取消商品房預售制：中國徹底拋棄香港模式，今后再無地產大佬
點擊： 作者：智谷君 來源：智谷趨勢 發(fā)布時間:2018-09-24 11:56:53
◎智谷趨勢（ID：zgtrend） | 路口大爺
01
中國樓市時刻要抬頭看天。
現(xiàn)在，天眼看要變。
昨天（9月21日）下午傳出的一份文件，說是引起樓市大震蕩一點也不為過：
澎湃、新京報等多家媒體證實，廣東省醞釀逐步取消商品房預售制度，全面實施現(xiàn)房銷售。
如果不是休市之后才放出這一“大利空”，地產股估計早就綠到底了。在憂慮和騷動中，廣東房協(xié)隨即回應，“該文件只是征詢意見稿，并非真的實施。”這句“安撫”的話實則已透露了風向。
另外，流傳出的文件顯示，住建部同時向廣東、湖北、四川、江蘇、河南、遼寧等省發(fā)函，要求“對預售制度進行研究論證”。
雖然后續(xù)住建部市場監(jiān)管人士在晚間辟謠稱，征詢取消商品房預售意見的情況不屬實，但沒有直接否認要求各地深入研究。
不管其他省份是否跟進，現(xiàn)在大家心里多少都會犯嘀咕，廣東這個姿態(tài)，是否暗示著商品房預售制度退出已經進入高層考量。
如是，中國樓市將徹底告別“香港模式”，翻天覆地。
預售制這根從香港移植過來的杠桿，撬動了中國房改二十年來高歌猛進的歷史進程，現(xiàn)在撤下這根杠桿，不止房企要倒下一大批，投機者也將被套住一大批。
拐點已經來了。
02
中國內地房地產的老師，是香港。
開發(fā)商空手套白狼的本事，取經于香港；“18年不吃不喝才買得起房”的房奴煉成之路，也始于香港。
“當時，不用什么本錢，就賺那么多錢，收錢收到自己都害怕。這樣賣下去，不知要賺多少錢！”1954年，香港“土地爺”霍英東用100萬不到的本金，在一年時間里“蓋好”并出售了100余棟四方街唐樓和香檳大廈、蟾宮大廈，凈賺1000萬港元，連他自己都沒料到。
他這套四兩撥千斤的本事，歸功于他生平一得意之作——“賣樓花”
上世紀50年代的香港，房地產市場一片沉悶，雖然人口在短短幾年間急速從50萬膨脹到220萬，住房嚴重短缺，市場需求旺盛，但人均收入水平不高，很多人都買不起房，即便此前有地產商吳多泰首創(chuàng)“分層出售”，對普通人來說，買房仍遙不可及。
這時候，霍英東出現(xiàn)了，他帶著本港第一份售樓說明書，給全世界的地產行業(yè)帶來了翻天覆地的革命性改變。他開創(chuàng)先河，發(fā)明了一種能加速開發(fā)商資金周轉、又能讓普通人減輕支付房款壓力的新方法——分期付款。
當時四方街還沒動土，霍英東就告訴市民們，你們可以交五成定金，交樓前再分期付清余款即可。市民只需1萬港元就能入市，等錢交齊了，花結成了果，租客將晉升成業(yè)主！
愛圖好彩頭的香港人把購買正在建設中的房屋（即期房）稱為“買樓花”。
這招一出，全港瘋狂，普通市民蜂擁到售樓處排長龍，地產界嘖嘖稱奇，爭相效仿。
開發(fā)商的資本金可能根本建不完整個工程，但借助于預售制，可以先拿到客戶們的錢，其高杠桿效應刺激他們進一步激進拿地擴張，投機者輪番涌入炒樓花，再次助推了地價、房價的飆漲。
普通人在高房價、寬信貸的刺激之下，盲目負債買房。當時新樓盤開售的消息一登上報紙，往往一天內就訂購售罄。
買房，就是新一輪造富運動。到了90年代，普通市民甚至可以借到9成的貸款，香港樓市只升不跌，普羅大眾皆為樓狂，“1997年在香港，不買房就是傻子”，也是這一年，香港樓市崩盤，房奴盡數(shù)淪為時代悲劇人物，“負資產者”。
