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來源：圖蟲創(chuàng)意

在中國一二線城市，一套75平米的公寓能夠賣到上百萬。然而，在日本，這套房子只要差不多3000元人民幣。

簡直是大甩賣的感覺！要不，組團(tuán)去日本買房？

看到一則廣告，一個日本人要出售一套相當(dāng)于中國國內(nèi)75平米的公寓，價(jià)格為5萬日元，按照時下匯率，折合人民幣只要3000元左右。在中國，連十八線縣城，3000塊你都買不到一套75平米的公寓。

而更不可思議的是，這套公寓地處新瀉縣的滑雪觀光勝地，是由西武集團(tuán)開發(fā)的休閑式公館，東南朝向，12樓，建造于上世紀(jì)80年代的中后期。而西武集團(tuán)曾打造日本著名的王子酒店，可謂是大品牌開發(fā)商。不僅如此，由于地處滑雪勝地，這套公寓，當(dāng)時售價(jià)是7500萬日元（約450萬人民幣），不到一個月就告售罄。

短短20多年過去，一套7500萬日元的房子貶值到至5萬日元，降價(jià)幅度高達(dá)99.9%，算上資金成本，這套公寓倒賠了更多錢。

日本樓市，究竟經(jīng)歷了什么？

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上個世紀(jì)80年代，正是哈佛大學(xué)教授傅高義所說的“日本第一”的時代。隨著戰(zhàn)后經(jīng)濟(jì)的高度成長，日本在諸多方面都取得了另世人刮目的成績，很多成功的范例成為世界各國的學(xué)習(xí)對象。

在日本房地產(chǎn)市場，自1983年起，東京土地價(jià)格開始以異常的速度飛漲。

隨后，這種暴漲的趨勢也逐漸擴(kuò)大到東京以外地區(qū)。這一時期，支撐日本地價(jià)高漲的，是來自各方的期待。所有人都相信“隨著日本經(jīng)濟(jì)的騰飛，東京將毫無疑問地成為亞洲的金融中心”。世界各地的企業(yè)都迅速向東京市中心聚集，都希望能在此擁有一席之地。

正是在這種期待之下，人們開始搶購?fù)恋亍?/span>

由于土地價(jià)格暴漲，一些“不正常”的現(xiàn)象開始出現(xiàn)：

首先，是土地的倒買倒賣。買到一塊土地，轉(zhuǎn)手再將其賣掉，從中牟取暴利。由于地價(jià)的不斷上漲，這些倒賣商可以用手頭的土地做抵押，輕松地從銀行獲得貸款，他們幾乎分文不出就可以進(jìn)行土地倒買倒賣。為暴利所吸引，日本很多公司紛紛投身于這個行業(yè)。這個時代的經(jīng)驗(yàn)是：只要是地產(chǎn)，閉著眼睛買都會發(fā)財(cái)。

地價(jià)飆升還出現(xiàn)了一些特別的詞匯，比如“鉛筆樓”這樣的詞，這是指極為狹窄的土地上，建造5層高左右、像鉛筆一樣細(xì)長的大樓。這些新詞也已經(jīng)成為大街小巷，為人熟知的流行詞匯。

根據(jù)1987年1月政府公布的土地標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格，東京附近的土地價(jià)格比前一年上漲23.8%。到了1988年1月，土地價(jià)格上漲率高達(dá)65.3%。

不止東京，當(dāng)時的日本企業(yè)也將地產(chǎn)購買沖動帶到了美國。1986年，日本第一不動產(chǎn)公司以創(chuàng)紀(jì)錄的價(jià)格買下紐約的蒂芙尼大廈，1987年三菱地所買下紐約洛克菲勒中心14棟大樓。在這樣的背景下，1988年，日本國土廳公布的《國土利用白皮書》居然指出，“以東京附近為中心的土地價(jià)格上漲是由實(shí)際需求所引起的。”也就是說，國土廳認(rèn)為，當(dāng)時土地價(jià)格的上升并非投機(jī)導(dǎo)致，而是土地需求大于供給引起的，并非異常現(xiàn)象。

洛克菲勒大廈

受這份《國土利用白皮書》的影響，日本土地泡沫化現(xiàn)象進(jìn)一步膨脹。除了城市中心地區(qū)的商業(yè)用地，大城市周圍住宅用地的價(jià)格也顯著上升。1990年，東京周邊的公寓價(jià)格已經(jīng)超出人們平均年薪的10倍，市中心更是高達(dá)將近20倍。在首都區(qū)域，不要說獨(dú)棟住宅，就是公寓價(jià)格也漲到了平民百姓難以承受的水平。

到1989年底，日本土地資產(chǎn)總額約為2000萬億日元，是當(dāng)時美國土地資產(chǎn)總額的4倍之多。當(dāng)時日本人甚至喊出“賣掉東京就可以買下整個美國”、“只用皇居的土地就可以買下整個加拿大”這樣的豪言壯語。

