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【圖源：紅色海淀】

 

關于基層建設與物業管理問題的思考

 

基層建設是政府行政的基礎，是關系國計民生的系統工程，與人民群眾利益息息相關，而社區管理是政府多年來改革探索的著力點，其中小區物業服務一直都是有關部門和小區業主們既頭疼又無奈的事。雖然名義上有業委會、物業管理條例、主管部門、社區居委會等有法可依、有門可靠，但現實中由于物業公司屬企業性質，既是基層社區和有關部門多頭管理的對象，又是基層工作不可或缺的抓手，企業行為的逐利性與服務居民的社會性存在矛盾，同時業委會不擔當和群眾民主參與不夠，導致很多工作開展不力，甚至糾纏不清，難以協調，以至于激起民憤而遷怒于政府，已經成為突出的社會問題。本文嘗試從目前基層社區管理和小區物業管理的現狀及存在問題著手進行一些探討：

 

首先，物業公司收費高、服務差，不作為、不專業、甚至亂作為；逐利思維太強、專業能力低下、服務意識淡薄，管理作風霸道，賬目公開不夠，公開侵害業主權益，已經成為小區居民生活中的痛點。還有的物業公司本身沒有資質，掛靠在某個公司名下或美其名曰是下屬單位，其實就是個雜湊班子，物業經理、管理人員未經培訓直接任命，水電工無證上崗，保安保潔老弱病殘，而消防設施、園林綠化的養護維護管理大都是非專業人員在操作。因為物業收費高、服務差、收費難，有的物業公司就聘請有前科的人來上門催收或阻止業主進出小區，故意刁難和威懾業主交費，激起紛爭，引發矛盾，即便報警處理，警察也只是維持秩序，并不關心追究其他。

 

其二，業主委員會沒有成為基層社區依靠的對象，有關部門有事不找業委會而是找物業，業委會實質上被架空。有的形同虛設，有職無權，有權不用，無所作為；有的實際成為物業公司的代言人，沆瀣一氣，損害業主權益；有的權責不清，胡亂作為，見利忘義，特別是維修基金的使用成了個別人的“小金庫”，出現問題卻無人出面，也沒辦法出面去依法追究，往往是不了了之，大不了辭職不干了，留下一堆爛攤子。

 

其三，社區居委會和主管部門管理浮在上面，管理過于松散，物業公司既是管理對象，又是其基層具體工作的依靠對象，同時也很難斷絕利益勾連，又因為物業公司是企業性質，追求利潤最大化似乎合理合法，管理部門似乎沒動力也沒意愿來切實維護業主權益，這也在客觀上助長了物業公司的強勢地位和逐利行為，增加了群眾的怨氣和無力感，而較高的物業費又加重了群眾生活負擔，如果物業公司再不能給業主提供高質量高效率的服務，那么長此以往就會積重難返激化矛盾，甚至影響黨群關系和政府公信力。

 

其四，小區業主素質參差不齊，維權意識不強，民主參與缺失。導致業委會成立難以或不被認可，公信力、權威性不足，勢必讓業委會工作難以開展，心有余而力不足，在強勢的物業公司面前無能為力，敗勢而歸，甚至被滲透收買，成為物業公司的同路人。同時，小區的地下車庫地面車位等產權歸屬不清，收費分配不當，造成業主維權不力，忿忿不平。這也是社區居委會、主管部門在協調解決這些矛盾時困難重重，左右為難，無所適從，久拖不決的原因之一。

 

其五，物業管理條例規定，業委會的成立和業主大會的召開由業主代表申報，還要入住率達到規定才行，社區居委會和有關主管部門提供指導，而不是領導。這就尷尬了，我不申報你不指導，我不邀請你不會找事，落得個清閑自在，那么誰來代表、誰來申報、誰來出頭，就是個難題。加之小區業主民主意識不強、自覺參與不夠，造成一些小區業委會成立難，甚至長期處于無人過問、業委會無法成立的狀態。這就讓物業公司管理上更加無所顧忌，恣意妄為。同時業委會沒成立前的時期就處在監管空白，長期無人負責狀態，只能任由開發商或其委托的物業公司在無人監督的情況下隨意收費管理，如果想更換物業公司更是難上加難。

 

其六，此次疫情期間暴露出來，一些基層社區不掌握轄區人口構成、基本情況、基礎數據，這在過去是不可想象的。雖然有戶籍改革、常駐人口和外來人口變動頻繁等客觀因素，但這都不是理由，這在一定程度上是物業公司管理粗曠、能力不足、不作為造成的后果，也有基層社區和有關部門脫離群眾，工作失職的問題。這就致使一些群眾把平時對物業公司的不滿轉移到政府身上，產生抵觸情緒，給疫情防控帶來阻力。

 

上述種種狀況，已經成為突出的普遍性難題，其問題產生的根源和結果眾說紛紜，我認為主要有以下幾點：

 

首先在管理觀念上，物業公司作為小區居民的管家，是請你來為業主服務的，而不是讓你來作威作福、頤指氣使、得過且過、收錢積極、敷衍辦事的；是讓你按照大多數業主的意志來履行管理職責的，物業公司只是個執行者，而不是規則制定者，主人讓你報個賬，收多少錢支、多少費？咋就這么難呢！小區的人口構成、入住情況等基礎數據都不知道，你怎么去服務管理呢？即使有個別業主不繳費或少交費（這里面多多少少有你物業服務不到位的原因），你完全可以去法院起訴申請執行，怎么能去威脅主人呢？作為管家就是憑本事來拿錢吃飯的，怎么能千方百計去盤剝主人，甚至圖謀不軌賺取暴利呢？即便是企業也要合理合法經營吧！

 

