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趙磊：房地產的出路，明確了！
點擊：  作者：趙磊    來源：昆侖策網【原創】  發布時間:2023-11-23 10:26:04

 

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一、房地產咋了

討論房地產的出路之前，先看看現在房地產怎么了。

下面列出的最新數據，很枯燥，讀者看著也煩躁。但是沒辦法，如果不知道房地產怎么了，又怎么討論房地產的出路？數據是必須的。

11月15日，國家統計局發布了2023年1-10月份房地產開發投資與銷售數據：1-10月份，全國房地產開發投資95922億元，同比下降9.3%（按可比口徑計算）；其中，住宅投資72799億元，下降8.8%。同期，商品房銷售面積92579萬平方米，同比下降7.8%，其中住宅銷售面積下降6.8%。商品房銷售額97161億元，下降4.9%，其中住宅銷售額下降3.7%。

11月16日，國家統計局發布70個大中城市房價數據。數據顯示，10月新建商品房和二手房銷售價格環比下降城市分別達到56個和67個，均比上月增加2個。

10月二手房市場環比上漲的城市僅有2個，分別為杭州上漲0.5%，三亞上漲0.1%；西安二手房均價與上月持平，其余城市均為下降趨勢，但降幅大都在1%左右。同比去年10月，盡管下降城市數量相較環比略少，但降價幅度普遍較大。

北、上、廣、深4個一線城市的二手房市場，同比分別下降0.2%、2.3%、3.9%和1.3%；二、三線城市同比平均降價幅度均超過3%，如沈陽、哈爾濱、吉林、廈門、鄭州、南寧、唐山、丹東、牡丹江、泉州、宜昌等多個城市的房價，下降幅度超過了5%。

一言以蔽之，數據不樂觀。

二、吃相很無奈

問：數據不樂觀說明了什么呢？

答：說明原有房地產發展模式已不可持續。

問：有那么嚴重么？

答：評估“不可持續”的經濟學道理比較燒腦，寫出來也沒幾個人愿意讀下去，鄙人會另在高大上的學術論文里去討論。在這里，我只講平頭百姓看能明白的故事。

在拙文《評林毅夫“消費拉動誤導中國”》 （載“昆侖策研究院”公眾號2023-07-19），針對如何“培植經濟內生動力”的號召，我講過一個真實的故事：

——“最近我親眼所見，房地產銷售人員跑到地處偏僻的山區，居然組織農村70、80歲的大爺到樂山市區看房買房。這不是在培植內生動力，而是典型的黔驢技窮”。

農民爺爺成了房地產銷售人員重點培植的“內生動力”，這是不是有些喜劇？據這些老大爺說，“我們哪有錢來買房嘛，權當是免費旅游了一趟。”

其實，比這還要無奈的“培植內生動力”，還有很多很多。

想想不久前房地產睥睨天下的傲慢吧，真個是：曾經氣吞山河如虎，今日吃相如此可憐。

大家想一想，吃相如此無奈，原有房地產的發展模式還能持續下去嗎？
至于有房地產企業開始暴雷，這已經不是什么新聞，我就不贅述了。

原有房地產發展模式不可持續，已是不爭的事實。

三、房價要靠生娃來維持？

可是有人不高興了，教訓我道：“房價飆升了20多年，憑啥不可持續？只要多生娃，房價就上去了。現在房價飆不上去，都是人口負增長惹的禍！”

還有人抱怨：“現在高價學區房跌跌不休，二手房價格一路下滑，罪魁禍首就是萬惡的人口負增長！你居然還說什么‘人口負增長未必是壞事’，你趙某人居心何在？”

言下之意，原有房地產模式之所以走不下去，根子就在于“人口負增長”。因此，解決房地產困境的唯一出路，就是多生娃。

我估計，說這話的人手里捏著N套學區房，正盤算著用20萬一平米的價格賣出去。

同志們想一想，如果生娃的功能就是用來推高房價的，如果天價學區房必須靠不斷生娃才能穩住，如果一個國家的房地產要靠不斷生娃下崽才能維持下去，那么請問生娃的以及沒生娃的年輕人，這樣的發展模式你們會看好它么？

最近看到一個視頻，在視頻中，北大教授海聞先生說：“應該不限生也不催生，人口十年零增長還是美國好幾倍，‘擔心勞動力不夠’是還停留在農耕時代的想法。”

