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　　“分化”仍是2018年樓市的基本趨勢。隨著一二線對三四線“溢出效應”的逐漸減弱，2018年三四線房價可能面臨較大分化。

　　回顧過去的2017年，中國房地產市場出現了許多與2016年顯著不同的新變化，這些變化有些來源于2016年“930新政”的施策效果，有些則是2017年出現的新情況。值得關注的是，2017年樓市的諸多變化與“房住不炒”的政策基調非常吻合，以租賃房為代表的“長效機制”呼之欲出，中國樓市的健康程度正在穩步提高。

　　一、2017年樓市回顧

　　2017年全國商品房銷售可能再創歷史新高。2017年1-11月，全國商品房銷售面積14.66億平方米，同比增長7.9%，占2016全年銷售面積的93.1%；銷售金額11.55萬億元，同比增長12.7%，占2016全年銷售金額的98.2%，2017年全國商品房銷售面積和銷售金額均可能再創歷史新高。2017年全國樓市銷售好于預期除了2015-2016年地產小牛市大幅降低了主要城市的商品房庫存之外，還有一個至關重要的原因是2017年三四線樓市的“超預期”向好。2016年“930新政”后，市場普遍預期一二線會走弱，三四線也難有起色，但諸如揚州、徐州和泉州等三四線城市房價恰恰是在“930新政”前后出現了快速上漲，主要原因可能是新政后核心城市“限購限貸”帶來的“溢出效應”和2015-2016年一二線房價大幅上漲造成的“價值洼地效應”，部分三四線城市還可能受益于棚改貨幣化。

　　2017年3-11月全國住宅累計銷售金額同比增速回落速度持續慢于住宅累計銷售面積同比增速可能意味著2017年全國商品住宅均價仍維持溫和上行態勢。2016年4月后，全國商品住宅銷售金額累計同比增速和全國商品住宅銷售面積累計同比增速均見頂回落，但從2017年3月開始，前者回落速度持續慢于后者，截至2017年11月，全國商品住宅銷售金額和銷售面積的累計同比增速分別為9.9%和5.4%，二者之差從3月的3.3%擴大至4.5%，這可能意味著2017年全國商品住宅均價仍維持溫和上行態勢。如果簡單用銷售金額除以銷售面積來代表銷售均價，也可以得到基本相同的結論。2017年住宅價格上升除了上述提到的三四線房價“超預期”上漲之外，還可能與一二線城市房價整體比較堅挺密切相關。2017年以來，雖然京滬深一線城市房價在“四限”政策影響下“房價數據”有所回落，但武漢、南京和鄭州等二線城市房價仍然比較堅挺，長沙、成都和濟南等“二線新秀”呈現出“逆勢上漲”態勢。隨著深度城市化的加速推進和大都市圈的日益形成，一線和部分二線城市在承接人口與享受產業規模效應等方面可能會繼續受益。與之相對的是，2017年三四線樓市的快速崛起可能使部分三四線城市已被過度炒作，2018年三四線城市房價料將開始分化，那些過度投機且不符合“房住不炒”基本思想的城市房價或將面臨一定的下調壓力。

　　2017年土地市場比較“異常”，有限價、高門檻、租賃地等各種“土地新政”相互交織。2017年中國土地市場相對于商品房市場表現出明顯的“異常化”特征。一般情況下，土地購置會滯后于商品房銷售3-9個月見頂回落，滯后期最長也不過15個月，如2009年11月商品房銷售面積累計同比達到53%后開始下行，而后土地購置面積累計同比延續了15個月的上行后于2011年2月觸頂回落，2007年和2013年土地購置滯后于房屋銷售的期限分別只有5個月和9個月。本輪商品房銷售面積累計同比已在2016年4月見頂回落，但截至2017年11月的土地購置面積累計同比卻“逆勢”上行了至少19個月，與歷史經驗明顯相悖。土地市場的這種“異常化”表現與本輪地產周期的特質密切相關。2015年啟動的本輪地產牛市超出了很多開發商的預期，在“2012年是地產黃金十年的拐點”和2013-2014年地產熊市的背景下，不少開發商對樓市前景比較迷茫，也就大幅減緩了拿地步伐。隨著2015-2016年前三季度樓市超預期向好，開發商的土地儲備開始快速下降，拿地補庫成為許多開發商的“當務之急”，這也是2016年一二線城市“地王”隨處可見的重要原因。“930新政”后，隨著一二線加速“四限”和加大租賃房用地出讓力度，部分開發商開始轉向三四線城市瘋狂拿地補庫，2015-2016年地產銷售回款為這些開發商拿地提供了較為充裕的現金流支持。

　　2016年底開始，國家陸續出臺了一系列限制房企融資的政策措施，這對開發商的融資、毛利和經營等都產生了重大影響，部分房企試圖通過“做大規模”的方式來實現融資便利性和收益可得性，不少開發商開始“逆勢擴張”，不斷加大在一二線和重要三四線城市的拿地力度。因此，2017年土地市場與銷售市場的背離背后恰恰反映了開發商對儲備土地的追逐，尤其是對優質城市稀缺土地的渴求。2017年土地市場的第二個“異常”表現是土地成交樓面價與溢價率之間的持續背離。2017年5月后100大中城市成交土地的樓面價基本維持穩中有升態勢，這反映了房企仍有一定的拿地補庫需求，但與此同時，成交土地的溢價率卻開始趨勢性下行，二者在歷史上長期同漲同跌的趨勢被打破。樓面價與溢價率持續背離的原因不完全是土地起拍價格的提高，還可能在一定程度上反應了“土拍新政”的影響，比如，2017年諸多一二線城市實行了“有限價，報自持”的土拍政策，上海等城市還新推了大量“純租賃用地”，這些地價普遍較高的一二線城市的推地力度的加大也會在一定程度上造成平均樓面價與平均溢價率之間的背離。因此，看似“異常”的2017年土地市場恰恰反映了當前樓市的主要矛盾，土地出讓面積與房屋銷售面積的背離說明開發商對拿地補庫的強烈需求，樓面價與溢價率的背離說明中國房地產的長效機制正在逐步建立，“房住不炒”的基本思想正在得以落實，樓市正在朝著健康化的方向邁進。