而當時正在籌措住房改革的內地起步晚，經驗全無，房企普遍缺乏資金，商品房供應量小，所以就把目光投向了香港，幾乎是將香港的模式照搬到境內。
1994年，內地引入了商品房預售制度，頒布《城市房地產管理法》。由此，內地房企正式多了一條融資渠道，地產大佬的好日子，來了。
2018年，在中國的各大富豪排行榜上，地產大佬占據(jù)最大席位，中國恒大的許家印，多次登上首富寶座。
除了預售制度，香港限制住宅用地供應的舉措也被內地有樣學樣，助推地價上漲。中國樓市，走上了二十多年的“香港模式”之路。
03
“敢賭國運的人，何曾被虧待？”這句話放在中國地產大佬的身上，最恰當不過。
1998年啟動房改以來，房地產已成為國民經濟支柱產業(yè)，是中國經濟發(fā)展的一大引擎。
只要經濟下行，宏觀調控就會選擇刺激房地產。任志強說，房地產是中國經濟的“夜壺”，撒尿的時候拎出來，撒完就把夜壺踢到床底下去了。
2014年一二線樓市沉寂、三四線鬼城出沒，庫存積壓。房地產大佬們對形勢的判斷出現(xiàn)了分化。
萬科的郁亮在《人民日報》上刊登文章說，“我國樓市進入白銀時代”，帶領萬科走上保守之路，隨后三年萬科的資產負債表從3737億到6689億，擴張不到一倍。
孫宏斌覺得郁亮“太扯了”，他說，這是“鉆石時代”，得繼續(xù)做大規(guī)模。
當年的6月26日，呼和浩特宣布取消限購，開啟了中國樓市的神來之筆“去庫存”。2014年下半年，限購松綁，限貸松綁，央行降息。
融創(chuàng)、恒大、碧桂園都是敢于豪賭的一方，許老板鉚足了勁加杠桿拿地擴張，資產負債表從2013年底的2688億港元擴張到2016年的11583億港元，將近五倍。碧桂園則在預售制的基礎上，再創(chuàng)“高周轉”。
2016年棚改貨幣化的效應開始在三四線爆發(fā)，房價飆漲，敢于負債下沉至三四線的碧桂園、恒大，銷售業(yè)績超過萬科成為了行業(yè)老大。
正如孫宏斌所說——
“為什么(地產行業(yè)）很多人都掙很多錢，因為它容易做規(guī)模，因為它有杠桿，因為它可以用銀行的錢、客戶的錢、建筑商的錢，所有的錢都是應付款，從來沒有應收款”。
04
香港模式造就了一個又一個首富，但它也不是完全沒有風險的。
循環(huán)之下，中國房地產模式產生了或許連政府也沒有預料到的后果——中國經濟被房地產綁架。
平安證券的張明指出了三點：
中國銀行業(yè)的資產負債表與房地產深度捆綁，超40%貸款與房地產有關；
中國居民財富過于集中房地產，大約占80%-90%；
中國地方政府嚴重依賴土地財政模式，目前還在人為制造套利游戲迅速透支市場前景。
不論是銀行業(yè)、居民，還是地方政府，統(tǒng)統(tǒng)綁在同一艘船上，房價一旦崩盤，所有人都將窒息而亡。
但中國經濟的債務空間，明顯已快頂?shù)教旎ò辶恕?/span>
2016年底，“房住不炒”寫入十九大報告，中國房地產的定位，發(fā)生了深刻變局。其背后的深層邏輯是，中國經濟要轉變引擎，不能單靠房地產拉動了。
去杠桿之路，勢在必行。房企的輸血管一條條被清理，影子銀行、海外發(fā)債……而現(xiàn)在，具有高杠桿效應的預售制，似乎也“難逃一劫”。
在廣東省下發(fā)的文件中，官方認為預售制存在管理風險、消費風險、社會風險、金融風險，具體而言：
一，一旦發(fā)生資金鏈斷裂，導致工程爛尾。一方面損害購房人切身利益，另一方面也給社會穩(wěn)定造成挑戰(zhàn)。
二，使違法違規(guī)銷售有機可乘，房地產市場亂象叢生。
三，交易不公平，以期房銷售的名義，將現(xiàn)房銷售的實質風險轉移給了社會。