1987年美國股市“黑色星期一”引發(fā)日本股市大跌，但日本的房價(jià)依然強(qiáng)勢走高。1990年的日本股市全線下跌，但很多人懷疑是這無非只是在重復(fù)1987年的故事，正是在這種情緒的支撐下，到1991年夏天，東京的房地產(chǎn)價(jià)格依然還在不斷攀升。

但非常不幸的是，奇跡再沒有出現(xiàn)，1991年下半年日本房地產(chǎn)價(jià)格開始毫無征兆的暴跌，一夜之間，隨著房價(jià)一起跳樓的除了從中牟利的炒房客之外，還有那些投機(jī)的倒買倒賣商。10年之后，日本各大城市的平均地價(jià)都回落至1980年代初的水平，一切又回到了原點(diǎn)。

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從文化的淵源上來看，日本其實(shí)和中國一樣，都屬于東亞儒家文化圈，中國人有“安居才能樂業(yè)”的情結(jié)，日本人以前也一樣有。

日本武士的誕生從某種意義上來說，就是伴隨著土地私有而出現(xiàn)的。

自近代明治維新以來，日本土地基本一直都是世代承襲。但是，這種情況在戰(zhàn)后，隨著經(jīng)濟(jì)高度成長，日本社會開始出現(xiàn)了前所未有的巨大變化，特別是人們對土地，對安居的看法也逐漸開始改變。

在日華人學(xué)者姜建強(qiáng)認(rèn)為：日本人歷來有“土地神話”的情結(jié)。

為了擁有土地，不惜“一所懸命”。在日本歷史上，貴族與寺社關(guān)系者以外的人，第一次擁有法律意義上的所有權(quán)——土地，是在鐮倉時代的初期。

小領(lǐng)主一旦擁有土地，是怎么也不愿輕易放手的，世代繼承是其必然。但將“一所懸命”用語變成“一生懸命”，則表明日本人對土地意識的單薄，表明土地神話在現(xiàn)代的終結(jié)。

或許是斷舍離對物的一種本能性的厭棄，或許是一切有形之物必將歸無的無常哲學(xué)，或許是中產(chǎn)成功的標(biāo)志發(fā)生了不可逆轉(zhuǎn)的變化，日本人終于率先走出了這一步：不想擁有一切，但一切為我所用。

事實(shí)上，從日本歷史發(fā)展的進(jìn)程來看，無論是“無常哲學(xué)”、“對物的本能厭棄”抑或是“中產(chǎn)標(biāo)志的變化”，不可否認(rèn)的是，日本的這種“一切為我所用”的實(shí)用主義由來已久，只不過是從根深蒂固的土地依附情結(jié)中解放出來的時間可能相較其它要晚很多。

日本土地價(jià)格經(jīng)歷了這輪如同過山車般的起伏，日本社會反倒逐漸產(chǎn)生了一種波瀾不驚的心態(tài)。加上，日本史無前例的人口減少及急速的老齡化，整個社會開始走向了“低欲望”。日本人開始追求一種簡素的生活，開始回歸對生命本質(zhì)的探索，日本人的自我意識也開始覺醒，做自己想做的事情，過自己想要的生活成為整個社會的主流。

由于人口的持續(xù)減少及人口構(gòu)成極端的高齡化。日本開始出現(xiàn)了一個現(xiàn)象：隨著年輕勞動力向大城市集中，高齡老人不得不孤守家鄉(xiāng)，而待其離世后家鄉(xiāng)的住宅就變成空房。不容忽視的一點(diǎn)是：在日本，父母去世后，如果要繼承其遺產(chǎn)的話，需要繳納相應(yīng)的遺產(chǎn)稅，為了不繳納遺產(chǎn)稅而不繼承父母遺產(chǎn)的人也有很多，這可能是日本空房增加的一個原因。

日本總務(wù)省2015年2月26日發(fā)布的2013年度“住宅•土地統(tǒng)計(jì)調(diào)查”。從這個調(diào)查數(shù)據(jù)來看，日本住宅總數(shù)為6063萬戶，但空房數(shù)卻為有史以來最高的820萬戶，比率為13.5%，平均每7戶人家有一戶是空房。而據(jù)日本著名的野村總研的預(yù)測，到2018年，日本的空房數(shù)量將會超1000萬戶。

從下圖的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也可以看出，這個空置率從1993年的448萬戶，到2013年的820萬戶，20年間增加了1.8倍。

一方面是空房在持續(xù)增加，導(dǎo)致日本人對房產(chǎn)價(jià)格沒有任何信心；另一方面是年輕的日本人并不想在一個地方住得太久，他們向往可以隨時移動的自由空間。比起買房要承擔(dān)的房貸資金風(fēng)險(xiǎn)，日本人更愿意沒有風(fēng)險(xiǎn)的租房生活。

