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　　就中國(guó)的房地產(chǎn)政策及房?jī)r(jià)問(wèn)題致【昆侖策研究院】王今朝同志：

　　您撰寫(xiě)的《對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)政策的進(jìn)一步思考》一文（王今朝：對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)政策的進(jìn)一步思考）認(rèn)真地閱讀過(guò)，并引發(fā)了許多的思考，房?jī)r(jià)居高不下的過(guò)快的增漲，長(zhǎng)期的困擾著老百姓的生活。如何讓這般猛烈的潮水退去？您文章中給出了很多的思考與建議。如：每年降價(jià)5%-10%，本人表示贊同。除此之外，本人以為中央政府能否以文件的形式要求各級(jí)地方政府把房?jī)r(jià)的降價(jià)與其政績(jī)相掛鉤，要求各地方政府治理房?jī)r(jià)與治理環(huán)境污染同等重要，只有這樣，老百姓才能看到住房的曙光。下面就這次的棚戶區(qū)改造的一些問(wèn)題與你進(jìn)行深度的探討。

　　中央的棚戶區(qū)改造本來(lái)是一項(xiàng)惠民工程，通過(guò)拆遷破舊的危房、交通不便的破房，達(dá)到讓老百姓改善住房條件。然而，這樣一項(xiàng)好的惠民工程，到各級(jí)地方政府運(yùn)作中，卻發(fā)生了不同程度的變樣，甚至有的地方還死了人。

　　就蓬萊的棚戶區(qū)改造為例，真正的棚戶區(qū)并未加以改造，改造的是城邊和大面積的且并不破舊的房屋。這樣改造的好處是，政府與開(kāi)放商好交易，政府以高價(jià)將該地塊賣給開(kāi)放商，開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)后，又可以高價(jià)出售給老百姓，由此形成了你前文提到的房?jī)r(jià)居高不下的原因。

　　在這個(gè)運(yùn)作過(guò)程中，地方政府與開(kāi)發(fā)商他們成為利益的共同體。當(dāng)老百姓拿到政府給的可憐的房補(bǔ)款，再去買開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)好的房子，已是杯水車薪。他們以各種手段強(qiáng)制性地讓老百姓搬遷，苦不堪言，小胳膊擰不過(guò)大腿，誰(shuí)有那么大的膽量敢對(duì)抗政府？

　　一篇博文這樣寫(xiě)到：國(guó)家撒錢給地方政府進(jìn)行棚改——農(nóng)民拿到房補(bǔ)買房需求——樓市預(yù)期變好房?jī)r(jià)上漲——炒房客紛紛涌入——政府抓住機(jī)會(huì)賣地收稅——賺到錢還給國(guó)家——剩余的填補(bǔ)地方債務(wù)窟窿——炒房客緊急尋找接盤(pán)俠…… 這樣，國(guó)家的錢在地方政府和拆遷農(nóng)民手里走一圈重新回到了國(guó)家手里，政府的債務(wù)減少了。

　　現(xiàn)在各地方政府都有債務(wù)，拆遷費(fèi)的60%左右被政府截留，30%左右給了開(kāi)放商，老百姓只能拿到百分之幾的一點(diǎn)補(bǔ)償，所以，在拆遷過(guò)程中就產(chǎn)生了拆遷戶與政府對(duì)立的局勢(shì)，造成了群眾對(duì)政府不滿甚至對(duì)黨不滿的局面。由此呼吁！此次棚改，應(yīng)該真正為改善老百姓的住房條件，真正為人民群眾的最大利益，落實(shí)好黨中央的惠民政策。

　　　　　　九球楓葉    2018.7.14

　　【附文】

王今朝：對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)政策的進(jìn)一步思考

　　（作者系昆侖策研究院高級(jí)研究員，原文載于2018.7.13昆侖策網(wǎng)） 

　　中國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然出臺(tái)了許多政策措施，但未來(lái)依然可能價(jià)格一漲就收，一穩(wěn)和有下降趨勢(shì)后就松。西方經(jīng)濟(jì)學(xué)中有貨幣政策的時(shí)間不一致現(xiàn)象，非常類似中國(guó)古語(yǔ)所說(shuō)的朝令夕改。自中國(guó)改變?cè)瓉?lái)的福利分房政策之后，房地產(chǎn)政策已經(jīng)經(jīng)歷了幾次反復(fù)。從大眾預(yù)期的角度看，社會(huì)中早有一種說(shuō)法，中國(guó)房?jī)r(jià)越調(diào)越高。從政策制定者的角度看，說(shuō)中國(guó)房地產(chǎn)政策陷入兩難或許并不為過(guò)。似乎中國(guó)控制房?jī)r(jià)比生產(chǎn)芯片、操作系統(tǒng)、大飛機(jī)都難。在房?jī)r(jià)不可能無(wú)限走高的社會(huì)共識(shí)下，中國(guó)有必要采取切實(shí)的政策讓住房真正回歸居住的功能了。