四，房屋面積管理職能難以厘清，易產生行政風險。
五，造成不平衡發(fā)展和低效率競爭，門檻的降低導致大量社會資金涌入炒房，也刺激房地產過度投資開發(fā)。
預售制一旦被扔進歷史的垃圾堆里，房企的“高周轉模式”將徹底失效。
資金回血速度一慢再慢，那些資金饑渴的中小房企或在信貸收縮、高壓調控的環(huán)境下，命懸一線。
05
房地產是一個“關系密集型”行業(yè)，“看天”的本事，沒人能比地產大佬更強。
今年以來，房企齊刷刷地干了幾件在吃瓜群眾看來特像是作秀的事。
他們處心積慮籌謀著，該怎么扔了頭頂上的“帽子”：
9月12日，保利地產公告要正式更名為“保利發(fā)展控股集團股份有限公司”；
9月4日，萬科的核心子公司“深圳市萬科房地產有限公司”確認將更名為“深圳市萬科發(fā)展有限公司”，各地至少有9家分公司在今年也啟動改名程序；
7月3日，龍湖地產公告已更名為“龍湖集團控股有限公司”；
6月28日，合景泰富地產確認要把名字改成“合景泰富集團控股有限公司”；
3月1日，時代地產變更為“時代中國控股有限公司”，簡稱為“時代中國”；
同在3月1日，大連萬達商業(yè)地產更名為“大連萬達商業(yè)管理集團股份有限公司”，并表態(tài)此后金盆洗手，不再進行房地產開發(fā)；
1月15日，朗詩綠色地產發(fā)布公告，將采用“朗詩綠色集團有限公司”為中文第二名稱；
……
這波“改名潮”實在令人側目。大房企統(tǒng)統(tǒng)手動刪除“地產”以明轉型之志，改了名，就好像真的改了命。
雖然對外的公開說法，無非是要多元化發(fā)展、戰(zhàn)略轉型之類，但不妨礙我們從這一“去地產化浪潮”中看出一些貓膩。
拉長時間線看，早在2016年底中國就至少有16家房企先知先覺，開始大規(guī)模刪除“地產”，其中就有恒大、招商蛇口。當時行業(yè)拐點實際上已經出現(xiàn)，只不過是被棚改這一政策延后。
如今，中國前十大房企里，只剩下中海地產、華潤置地的名稱仍在堅守。
而且，這些地產大佬們也開始“不務正業(yè)”了：
恒大投資賈躍亭打算造車，恒大的大健康板塊還跑到港股上市；
碧桂園開始養(yǎng)豬，造機器人，“希望未來機器人成為核心業(yè)務”；
萬科轉型進入醫(yī)養(yǎng)健康，郁亮說，“現(xiàn)在誰跟我說萬科是房產商，我跟誰急！”
招商蛇口跑去造郵票輪。
……
現(xiàn)在來看，大佬們不是作秀，而是已經判斷出風向真的變了，行業(yè)形成了“改命”共識。
以預售制之死為標志，今后中國將再無地產大佬。
今時今日，政策信號往往比市場更具有強大能量。
千萬別再對房地產行業(yè)抱有幻想，不要被偶爾貌似政策松動的跡象迷花了眼。那不過是騙騙市場情緒罷了。
就好比說，9月19日上午《證券日報》報道稱，有關部門目前正在“緊鑼密鼓”制定房貸利息抵扣個稅的細則。專家們積極解讀為——“此舉無異于下調貸款利率，刺激剛需入場”。對高壓調控的樓市來說，這波操作簡直是枯木又逢春，當天地產股集體迎來一波久違的暴漲。
前腳還喜迎新一波接盤俠，后腳就突然釜底抽薪，祭出了取消預售制的“大利空”。
世上沒有無緣無故的愛。該來的大棒，逃到天涯海角也躲不過。
賊精的開發(fā)商們比誰都清楚，好日子是真的到頭了。
即便其他的幾大引擎集體啞火，但在取消預售制的那一刻起，已經注定房地產再無可能被拿來刺激經濟。
樓市拋棄香港模式，將是中國經濟的大變局。
責任編輯：向太陽
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