海教授的話沒毛病。然而，視頻下面馬上有人跟帖訓斥說：“人口問題考慮的不是勞動力，而是消費力，教授還是應該專心于本專業”。

言外之意，老百姓如果不多生娃、快生娃，那么過剩產品又賣給誰去？難道你海聞教授讓資本家自己消費掉嗎？

同志們想一想，如果鼓勵中國老百姓多生娃、快生娃，就是為了把過剩產能和過剩產品都賣出去，那么中國人生娃的偉大意義是不是太那什么了吧？

更奇葩的是，在拙文《人口負增長未必是壞事》（紅歌會網2023-11-21）的下面，有位自稱“居士”的跟帖教訓我：“人口負增長未必是壞事，當然了，對洋大人是天大的好事！”

同志們吶，“人口負增長”對洋大人是不是“天大的好事”，我真的不知道。但有一點，我是真的知道滴：

——對于正愁著房子賣不出去的大老板來說，“人口負增長”肯定不是好事；對于正陷入產能嚴重過剩困境的資本來說，“人口負增長”肯定不是好事，而是天大天大的大壞事！

呵呵，我就不明白了，對于房地產大老板認為不是好事的“人口負增長”，為什么洋大人卻“當然”認為是“天大的好事”？難道，“洋大人”跟中國的房地產商有著天大的仇恨不成？

弱弱地問一下那位居士：你手里攥著多少房子在待售？要不要我給你分析分析？

四、日常消費并不疲軟

中國的房價與生不生娃的關系究竟有多鐵？我建議對“人口負增長”痛心疾首的有識之士，趕緊用數學模型做一個相關性分析。

然而即便不用數學模型，普通老百姓也都看明白了，房地產在中國經濟中的地位，牽一發而動全身，端的不可小視。

可是不知為什么，一旦經濟形勢出現困難，有識之士們就選擇性地把房地產摘出來，把原因要么歸咎于“不生娃”，要么歸咎于“不消費”，好像一切問題都跟兢兢業業的房地產無關。

比如，之前有不少人抱怨，現在依然有不少人繼續抱怨：“疫情之后為什么經濟不振？不是房地產模式有什么不對，而是很多人惡意不消費，導致老百姓消費的恢復力度很疲軟，遠不及幾年前……”

事實上，疫情之后，民眾購物、旅游等日常生活消費恢復的反彈力度，相當強勁。

國家統計局的數據顯示，今年上半年，社會消費品零售總額同比增長8.2%，保持較快增長；最終消費支出對經濟增長的貢獻率達到77.2%，明顯高于去年。

據國家統計局11月15日消息，今年10月份，社會消費品零售總額43333億元，同比增長7.6%。

按經營單位所在地來看：10月份，城鎮消費品零售額37479億元，同比增長7.4%；鄉村消費品零售額5854億元，增長8.9%。1到10月份，城鎮消費品零售額333889億元，同比增長6.8%；鄉村消費品零售額51551億元，增長7.6%。

按消費類型來看：10月份，商品零售38533億元，同比增長6.5%；餐飲收入4800億元，增長17.1%。1—10月份，商品零售343535億元，同比增長5.6%；餐飲收入41905億元，增長18.5%。

值得注意，1—10月份，全國網上零售額122915億元，同比增長11.2%。其中，實物商品網上零售額103010億元，增長8.4%，占社會消費品零售總額的比重為26.7%；在實物商品網上零售額中，吃類、穿類、用類商品分別增長11.3%、7.6%、8.2%。

