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         自如蛋殼今年融資52億 搶房導(dǎo)致房租爆漲50%

我再次親身感受到資本對(duì)居民生活的巨大影響，那就是當(dāng)自如、蛋殼這種長(zhǎng)期租賃公寓手持52億(自如在2018年1月A輪融資40億，蛋殼在2018年6月B輪融資1.75億美元)掃貨北上廣深等八大城市的租賃房源時(shí)，房租暴漲50%。

根據(jù)鏈家官網(wǎng)數(shù)據(jù)，到2017年6月收錄北京小區(qū)數(shù)量10465個(gè)，房屋總數(shù)為688.2萬(wàn)套，當(dāng)前在租房源17455套。自如在北京和上海的規(guī)模根本不在同一個(gè)量級(jí)上，所以自如融資40億的五成，都可能會(huì)投放在北京市場(chǎng)。

而2015年1月成立的蛋殼公寓，到2018年6月已經(jīng)進(jìn)入北京、深圳、上海、杭州、天津、武漢、南京、廣州8個(gè)城市，房源規(guī)模為12萬(wàn)間;融資之后，蛋殼公寓計(jì)劃加快布局速度，2018年底目標(biāo)管理30萬(wàn)間公寓。這就意味著蛋殼公寓在半年時(shí)間內(nèi)要拿下18萬(wàn)個(gè)房間，保守估計(jì)6萬(wàn)套房源。而短短半年時(shí)間，并不足以完成收購(gòu)商業(yè)地產(chǎn)并改造用于出租，所以無(wú)論蛋殼也好、自如也好，他們手握巨資的第一選擇，就是從正規(guī)房屋租賃市場(chǎng)上掃貨。

據(jù)8月13日北京日?qǐng)?bào)報(bào)道，北京平均租金已達(dá)5000元，單間租金為2500-3000元。漲價(jià)原因，自然就是去年那起大火之后，五環(huán)外房屋拆遷、禁止自建公寓出租導(dǎo)致房源供應(yīng)減少;加上巨頭持幣掃貨導(dǎo)致房租暴漲。

所以才有中介在朋友圈花高價(jià)獲取房源，推薦成功一間房給1000獎(jiǎng)勵(lì)，巨頭用這種方式搶奪市場(chǎng)中的剩余房源，收割新客戶，同時(shí)謀取市場(chǎng)壟斷地位，真形成壟斷的時(shí)候就會(huì)開始收割老客戶了。

但是北京市居民真的承受得起這種掃蕩么?2018年上半年，北京人均可支配收入(元)如下：

西城區(qū)：40575

海淀區(qū)：38839

東城區(qū)：37395

朝陽(yáng)區(qū)：35465

石景山：34188

豐臺(tái)區(qū)：30535

就按2500一個(gè)單間計(jì)算，上半年朝陽(yáng)區(qū)京漂年輕人可支配收入3萬(wàn)5，但是僅房租就花掉1萬(wàn)5，如果房租再漲500，那么上半年年輕人能花的錢又少了3千;剩下2萬(wàn)塊錢要在6個(gè)月里解決衣食住行和社交培訓(xùn);消費(fèi)能力還能剩下多少?發(fā)展?jié)摿€能剩下多少?　

資本家不怕，因?yàn)橘Y本家只要壟斷了市場(chǎng)，只要有剛需在，總能連本帶利的收回來(lái)。但是居民可不像資本家這么富有，房租價(jià)格的上漲對(duì)居民來(lái)說(shuō)，就是切膚之痛。多少錢能撬動(dòng)北京的租房?jī)r(jià)格呢？

想推高房租價(jià)格，只要重點(diǎn)小區(qū)有3-5個(gè)房源漲價(jià)出租，接下來(lái)所有周邊房東會(huì)喜聞樂見的組團(tuán)漲價(jià)。

換個(gè)算法，當(dāng)前北京有17455套房源在出租，就算資本家(手持資本的巨頭)全部以漲價(jià)50%掃貨吃下，月均價(jià)從5000漲到7500計(jì)算，年租金總額也不過15.7億;而蛋殼和自如融了多少錢?52億!!!推高房?jī)r(jià)并不需要資本家把出租房源全吃下去，市場(chǎng)上只要有大買家溢價(jià)采購(gòu)了15%的房源，就已經(jīng)能成功帶動(dòng)房租上漲了。

資本家哪里來(lái)的錢?因?yàn)殚L(zhǎng)租融資在金融系統(tǒng)的口子一直是開著的，只要掛上長(zhǎng)租公寓的噱頭，都可以融到錢，比如中介長(zhǎng)租公寓鏈家自如發(fā)行的5億元ABS(資產(chǎn)支持計(jì)劃)、創(chuàng)業(yè)型公寓新派公寓發(fā)行的2.7億元ABS、開發(fā)商保利近期發(fā)行的保利一號(hào)16.7億元ABS。

