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房產稅會是2018年那只最大的灰犀牛嗎？

鳳凰國際iMarkets訊北京時間周三(1月17日)，以下為金融市場報中文網刊文。

徐瑾：房價劇變帶來的階層變化，讓大家成為時代經濟中翻騰的螞蚱；房產稅政策并不僅僅以經濟為邏輯，推出可能性在加大，同時很可能引發一連串反應。

1月，我去第一財經錄制《頭腦風暴》節目，主題是2018年的灰犀牛。當一眾專家討論美聯儲加息、全球化退潮以及特朗普稅改等海外問題之后，臺下一個女觀眾有些怯生生發言說，她比較擔心即將而來的房產稅。

房產稅，在中國經濟這個房間中，可能是最大的灰犀牛。

上海從2011年開始執行房產稅試點，七年過去了，房產稅對于多數人來說，還是一個遙遠的事情。雖然學者們當時測算說上海執行房產稅之后房價大概會下降15%，實際上，即使限購政策在側，這7年的上海房價仍舊一路飛漲。

2010年，國務院財政部發布三次文，作為房地產試點城市的上海和重慶啟動了房產稅。二者都是以新增購買租房為考慮，重慶針對別墅等高檔住房，上海針對普通租房，且對于本地人有不少優惠。

從抑制房價的效果來看，兩地房價持續上漲證偽了房地產稅可以降低房價的說法。更何況，一方面，法規本身較松，另一方面，民間智慧令人嘆為觀止：按照網間的攻略，一家人各種離婚等組合一下，可以合法擁有八套房而不繳納房地產稅。

肖捷心目中的房地產稅自然與此有所不同。那么，此刻推出，推房地產稅的背景是什么？其中一個明顯的原因，無疑是地方財政的捉襟見肘。伴隨著拆遷成本高升以及城區土地日漸稀少，一線城市房地產正在由一手房市場變為二手房市場，收入土地出讓金年年減少：土地出讓金在2014 年達到4.3 萬億的歷史高位，隨后一度回落，直到2017年才回升到4萬億左右。而過去十來年，土地出讓金占到某些地方政府收入的四成到五成。

這個時候，以房產稅補充土地出讓金，自然成為可能選項。

在70年產權的情況下，土地產權沒有完全落實，中國房產稅還是房地產稅仍舊無法厘清的情況下，屢屢吹風征稅，的確映射了當下中國財政的問題。中國政府的官方債務水平雖然比價低，表面上沒有赤字，但是各種隱性負擔核算之下，地方一級政府的赤字率驚人。

過去的土地財政模式，雖然看起來是點石成金的金融煉金術，使得中國過去二十來多年基礎建設速度走在世界前列，也讓不少城市家庭幾乎一夜之間因為房產成為千萬富翁，但是容易的錢來得快去去的也快，這些年土地招投標制度使得中國深陷土地財政旋渦，中國地方政府發展模式在大干快上的投資狂潮中無法自拔，一步步依靠新增投資如同飲鴆止渴。

這種模式起源于香港，是特殊的殖民地制度下的產品，其弊端以及短視其實更應該引發反思。香港房價不斷高漲，中產階級收入止步，表面上賦稅不高，但實際上每個人都為高房價而付出代價；“已婚卻分居”的新生活模式也開始涌現，即香港年輕夫妻選擇婚后仍會處于分居狀態，即各自與父母同住。根據香港城市大學2016年調查，在18至35歲的香港人中，76%仍與父母同住。這一比例是在相當低的失業率情況之下發生，幾乎是其他發達國家的兩倍，房價在其中起到的作用不言而喻。

香港和內地的過去已經不可更改，未來更應該思考是如何改變不合理的土地制度。即使土地招投標制度在過去有其歷史意義，但在當下幾乎已成為鼓勵地王、獎勵投資的負面因素。這是比起房地產稅更值得關注的土地政策。

退一步說，房地產稅真的能夠大幅擴張地方政府財力嗎？有人測算全國房產地價格在130萬億左右，這看起來是一塊大肥肉，但是實際情況收到手的房地產稅到底有多少？按照國泰君安的測算，在0.5%的房產稅稅率假設下，針對房屋市值征收的房產稅能占到地方本級收入的約10%；若房產稅為1.5%，則對地方本級收入的貢獻為30%。但如果考慮每人20平米減免，那么在0.5%和1.5%的稅率下，房產稅僅能分別占到地方本級收入的4%和12%。

進一步說，在年年房價上漲壓力之下，有購買能力的中國家庭多數已經完成自住房配置。據美盛環球資產管理與渣打銀行中國2017年報告，中國投資者的自有住房擁有率領先全球，高達74%的中國投資者擁有房產，屬于受訪市場中最高比例，而亞洲(日本除外)平均僅為57%。這其實說明房屋已經成為中國人最重要的金融資產。隨著房地產稅的推出，無疑將會導致中國居民家庭財富的縮水。增加地方政府財力與家庭財富縮水之間的對沖，將會導致怎樣的經濟凈效益？其實值得深思。

最后，從房產稅的用途來看，美國等國往往作為地方一級政府使用，用于公立學校建設以及社區維護等，這種情況下房產稅并不是作為貧富調節或者房價調整的因素，而更多是取之于本地用之于本地的做法。

在日本案例中，房產稅的目標并非房價調整。以日本房地產為例，其房產分為固定資產稅和都市規劃稅等類別，目前并不算高。80年代時候一度出臺比較高的稅率，但并沒有起到遏制房價上漲作用，到了90年代為了鼓勵持有房地產做了調整，但也沒有遏制土地價格下跌的勢頭。

回到中國場景。在房地產界，或許有房叔房姐，卻并沒有真正的神，一直鼓吹炒房的網紅，可能最終是是通過夢想暴富的粉絲來變現。房價劇變帶來的階層變化，讓焦慮和自滿都成為集體游戲，大家都不過是時代經濟中翻騰的螞蚱，運氣好的時候面朝上，給個燦爛笑臉，運氣不好的面朝下，不小心就跌四仰八叉。

在一二線城市擁有兩套房產，是中國中產階級夢想標配，也幾乎是他們對于自身奮斗最高肯定，在內環線迎接每天的上班高峰是他們人生理想。也正因此，對于即將而來的房產稅消息多以視而不見的態度加以忽視。

經驗告訴我們，政策并不僅僅以經濟邏輯為要點，房產稅推出的可能性在加大，但是推出之后，經濟邏輯仍舊會發揮作用。房產稅的問題不僅僅在公平問題，更在于可能的一連串反應，從居民層面，除了可能的房地產價格跌落，更多持幣待購者出現猶豫，這帶來申請房貸的放慢；從企業層面，銀行抵押物縮水，在銀行的調整之下，可能會帶來流動性進一步收縮，甚至引發通縮循環。