而事實(shí)上，除了要住在城市中心地帶的上班族需要使用按揭買房的方式，絕大多數(shù)日本人幾乎已經(jīng)放棄了買房的生活方式。在城市的非中心地帶、郊區(qū)，一幢連地帶房的新房并不貴，要是買二手房幾乎甚至可以白拿。在一些房產(chǎn)網(wǎng)站，幾乎都可以找到近乎白拿的房子。

日本傳統(tǒng)的住房基本上都是木造結(jié)構(gòu)的一戶建，戰(zhàn)后五六十年代開始出現(xiàn)鐵骨水泥造或鐵骨鐵筋水泥造的三層以上的住宅被稱之為“マンション（公寓）。而按照日本人的住宅觀念，新建住宅入住之后的第二天，房價(jià)就跌20%，傳統(tǒng)的木造的一戶建，20年后資產(chǎn)價(jià)值就變零。即便再怎樣的裝修，資產(chǎn)價(jià)值也是歸零。這種住宅觀念，可能也是日本的年輕人輕易不買房的另一大原因。

3

在日本，住房和所享有的教育、醫(yī)療等社會資源完全獨(dú)立。住房只是單純的住房，不綁定任何其它的社會資源。無論是租房還是買房，都享有同樣的醫(yī)療、保險(xiǎn)，享有均等的教育資源。

從整體看，現(xiàn)在日本人的土地需求已經(jīng)變得很低。

大部分的日本人都流行租住公寓。值得注意的是：日本公寓租金相對比較便宜，約占月收入的1/8（比如，一個月工資8000元的話，租房的話只需要1000左右），而日本又是個均質(zhì)性社會，工資基本都集中在平均線左右，國家采用累進(jìn)稅制，年收入愈高則稅率愈高，所以在住房的負(fù)擔(dān)上，日本人之間幾乎都相差不多。而且如果是租房居住的話，也不用繳納房產(chǎn)稅。

再者，日本不動產(chǎn)機(jī)構(gòu)提供的租住公寓（注：日本無論是新房、二手房、租住的公寓，全部都是裝修完畢，可直接入住的），不僅房間環(huán)境干凈整潔舒適，而且有很多還提供管家服務(wù)，有食堂餐廳，有健身房圖書館等娛樂和社交場所。在一個物質(zhì)生活高度發(fā)達(dá)的社會，人類對生理及安全的需求幾乎都可以輕易滿足。按照馬斯洛的需求層次理論，人類對安全的需要，包括了人身、健康、資源所有、財(cái)產(chǎn)所有、道德保障、工作職位、家庭安全等要素。而這些要素，通過租房都可以毫無疑問地全部實(shí)現(xiàn)。

初到日本的中國人，在日本租房時可能會驚訝地發(fā)現(xiàn)，房間的基本設(shè)施，如家電、家具，甚至是汽車等，考慮的首先不是購買，而是免費(fèi)的贈送。一方面是這類大件的處理費(fèi)用較高，另一方面是只要愿意，到處都可以輕松地得到，于是這些物質(zhì)已經(jīng)完全失去了占有的意義，只剩下了使用的屬性。

回到本文開頭的那則廣告，由于整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的停滯，人口的減少，滑雪勝地由從前的熱鬧繁榮變成如今的冷冷清清。周邊的公寓自然再也不會有大批滑雪者租借了。但作為房產(chǎn)的固定資產(chǎn)稅、管理費(fèi)、修繕費(fèi)等還是要照付不誤，每個月的水、電、煤氣費(fèi)用也要照付不誤（日本水電煤有基本料金，即便不使用也要付）。如何擺脫這個無底洞的支出？出售現(xiàn)房可能是唯一最好的選擇。

但如今從前的繁榮已經(jīng)不再，加上冰天雪地的地區(qū)，又有多少人會接手呢？

于是，只有不斷地降價(jià)，甚至是白送。即便如此，愿意接盤的人恐怕也無多。因?yàn)檫@樣的現(xiàn)象在如今的日本，已經(jīng)完全不是個例，恐怕只要是日本人都知道這絕對是個燙手的山芋。

于是，大部分的日本住房已經(jīng)完全回歸到了其居住的屬性，而實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的方式無非是是租住抑或購買，兩相比較，租住顯然要更輕松的多，那么，何苦要給自己增加負(fù)擔(dān)呢？如今，住房對于大多數(shù)的日本人來說已經(jīng)完全不是問題，房地產(chǎn)在日本已是一個艱難的行業(yè)。

反觀國內(nèi)，一邊是超越日本的少子老齡化，一邊是火爆的房產(chǎn)市場，這是一個值得思考的現(xiàn)象。

來源：世界華人周刊（ID：wcweekly），作者：霍耀林