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房市整治，一場高難度拆彈運動！

點擊：  作者：佚名    來源：北大縱橫  發布時間:2018-05-31 12:04:30

 

      中國的房市、匯市、債市，放在全球看，都是核彈級別的存在。

核彈會不會爆了？爆了是什么后果？怎么樣才能不爆呢？

平頭百姓沒人關注匯市和債市，可誰不關心房子的事兒？我估計沒有。

這些年，關于房價的事兒，媒體都吵翻天了。各路經濟學家、地產大佬也出來湊熱鬧，各講一通。吵來吵去，講來講去，十個人有十種說法，吃瓜群眾聽得是云里霧里。

金戈一直不想觸及這個話題， 旁觀了這么久，現在有點憋不住了，決定還是講一講，盡量在合適的口徑內把事兒講明白。

01

驚人的數字

中國的房市總市值是430萬億，是GDP總量的5倍（全球平均值是2.5倍），是廣義貨幣供應量M2的2.5倍，是儲備貨幣的15倍，是貨幣發行的45倍。

中國股市總市值是61萬億，不到房市總市值的七分之一。

自2002年至今，北上廣深的房價漲了20倍，全國的GDP上漲不到7倍。

以地價和房價計，賣掉北上廣深四大城市，差不多能買下美國。1991年，日本房價破滅前，賣掉東京可以買下整個美國。

中國的地租成本是美國的9倍。房地產在中國居民家庭財富中占比高達70%。

2017年，全國財政預算總收入23.4萬億，與土地相關的收入高達7.2萬億，權重占比超過三分之一。

2017年在房地產行業從嚴調控的情況下，土地財政貢獻增幅達40%。據統計，中國房企的平均負債率為79%。

中國主要房企負債統計如下：

上列十二家房企總負債高達6.5萬億，合著房地產公司的資產差不多全是借來的？據說，搞芯片撒5000億就辦了，對比房企負債就是小菜一碟啊。

大家看完這些數據什么感受？

過去十幾年，中國經濟真的是被房地產綁架了，不能再這樣搞下去了；

樓市的各項數據都已經太離譜，違背經濟常識，不合常理；

心中涌起陣陣寒意，假如房價繼續漲是什么后果？假如房價下跌又是什么后果？

我們好像正處在火山噴發的邊緣。

......

可是，現實很吊詭，我們好像正面火焰，可一轉身，卻是面朝大海。

02

另一番景象

     大家都知道任志強，人稱任大炮，罵他的、恨他的人多如牛毛，好像中國的房價就是他喊上去的。

可是，如果我們把他這些年的言論進行總結驗證，發現他說的全是對的！

任大炮在民間和政府都不太受待見，曾經消停了一陣子，最近又出來講話了。

5月18日，任志強在溫州市房地產協會全員大會上用一小時的時間作了《房地產發展趨勢》的演講，主要觀點如下：

2018年第一季度，全國房價平均漲幅達7.9%，為歷史之最。

房價是摁不住的，哪個地方限購，哪個地方的房子就值得買。

因為供不應求，中國的房價還會漲二十年，理由如下：

理由一：

重點城市人口增長加快，新增人口對房子有剛需。

各地吸引人才就會引爆一輪房市。西安吸引人才60萬，武漢37萬，長沙20多萬，鄭州也是30多萬，總之利用吸引人才造成的人口大量向這些二線城市集中的速度非常快，而這些人對房子有剛需。

最近天津推行“海河英才計劃”，濱海新區的一些樓盤再現排隊搶購現象。這印證了任志強的這個觀點。

理由二：

改善市場需求強勁：

1、中國城鎮化發展很慢，農村的居民住房問題沒有解決，這一部分改善需求非常大。

今年春節，金戈回老家縣城過年，一問當地房價，嚇我一跳，竟然漲到了八、九千一平，一個四線城市啊，不可思議。后來，我了解下原因。其中很重要的一個原因是：當地農村的小伙娶媳婦，女方會要求在城里買房子。

