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正解局：建行董事長道出了中國房地產(chǎn)的四個(gè)真相！

點(diǎn)擊：  作者：正解局    來源：昆侖策網(wǎng)【作者授權(quán)】  發(fā)布時(shí)間:2018-12-28 11:17:13

 

◆中國經(jīng)濟(jì)有多復(fù)雜，中國的房地產(chǎn)就有多復(fù)雜。

 

最近，建設(shè)銀行董事長田國立在第二十屆北大光華新年論壇上的演講，引發(fā)熱議。

 

四大行中，建行與房地產(chǎn)聯(lián)系最為密切，掌握著海量、真實(shí)的行業(yè)數(shù)據(jù)。因此，田國立的觀點(diǎn)比經(jīng)濟(jì)學(xué)家更有依據(jù)、更富權(quán)威。

 

從流傳的文字看，田國立的演講字?jǐn)?shù)雖不多，卻句句有料：印證了某些無從佐證的猜測，點(diǎn)破了某些云山霧繞的事實(shí)，也道出了中國房地產(chǎn)的真相。

 

真相一：住房空置率偏高

 

田國立：中國還存在住房空置率高的問題。美國次貸危機(jī)時(shí)，住房空置率不超過10%，日本住房空置率約在13%左右。目前中國住房空置率數(shù)據(jù)還未公開，但中國現(xiàn)在住房空置率比他們都要大很多。

 

中國住房空置率，是一個(gè)未解之謎。

 

可以肯定的是，中國目前的空置率顯然是要高于13%的。

 

就在本月21日，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國家庭金融調(diào)查與研究中心(CHFS)發(fā)布的《2017中國城鎮(zhèn)住房空置分析》報(bào)告顯示，2017年中國城鎮(zhèn)地區(qū)有6500萬套空置住房，住房空置率達(dá)21.4%，二三線城市空置情況更為嚴(yán)峻。

 

2015年，騰訊曾發(fā)起一次住宅市場調(diào)查，得出的數(shù)據(jù)，也在22%至26%之間。

 

（騰訊住宅市場調(diào)查）

 

可見，中國住房空置率高于日本的13%已經(jīng)成為各方的共識(shí)。具體的數(shù)字，大概率在20%左右。

 

按照國際通行慣例，商品房空置率在5%-10%之間為合理區(qū)；空置率在10%-20%之間為空置危險(xiǎn)區(qū)；空置率在20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。

 

先看美國，即便是樓市最差的2007-2008年，自有住房空置率最高只有2.9%。再看歐洲，空置率也很低，荷蘭、瑞典一般住房空置率只有2%，法國為6%左右，德國約為8%。

 

無論是參照國際慣例，還是對(duì)比發(fā)達(dá)國家，中國的住房空置率確實(shí)偏高，部分城市甚至已經(jīng)到了商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。

 

空置的房子這么多，都去哪兒了？

真相二：警惕房貸金融風(fēng)險(xiǎn)

 

 

田國立：目前中國房地產(chǎn)信貸總量38萬億，占據(jù)信貸規(guī)模的28%，而且新增率還在不斷升高。雖然中國有制度優(yōu)勢，但這是有天花板的，我們不能碰及那個(gè)底線，日本房地產(chǎn)泡沫，美國次貸危機(jī)的教訓(xùn)已經(jīng)足夠了。

 

房貸有沒有危險(xiǎn)？目前看，問題不大。

 

根據(jù)央行最新公布的數(shù)據(jù)顯示，2018 年三季度末，我國房地產(chǎn)貸款余額為37.45 萬億元，即田國立所說的“38萬億”。

 

其中，個(gè)人住房貸款余額為 24.88 萬億元。簡單估算下，個(gè)人住房貸款占GDP總額的比重在30%左右。同期，美國的數(shù)字是45%，比中國高得多。

 

（中美日對(duì)比）

 

以其他參照值來看，中國房貸存量占居民總儲(chǔ)蓄（29%）、總金融資產(chǎn)（15%），以及總房產(chǎn)價(jià)值的比率（10%）與日本相當(dāng)，但均大幅低于美國的數(shù)字。

 

也就是說，中國的房貸仍然在安全范圍內(nèi)。

 

值得警惕的是，中國房貸的增長速度：今年的規(guī)模，有望突破40萬億，而3年前，這個(gè)數(shù)字只有14.18萬億。

 

中國房貸的增長速度，遠(yuǎn)超GDP。只需3到5年，個(gè)人住房貸款占GDP總額的比重，就會(huì)瀕臨危險(xiǎn)邊緣。這也是央行要控制房貸增速的原因。

 

更為重要的是，房貸的風(fēng)險(xiǎn)，隱匿于房價(jià)上漲的預(yù)期。

 

一旦房價(jià)下跌，人們對(duì)買房獲利的預(yù)期降低，累積的風(fēng)險(xiǎn)就容易在瞬間釋放出來。

 

中國東方資產(chǎn)管理公司（中國四大資產(chǎn)管理公司之一）發(fā)布的《中國金融不良資產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告（2018）》就分析：如果房價(jià)下降20-30%，銀行將會(huì)面臨著顯著的壓力。

