2025年的大拆遷開始了！
點(diǎn)擊： 作者：櫻桃團(tuán)隊(duì) 來源：大公館微信號(hào) 發(fā)布時(shí)間:2025-03-14 12:01:42
01
2025年的大拆遷，就要開始了！
前兩天，住建部答記者問的會(huì)議上，倪部長(zhǎng)提到：
1、城中村改造項(xiàng)目，要在去年新增100萬套的基礎(chǔ)上，繼續(xù)擴(kuò)大改造規(guī)模；
2、2000年以前建成的城市老舊小區(qū)都要納入改造范圍，因地制宜實(shí)施改造，也鼓勵(lì)地方探索居民自主更新老舊住宅。
消息要連在一起看，去年10月，住建部在gwy新聞辦公室舉行的發(fā)布會(huì)上，提到新增實(shí)施100萬套城中村改造和危舊房改造；
去年11月，住建部、財(cái)政部最新部署“城中村改造政策支持范圍從最初的35個(gè)大城市，擴(kuò)大到近300個(gè)地級(jí)及以上城市”。
年初的國常會(huì)，2025年底前要全面完成2000年底前建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。
包括近期的兩會(huì)報(bào)告，建好房子、城中村改造也都一并又提了一次。
住房：持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，加力實(shí)施城中村和危舊房改造，推進(jìn)收購存量商品房，繼續(xù)做好保交房工作；
城鎮(zhèn)化：推動(dòng)將符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口納入住房保障體系，持續(xù)推進(jìn)城市更新和城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。
政策支持范圍持續(xù)擴(kuò)大、重要會(huì)議多次提及，這說明了什么？
城市更新，也即拆遷改造，已經(jīng)被放在國家級(jí)戰(zhàn)略的重磅地位上。
接下來的幾年，拆改的力度一定是空前的。
近期，很多城市已經(jīng)公布了25年城市更新的目標(biāo)。
北京：25年實(shí)施500個(gè)老舊小區(qū)綜合整治，治理背街小巷1100條，改造提升老舊廠房40處；
上海：加快推進(jìn)“兩舊一村”改造，完成31萬平小梁薄板房屋等不成套舊住房改造，啟動(dòng)25個(gè)城中村改造項(xiàng)目。24年上海啟動(dòng)城中村改造21個(gè)。
廣東：計(jì)劃實(shí)施城市更新項(xiàng)目3000個(gè)，投資額超4000億元，其中改造老舊小區(qū)1289個(gè)，城中村改造項(xiàng)目不少于150個(gè)。24年廣東的城市更新項(xiàng)目是4922個(gè)。
浙江：計(jì)劃投資1000億元，改造城中村6萬戶，開工老舊小區(qū)196個(gè)。24年浙江開工老舊小區(qū)576個(gè)，實(shí)施城中村改造3.6萬戶。
四川：預(yù)計(jì)改造城中村10萬戶、新開工安置住房14萬套，改造城市危舊房3.3萬套。24年四川改造老舊小區(qū)8523個(gè)，城中村110個(gè)。
安徽：計(jì)劃改造城中村和城市舊危房6萬戶以上，其中改造老舊小區(qū)588個(gè)；24年累計(jì)改造老舊小區(qū)1545個(gè)。
從各城市今年的拆改計(jì)劃，對(duì)比去年，有些城市的拆改規(guī)模是上升的，有些城市的拆改規(guī)模是下降的。
但是綜合來說，這幾年拆改的方向不會(huì)變。
一是我們的城市發(fā)展已經(jīng)到了存量?jī)?yōu)化的階段，就是從大基建時(shí)代轉(zhuǎn)為大修補(bǔ)時(shí)代；
二是擴(kuò)內(nèi)需，各地現(xiàn)在也需要拉房地產(chǎn)，城市更新是拉投資最直接的方式；
三是現(xiàn)在老房子已經(jīng)跟不上市場(chǎng)需求，市場(chǎng)需要的是好房子，老房子要給建好房子騰挪空間。
02
不過但凡提到舊改，提到城市更新，就有錢的問題。
25年的目標(biāo)是，把2000年底前建的老舊小區(qū)都改造了，現(xiàn)在能不能完成不說，就說錢能不能到位。
之前有機(jī)構(gòu)測(cè)算過，僅是改造2000年前老舊小區(qū)，投資規(guī)模就要4萬億。
要注意，這只是改造，還不包括拆遷這些，所以實(shí)際的情況，需要的錢可能更多，翻倍都不止。
那這些錢從哪里來呢？
