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就在中秋節(jié)前一天，許家印徹底倒了！

在香港上市的中國恒大9月28日晚間公告稱，公司接到有關(guān)部門通知，公司執(zhí)行董事及董事會主席許家印因涉嫌違法犯罪，已被依法采取強(qiáng)制措施。公告還稱，公司的股份自2023年9月28日上午9時正起于聯(lián)交所停止買賣。公司股份將繼續(xù)暫停買賣，直至另行通知。

許家印倒掉其實(shí)早有跡象，我們從4個方面可以看出來：

一是恒大集團(tuán)的債越來越多，資產(chǎn)越來越少，窟窿越來越大。在過去的兩年時間里，恒大的資產(chǎn)從2.3萬多億減到了1.84萬億，但總負(fù)債卻達(dá)到了2.58萬億（恒大集團(tuán)承擔(dān)2.44萬億），這其中的差額已經(jīng)有了6千多億的缺口。不僅如此，這個數(shù)字還在繼續(xù)增長，其中已經(jīng)有兩千多億違約了……這么大的窟窿，誰能替恒大兜底呢？沒有兜底的，總得有人出來頂這個雷。這個雷只能許老板親自來頂了。

二是許老板自7月份最后一次亮相后，就再也沒有亮相過。而且，哪怕最后一次會議，顯然也是象征性的，保交樓的會僅開了半個多小時，不過是個過場而已。如果保交樓都成了過場會，可見這個攤子他已經(jīng)無法掌控了。

三是許老板“技術(shù)性”離婚。恒大是香港上市公司，相關(guān)信息需要披露，夫妻是一致行動人，在法律上被視為同一個經(jīng)濟(jì)單元，所以過去信息披露都是許家印夫婦，而前段時間披露消息顯示兩人已分別稱呼，雖然恒大沒有明確證實(shí)，但大家都明白，許老板夫婦已經(jīng)“技術(shù)性”離婚了。為什么離婚？當(dāng)然是為了盡量保存財產(chǎn)。

四是“深圳南山公安”微信公眾號9月16日發(fā)布案情通報稱：近期，公安機(jī)關(guān)依法對恒大金融財富管理(深圳)有限公司杜某等涉嫌犯罪人員采取刑事強(qiáng)制措施。目前案件正在進(jìn)一步偵辦中，當(dāng)?shù)鼐竭€公布投資人報案登記方式。而此前的8月31日，恒大財富官微發(fā)布公告稱，因公司資產(chǎn)處置進(jìn)度不及預(yù)期，未獲得資產(chǎn)處置資金，公司無法開展本月兌付，后續(xù)兌付安排公司將另行公告。公開資料顯示，截至去年底，恒大財富未兌付本息有340億元。

當(dāng)恒大財富無法兌付后，其實(shí)接下來就必然要抓人了。當(dāng)恒大財富的人抓了之后，許老板那也必然還要被抓了，這就是多米諾骨牌，倒了就一定倒到最后。所以，最終許老板被采取強(qiáng)制措施并不令人意外，只是時間早晚問題。

恒大為什么欠那么多錢，錢到底都去哪了？

根據(jù)恒大自己的披露，恒大集團(tuán)截止2022年12月31號欠債2.58萬億，其中有1000多億由股東承擔(dān)，其中恒大集團(tuán)承擔(dān)2.44萬億。2.44萬億債務(wù)當(dāng)中，有7200億合約債，就是簽了合同沒交房的業(yè)主的錢。另外還有借款6000多億，這些錢主要來自銀行和債券融資。剩下的還有一萬多億，這些錢都是供應(yīng)商的墊資了，主要是工程款、各種材料款、工資、律師費(fèi)等。

恒大之所以欠這么大債務(wù)，根本原因就是擴(kuò)張?zhí)臁Ｔ趺磦€擴(kuò)張法呢？現(xiàn)在看，簡直是狂飆中的狂飆。如果我們拿汽車限速250公里為極限的話，許老板把恒大這部車的屁股上按了火箭，開到了1000公里的時速，這種情況下不車毀人亡怎么可能呢？

