久久99国产精品尤物-国产高清色播视频免费看-男生肌肌往女人桶爽视频-精品国产-91PORNY九色|www.jqdstudio.net

余飛：最牛地級市，沒有接盤俠了！

點擊：  作者：余飛    來源：經(jīng)濟學雜談微信號  發(fā)布時間:2023-09-27 12:58:55

 

1

 

蘇州沒有接盤俠

 

樓市存量時代中，看一個城市的冷暖，只需要看它的二手房。

 

換句話說，二手房的成交規(guī)模與漲跌，是衡量一個城市樓市興衰的最關(guān)鍵指標。

 

從這個角度來看，蘇州樓市已是冷若冰霜。

 

根據(jù)蘇州當?shù)刈悦襟w披露，其最近梳理了蘇州3424個小區(qū)，發(fā)現(xiàn)有70%以上的小區(qū)，3個月內(nèi)都沒有成交記錄。

 

其中蘇州房價天花板蘇州工業(yè)園區(qū)，有200多個小區(qū)90天零成交。

 

 

核心區(qū)吳中區(qū)有400多個小區(qū)三個月里二手房零成交。

 

 

剩下的高新區(qū)、相城區(qū)、吳江區(qū)三個月零成交的小區(qū)，更是一大堆。

 

而且，這些零成交小區(qū)中，除了老破小外，不乏學區(qū)房，不乏配套不錯的剛需房、不乏低總價的小戶。

 

這樣的事情，去年在西安也上演過。

 

去年年末，西安本地自媒體也對西安的小區(qū)進行過一次梳理，發(fā)現(xiàn)西安5324個小區(qū)中有3743個小區(qū)零成交，超過70%，有成交的小區(qū)僅三成。

 

可見，沒有接盤俠，已經(jīng)成為了中心城市的普遍現(xiàn)象。

 

從蘇州的整體成交狀況來看，其二手房成交量在3月份創(chuàng)下小高潮之后，一路向下。

 

8月份蘇州的二手房簽約量只有4904套，相比3月份已經(jīng)腰斬，和去年月度成交量相當。

 

也就是說，蘇州的成交量又被打回原形了，又進入了去年那般肅殺的氛圍中。

 

 

關(guān)鍵問題來了，蘇州為何沒了接盤俠？分析下來，有四個原因。

 

2

 

蘇州沒有接盤俠背后的四個原因

 

第一，望房興嘆。

 

這個問題我強調(diào)過多次。去年以來一輪又一輪救市，為何都沒能奏效。最近展開的新一輪猛烈救市，結(jié)果也會是一樣，很難奏效，短期內(nèi)可能會些許增量，但最終還是會下來。

 

其關(guān)鍵原因，是高房價與低收入之間不可無法和解之矛盾。

 

蘇州雖然經(jīng)歷了幾年房價調(diào)整，但仍沒有觸及其根本，房價相對于收入仍是高不可攀。

 

看看高新園區(qū)的價格，五六萬的一大堆，有的八九萬，還有不少10萬+的房子。核心區(qū)吳中區(qū)五六七八九萬的都有。

 

以房價收入比來說，一個拿著平均薪酬的蘇州人，一年不吃不餓只能買5.43平方米的房子，要買下一套100平的房子，需要18.4年。算上吃喝等其他用度，沒個三四十年，別想在蘇州買房。

 

更關(guān)鍵的是，平均薪酬都是高收入人群拉高的，對于一個城市來說，大多數(shù)人的收入都低于平均薪酬，意味著大多數(shù)蘇州就業(yè)者都買不起蘇州的房子。

 

 

第二，購買力所剩無幾。

 

受過去三年口罩因素影響，大多數(shù)的收入整體都遭受到了沖擊。今年，雖然防疫措施放開，但并沒有出現(xiàn)很多人預想的快速反彈。

 

7月24日，中央政治局會議對上半年的經(jīng)濟進行了歸納和定性：

 

當前經(jīng)濟運行面臨新的困難挑戰(zhàn)，主要是國內(nèi)需求不足，一些企業(yè)經(jīng)營困難，重點領(lǐng)域風險隱患較多，外部環(huán)境復雜嚴峻。疫情防控平穩(wěn)轉(zhuǎn)段后，經(jīng)濟恢復是一個波浪式發(fā)展、曲折式前進的過程。我國經(jīng)濟具有巨大的發(fā)展韌性和潛力，長期向好的基本面沒有改變。

 

簡單理解就是，在內(nèi)需不足、企業(yè)經(jīng)營困難、風險隱患較多、外部環(huán)境復雜嚴峻四大阻力之下，接下來我們的復蘇不是康莊大道，而是羊腸小道。