　　一、必須充分估計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲的動(dòng)量

　　隨著美國(guó)對(duì)中國(guó)發(fā)動(dòng)貿(mào)易戰(zhàn)，我國(guó)對(duì)于未能生產(chǎn)出芯片、操作系統(tǒng)、大飛機(jī)的原因和個(gè)中關(guān)鍵進(jìn)行了反思。比如，某電腦公司滿足于代工模式，某局長(zhǎng)被美國(guó)利用，等等。具體歸罪于誰(shuí)，即使沒(méi)有對(duì)歷史的準(zhǔn)確研究，事實(shí)總是存在在哪里的。對(duì)于房?jī)r(jià)高漲，也需要做類似分析。我們無(wú)需歸罪于個(gè)人，做一個(gè)群體分析就差不多夠了。值得指出的是，馬克思的階級(jí)分析也是一種群體分析，可以說(shuō)是最厲害的群體分析。

　　盡管所謂一線城市和二線城市等之間有所差異，但說(shuō)中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格在“一漲就收，一穩(wěn)和有下降趨勢(shì)后就松”中上升到驚人的水平，應(yīng)該都是適用的。運(yùn)用馬克思的勞動(dòng)價(jià)值論，很顯然，中國(guó)的住房?jī)r(jià)值不可能有市場(chǎng)價(jià)格這樣上升的厲害。于是，作為市場(chǎng)價(jià)格的房?jī)r(jià)的上升主要是由于需求的因素所導(dǎo)致。然而，在這個(gè)世界上，再?zèng)]有一種產(chǎn)品能如房地產(chǎn)這樣出現(xiàn)價(jià)格的上升了。當(dāng)中國(guó)采取政策控制了一級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)后，二級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)價(jià)格反而與一級(jí)市場(chǎng)呈現(xiàn)倒掛。這種價(jià)格的亂象是不可持續(xù)的，最終可能使中國(guó)付出巨大的代價(jià)。因?yàn)樵诓话l(fā)生危機(jī)的前提下，價(jià)格的這種扭曲意味著財(cái)富的巨大的再分配，最終的負(fù)擔(dān)一定會(huì)主要落在普通消費(fèi)者身上。而一旦發(fā)生危機(jī)，整個(gè)國(guó)家就遭殃了，在多種因素的作用下，它甚至成為誘發(fā)改革開(kāi)放成果毀于一旦的第一張倒下的多米諾骨牌。這就使得我們不得不思考房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求方究竟是何方神圣了。本來(lái)，中國(guó)無(wú)需和不讓房?jī)r(jià)上升到這種程度的，但中國(guó)的相關(guān)決策者無(wú)疑是低估了中國(guó)對(duì)住房的需求，讓所謂需求在這個(gè)市場(chǎng)上任意發(fā)揮決定性作用了。

　　在2017年，有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，如武漢這樣的城市的房?jī)r(jià)距離北上廣還很遠(yuǎn)，因此還有巨大升值空間。這種觀點(diǎn)思考問(wèn)題的參照系正好顛倒了。用武漢做參照系，很顯然，北上廣的房?jī)r(jià)太高了，因此，北上廣的房?jī)r(jià)有巨大的降價(jià)空間。用城市做參照系，低房?jī)r(jià)的城市應(yīng)該是高房?jī)r(jià)的參照系，而不是相反。為什么？因?yàn)榈头績(jī)r(jià)更與馬克思的勞動(dòng)價(jià)值論的預(yù)測(cè)相一致。而由于低房?jī)r(jià)的城市的房?jī)r(jià)相對(duì)人們的收入也過(guò)高了，因此，就連中國(guó)諸多低房?jī)r(jià)的城市的房?jī)r(jià)也應(yīng)該下降。

　　中國(guó)的房地產(chǎn)政策如果這樣來(lái)制定，那就是把馬克思主義活學(xué)活用了，那就會(huì)幫助政府取信于民：中國(guó)確實(shí)要用馬克思主義來(lái)指導(dǎo)這個(gè)國(guó)家了。在這個(gè)問(wèn)題上，經(jīng)典的馬克思主義就很好用，不需要發(fā)展了。而這樣一來(lái)，決定中國(guó)房?jī)r(jià)的需求方是何方神圣也就不重要了。中國(guó)的決策者需要在房?jī)r(jià)問(wèn)題上拿出些勇氣。不是有人提出要壯士斷腕嗎？怎么在滅掉一些國(guó)有企業(yè)時(shí)勇氣可嘉，而打壓房?jī)r(jià)就那么畏畏縮縮呢？是因?yàn)闇绲魢?guó)企時(shí)是斷掉別人的腕而不是自己的腕嗎？或者是滅掉國(guó)企時(shí)是斷掉社會(huì)主義的腕上的筋，而打壓房?jī)r(jià)是除掉資本主義的草嗎？

