促銷！

我們先看一下恒大。最早發布“恒大降價促銷”消息的是“財聯社”，其報道全文如下：

不過，隨后“每經網”發布的消息稱：

筆者從接近恒大的相關人士獲悉，此次恒大在全國多個項目推出88折優惠，是針對春節淡季的階段性銷售舉措，只針對部分城市的部分項目，主要目的在于深挖返鄉人群的置業需求。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，恒大推出的優惠舉措實際上是一種營銷手段，恒大三線城市項目占比較大，通過刺激返鄉置業需求，對于提升業績具有重要作用。

我的判斷是：“每日經濟新聞”的報道，可能更接近事實。原因很簡單：一二線城市的房子根本不愁賣，而且被政府用“備案價”管控著，相當于所有的房企都在降價促銷，買新房需要“搖號”，用不著再降價（商業地產除外）。需要降價的，是三四五線城市的房價。

由于全國樓市成交量普遍下滑，所以今年房企的銷售業績肯定會增長乏力，甚至出現下滑。這對于上市房企來說有很大的壓力，因為這會影響到市值維護和再融資能力。

另外，在“去杠桿”背景下，幾乎所有的房企都需要快速變現，以應對來自銀行的壓力。更何況，手里現金多，還可以在收購兼并上“撿漏”。2018年和2019年是中小房企“猝死”的年份，大房企只要有錢，“撿漏”的機會大把。

此外，恒大等房企在三四線城市降價促銷，還有一個重要背景：央行發鈔方式將發生大的變化。

在中國加入世界貿易組織（WTO）到2014年上半年，是中國貿易順差巨大、外匯儲備高速增長的時期。中國實行外匯管制，企業、個人獲得外匯以及外企帶來的外匯，都需要換成人民幣才能在國內使用。為了收購這些外匯，央行只能被迫印鈔。這時期，中國的印鈔方式是“外匯占款”，發鈔的錨是“美元”。

2014年下半年開始，外匯占款、外匯儲備都出現下滑，外匯占款從2014年5月的27.3萬億人民幣減少到了2017年12月的21.5萬億人民幣，但中國的基礎貨幣卻從28萬億增長到了32.2萬億。這其中最大的奧秘是，央行通過“對其他存款公司的債權”的方式發鈔，其規模從1.39萬億暴增到了10.2萬億。

央行資產負債表主要項目和M2變動情況

“對其他存款公司的債權”，主要是PSL（抵押補充貸款）和MLF（中期借貸便利）。其中PSL主要給三大政策銀行（國家開發銀行、中國進出口銀行、中國農業發展銀行），其中大部分用于棚改（還有三農）。PSL的余額，大概占了“對其他存款公司的債權”的27%；至于MLF，則占了45%左右。其余的，主要是逆回購。

剛剛說了，PSL主要用于三四線城市的“貨幣棚改”，主要通過國家開發銀行發放貸款，貸款對象為：地方政府出資成立、未列入“監管類”融資平臺名單的國有獨資及控股企業；中央企業及其所屬企業；非國有上市企業與地方政府或（和）國有企業合資成立的項目公司。

PSL的棚改貸款，相當于基準利率下浮15%-20%。期限一般不超過20年，最長不超過25年。

也就是說，央行有大約五分之一的“新發鈔票”，是跟三四線城市棚改掛鉤的。這是過去兩年三四線城市房價暴漲的根本原因。

最新的變化是：央行準備改變這種“印鈔支持棚改”的方式，一是為了控制貨幣增長的速度，二是控制三四線城市房價上漲的速度。

新的玩法是：由地方政府發行“棚改專項債券”替代PSL向棚改輸血，這類債券一般由地級市申報到省政府，然后到財政部審批。審批后，省政府負責發行，然后給地級市使用。參照“土地儲備專項債”、“收費公路專項債”的玩法，“棚改專項債券”的期限可能是3年、5年、7年、10年4個類型，利率是比同期限貸款基準利率下浮15%左右。

這種玩法跟PSL方式的最大區別是：

PSL是央行直接給錢，相當于增加基礎貨幣，會放大“放水效應”；“棚改專項債券”則需要計入地方政府的“地方債額度”（但不計入赤字率），而且是從市場上拿錢，不是從央行處拿錢，釋放的不是“基礎貨幣”。

這兩種玩法，對于M2增長的刺激力度是不同的。對地方政府的約束力也不同，債券約束力更大。

總之，印鈔方式的變化意味著：從2018年開始，三四線樓市獲得的利好將有顯著減弱。在這種背景下，恒大宣布降價促銷，應該說是看懂了央行的“新招數”。

還是那句話：在三四線城市買房子要謹慎，要看有沒有人口增量，經濟是否有活力，是否靠近中心城市。

中國是三四線城市分為三種：第一種，類似廊坊、保定、嘉興、南通、東莞、惠州，它們靠近北上深等中心城市，本身有顯著人口增量，這類城市可以看好；第二種，類似徐州、南陽、棗莊等城市，它們不靠近中心城市，但也有顯著人口增量，也可以謹慎看好；第三種，是遠離中心城市圈、本身人口急劇下降的，這類城市就比較可怕。

當然，第三種城市還可以分為兩種：一種類似湛江、汕頭，人口在下降，但在高鐵網、區域經濟規劃中的地位不斷上升，未來也不悲觀；另外一種是人口下降，在各種規劃中被遺忘的，那真是不能碰的。

至于中國的印鈔方式，在很大程度上將進入“以地方債為錨”的時代。設立各種“專項地方債”，不計入財政赤字考核（普通地方債計入，專項債不計入），是2018年穩增長的一大手段（因為樓市冷了）！