房地產(chǎn)開發(fā)，正常的做法是，自己買了地，然后由供應(yīng)商墊錢建房子，自己再通過預(yù)售獲得買房人的錢，如此房地產(chǎn)商手里就有了業(yè)主的錢，然后他們再把預(yù)售的錢再拿地，然后再由供應(yīng)商墊錢建設(shè)，同時期房再預(yù)售再回款。這種模式，本來開發(fā)商在過去都這么干，那個時候房子供不應(yīng)求，而且房價不斷上漲，所以房產(chǎn)商是資產(chǎn)越來越大，負(fù)債會在房價上漲中不斷被化解。所以，過去房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式，是充分利用了我們國家的14億人口的超級城市化進(jìn)程，從中不斷加速發(fā)展。為什么進(jìn)入二十一世紀(jì)后的一二十年房產(chǎn)商發(fā)展那么快，就是因?yàn)橘Y源是這么向房地產(chǎn)集中的，他們當(dāng)然發(fā)展快。這種模式下，某種程度上膽子越大發(fā)展越快、獲利越大，過去房產(chǎn)商都是這么瘋狂發(fā)展起來的。

然而，房地產(chǎn)的泡沫已經(jīng)逐漸影響到了我們的宏觀經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展，而且房價繼續(xù)漲的后果會非常嚴(yán)重，一定會出現(xiàn)泡沫破裂，所以國家進(jìn)行了調(diào)控。國家給了一道道紅線，然而房產(chǎn)商們被過去的“經(jīng)驗(yàn)”沖昏了頭腦，認(rèn)為還會像過去那樣，調(diào)控一次房價漲一次，調(diào)控后壓力都會過去。然而，他們都嚴(yán)重忽略了一個現(xiàn)實(shí)，那就是中國的城市化進(jìn)程進(jìn)入了后半程。城市化進(jìn)入了后半程，農(nóng)村有能力買房進(jìn)城的大部分都進(jìn)了，剩下的已經(jīng)沒有能力買房。與此同時，經(jīng)歷了疫情后，人們的心態(tài)發(fā)生了變化，出生率也出現(xiàn)了斷崖式下跌，尤其是我們國家的人口去年出現(xiàn)了負(fù)增長，這一切都告訴我們，預(yù)期轉(zhuǎn)變了。

這一切趨勢，本來應(yīng)該是房產(chǎn)商們都掌握的信息，最后這個階段就不要瘋狂擴(kuò)張了，而是應(yīng)該適當(dāng)收縮。然而，在過去幾年時間里，恒大是逆勢擴(kuò)張，跟國家的政策反著來，國家調(diào)控他不但不適當(dāng)收著點(diǎn)，他反而大擴(kuò)張，這家伙杠桿越加越大，負(fù)債越來越高。恒大有一天忽然發(fā)現(xiàn)，賬上錢不夠蓋房子了。

那么，錢去哪了？

一方面，擴(kuò)張買地了，這是主因。根據(jù)恒大披露的財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2021年年底，恒大的土儲面積為2.6億平方米。2021年上半年年報顯示，恒大的土儲貨值為1.42萬億元。到2022年，恒大的存貨價值為1.14萬億，總資產(chǎn)為1.84萬億，而總負(fù)債為2.44億元，也就是說，恒大光土地儲備就有一萬多億的，這些沒錢開發(fā)了，房也賣不出去了，資金鏈豈能不崩？

另一方面，恒大過去些年亂花了了太多的錢了，但最大的一部分應(yīng)該是借債的利息，早多年就聽說恒大的一些資金成本接近20%。另外，像薪水一年兩三百億，其他產(chǎn)業(yè)瘋狂燒錢，譬如足球、汽車、礦泉水、影視等等。這些錢過去看起來都不是太大的錢，但當(dāng)債務(wù)像滾雪球一樣越滾越大的時候，當(dāng)時的這些消耗可都是真金白銀。

當(dāng)房價上漲，房子供不應(yīng)求的時候，一切都好說，債務(wù)壓力會在高速的營收、利潤增長中很快被化解。反而，反過來，當(dāng)營收、利潤瘋狂下跌的時候，債務(wù)壓力也會瞬間成倍放大，從而最終可能出現(xiàn)資不抵債。資金鏈斷了，信用斷了，資源就不向這里集中了，惡性循環(huán)，當(dāng)然窟窿就會越來越大。