其二在黨群關系上，過去是水乳交融，街道居委會和人民群眾打成一片，現在有關部門和社區還有幾個領導說得清各個小區人口構成的基本情況和基礎數據？黨員干部有多少？貧困孤老有幾家？群眾的需求愿望是什么？現在就像是隔了一層皮，群眾只知有物業、不知居委會在哪？領導是何許人也？群眾有啥困難，既無助也不知向誰傾訴、尋求幫助庇護；業委會是有職無權，不愿意管也管不了；物業公司只知收錢，卻懶得管事。現在的黨群關系就像是隔了一層皮，而造成這種隔閡的這層皮就是物業公司，這是與社會主義國家應有的基層管理之義格格不入的。長此以往，很可能造成黨和政府脫離群眾，官僚主義嚴重，應引起高度重視。

 

其三在管理模式上，現行物業管理模式是從新加坡引進的，在我國社會主義制度體系下還是水土不服，可能在商業辦公集聚區是適應的，但是在居民區卻是失敗的。現行的法律法規還有許多亟待改進和完善的地方，線條太粗，操作層面不夠細致，甚至不合情理。而物業管理的不專業、營利性、市場化、野路子、亂作為，不僅引發群眾的怨聲載道，也影響到黨群關系和政府公信力。同時現在大多數群眾還處在小康生活條件下，較高的物業費的確成了業主們不愿意又不得不承載的生活負擔，雖然沒有醫療、教育、住房方面壓力山大，但也不可小覷。人民利益無小事，況且也并非別無他途。一些小區實行自治管理，大大降低了物業費用水平，政府應該予以支持。

 

其四在行為后果上，現行的基層社區管理架構，已經凸顯出物業管理市場化模式不能適應社會主義國家的基層組織管理目的和人民訴求。社會主義基層建設的主要任務就是為人民服務，基層直面群眾的日常生活，基層不光是街道，它是體現在老百姓身上的具體政策，是維護這個政策的有關部門和服務體系，是反饋老百姓的一切報警投訴建議的渠道。凡老百姓看得見、聽得到、走得進的，就是基層。這次疫情防控工作暴露出來的問題證明，基層社區在老百姓關切的問題面前，決不能退縮擱淺，而要成為保護人民群眾的前行者、保護神。

因此，基層建設特別是物業管理不能市場化，就像醫療教育不能市場化一樣，這才是社會主義國家基層應該有的樣子。

 

在對策建議方面，談談我的看法：

 

一、加強黨的領導，把“‘黨支部進小區”和“黨員過雙層組織生活并行”舉措落到實處，把黨員的社區生活置于老百姓監督之下，做到組織落實、經費落實、場地落實，制度落實，明確和理順黨支部與小區自治機構或外聘公司的領導關系，讓群眾感受到黨組織就在身邊，把黨的政策和溫暖送到千家萬戶，化作建設美好社區、圖謀經濟發展的凝聚力和戰斗力。

 

二、逐步取締居民小區物業公司，建立非盈利性質的 ，黨組織、社工委領導下的小區居民（或業主）代表大會和居民自治理事會、監事會，代表大會決定理事會監事會人員組成、工作職責、公開事宜等重大事項。推選常務理事會管理小區日常事務，該機構為非盈利民辦自治組織，實行定員定崗、成本控制、收支公開、虧本眾補、結余歸公。監事會一般由小區黨支部支委成員擔任，理事會監事會成員不得互兼，監事會成員不參與小區具體事務，領取會務補助，專門負責接待處理小區居民對理事會投訴事宜。

 

三、居民（業主）代表的產生，根據小區人口基數按樓宇分布和人口比例個人自薦或組織推薦產生候選人名單，交由小區居民集中或逐戶簽字同意，報所在地黨組織或社區委審查同意后，召開居民代表大會，選舉產生品德好、能力強、熱情高的居民代表組成居民自治理事會，并推選出常務理事5人以上，制定收費辦法、開支規定、薪酬標準、公開事宜、議事規則、決策程序等，公布于眾，接受小區居民監督。

 

四、理事會負責對接審查聘請保安保潔、水電維修、電梯維護、消防管理、園林綠化等專業服務公司，制定派遣人員的任職資格、薪酬標準并審查其履職能力，簽訂勞務派遣專業管理合同，明確雙方責權利，確保小區生活環境安全有序，管理得當，設施完備。理事會成員的薪酬按當地社會上年度職工平均工資標準的60-80%確定，監事會的補助費根據每次議事的時長次數按當地小時工資最高標準發放。

 

五、社會層面修改相關法律法規，保障小區居民理事會、監事會依法合規治理，明確小區地庫、停車位等公共設施產權歸屬業主所有。政府鼓勵成立重組各類保安、保潔、水電、消防、園林、維修等專業公司服務小區居民。有關部門出面培訓各類專業人才，高效率高質量為小區治理服務。切實減輕群眾生活負擔和煩惱，讓人民群眾滿意，深切感受到黨和政府一切為了人民、服務人民、依靠人民的初心和理念，加強黨和人民的血肉聯系，創造一個社會文明和諧，小區安寧有序，人人安居樂業的生活環境，為民族振興國家強盛而共同努力！

 

這樣做的好處在于：

一、有利于加強黨的領導，增強黨和人民的密切聯系，克服官僚主義和形式主義。

 

二、有利于減輕群眾生活負擔，增強人民群眾的獲得感、幸福感。

 

三、有利于保障人民群眾當家做主權利，增強人民群眾的民主參與意識。

 

四、有利于避免物業公司與業委會相互扯皮推責，保障業主合法權益。

 

五、有利于保證社區和有關部門掌握轄區基本情況基礎數據，為日常民生管理和應急處突管理提供可靠的組織和人力資源保障。

 

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