2、老齡化。年輕人結婚生孩子是剛性需求，老年人是有房子，但是得改善。北京，上海大概70%的房子是沒有電梯的，老人爬不動，要改善。

3、全國大概90%以上的樓沒有熱水，70%以上的沒有衛生間。所以改善性需求所占的比例是越來越大的。

4、還有一個就是獨居需求，到現在為止大概有7000多萬獨居，我們估計五年以后，達到2億戶，其中一部分是孤寡老人的獨居，另外一部分是年輕人。

5、另外很多一個群體就是企業的高級管理人員，他們的工作流動性，也有第二套改善房的需求。

任志強這番講話，句句在理啊，有數據，有事實，有理有據，完全符合經濟學供需曲線。

難道中國的房價真的會再漲二十年？那現在不買房豈不成大傻瓜了？ 

03

矛盾的真相

     一半火焰，一半海水，真的是非常矛盾。

各項數據差不多全觸及警戒線，可是只要放開，還是會不停的漲，什么原因呢？

答案：錢太多了！錢太多了！錢太多了！

請看下面兩張圖表：

M1:10年變動情況（2008.04-2018.04），151694.91億元 -- 525400億元，漲了3.46倍。

M2:10年變動情況（2008.04-2018.04），429313.72億元 --1737700億元，漲了4.05倍。

再往前推到2002年，當時的M1是7萬億，M2是18.5萬億，對比2017年，分別漲了8倍和9倍。

這么多年下來，我們的貨幣供應是海量的，而且大部分流入了房市。

講到這里，大家明白了吧？

大家還記得前幾年“蒜你狠”那件事兒嗎？平時，幾塊錢一斤的大蒜，很快漲到幾十塊錢。其實就是社會上一部分熱錢涌入大蒜市場，迭加當年的大蒜供應量可能不足，一下拱起了一個大泡泡。蒜價是很貴了，可是生活需要啊，還得買。

按常理，我們超發了這么多貨幣，通貨膨脹很嚴重才對，而事實恰恰相反，我們的CPI現在是2%左右，很溫和。

哪里不對勁呢？有人認為是因為我們的CPI統計沒有計算房價。

有人對此反對，認為CPI本來就不應該包括房價。

這個不去爭論，但有一點是確定的：我們超發了這么多貨幣，如果沒有房市這個巨大的水庫，CPI不太可能是現在這樣。

以現在樓市430萬億的體量，如果流出5%，就是21.5萬億，如果流出15%，足以再造一個中國股市。

這么多錢涌到哪里都是滔天洪災。

問題是現在水庫水位還在不斷上升，又不敢泄洪，因為壩底河灘里全是民田。

怎么辦？抗洪搶險！

04

整治在路上

2018年5月上旬，全國各地發布的房市調控政策數量就已經超過了115個。僅4月份一個月，25個城市與部門發布調控政策合計多達33次，其中海南、北京、杭州等城市發布了多次房地產相關新政。

其中，有的調控政策力度已接近極限，例如：

2018年4月22日，海南出臺了針對全省的限購條例：非本省戶籍五年社保、首付七成、限售五年。瞬間，7000億炒房資金被套。同時，海南全省的房產經紀人紛紛準備遷徙去北海和云南。

限購、搖號、上調貸款利率等等手段，其實都是為了達到一個目的：現在的房市，只許進，不許出，而且還不能大進（BUT，據統計，因為PHQ改造，又變相注入6萬多億，知道去年為什么土地財政同比又大幅增長了吧？唉，一聲嘆息）。

針對房市的具體政策之外，其實，這幾年的宏觀政策很大程度上也與房市高度相關。

一是貨幣緊縮，去杠桿。調節供水總量，受影響最大的還是房市這個最大的水庫。

二是在路上的資管新規。2015年股市去杠桿，股市的水分已經擠得差不多了。業內人士都知道，銀行的表外資產、債市、信托的很多品種都與房地產相關，資管新規控制量最大的還是流向房市的水源。

