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        備受關(guān)注的房地產(chǎn)稅法被列入十二屆全國人大常委會立法規(guī)劃。在未來推進(jìn)房地產(chǎn)領(lǐng)域稅收改革深化的情況下，房地產(chǎn)稅立法將走向何方?探討房地產(chǎn)稅的稅制設(shè)計中，到底該不該設(shè)置一定的減免?如果設(shè)置減免，如何進(jìn)行具體減免方案的設(shè)置?

由于種種原因，房地產(chǎn)稅迄今除去滬渝兩市的試點(diǎn)之外，還沒有普遍開征，但關(guān)于房地產(chǎn)稅的研究和討論一直受到城鎮(zhèn)居民的密切關(guān)注，主要原因有兩個:一是大家認(rèn)識到房地產(chǎn)稅遲早會開征，有房的居民希望了解，如果開征房地產(chǎn)稅，自己到底需要繳多少，對自己的生活會有多大影響。二是在當(dāng)前高房價的背景下，大家都想知道房地產(chǎn)稅會對房價產(chǎn)生什么樣的影響。探討房地產(chǎn)稅的稅制設(shè)計中，到底該不該設(shè)置一定的減免?如果設(shè)置減免，如何進(jìn)行具體減免方案的設(shè)置?

關(guān)于房地產(chǎn)稅有沒有免除的問題，基于經(jīng)濟(jì)學(xué)和財政學(xué)的理論，無論從效率還是公平的角度，寬稅基、少豁免甚至無豁免地對所有業(yè)主征收是理論上的最優(yōu)。針對某些特定群體的減免或差別稅率，其動態(tài)結(jié)果并不公平，隨著時間推移，不公平的程度還會加速放大，造成嚴(yán)重的社會問題。但在現(xiàn)實中，開征房地產(chǎn)稅能不能一步到位，不設(shè)任何免除?這還有待仔細(xì)研究。從中國當(dāng)前的高房價背景和輿論環(huán)境來看，不設(shè)免除可能會面臨較大的阻力。鑒于房地產(chǎn)稅牽涉面廣，開征新稅也往往面臨方方面面的阻力，為了獲得大多數(shù)人的支持，不少專家學(xué)者主張，開征房地產(chǎn)稅必須以大范圍的減免為代價。但究竟應(yīng)該怎么免，卻是各執(zhí)一詞。那么，房地產(chǎn)稅的開征到底設(shè)不設(shè)減免?怎么免?

由于上海的試點(diǎn)政策只針對增量房產(chǎn)等原因，之前社會上流傳著一種房地產(chǎn)稅方案，叫“只做增量，存量房暫不征稅”，即:新房上市就納稅，舊房待至上市交易或繼承過戶時再開始納稅。這個方案的出發(fā)點(diǎn)，是考慮到新稅開征阻力巨大，設(shè)法減少阻力，使新稅盡早上路;但問題在于把短痛變成長痛，造成長期不公平，尤其是對急需改善住房條件的人群。例如:一無房戶為解決剛性需求購房，一旦買了房馬上就要繳稅;與之對照，另一戶在新稅法頒布之前早有5套，卻無需繳納，還把多余房產(chǎn)出租獲取租金，加劇兩類待遇的差別。這樣做是對多數(shù)人不公，同時造成市場極大扭曲。另外，房地產(chǎn)稅是針對持有環(huán)節(jié)征收的稅種，存量房不征就不是房地產(chǎn)稅。因此，在進(jìn)一步的研究和討論中這一方案基本已被摒棄。

現(xiàn)在社會上仍然流行的減免方案還有兩類:家庭首套減免和人均面積減免。“家庭首套減免”，即凡是家庭只有一套住房的，不加區(qū)別一律免稅，以期獲得大多數(shù)人支持。“家庭首套減免”的方案存在很多問題:如何定義“戶”?按戶籍還是婚姻關(guān)系?此外，如何對待不同大小的房子?如何對待不同檔次、位置的房子?這個方案的突出問題之一是，多房戶當(dāng)然都會要求扣除大套的、高檔的、位置好、價格貴的，于是，中心城區(qū)、風(fēng)景名勝區(qū)、優(yōu)秀學(xué)區(qū)等地的稅基消失，取而代之的是遠(yuǎn)郊區(qū)、環(huán)境差、生活不方便區(qū)域的房產(chǎn)。若實行這樣的方案，必然是對大眾、多數(shù)后來購房者的不公;還將造成房產(chǎn)市場長時間的扭曲。再者，失去稅基的行政區(qū)域的政府和民眾也不會同意。