這些數據表明，所謂“經濟不振的根源，在于民眾消費疲軟”，這樣的歸因并不符合事實。

五、房價確實很疲軟

既然疫情之后，民眾日常消費的反彈力度相當強勁，那么，為什么很多人會有“消費疲軟”的感覺呢？

我現在劃重點：人們感覺到的所謂“消費疲軟”，并不是民眾日常生活消費不振，而是高房價疲軟，是房地產業疲軟！

高房價的疲軟在疫情后已經是大勢所趨。由于房地產在中國經濟活動中的占比高達四分之一，因而導致疫情后經濟恢復力度似不如人意。

所謂“不如人意”，嚴格說是不如一部人之意——比如，不如房地產商之意，不如手里攥著N多套房的炒房客之意，不如高呼“人口負增長是阻礙房價飆升的罪魁禍首”的人之意。

至于經濟學家把疲軟的根源歸咎于“國進民退”，這純粹是指鹿為馬，誤導輿論。

重要的事情再說一遍：所謂消費疲軟，實質上是房地產疲軟，而并非日常生活消費疲軟。

倘若要提振經濟彌補房地產疲軟導致的茫然，那就要順應民心，突破房地產發展原有模式的束縛，遵循經濟發展的客觀規律，真心實意地貫徹“房住不炒”的基本原則。

“房住不炒”原則深得老百姓擁護。然而提出了好多年，貫徹起來卻阻力重重？我以為，其中的癥結就在于，要貫徹落實“房住不炒”，首先就必須大力發展保障房。

六、香港的廉租房

說到保障房，下面我談談我國香港的經驗教訓。

上個世紀90年代之前，處于殖民地時期的我國香港的房地產模式，用“貧者無立錐之地”是再貼切不過了。

1997年香港回歸中國后，首任行政特首董建華先生在1997年施政報告中，推出了“八萬五建屋計劃”。

董特首為啥要推出“八萬五建屋計劃”呢？因為當時的香港整體樓價在三年內飆升了68%，平均算起來，香港市民必須把月薪的74%用來供樓。很多人別說買房了，有兩平米的“籠屋”居住就不錯了。

董建華說：“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”，我要改變香港的房屋政策，改變這種現象，不能再讓這種不人道的現象在香港存在下去！

為了解決香港大多數民眾的住房困難，董特首在施政報告的“安居”一項中，提出了三大目標：（1）每年興建的公營及私營房屋單位不少于85000個；（2）10年內全港70%的家庭可以自置居所；（3）輪候租住公屋的平均時間縮短至3年。

2000年后，香港首批“八萬五”時期興建的住宅單位推出市面。2000年一年內有85710個住宅單位建成，2001年共有10萬個住宅單位建成。

這個時期香港的住房政策，實際上類似于新加坡推行的政府主導方式——即眾所周知的“公共組屋”，因而得到了民眾的擁護和支持。

七、別有用心的甩鍋

董特首在香港推行廉租房，給廣大民眾帶來了好處和實惠，卻得罪了房地產商。

由于“八萬五計劃”恰逢亞洲金融風暴和非典爆發，香港房價從1997年10月19日最高峰，跌到2003年8月24日谷底，共下跌70%。

于是，房地產商以及他們的代言人把香港地產經濟受挫的根源，完全甩鍋給董特首的廉租房政策。

令人唏噓的是，2002年，香港政府宣布無限期擱置興建新的居屋，“八萬五計劃”就此中止。

據說，當年在上海的陳某宇，把董特首在香港建設廉租房的經驗當做負面教訓，公然對抗中央對房地產的宏觀調控政策。至于后來陳因社保腐敗案而被拿下，也算是罪有應得吧。

總結當年亞洲金融風暴的經驗教訓，現在可以看得很清楚，有人將香港房價的暴跌歸咎于“八萬五計劃”，其實是別有用心的誤導。

根據香港房委會的統計，2017年全港僅居住在公營廉租房的人口達29.2%，以家庭為單位計算居住在廉租房的家庭占30.7%。

即便是現在，香港許多普通市民的居住條件仍然乏善可陳。可以想象，如果沒有董特首推動的廉租房，香港老百姓將更是“貧者無立錐之地”了。

八、出路在于保障房建設

回到本文的主題：房地產的出路何在？

降息和增發貸款都是必要的。但是，降息也好，增發貸款也罷，治本之策還在于必須改變原有模式，推動我國房地產走上高質量發展的新模式。

業內人士把房地產原有模式歸結為“高杠桿、高負債、高周轉”的經營模式。在我看來，這樣的經營模式也可以歸結為“三高一低”的發展模式，即：高房價，高房租，高風險，低保障。

2023年8月25日，國務院常務會議審議通過《關于規劃建設保障性住房的指導意見》，明確了未來我國房地產業高質量發展的新模式。

何謂房地產發展“新模式”？從國務院最近下發14號文件的導向看，新模式的特征大致可以歸結為“雙軌制”：保障房加商品房。

無論怎么解讀新模式，我認為，我國房地產高質量發展離不開保障房建設，其中的關鍵有兩個：一是堅守“房住不炒”的基本原則；二是明確保障房的“非商品”屬性。

如何推進我國房地產邁向高質量發展的新模式？我將另文進行相關的學術分析，這里就不展開討論了。

（作者系西南財經大學教授，博士生導師；來源：昆侖策網【原創】修訂稿，作者授權首發）

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