總括起來，現在房市整治的導向就是只許細水緩進，不許流出，鎖住流動性，嚴防大壩崩裂。

導向沒問題，千萬別再走樣啊，最低限度，我們萬萬不能再人為注水堆泡泡了！

愿望是好的，能如愿嗎？

05

能不能控盤

金戈對歷史上的兩件事印象極深。

一是2004的德隆事件。當年，A股的湘火炬、天山水泥、新疆屯河是德隆系的三駕馬車。為了維持抵押貸款，德隆系通過坐莊把三駕馬車的股票一直維持在高位。把股價控盤在高位其實是成本很高、難度很大的一件事。當時坊間傳聞唐萬新在江湖上高價求助：誰能幫他讓股價平安降落？最后，三駕馬車崩了，德隆轟然倒塌，唐萬新入獄八年。

二是2015年牛市高點去杠桿。2015年，在中國股市氣勢如虹的時候，很多人高看一萬點。后來，監管層快速去杠桿，股市一泄千里，政府隨即拿出數萬億資金救市，然后，就沒有然后了。

面對市場，無論是個人還是政府都要心存敬畏！

上面兩件事無論是體量還是難度與中國的房市沒法比，難道中國的房市是異數？

金戈認為中國的房市還真是異數，因為，房地產供需都掌握在政府手里，壓根就不是市場化的東西。

首先，土地是公有的，供多供少就是一個政策的事情。

其次，需求看似是市場化的行為，根本上還是在政府手里，因為房貸多少也是一個政策的事情。

既然供需都在政府手里，理論上政府是能夠控盤的，而且我們還可以動用非常手段。

什么是非常手段？金戈給大家講兩個故事。

1、當年，上海物價飛漲，陳云控不住了，請示主席怎么辦。主席一句話：抓人！然后物價就下來了。

2、新中國成立前夕，14%的高額房產稅都無法壓制房價的暴漲。1952年，中國國土建設部出臺了征收房產交易利得稅200%的政策，瞬間打爆了爆炒房價的投機商，成功平抑了房價。

既然，房市是政府控盤的，那理論上進出、漲跌都是可控的。注意，是理論上。

06

“拖”為上計

有很多朋友問我房價未來是漲還是跌？

有可能漲。比如：地方政府財政撐不住了，那就放一道口子，反正需求在，房價馬上又上去了。

也有可能跌。比如：隨著貨幣進一步緊縮，如果房企融不到后續資金，只能甩賣存貨，就會引爆下跌。

只是，漲是飲鴆止渴，跌是壯士斷腕。

對控盤者而言，當然是希望不漲不跌，這對所有人都好。

以現在的情勢看，三十六計“拖”為上計。

圍堤筑壩，鎖住流動性，維持橫盤，拖下去，等到下一輪經濟周期，用時間換空間，用增量帶動房價趨于合理區間，這是最理想的狀態。

所以，時間極端重要。

假如在未來幾年內出現以下情況，都是高危信號：

農村人進城接了最后一棒。

失業潮出現，年輕人還不起房貸；

出現嚴重的輸入型通脹；

......

一旦最差的情況出現，我們還有一種非常手段可以用：休市！只是整個產業停擺，連鎖反應也是地震級別的，代價非常大，有多大？不敢想啊。

搞了這么多年，搞出房地產這樣一個超大高危核彈，拆除有很高的風險，也需要極高的操作技巧。

這樣的房市核彈放在其他任何一個國家早炸了。日本炸過，美國也炸過。

幾代人犯的錯，一代人來解決，真的需要魄力和擔當！為拆彈者點贊！無論成敗，敢拆就是擔當！

國運在，盡力而為，期待奇跡，更祈禱時間！

因為世事艱難，更要保持樂觀！

最后，對朋友們提供以下建議：

1、未來幾年，房地產流動性很差（現在房產抵押已經受限了），在經濟動蕩時期，保持流動性很重要，所以，不建議投資房地產；

2、如果房子是你的剛需，非要買，也盡量少一些負債；

3、如果現在在一、二線城市工作，在三、四線城市有房，條件允許的情況下，把房子置換成一、二線城市的比較好；

4、如果以前囤了多套房，應該考慮套現了。