　　二、讓房?jī)r(jià)回歸理性就是對(duì)勞動(dòng)價(jià)值論因而也是對(duì)馬克思主義的一個(gè)應(yīng)用

　　從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度看，中國(guó)畸高的房?jī)r(jià)是拜中國(guó)流行的西方宏微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)教課書(shū)中的供求理論之所賜。如果沒(méi)有這種理論的流行，如果中國(guó)依然是馬克思主義經(jīng)濟(jì)學(xué)作為主流的經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，并且如果中國(guó)是真正按理論辦事的，中國(guó)的房?jī)r(jià)就不可能這樣高。

　　房?jī)r(jià)的畸高是十九大所確定的社會(huì)主要矛盾（不平衡）的重要表現(xiàn)之一。讓房?jī)r(jià)回歸理性就是貫徹十九大成果的必備內(nèi)涵之一和應(yīng)有之義。從經(jīng)濟(jì)學(xué)看，這意味著在房地產(chǎn)領(lǐng)域貫徹勞動(dòng)價(jià)值論。勞動(dòng)價(jià)值論是一種成本決定價(jià)格理論，是一種供給決定價(jià)格理論，它讓那種荒謬的需求（無(wú)論它是來(lái)自國(guó)內(nèi)還是國(guó)外，無(wú)論它是來(lái)自高官還是富豪）無(wú)處容身，從而不可能發(fā)揮作用。

　　勞動(dòng)價(jià)值論既可以用來(lái)確定住房的絕對(duì)價(jià)格，也可以用來(lái)確定住房的相對(duì)價(jià)格。但我們只要把房?jī)r(jià)降低到與其它各行各業(yè)產(chǎn)品的價(jià)格比例關(guān)系大致平衡，就可以說(shuō)是把房?jī)r(jià)降低到與勞動(dòng)價(jià)值論預(yù)測(cè)的水平上或相近的水平上了。如果中國(guó)再控制住貨幣供給，在其它情況不變的條件下，中國(guó)的包括房?jī)r(jià)在內(nèi)的各種產(chǎn)品的價(jià)格就可以穩(wěn)定了。不然，在高房?jī)r(jià)的情況下，中國(guó)的消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)等指標(biāo)都會(huì)成為扭曲性的并不真正反映人們生活成本的指標(biāo)。

　　目前，中國(guó)在房地產(chǎn)領(lǐng)域的政策不斷出臺(tái)。據(jù)報(bào)導(dǎo)，最近，有關(guān)部門出臺(tái)治理房地產(chǎn)亂象專項(xiàng)行動(dòng)的通知，重點(diǎn)治理投機(jī)炒房、黑中介、房地產(chǎn)企業(yè)違法違規(guī)和房地產(chǎn)虛假?gòu)V告。但這些政策以及諸如此類的政策都是治標(biāo)不治本。它幾乎相當(dāng)于希望通過(guò)懲治錯(cuò)誤，希望一群狼按照羊的行為模式行事，或者說(shuō)希望一群狼能夠與作為羊的購(gòu)房者能夠和平共處。這些政策以及諸如此類的政策不僅治標(biāo)不治本，而且本身連個(gè)房?jī)r(jià)目標(biāo)都沒(méi)有。這好像兩軍對(duì)壘時(shí)，一方的統(tǒng)帥根本對(duì)于在何種程度上打擊敵對(duì)方一無(wú)規(guī)劃一樣。秦始皇統(tǒng)一六國(guó)不是這樣干的。秦始皇要滅楚國(guó)時(shí)一開(kāi)始雖然只派出20萬(wàn)軍隊(duì)，但滅楚國(guó)的目標(biāo)是明確的。20萬(wàn)軍隊(duì)不能滅，他派出了60萬(wàn)的軍隊(duì)。只有馬克思的勞動(dòng)價(jià)值論才為中國(guó)的房?jī)r(jià)提供了一個(gè)適當(dāng)?shù)哪繕?biāo)（區(qū)間）。有興趣者可以參見(jiàn)《史記》對(duì)秦始皇、王翦的記載。

