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如果允許一些房地產開發企業“帶病上崗”，負債率持續增加，那么，我國房地產市場存在的許多問題，都將徹底爆發，到那個時候，我國有可能會出現大規模的金融危機。

 

 

中國房地產市場瘋狂時代已經過去。房地產市場價格上漲成為過去，房地產市場價格下跌將成為常態。政府的房地產宏觀調控政策，旨在增加廉租房。房地產開發企業的存量問題，需要自己解決。大型房地產開發企業破產，指日可待。

 

隨著我國房地產市場宏觀調控政策力度加大，一些房地產市場存在的深層次問題暴露出來。事實證明，少數大型房地產企業表面上從事房地產開發，實際上是借助于房地產市場開發從事金融活動，因此，國家對這些大型房地產企業經營者采取強制措施，要求企業降低風險，履行債務，解決內部問題是必要的，也是及時的。

 

我國房地產企業發展到一定階段之后，出現了明顯的異化現象。許多房地產企業把房地產作為金融產品，從事金融活動。他們一方面利用地方政府發展經濟的政策，擴大市場份額，另一方面，借助于我國房地產消費市場供需矛盾，瘋狂斂財。

 

一些房地產開發企業將自己的資金通過設立保險公司和基金公司，轉移到資本市場，試圖借助于資本市場獲取更高的利潤。這是導致我國房地產市場出現嚴重問題的根本原因。

 

解決我國房地產市場存在的問題，中國人民銀行負責人已經明確表態，必須首先由房地產開發企業自己承擔責任，國有商業銀行絕對不能越俎代庖，不能出面解決房地產開發企業所面臨的困難。這是防止我國房地產市場危機轉化為系統性金融危機而采取的“止損”行動。

 

我國一些地方政府比如海南省已經將長期空閑的土地無償收回，這對房地產開發企業來說無疑是雪上加霜。但是，只有對癥下藥，當頭棒喝，才能迫使房地產開發企業的負責人面對現實，以自己的資產，依法承擔責任。

 

首先，解決我國房地產市場存在的問題，必須優先考慮存量問題。我國一些經濟學者仍然對外釋放煙幕彈，他們認為我國房地產市場存在的問題如果得不到及時解決，有可能會導致我國供需矛盾加劇，未來我國房地產市場發展面臨更大困難，我國的城市化將會止步不前。

 

按照這些學者的說法，解決房地產市場存在的問題，必須有發展的眼光，如果不放松銀根，幫助房地產開發企業渡過難關，那么，我國房地產市場將會面臨極大的困難，我國城市化發展將會半途而廢。

 

這些學者把中國的城鎮化和一些房地產開發企業捆綁起來，把我國房地產企業存在的問題和我國房地產市場的整體發展前景混淆在一起，是典型的混淆視聽，混水摸魚。

 

我國房地產開發企業存在的問題，和我國房地產市場問題之間有一定的聯系，但沒有必然聯系。我國城鎮化發展需要房地產開發企業，但是，如果不解決我國房地產開發中存在的結構性問題，不徹底整頓我國房地產開發企業不規范的市場行為，那么，我國城鎮化發展必然會積累更多的矛盾。

 

當務之急，是要讓一大批房地產開發企業特別是掛牌上市的房地產開發企業徹底清產核資，一方面對外部中小投資者承擔責任；另一方面對消費者承擔法律責任。如果允許一些房地產開發企業“帶病上崗”，負債率持續增加，那么，我國房地產市場存在的許多問題，都將徹底爆發，到那個時候，我國有可能會出現大規模的金融危機。

 

我國一些司法機關的判決書已經明確表示，如果房地產開發企業在沒有獲得法定許可的情況下，從事房地產銷售，應當認定合同無效，消費者不需要承擔違約責任，由此造成的一切損失，由房地產開發企業承擔。

 

司法判決都明確顯示，我國房地產開發企業混水摸魚的時代一去不復返了。如果房地產開發企業經營者執迷不悟，仍然寄希望于地方政府伸出援手，幫助解決債務問題，那么，地方政府應當鼓勵債權人申請破產，因為只有這樣，才能從根本上解決我國房地產市場開發混亂現象。

 

其次，我國一些房地產開發企業的問題根源，就在于利用房地產開發項目籌集資金，轉移海外，揮霍浪費。一些房地產開發企業的經營者紙醉金迷，揮霍無度，不僅享有高額的年薪，而且在日常生活中，大肆揮霍，企業的管理成本和交易成本居高不下。如果這種現象得不到徹底解決，那么，我國房地產市場混亂現象還會持續下去，房地產開發企業的虧損將會越來越嚴重。

 

解決房地產市場存在的問題，首先必須對房地產開發企業的經營者采取限制性措施，要求房地產開發企業的經營者必須將自己的股份用于償還債務。如果房地產開發企業的經營者一方面享受高薪待遇，可是另一方面卻試圖通過破產程序，減輕債務或者免除債務，那么，市場監管機關和司法機關應當采取斷然措施，追究房地產開發企業經營者的法律責任。

 