對中國的房地產(chǎn)行業(yè)來說，之所以很多企業(yè)都陷入了困境，就是過去的開發(fā)模式擴(kuò)張?zhí)炝恕Ｗ詈螅龅搅诵袠I(yè)的頂，一下子過去積累下來的問題集中爆發(fā)了，而且是不可逆的爆發(fā)，最終像許老板這樣的中國曾經(jīng)的首富，瞬間變成了首負(fù)。

許家印倒臺，給了我們四大警示：

第一大啟示：發(fā)展拒絕狂飆模式

恒大最近幾年的發(fā)展，就是典型的狂飆中的狂飆，現(xiàn)在回頭看，簡直太瘋狂了！發(fā)展可以高速，甚至是可以借風(fēng)口飛行，中國改革開放后的那些一度超速發(fā)展的企業(yè)，其實(shí)都是借國家、時代的風(fēng)口飛行。御風(fēng)飛翔可以，但不能坐地狂飆。坐地狂飆，限速120公里，卻要飆到時速500甚至1000公里，不翻車是不可能的。

第二大啟示：風(fēng)口的下半場，一定要率先著陸

任何風(fēng)口都有下半場，在風(fēng)口的下半場一定要率先著陸，站在地上才踏實(shí)。有戰(zhàn)友說，相比許老板，萬達(dá)的王老板的確牛，原因是他早早就處置了資產(chǎn)，這反而讓他躲過了一劫。但坦率說，萬達(dá)躲過一劫也不完全是自己主動而為，他當(dāng)時也不想那么干，是國家看到他資產(chǎn)在外、負(fù)債在內(nèi)對國家有風(fēng)險，所以銀行都讓他盡快還債，所以他不得不趕緊賣資產(chǎn)還債。沒想到，王老板反而因禍得福了，相比恒大等幾個大房產(chǎn)商，萬達(dá)現(xiàn)在反而是情況最好的之一。萬達(dá)當(dāng)時忍痛斷臂求生為何現(xiàn)在反而成了最佳選擇？就是因?yàn)樗谥袊鞘谢厔葸M(jìn)入末段、中國人口進(jìn)入負(fù)增長之前出售了資產(chǎn)，這使得他的資金鏈壓力大幅降低了。說白了，萬達(dá)率先著陸了，所以他比恒大的情況要好很多。

第三大啟示：一定要看發(fā)展的根本大趨勢

我們發(fā)展企業(yè)，一定要看世界、國家發(fā)展的大勢，搞清楚大勢了之后，再看自己行業(yè)的趨勢。試想，如果當(dāng)時許老板請了一千多萬年薪的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，就是專門研究這樣的趨勢，如果研究透了，自然是可以避坑的，至少避免今天這種慘樣。但是，他請的人沒有看到這一點(diǎn)，也就是說自己沒有搞清楚大趨勢，結(jié)果對中國人口老齡化趨勢、中國人口負(fù)增長的可能、中國城市化進(jìn)程的情況、中國人口消費(fèi)能力情況等缺少足夠研究。如此一來，最終出現(xiàn)這樣的錯誤決策也就不難理解了。

第四大啟示：千萬不要相信自己有超能力

這次很多房產(chǎn)商栽跟頭，現(xiàn)在陷入困境，其中很重要原因之一，就是錯誤的自我認(rèn)知。其實(shí)，我們每一個人，享受到的都是時代的紅利，無論你的事業(yè)做得再大，那都是時代的紅利。我們有幸站在了時代的風(fēng)口上飛起來了，那是因?yàn)轱L(fēng)力所致，而不是因?yàn)槲覀兲焐邆溥@種超能力。

然而，很多人因?yàn)槭聵I(yè)做得大，就認(rèn)為自己有超能力，于是對自己的認(rèn)知出現(xiàn)了偏差，就做出了一系列錯誤決策，并最終陷入困境。

任何時候，都不要相信自己有什么超能力，多一點(diǎn)理性和思考，多想想我們其實(shí)是因?yàn)榍『谜驹诹孙L(fēng)口上。如此，就有了敬畏心態(tài)，也就不會跟著欲望狂飆！

（來源：“占豪”微信公眾號，修訂發(fā)布；圖片來自網(wǎng)絡(luò)，侵刪） 

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