　　2017年是房地產行業集中度大幅提高的一年。受“四限”和長效機制的影響，“后黃金”時代的房地產行業開始急劇分化，部分房企試圖通過“做強做大”的方式來實現絕對收益和保證融資順暢，還有一些中小房企為了規避過高的地價風險和過嚴的政策限制而選擇區域深耕或收縮轉型。CRIC數據顯示，2017年1-11月，碧桂園已實現銷售金額5300多億元，同比增長86%，萬科和恒大前11個月累計銷售金額均突破4500億元，同比增幅分別為38%和36%。2017年1-11月有14家房企銷售金額突破1000億元大關，比2016年1-11月多了4家。TOP5、TOP10和TOP20的銷售金額占比分別高達17.7%、24.8%和33.1%，比2016年1-11月高出4.3%、5.3%和6.8%，TOP5、TOP10和TOP20的銷售面積占比分別高達12%、15.9%和20.6%，比2016年1-11月高出2.1%、2.7%和3.7%，其中碧桂園前11個月銷售面積突破了5800萬平方米，恒大和萬科銷售面積均超過了3000萬平方米，2017年1-11月銷售面積超過500萬平方米的房企數量高達27家，比2016年1-11月激增了11家。土地市場方面，2017年1-11月，TOP100合計新增貨值10.47萬億，比其同期銷售金額高出70%，TOP10房企新增貨值高達5.7萬億，超過了TOP11-100房企之和。綜合銷售和拿地情況來看，TOP1-10、TOP11-20、TOP21-30和TOP31-50房企2017年1-11月的新增貨值均大于其銷售額，隨著這些土地逐漸開發入市，房企的行業集中度可能繼續提高，年銷1000億元以上的房企數量或將繼續增加。

　　二、2018年樓市展望

　　2016年“930新政”后，中國樓市逐漸進入“政策市”，四限、因城施策、長效機制和諸多房企融資限制等調控政策對房地產市場的影響越來越大。展望2018年，在中國經濟總體韌性較好的背景下，上半年樓市調控政策料將難以出現實質性松動，甚至不排除“四限”政策向三四線城市繼續擴容的可能性。在樓市和金融雙雙被嚴監管之下，預計2018年房地產銷售或將出現一定幅度下行，但考慮到部分一二線城市庫存較低，那些受益于深度城市化和都市圈化的優質城市房價料將難以出現大幅下行。

　　“分化”料將仍是2018年樓市的基本趨勢。隨著一二線對三四線“溢出效應”的逐漸減弱和三四線前期積累的購房需求的大量釋放，2018年三四線城市房價可能面臨較大分化。經過2016-2017年開發商大量拿地補庫，房企對土地的渴求程度有所下降，隨著三四線城市逐漸走向分化，開發商的拿地訴求可能主要轉為一二線城市和銷售向好的優質三四線城市。考慮到近兩年拿地對前期銷售回款的大量耗散，在房企融資難以出現實質性放松的情況下，銷售回款料將仍是支撐其拿地擴張的主要現金流來源（2017年4月后，定金、預收款和按揭款等其他資金來源占開發商所有資金來源的比重持續高于50%，其中定金和預收款占比持續高于30%）。隨著公司債從2018年開始集中到期，房企在較大資金需求和較高地價壓力下料將逐漸從傳統招拍掛拿地轉向并購等方式獲取開發土地；2016-2017年新增的大量“高成本”土地和主要核心城市的“低庫存”都會在一定程度上催生2018上半年的新開工和施工需求。當前，整體環境對大中型房企相對有利，2018年房企的行業集中度可能會繼續提高，開發商之間的分化或將繼續加快。

　　隨著中國經濟發展模式逐漸向“高質量”轉型，傳統的“政府賣地-房企開發-居民加杠桿”模式難以為繼，建立以租賃房為代表的房地產長效機制已經勢在必行。在此背景下，2018年或將真正開啟“主要一二線城市租售并舉”和“其他城市延續傳統開發”的樓市新時代。北京、上海、深圳等城市在未來5年或“十三五規劃”中都有比較明確的租賃房建設規劃，2017年上海至少出讓了15宗租賃用地，總建面超過100萬平方米。除12個試點城市外，湖北、云南、山東、遼寧等多個未被列入試點的城市也出臺了保障租賃和探索“租售同權”的政策措施，中信銀行、建設銀行、中國銀行等多家銀行開始進軍租賃房市場，萬科、保利、龍湖、旭輝等多家房企已建立了自己的長租公寓品牌。毋庸置疑，從2016年12月9日的“加快研究建立符合國情、適應市場規律的房地產平穩健康發展長效機制”到2017年12月8日的“加快住房制度改革和長效機制建設”，“租售并舉”已然上升到住房制度層面，未來必將會有一攬子長期化且系統化的制度性安排，作為與長效機制相配套的土地改革和財稅改革等相關政策料將加速出臺，租賃房市場方興未艾。

　　（來源：“深海智庫”微信公號）

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