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余飛：最牛地級市，沒有接盤俠了！
點擊：6428 作者：余飛 來源：經濟學雜談微信號 發布時間:2023-09-27 12:58:55
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蘇州沒有接盤俠
樓市存量時代中，看一個城市的冷暖，只需要看它的二手房。
換句話說，二手房的成交規模與漲跌，是衡量一個城市樓市興衰的最關鍵指標。
從這個角度來看，蘇州樓市已是冷若冰霜。
根據蘇州當地自媒體披露，其最近梳理了蘇州3424個小區，發現有70%以上的小區，3個月內都沒有成交記錄。
其中蘇州房價天花板蘇州工業園區，有200多個小區90天零成交。
核心區吳中區有400多個小區三個月里二手房零成交。
剩下的高新區、相城區、吳江區三個月零成交的小區，更是一大堆。
而且，這些零成交小區中，除了老破小外，不乏學區房，不乏配套不錯的剛需房、不乏低總價的小戶。
這樣的事情，去年在西安也上演過。
去年年末，西安本地自媒體也對西安的小區進行過一次梳理，發現西安5324個小區中有3743個小區零成交，超過70%，有成交的小區僅三成。
可見，沒有接盤俠，已經成為了中心城市的普遍現象。
從蘇州的整體成交狀況來看，其二手房成交量在3月份創下小高潮之后，一路向下。
8月份蘇州的二手房簽約量只有4904套，相比3月份已經腰斬，和去年月度成交量相當。
也就是說，蘇州的成交量又被打回原形了，又進入了去年那般肅殺的氛圍中。
關鍵問題來了，蘇州為何沒了接盤俠？分析下來，有四個原因。
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蘇州沒有接盤俠背后的四個原因
第一，望房興嘆。
這個問題我強調過多次。去年以來一輪又一輪救市，為何都沒能奏效。最近展開的新一輪猛烈救市，結果也會是一樣，很難奏效，短期內可能會些許增量，但最終還是會下來。
其關鍵原因，是高房價與低收入之間不可無法和解之矛盾。
蘇州雖然經歷了幾年房價調整，但仍沒有觸及其根本，房價相對于收入仍是高不可攀。
看看高新園區的價格，五六萬的一大堆，有的八九萬，還有不少10萬+的房子。核心區吳中區五六七八九萬的都有。
以房價收入比來說，一個拿著平均薪酬的蘇州人，一年不吃不餓只能買5.43平方米的房子，要買下一套100平的房子，需要18.4年。算上吃喝等其他用度，沒個三四十年，別想在蘇州買房。
更關鍵的是，平均薪酬都是高收入人群拉高的，對于一個城市來說，大多數人的收入都低于平均薪酬，意味著大多數蘇州就業者都買不起蘇州的房子。
第二，購買力所剩無幾。
受過去三年口罩因素影響，大多數的收入整體都遭受到了沖擊。今年，雖然防疫措施放開，但并沒有出現很多人預想的快速反彈。
7月24日，中央政治局會議對上半年的經濟進行了歸納和定性：
當前經濟運行面臨新的困難挑戰，主要是國內需求不足，一些企業經營困難，重點領域風險隱患較多，外部環境復雜嚴峻。疫情防控平穩轉段后，經濟恢復是一個波浪式發展、曲折式前進的過程。我國經濟具有巨大的發展韌性和潛力，長期向好的基本面沒有改變。
簡單理解就是，在內需不足、企業經營困難、風險隱患較多、外部環境復雜嚴峻四大阻力之下，接下來我們的復蘇不是康莊大道，而是羊腸小道。
這些困擾，都表現在了拉動經濟的三駕馬車數據上。
出口方面，海關總署數據，8月份我們的出口2.22萬億美元，下降5.6%，仍在下降。
投資方面，1—8月份，全國固定資產投資（不含農戶）327042億元，同比增長3.2%。增速一路下滑。
來源：國家統計局
消費方面，8月份同比增長了4.6%，增速仍在低位震蕩。
來源：國家統計局
失業率方面，8月份的失業率為5.2%，相比于7月份下降了0.1個百分點，但仍在偏高位。
至于16至24歲青年人失業率，在7月份創下新高之后，國家統計局已經表態，從8月份開始暫不公布。
總而言之，在這樣的背景下，賺錢變得越來越難，買不起房的人越來越多。房價又居高不下，拿什么去買？
購買力所剩無幾，這是樓市在一季度短暫躁動之后，在4月份立刻整體轉向的根本原因。當下的宏觀環境，形成不了新的有效需求，樓市根本無以為繼。
第三，杠桿加不動了。
上一輪房價大漲，掏空了大多數購房家庭的六個錢包，硬生生將住戶部門的杠桿率拉高到了61.9%。而2008年，中國居民部門杠桿率僅有17.9%。
而大多數熱點城市的居民杠桿率都超過了全國平均值。以蘇州來說，去年的居民杠桿率高達72.8%，高出全國平均值11個百分點，位居內地第13位。
制圖：城市財經；數據：各城市統計局、公積金管理中心
從2021年開始，我們的居民杠桿率已經紋絲不動，這意味著什么？意味著杠桿率已經到達極限。民眾再也沒有錢來買房了，沒有能力去負債。
而如今放開限購，降低首付，認房不認貸等操作，多數實則是鼓勵民眾加杠桿。還有多少人能加得動，有多少人還敢加？
第四，沒有預期和信心。
即便還有購房能力的人，現在也多半選擇觀望，不敢去接盤。
一方面，如今的宏觀環境下，擔心自己的未來。也即對未來的確定性信心不足，一旦交了首付，未來職業出了狀況，還不起房貸，那就糟糕了。
另一方面，就目前的環境來看，下跌周期還有很長。像蘇州這樣泡沫較大的城市，調整還遠沒到說結束的時候。
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未來樓市判斷
本號還是那句話，經濟預期不改變，樓市預期就難改變。
更何況，人口見頂下降，城市化速率見頂放緩，新生兒人口一年比一年少，收入和就業不確定性加大，高房價與低收入的鴻溝沒有縮小，供大于求。
這些局面沒有絲毫改變，這些壓力會持續施壓樓市。
所以，本號的第一個判斷是，房價調整周期不會短。
因為，其一，這一輪樓市調整，是系統性的，并非單獨的市場問題，還有行業問題（房企債務鏈條），經濟問題（收入與就業）。
其二，目前樓市的主要癥結在于高房價與低收入之間的鴻溝，在喪失預期和收入與就業不確定性加大之間的矛盾。
第一個問題，決定了本輪樓市調控周期不會短，有人預測可能會是5至10年。
第二個問題，決定了除非降房價，導致樓市冷場的直接原因，不是什么限購、限售以及認房認貸措施，而是口袋和預期。
本號的第二個判斷，最近一兩個月，是被套者賣出的時機。
一季度，當很多人盲目樂觀，沖進市場時，就有一批眼明心亮的投資客加速降價掛牌，借助行情解套離場。
目前，從深圳、廣州、青島、北京的掛牌量激增情況來看，理智的炒房客們，又在利用這一波行情，選擇套現離場。
高位站崗的炒房客，能現在賣掉的，不要拖，越拖虧損越大。已經賺到甜頭的炒房客，應該見好就收。難賣，就降價賣出。否則當初憑運氣賺到的錢，未來會憑本事全都吐出來。
文章來源于城市財經 ，作者余飛
責任編輯：向太陽
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