 

這些困擾，都表現(xiàn)在了拉動經(jīng)濟的三駕馬車數(shù)據(jù)上。

 

出口方面，海關(guān)總署數(shù)據(jù)，8月份我們的出口2.22萬億美元，下降5.6%，仍在下降。

 

投資方面，1—8月份，全國固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）327042億元，同比增長3.2%。增速一路下滑。

 

 

來源：國家統(tǒng)計局

 

消費方面，8月份同比增長了4.6%，增速仍在低位震蕩。

 

 

來源：國家統(tǒng)計局

 

失業(yè)率方面，8月份的失業(yè)率為5.2%，相比于7月份下降了0.1個百分點，但仍在偏高位。

 

 

至于16至24歲青年人失業(yè)率，在7月份創(chuàng)下新高之后，國家統(tǒng)計局已經(jīng)表態(tài)，從8月份開始暫不公布。

 

總而言之，在這樣的背景下，賺錢變得越來越難，買不起房的人越來越多。房價又居高不下，拿什么去買？

 

購買力所剩無幾，這是樓市在一季度短暫躁動之后，在4月份立刻整體轉(zhuǎn)向的根本原因。當下的宏觀環(huán)境，形成不了新的有效需求，樓市根本無以為繼。

 

第三，杠桿加不動了。

 

上一輪房價大漲，掏空了大多數(shù)購房家庭的六個錢包，硬生生將住戶部門的杠桿率拉高到了61.9%。而2008年，中國居民部門杠桿率僅有17.9%。

 

而大多數(shù)熱點城市的居民杠桿率都超過了全國平均值。以蘇州來說，去年的居民杠桿率高達72.8%，高出全國平均值11個百分點，位居內(nèi)地第13位。

 

 

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：各城市統(tǒng)計局、公積金管理中心

 

從2021年開始，我們的居民杠桿率已經(jīng)紋絲不動，這意味著什么？意味著杠桿率已經(jīng)到達極限。民眾再也沒有錢來買房了，沒有能力去負債。

 

 

而如今放開限購，降低首付，認房不認貸等操作，多數(shù)實則是鼓勵民眾加杠桿。還有多少人能加得動，有多少人還敢加？

 

第四，沒有預期和信心。

 

即便還有購房能力的人，現(xiàn)在也多半選擇觀望，不敢去接盤。

 

一方面，如今的宏觀環(huán)境下，擔心自己的未來。也即對未來的確定性信心不足，一旦交了首付，未來職業(yè)出了狀況，還不起房貸，那就糟糕了。

 

另一方面，就目前的環(huán)境來看，下跌周期還有很長。像蘇州這樣泡沫較大的城市，調(diào)整還遠沒到說結(jié)束的時候。

 

3

 

未來樓市判斷

 

本號還是那句話，經(jīng)濟預期不改變，樓市預期就難改變。

 

更何況，人口見頂下降，城市化速率見頂放緩，新生兒人口一年比一年少，收入和就業(yè)不確定性加大，高房價與低收入的鴻溝沒有縮小，供大于求。

 

這些局面沒有絲毫改變，這些壓力會持續(xù)施壓樓市。

 

所以，本號的第一個判斷是，房價調(diào)整周期不會短。

 

因為，其一，這一輪樓市調(diào)整，是系統(tǒng)性的，并非單獨的市場問題，還有行業(yè)問題（房企債務鏈條），經(jīng)濟問題（收入與就業(yè)）。

 

其二，目前樓市的主要癥結(jié)在于高房價與低收入之間的鴻溝，在喪失預期和收入與就業(yè)不確定性加大之間的矛盾。

 

第一個問題，決定了本輪樓市調(diào)控周期不會短，有人預測可能會是5至10年。

 

第二個問題，決定了除非降房價，導致樓市冷場的直接原因，不是什么限購、限售以及認房認貸措施，而是口袋和預期。

 

本號的第二個判斷，最近一兩個月，是被套者賣出的時機。

 

一季度，當很多人盲目樂觀，沖進市場時，就有一批眼明心亮的投資客加速降價掛牌，借助行情解套離場。

 

目前，從深圳、廣州、青島、北京的掛牌量激增情況來看，理智的炒房客們，又在利用這一波行情，選擇套現(xiàn)離場。

 

高位站崗的炒房客，能現(xiàn)在賣掉的，不要拖，越拖虧損越大。已經(jīng)賺到甜頭的炒房客，應該見好就收。難賣，就降價賣出。否則當初憑運氣賺到的錢，未來會憑本事全都吐出來。

 

文章來源于城市財經(jīng) ，作者余飛