　　三、如何在房地產(chǎn)領(lǐng)域貫徹勞動(dòng)價(jià)值論

　　貫徹勞動(dòng)價(jià)值論并不意味著立刻使房?jī)r(jià)下降，但它在短期確實(shí)意味著對(duì)房?jī)r(jià)運(yùn)動(dòng)方向的規(guī)定和對(duì)今后長(zhǎng)期的房?jī)r(jià)水平的規(guī)定。從政策上看，中國(guó)讓房地產(chǎn)領(lǐng)域貫徹勞動(dòng)價(jià)值論的方法太多了。中國(guó)應(yīng)該選擇最簡(jiǎn)單易行的辦法，以避免政策博弈和交易成本。

　　一個(gè)最簡(jiǎn)單的辦法是規(guī)定所有城市的房?jī)r(jià)每年在5%-10%這個(gè)區(qū)間內(nèi)下跌。這個(gè)辦法的好處是：

　　第一，全國(guó)大多數(shù)老百姓都應(yīng)該同意，因?yàn)榉績(jī)r(jià)太高了，不能只漲不跌。這是制定和實(shí)施這項(xiàng)政策的最大基礎(chǔ)，更接近于走群眾路線，而不是官僚主義或?qū)W閥主義路線。

　　第二，它應(yīng)該能夠立刻抑制所有的房地產(chǎn)投機(jī)。凡是投機(jī)，都期待短期利益，當(dāng)沒(méi)有人預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格上漲時(shí)，投機(jī)自然就消失于無(wú)形。

　　第三，它不會(huì)給現(xiàn)存的投機(jī)者在短期內(nèi)造成巨大損失。按照5%的年跌幅，要經(jīng)過(guò)14年才使得房?jī)r(jià)跌一半。如果規(guī)定房?jī)r(jià)每年跌10%，則只需要7年，房?jī)r(jià)就能跌一半。這樣，就給相關(guān)的投資者和融資方以轉(zhuǎn)變策略的時(shí)間。但是，他們必須承擔(dān)部分損失。市場(chǎng)不能是沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)的。

　　第四，房?jī)r(jià)下跌使得擁有過(guò)多房產(chǎn)者獲利變難，甚至無(wú)利可圖，就會(huì)不需要生產(chǎn)而增加社會(huì)的房產(chǎn)供給，減少社會(huì)資源耗費(fèi)。

　　第五，更重要的是，房?jī)r(jià)下跌，去除了一個(gè)高懸于整個(gè)社會(huì)頭上的經(jīng)濟(jì)炸彈。

　　當(dāng)房?jī)r(jià)確實(shí)下跌時(shí)，許多房地產(chǎn)中介將走向末路。其實(shí)，本來(lái)國(guó)家可以建立一個(gè)房地產(chǎn)網(wǎng)上交易平臺(tái)，降低房地產(chǎn)交易成本，擠出房地產(chǎn)私人中介的。有人可能認(rèn)為，在國(guó)家決心要降低房?jī)r(jià)時(shí)，要有預(yù)案嚴(yán)厲打擊地下房地產(chǎn)交易。但地下房地產(chǎn)交易可能不會(huì)過(guò)于活絡(luò)。

　　四、怎樣看可能的副作用

　　房?jī)r(jià)下跌可能導(dǎo)致斷供，可能導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)下行，可能導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)壞賬增加。然而，解決這個(gè)問(wèn)題不可能沒(méi)有代價(jià)。不能因?yàn)檫@些代價(jià)再猶豫不定了。中國(guó)的房?jī)r(jià)上漲就是在患得患失中上漲的。而且，相比房?jī)r(jià)雪崩的代價(jià)，這個(gè)可控下降的代價(jià)至少是要小很多的。如果有金融機(jī)構(gòu)因?yàn)榘唇屹J款而趨于倒閉，就可以考慮動(dòng)用西方所謂的央行的所謂最后貸款人功能。

　　如果說(shuō)造成失業(yè)，我懷疑，它會(huì)比20世紀(jì)90年代后期中國(guó)國(guó)退民進(jìn)政策造成的失業(yè)規(guī)模更大。而且，失業(yè)者不一定陷入生活困難。對(duì)于生活困難的家庭可以采取社會(huì)救助的政策，也可以采取新建國(guó)企或集體制企業(yè)的政策來(lái)加以安排。加上這些輔助措施，我認(rèn)為，穩(wěn)定地降價(jià)，每年降低房?jī)r(jià)5%-10%，是一個(gè)最好的選擇了。

　　再退一步講，有關(guān)部門也不要輕易拒絕這個(gè)方法。因?yàn)樗麄兛梢栽谶@個(gè)過(guò)程中密切關(guān)注事態(tài)進(jìn)展，如果發(fā)生重大危險(xiǎn)，暫停這個(gè)動(dòng)作，也可以作為一個(gè)選項(xiàng)。鄧小平同志不是講要大膽試大膽闖嗎？中國(guó)需要在控制房?jī)r(jià)上也“殺出一條血路”！

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