解決房地產市場存在的問題，不能把微觀問題和宏觀問題混淆在一起。當前我國房地產市場存在的問題仍然是微觀問題，一些經濟學者出于利益考慮，把房地產開發企業經營者的問題或者房地產開發企業自身的問題說成是宏觀問題，這是極端不負責任的轉移視線行為。

 

司法機關和市場監管機關必須采取行動，一方面凍結房地產開發企業經營者的股份，為進一步清償債務創造條件；另一方面，應當鼓勵通過訴訟的方式解決問題。

 

如果房地產開發企業的經營者通過關聯交易，將房地產開發企業的資金轉移到其他領域，那么，債權人可以依照我國民法典，行使自己的代位權，也可以根據我國公司法的有關規定，直接要求房地產開發企業的控股股東承擔法律責任。

 

總而言之，當前我國房地產存在的問題，仍然是微觀問題，不能因為我國城鎮化發展需要房地產開發，而容忍我國房地產開發企業繼續擴張。解決房地產市場存在的問題，當務之急是要讓房地產開發企業的經營者承擔責任。

 

正如人們所知道的那樣，我國一些房地產開發企業的經營者早已通過各種方式，將自己的財富轉移到海外。部分房地產開發企業的實際控制人通過海外信托方式，將自己的非法所得或者不當得利轉移到境外，以信托的名義，變成家族財富。

 

針對這種現象，建議全國人大常委會認真研究我國信托法中的有關規定，針對我國房地產企業信托中存在的問題，制定專門的法律規則，因為只有這樣，才能確保債權人的合法權益得到切實有效地維護，也只有這樣，才能確保中小投資者的利益得到保障。

 

第三，解決房地產市場存在的問題必須雙管齊下，一方面著力解決房地產開發企業存在的問題，另一方面必須解決一些地方政府官員的腐敗問題。

 

當前我國房地產宏觀調控政策之所以在一些地方難以落實，其中一個重要原因就在于，這些地方的官員認為房地產開發企業可以帶來資金，房地產是地方經濟發展的支柱性產業，如果房地產市場出現問題，地方經濟發展將會受到嚴重影響，因此，他們希望幫助房地產開發企業渡過難關。

 

一些地方政府甚至默許或者鼓勵地方國有企業參與房地產開發企業經營活動，或者通過間接的方式為房地產開發企業融資，幫助房地產開發企業繼續從事房地產開發活動。解決我國房地產市場存在的問題，必須堅持政治優先，徹底糾正我國一些地方政府官員的思想觀念問題。如果不從根本上改變我國地方政府官員的錯誤觀念，把財富變成城市凝固水泥森林，那么，我國未來經濟發展將會面臨后勁不足的問題。

 

解決房地產市場存在的問題，關鍵就在于地方政府是否敢于痛下殺手。至少從目前的情況來看，許多地方政府官員仍然心存僥幸，認為房地產宏觀調控一陣風。等到房地產宏觀調控產生明顯的“副作用”時，中央政府一定會改弦更張。

 

對于地方房地產市場價格的波動，一些地方政府高度重視，采取措施千方百計穩定房地產市場價格。這說明一些地方政府機會主義思想非常嚴重。如果不解決地方政府官員的思想觀念中存在的問題，要想從根本上解決房地產市場存在的深層次問題，非常困難。

 

中央必須警告地方政府官員，解決房地產市場存在的問題，是大政方針政策，絕對不能陽奉陰違。如果擔心房地產市場價格下跌，拒絕貫徹落實中央的房地產宏觀調控政策，地方政府官員應當承擔政治責任。

 

第四，經濟下行壓力，使得一些決策者認為，應當放松銀根，解決房地產市場存在的問題，幫助一些大型房地產開發企業脫困。這似乎是一種非常自然的邏輯。

 

必須指出的是，越是在中國經濟發展面臨阻力的時候，越是要在房地產宏觀調控問題上保持清醒的頭腦。如果為了實現經濟的復蘇增長，而放松銀根，允許房地產市場價格上漲，那么，最終必然會導致貧者愈貧富者愈富。

 

我國當前房地產市場存在的最大問題就在于，內部分配結構極不合理。房地產開發商通過各種方式掠奪財富，地方政府通過征收房地產稅增加地方財政收入。可是，城市居民因為房地產市場價格上漲而背上沉重的債務包袱。

 

一些地方消費者因為房地產市場價格下跌，心理失衡，他們成群結隊，希望政府幫助他們解決問題。這是對我國房地產市場發展預期產生錯誤所帶來的嚴重后果。

 

地方政府當然應排憂解難。但是，地方政府解決問題的時候必須堅持按照市場原則。絕對不能因為房地產市場價格下跌導致出現群體性事件，而鼓勵房地產開發企業漲價。如果房地產開發企業借此機會提高價格，那么，城市發展將會陷入困境。在房地產宏觀調控問題上，絕對不能歇歇腳松口氣，而應徹底理順房地產市場關系，確保我國房地產市場健康發展。

 

2021年12月15日星期三

 

（作者系中南財經政法大學教授、昆侖策研究院高級研究員；來源：昆侖策網【作者授權】，轉編自“喬新生”微信公眾號；圖片來自網絡，侵刪） 

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