 

房貸風(fēng)險(xiǎn)，不可不察。

 

 真相三：租房率低

田國立：美國是發(fā)達(dá)國家，城鎮(zhèn)三分之一的人是租房，德國40%甚至更多的人是租房，這些市場房地產(chǎn)很難炒起來，但在中國最多只有10%的人租房。

 

2017年，社科院曾發(fā)布一份調(diào)查：中國家庭住房自有率為93.5%，世界第一。

 

此項(xiàng)調(diào)查結(jié)果一經(jīng)公布，就引來無數(shù)網(wǎng)友吐槽，聲稱自己又被平均了。

 

冷靜分析，固然有樣本、標(biāo)準(zhǔn)的因素，但是，中國人愛買房子、住房自有率高也是不爭的事實(shí)。

 

有意思的是，住房自有率高未必是一件好事。相關(guān)數(shù)據(jù)研究表明，住房自有率與經(jīng)濟(jì)水平呈負(fù)相關(guān)關(guān)系：如歐美等較發(fā)達(dá)國家自有住宅率普遍在60%-70%，其中最低的瑞士在1990年僅達(dá)31%；而保加利亞、立陶宛等國都在90%以上，甚至一度高達(dá)97%。

 

（中外對(duì)比）

 

類似的規(guī)律，也體現(xiàn)在城市之間。大城市的租房率必然高于小城市。這是因?yàn)椋蟪鞘形罅康牧鲃?dòng)人口，新增住宅有限，無法滿足需求，部分人口只能租房。

 

很多人老家有房子，卻要在大城市工作，這樣的住房自有率沒有意義。住房自有率高不重要，重要的是要匹配。住房的基本屬性是無法移動(dòng)，這就決定了無法100%匹配。

 

大城市的住房很大一部分需要靠租房解決，這是我們今天討論租房率的意義。

 

中國的租賃房租占比、租賃人口占比與發(fā)達(dá)國家都存在較大的差距。除了愛買房子的消費(fèi)心理，還與租房的弱勢處境有關(guān)。

 

如何讓租房享受到與買房相同的權(quán)益，讓人們更愿意租房，這是我們今天討論租房率低的意義。

 

真相四：資產(chǎn)配置中房產(chǎn)占比太高

 

 

田國立：房地產(chǎn)具有強(qiáng)大的虹吸效應(yīng)，現(xiàn)在居民基本資產(chǎn)配置基本60%-70%都在房地產(chǎn)，當(dāng)大量貨幣都進(jìn)入房地產(chǎn)蓋房子后，是沒錢干別的，無論是科研也好，市場消費(fèi)也好。

 

再次印證了一個(gè)段子：中國人，窮的只剩下房子了。

 

根據(jù)中國家庭金融調(diào)查（CHFS）數(shù)據(jù)顯示，中國總體家庭資產(chǎn)的 73.6%為房產(chǎn)。

 

（中國家庭資產(chǎn)配置）

 

這與田國立的數(shù)據(jù)，是一致的。

 

中國人買房子，也實(shí)屬無奈。股市有風(fēng)險(xiǎn)、基金看不懂，沒有比房子更好的投資產(chǎn)品了。

 

高回報(bào)，往往伴隨著高風(fēng)險(xiǎn)。房子值多少錢，就相當(dāng)于背負(fù)了多少的貸款。

 

2018 年三季度末，中國的消費(fèi)性貸款余額 為36.24萬億元，個(gè)人住房貸款余額為 24.88 萬億元。也就說，個(gè)人房貸占比高達(dá)70%。

 

資產(chǎn)配置，講究“不要把雞蛋放在同一個(gè)籃子里”。中國人的大部分資產(chǎn)，卻是房子，流動(dòng)性差，無疑增加了風(fēng)險(xiǎn)。

 

當(dāng)前，房產(chǎn)占比過高的最大副作用，是透支了國民的消費(fèi)力。

 

這個(gè)一個(gè)關(guān)乎中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的大問題。

 

生活需要真相，更需要真實(shí)

 

生活的吊詭之處在于：懂得了很多道理，卻依然過不好這一生。

 

資產(chǎn)配置中，房產(chǎn)過高當(dāng)然是不安全的。但是，如果你有首付，且是剛需，會(huì)不會(huì)買房子？

 

中國的住房空置率偏高，是事實(shí)。但是，2017年的一二線乃至三四線城市，房價(jià)依然暴漲。

 

中國經(jīng)濟(jì)有多復(fù)雜，中國的房地產(chǎn)就有多復(fù)雜。這決定了，放之四海而皆準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理或外國經(jīng)驗(yàn)，未必完全能夠解釋、指導(dǎo)中國房地產(chǎn)。

 

生活需要真相，更需要真實(shí)。

 

與其死盯冰冷的數(shù)據(jù)，不如關(guān)懷當(dāng)下的生活體驗(yàn)。

 

正解局始終認(rèn)為，住是剛需，但買房子不是剛需。

 

買得起房子也好，租得起房子也罷，只要是讓人們住的好就行。

 

（來源：昆侖策網(wǎng)【作者授權(quán)】，原載”正解局“公號(hào)） 

 

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