于是，到2017年底，北上廣深的集中式長(zhǎng)租公寓品牌數(shù)量合計(jì)達(dá)300多個(gè)，管理房間數(shù)量超過200萬(wàn)間，自如對(duì)外公寓的已開業(yè)房源數(shù)量近50萬(wàn)間、我愛我家約40萬(wàn)間、萬(wàn)科約8萬(wàn)間、魔方約4.35萬(wàn)間、世聯(lián)紅璞約3萬(wàn)間。最可怕的是，資本家有充足能力吃下北上廣深新放出來(lái)的所有房源，直接推高租金和租售比。

政府注意到了么?好像政府更重視對(duì)人口數(shù)量的限制。

2017年一季度，北京市住宅施工面積4451.8萬(wàn)平方米，商品房銷售面積134.3萬(wàn)平方米，待售面積820萬(wàn)平方米;

2018年一季度，北京市住宅施工面積4705萬(wàn)平方米，商品房銷售面積54.2萬(wàn)平方米，待售面積807萬(wàn)平方米。

住宅施工面積的確在增長(zhǎng)，但商品房銷售面積顯著減少了62%。也就是說(shuō)上半年房屋供應(yīng)量在減小;北京市更多的是存量房交易，上個(gè)月網(wǎng)簽16589套，總面積153萬(wàn)平方米，二手房交易的規(guī)模遠(yuǎn)大于新盤交易。北京就是個(gè)存量市場(chǎng)，而流到市場(chǎng)上的租賃房源總是有限的——有限的房源卻被資金相對(duì)無(wú)限（融資）的中介資本家全部吃了下去，結(jié)果就是剛需被收割。

銀行業(yè)內(nèi)資深人士悲觀的認(rèn)為，這種方式變相提高了租售比，促使房屋市場(chǎng)價(jià)格和現(xiàn)金流折現(xiàn)法一致，我國(guó)房?jī)r(jià)將正式和發(fā)達(dá)國(guó)家接軌;然而收入并沒有同步提升，這也意味著以后核心城市居民想改善居住條件，將愈發(fā)困難了。

平民的力量不足以對(duì)抗資本，所以才需要人民政府對(duì)資本進(jìn)行監(jiān)管。長(zhǎng)租公寓是讓企業(yè)把商業(yè)地產(chǎn)改造成租賃住房，發(fā)展增量用以填補(bǔ)需求，結(jié)果企業(yè)和資本先聯(lián)手吃下一輪存量，變相推高了房?jī)r(jià)，真心嗶了狗。這樣比起來(lái)，收割股民的小燕子和黃某明，已經(jīng)算是業(yè)界良心了。

插播重要新聞，中國(guó)證監(jiān)會(huì)行政處罰決定書(高勇)[2018] 47號(hào)文中，高勇及16個(gè)關(guān)聯(lián)賬戶涉嫌操縱精華制藥股價(jià)，共獲利8.97億元。其中有一個(gè)賬戶可能是屬于知名藝人黃某明的，決定書中提到黃某明賬戶開立后由其母親張某霞管理使用。而黃曉明的母親恰好叫張素霞。

事實(shí)上，核心城市聚集的產(chǎn)業(yè)、資本和人才，才是中國(guó)通過發(fā)展高端制造業(yè)和服務(wù)業(yè)，打贏中美貿(mào)易戰(zhàn)的關(guān)鍵。房?jī)r(jià)、房租價(jià)格的高速上漲，只會(huì)讓人才望而卻步，就像華為出走東莞松山湖一樣，這也將直接削弱城市的競(jìng)爭(zhēng)力和購(gòu)買力。

當(dāng)核心城市的幼兒教育稀缺、學(xué)區(qū)難求、教育暴漲、醫(yī)療昂貴、房租暴漲、房?jī)r(jià)暴漲時(shí)，再面臨中美貿(mào)易戰(zhàn)的挑戰(zhàn)，這個(gè)城市如何留住人才?沒有人才，如何發(fā)展產(chǎn)業(yè)?沒有產(chǎn)業(yè)，資本還能光靠炒房掙錢?皮之不存毛將焉附?

MDZZ。教育、住房、醫(yī)療、投資，怎么都充斥著這么多的不公平呢?

作者：任易，來(lái)源：知乎

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中介瘋搶房源 一線城市房租全線上漲 

來(lái)源：華爾街見聞

7月以來(lái)一線城市房租上漲，房產(chǎn)中介瘋搶房源。經(jīng)過幾家中介哄抬報(bào)價(jià)之后，一套東四環(huán)的房屋租金在短短十天內(nèi)原地暴漲逾20%，中介轉(zhuǎn)租后的價(jià)格更是房東報(bào)價(jià)的兩倍多。

當(dāng)住房買賣活動(dòng)被調(diào)控限制的時(shí)候，住房租賃市場(chǎng)成了中介們狂炒的目標(biāo)。

據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《天下財(cái)經(jīng)》報(bào)道，7月以來(lái)，在全國(guó)住房租賃市場(chǎng)保持整體穩(wěn)定的情況下，也有一些城市尤其是一線城市房租明顯上漲。