上一輪2014年那一波主要得益于央媽大規(guī)模發(fā)錢，通過創(chuàng)新性的PSL（抵押補(bǔ)充貸款工具）定向放水。據(jù)統(tǒng)計(jì)從2015年到2018年央媽就投放了3萬億基礎(chǔ)貨幣，經(jīng)過貨幣乘數(shù)放大后就是幾十萬億。
這一輪，今年1月份的國常會(huì)也提到錢的來源，原話是這樣說的：統(tǒng)籌用好財(cái)政、金融資源，完善市場(chǎng)化融資模式，吸引社會(huì)資本參與城市更新。
綜合起來主要的渠道來源也就兩個(gè)，一是政府主導(dǎo)型資金，財(cái)政撥款、地方財(cái)政預(yù)算、專項(xiàng)債、政策性專業(yè)銀行貸款這些；二是市場(chǎng)化融資，比如REITS等。
整體上和上一輪差不多，但有一點(diǎn)不一樣，這一輪多了一個(gè)專項(xiàng)債。
專項(xiàng)債，主要是用于置換地方的存量債務(wù)，它有兩個(gè)特點(diǎn)，一是用現(xiàn)在的低利率置換過去的高利率，二是用時(shí)間換空間，把債務(wù)拉長(zhǎng)到十幾年后再還。
也就是當(dāng)下地方的債務(wù)壓力沒那么緊張了。
城市更新大家知道，時(shí)間線很長(zhǎng)，牽扯的利益群體也很多，所以搞城市更新并沒有那么容易，單是時(shí)間周期拉得太長(zhǎng)這一點(diǎn)就能把一些利益牽扯方勸退。
比如房企，舊改時(shí)間太長(zhǎng)，沒有新項(xiàng)目來源，沒有資源，光舊改時(shí)長(zhǎng)都能把他們耗死，所以現(xiàn)在很多房企也不愿意搞舊改。
專項(xiàng)債加入之后，就不一樣了，地方債務(wù)拉長(zhǎng)，不用還債，地方自然多了一筆錢出來。
之前有數(shù)據(jù)算過，地方債務(wù)壓力緩釋之后，5年光利息都能省出來6000億。
錢包寬裕了，干啥事都方便，搞城市更新那也不再話下，給拆改補(bǔ)助就不會(huì)那么捉襟見肘了，房企拿到補(bǔ)助自然也愿意干活。
而且不止是錢，人力成本、時(shí)間精力也都能一并騰挪出來，大家也有更多的時(shí)間和精力去搞建設(shè)。
現(xiàn)在全國很多省份已經(jīng)開始用專項(xiàng)債搞城市更新了，比如廣東、浙江、福建、山東等。24年住建部的數(shù)據(jù)，12個(gè)省發(fā)行專項(xiàng)債近1000億元用于各類更新改造。
這個(gè)概念大家理解起來可能沒那么深刻，說一個(gè)大家能夠直觀感受的，北京15年以上住宅老舊電梯的更新改造，每臺(tái)電梯可拿到補(bǔ)貼15萬元。
這個(gè)錢，就是地方上給的。
這說明了什么呢？專項(xiàng)債引進(jìn)之后，這兩年城市更新速度會(huì)比大家想象中快很多，錢上面沒有后顧之憂了，埋頭干是一定的。
所以接下來，手里有2000年前房子的，很快就會(huì)收到好消息了。
20年gwy政策例會(huì)吹風(fēng)會(huì)上，住建部披露的數(shù)據(jù)，全國2000年前建成的老舊小區(qū)大概有22萬個(gè)，涉及居民近3900萬戶。
這3900萬戶，理論上都會(huì)被納入這一輪舊改的名單上。
03
這一輪拆遷力度一定是空前的。
國家發(fā)動(dòng)這一輪大拆遷，意思也很明確，就是要拉房地產(chǎn)。
怎么拉呢？讓房?jī)r(jià)上漲。
房子是一種資產(chǎn)，資產(chǎn)不漲，普通人就不會(huì)下場(chǎng)去買，這一點(diǎn)，過去3年演繹得很明確。
現(xiàn)在政策也已經(jīng)出的七七八八了，大家還是不愿意買房，反過來依舊選擇把錢存在銀行里，怎么辦？
國家是有辦法的，這一次就布局了兩件事，一件拆遷，另一件收房。
收房，國家真金白銀用自己的錢來買房；拆遷，不給錢，給房票，讓你沒辦法再把錢存進(jìn)銀行。
就這樣不管是收房，還是拆遷，錢都被鎖死在房地產(chǎn)了，房地產(chǎn)庫存下來，房?jī)r(jià)也自然會(huì)漲上去。
所以看到這里，大家明白了嗎？國家下場(chǎng)收房和下場(chǎng)拆房本質(zhì)是一回事，就是要把放出去的水引到樓市上去，只要這些水被樓市消化掉了，房?jī)r(jià)就會(huì)往上漲。
整個(gè)布局現(xiàn)在就是按照國家的步伐一步步往前走，真實(shí)的邏輯也遠(yuǎn)不是大家想的那么簡(jiǎn)單。
在趨勢(shì)面前，誰能看懂，誰能適配，誰就能保住自己的財(cái)富。
來源：櫻桃大房子
責(zé)任編輯：向太陽
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