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        在7月31日中央政治局會議對房地產調控政策重新部署之后，中央政府的職能部門馬上召開了部分城市房地產工作座談會。在會上，住房城鄉建設部對參會各城市未來房地產調控工作提出了進一步要求，比如加快制定住房發展規劃；對樓市調控不力的城市堅決問責等等。房地產政策一直是經濟政策的焦點與重心，歷屆政府出臺了各式各樣的房地產調控政策，希望保證樓市健康發展。但這些調控政策出臺之后，效果往往會事與愿違。比如，許多城市的房地產調控政策出臺之后，房價卻越調越高，政策效果是反方向的。

2016年之后，中央政府對房地產市場的定位十分清晰，就是要讓房地產回歸到以居住為主導的市場，遏制房地產市場的投機炒作。但是，在這樣的情況下，不少城市的房價仍然還在持續上漲，全國房地產市場房價過快上漲，從一二線城市向三四線城市轉移。當前絕大多數城市的房價還在上漲，一些城市房價持續3年上漲（有城市房價已持續上漲39個月），一些城市的房價還突然暴漲。如果房價還在持續上漲，那么國內房地產市場要想回歸理性，回歸到以居住為主導的市場是根本不可能的。

現在的問題是，國內房地產市場調控政策出臺了這樣多、這樣頻繁，為何效果會如此之差呢？估計最大的問題是，這么年來國內房地產調控政策在路徑相依的背景下，多數是做加法，很少進行認真反思。在這種情況下，房地產市場的調控政策看上去是越來越多，甚至于越來越嚴厲，但實際效果則是十分不理想，甚至讓房地產市場亂象叢生。

很簡單，房地產市場的調控政策越多，政府參與越多，行政性干預越多，就必然會與市場法則離得越來越遠。可以說，在市場經濟這個大背景下（即房地產市場基本上是以市場經濟法則在運行），房地產調控政策中政府行政性干預參與越多，那么住房投機炒作者一定會尋找越來越多的方式規避這種行政性干預。在這種情況下，國內房地產市場豈能不亂象叢生？

中國房地產市場是由計劃經濟向市場轉軌而來，沒有經歷過一次周期性的調整，所以房地產市場的發展都在試錯中進行。政府一旦看到房地產市場有問題，就出臺一些調控政策來應對和試錯。由于對房地產市場的問題沒有進行認真、深刻的反思，使得國人及政府對房地產市場內在性的認識一直處于混沌之中。直到2016年對房地產市場的重新定位，才認識到現代房地產市場的本質特征。不過，即使中央文件確定了中國房地產市場的基本定位，但是同樣在房地產政策路徑相依的背景下，以試錯的方式推出不同的調控政策，而不是單刀直入地推出有效的經濟杠桿，讓房地產市場真正回歸到以居住為主導的市場。

目前所謂的住房限售政策、住房公有產權政策、發展住房租賃市場，以及深圳推出房地產市場發展的新模式等，都是以試錯的方式希望房地產市場得以調整。甚至于提出穩地價、穩房價、穩預期的地方政府的責任目標。實際上這樣的責任目標要讓國內房地產市場回歸“只住不炒”的市場定位，根本是不可能的。要落實十九大報告對房地產市場的定位，就得讓高房價理性回歸，就得讓絕大多數居住消費者有能力購買。否則房價高企，只有投機炒作者才有能力購買，那房地產市場如何轉型及價格如何可理性回歸？更何況既然是市場價格，能夠用行政性的手段來穩定嗎？

現在的房地產市場調控一定在強調穩預期，預期是什么？是投資者對資產價格未來變化的預測。一般來說，這種預測與現實投資品供需多少無關，而是與投資者對未來投資品價格的變化預測有關。如果政府的房地產政策是要穩預期，這就意味著政府仍然是把當前房地產市場完全看作是投機炒作為主導的市場。在這種情況下，房地產市場無法轉變為以居住消費為主導的市場。

國內房地產市場調控政策，由于很少進行深刻反思，從而也就無法真正認識到房地產市場的本質特征。房地產市場本質特征認識不清楚，當然對房地產市場的問題無法對癥下藥。這樣，房地產市場調控政策出臺得越多，市場亂象叢生就越是嚴重。現在，該是對房地產市場調控政策進行認真、深刻反思的時候了。