報(bào)道引述機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)稱，盡管北京、上海、深圳的租金環(huán)比漲幅分別為2.4%，2.1%和3.1%，看起來(lái)似乎不大，實(shí)際壓力要比數(shù)據(jù)平均值更大。某房產(chǎn)中介稱，目前北京房租整體漲幅同比超過10%，特別是五六環(huán)附近。

深圳市福田區(qū)兩個(gè)月前還能找到一些月租不超3000塊的一居室，現(xiàn)在已經(jīng)很難了。“一居室這兩個(gè)月大概漲了200元、300元，三居或四居漲了500元以上了。”深圳房產(chǎn)中介說(shuō)。

《天下財(cái)經(jīng)》稱，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，一線城市去年高校畢業(yè)生的起薪平均5000元出頭，而吸納就業(yè)比較多的幾大職業(yè)中，快遞員平均工資在6000元左右，司機(jī)、廚師平均工資都在5000元以下。而北京的平均房租接近5000元，即使合租，單間價(jià)格也高達(dá)兩三千元甚至更高，占這些群體收入的一半以上。

短期來(lái)看，房租上漲態(tài)勢(shì)很可能不會(huì)終止。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)，考慮到出租房源的結(jié)構(gòu)性變化，部分地方的房租還會(huì)漲。“很多租賃企業(yè)特別是長(zhǎng)租公寓，把一些中低端的租賃房源收購(gòu)之后做升級(jí)改造。過去有可能是中低端房源，現(xiàn)在變成了中高端房源，所以租金有一個(gè)明顯的上行。”

中介瘋搶房源

在住房租金大漲背后，除了當(dāng)前正值畢業(yè)季這一市場(chǎng)旺季因素之外，更重要的恐怕是房產(chǎn)中介的瘋狂搶占房源。

清華水木論壇近日有名為“仙翩”的網(wǎng)友發(fā)帖稱，他掛出的位于天通苑的120平三居室，預(yù)期價(jià)位原本在每月7500元，但自如和蛋殼兩家中介在經(jīng)過三輪抬價(jià)之后，房租原地暴漲3300，高達(dá)10800元，每年漲2%。

有網(wǎng)友跟帖說(shuō)：“我家周圍，正常7500到7800一個(gè)月，中介現(xiàn)在9500元×11個(gè)月大規(guī)模收。”

華夏時(shí)報(bào)報(bào)道稱，李先生在掛牌出租位于東四環(huán)老君堂附近一套總面積為180多平方米的四居室時(shí)，鏈家、潤(rùn)邦、中天置地三家房產(chǎn)中介同時(shí)介入，他原本報(bào)價(jià)6500，最終被中天以8000元簽三年搶下，成交價(jià)比房東最初價(jià)高了23%。

為何中介高價(jià)搶房？

房產(chǎn)中介如此瘋狂搶房源，不會(huì)賠本嗎？

當(dāng)然不會(huì)。上述中天置地中介表示，他打算給每個(gè)房間造一個(gè)獨(dú)立衛(wèi)生間， 按3300元租出去。這樣一來(lái)，這套房實(shí)際出租價(jià)格為13200元，比他8000塊的成本價(jià)足足高出65%！是房東最初報(bào)價(jià)的200%！這還不算相當(dāng)于一個(gè)月房租的中介費(fèi)。

除了高價(jià)轉(zhuǎn)租賺差價(jià)之外，中介的底氣還來(lái)自何處呢？“北京拆掉了很大一部分不合規(guī)的租房，對(duì)租賃市場(chǎng)越來(lái)越嚴(yán)格， 房源少了很多。”華夏時(shí)報(bào)援引業(yè)內(nèi)人士這樣寫道。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅分析稱，這背后一個(gè)是市場(chǎng)的原因，一個(gè)是行業(yè)的原因。各個(gè)城市限購(gòu)較嚴(yán)重，購(gòu)房需求沒有得到滿足，只能通過這個(gè)租賃的方式解決自己的居住問題。這導(dǎo)致租賃市場(chǎng)需求量上升了，租金上漲。另外，各個(gè)中介公司在各區(qū)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，造成了中介公司利用價(jià)格杠桿進(jìn)行房源爭(zhēng)奪。

賺轉(zhuǎn)租差價(jià)、吸榨年輕人或許只是房產(chǎn)中介“宏偉事業(yè)版圖”的其中一小部分，按照華夏時(shí)報(bào)的報(bào)道，他們更大的意圖在于收割資本市場(chǎng)的“韭菜”。

報(bào)道援引“仙翩”的話稱，蛋殼公寓的中介對(duì)他說(shuō)過，他們?nèi)诹艘还P錢可以高價(jià)代理和運(yùn)營(yíng)租房，已經(jīng)掌握的多少套房源數(shù)據(jù)，以后可以拿著這些數(shù)據(jù)再去講故事融資，上市……