相對于“家庭首套減免”來說，“人均面積減免”破除了假離婚的問題，因為是“人均”，離婚后免除面積仍然一樣。這個方案看似合理、公平，尤其照顧低收入人群和弱勢群體，但問題照樣存在。首先，若按家庭扣除，如何定義家庭?一口人還是三四口人?為方便照顧老人三代同住的怎么對待?所以，這個提法在稅政層面操作難度大，在不同人口數(shù)和類型的家庭間很不公平。其次，若按照人均面積扣除，如何考慮房產(chǎn)的檔次、位置?同樣的人均30平方米扣除，住別墅的跟住普通住宅待遇就出現(xiàn)了天壤之別，何來公平合理?相同檔次、大小的三棟房子，一棟在市中心，事事方便;另一棟不在鬧市但在公園旁，環(huán)境優(yōu)美、清靜、空氣清新;還有一棟在郊區(qū)，環(huán)境差，交通、生活、就學(xué)、就醫(yī)、上班事事不便。這樣三棟房子相同待遇或者相同面積抵扣，字面上公平，實際上對低收入人群和弱勢群體極不公平，必然造成市場行為扭曲。

以上減免方案對面積閾值和家庭的定義等問題欠缺考慮，類似的減免設(shè)計可能會造成房地產(chǎn)市場和業(yè)主行為扭曲。那么，有沒有更好的減免方案?

在與“人均面積減免”相似的征管難度下，相對來說，“人均價值減免”可能較好。與前兩種方案不同，“人均價值減免”無需考慮房產(chǎn)區(qū)位、檔次、面積等因素，所有家庭均根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會狀況按人均免除一定的房產(chǎn)價值。例如若按上海免首套的平均價值500萬折算，上海人均可相應(yīng)免除100萬至200萬元房產(chǎn)價值，如此對于一個普通的三口之家，其最終效果與家庭首套減免類似，而單個房產(chǎn)價值很高的三口之家同樣也只能免除等量價值。我們的實證研究結(jié)論表明，相對于無免除方案，房地產(chǎn)稅負(fù)在家庭首套減免和人均面積減免方案下明顯是更多地由富人承擔(dān)。在人均價值減免方案下，稅負(fù)向富人傾斜更加明顯，其對收入的調(diào)節(jié)作用最高。而人均面積減免方案對收入的調(diào)節(jié)作用甚至弱于家庭首套減免方案。因此，從對不同收入群體的公平性考量，對調(diào)節(jié)收入分配的作用以及簡化政策實施的難度等方面來看，按人均價值減免要優(yōu)于家庭首套減免和按人均面積減免的方案。

那么，“人均價值減免”中到底免除多少“價值”才是合宜的?這會直接關(guān)系到一些群體到底要不要繳納房地產(chǎn)稅。從減小政策推進(jìn)阻力的角度分析，一般認(rèn)為減免越多越好，事實確實如此嗎，理論上的測算結(jié)果如何?即便是從減少政策推進(jìn)阻力的角度，一般認(rèn)為的減免額度越多越好并不能得到理論和數(shù)據(jù)測算的支撐。我們研究發(fā)現(xiàn)，在人均價值減免的基礎(chǔ)上，綜合考量房地產(chǎn)稅的財政能力以及納稅意愿和納稅能力的一致性，人均價值減免的具體額度不宜過多。

人均具體免除多少平方米或者對應(yīng)的價值比較合適呢?讓我們看看免除后還能收到多少稅。開征新稅，務(wù)必考慮可獲得的稅收，稅收偏少則該稅不應(yīng)開征。設(shè)計房地產(chǎn)稅減免方案也要考慮可征得的總稅額。“家庭首套減免”方案可征得的稅額僅為無免除時的22%，說明該方案基本上抹掉了稅基。人均面積免除10、30和50平方米時可征得的稅額分別為無免除時的75%、35%和17%，說明人均免除10平方米以內(nèi)(即人均住房面積的三分之一)可保留大部分稅基;人均免除30平方米以上時，稅基就已經(jīng)扣除掉了近三分之二;若人均免除50平方米，則稅基所剩無幾。

相應(yīng)的人均價值免除可征得的稅額分別為無免除時的70%、38%和24%。就是說，人均免除10平方米的價值去掉了30%的稅基，但大部分還在;若按人均免除30平方米的價值征收，可征得的房地產(chǎn)稅額僅為潛在稅額的38%;若按人均免除50平方米的價值征收，僅可征得24%的潛在稅收。所以，最終免除額的大小應(yīng)根據(jù)各地財政狀況和當(dāng)?shù)孛癖妼Ψ康禺a(chǎn)稅的接受程度而定。