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土地公有制決定，土地由社會法人所有，每一個人都是社會法人的股東。政府作為社會法人的代理人沒有權(quán)力向社會法人的股東出售住宅用地使用權(quán)，只能貨幣化平均分配，因此，向用地者出售所得必須平均分配。其它用地的土地使用權(quán)的出售收入由香港政府用于搞建設(shè)，法律上屬于代持和代理。

房產(chǎn)稅征收的是凝結(jié)在房產(chǎn)和土地上的經(jīng)濟(jì)發(fā)展成果，而不是針對房屋和土地征稅。這個發(fā)展成果不屬于房東也不屬于地主，而屬于全社會所有，因此必須平均分配。

二、按照土地國有權(quán)要求，修改香港基本法

“香港特別行政區(qū)境內(nèi)的土地和自然資源屬于國家所有，由香港特別行政區(qū)政府負(fù)責(zé)管理、使用、開發(fā)、出租或批給個人、法人或團(tuán)體使用或開發(fā)，其收入全歸香港特別行政區(qū)政府支配。” 

值得注意的是，中英聯(lián)合聲明附件三對香港的國有土地使用權(quán)，做出了羞辱式的限制。這種限制甚于老子對兒子的限制，其羞辱程度可想而知。比如，它的第三條規(guī)定，

“從《聯(lián)合聲明》生效之日起至1997年6月30日止，香港英國政府可以批出租期不超過2047年6月30日的新的土地契約。該項土地的承租人須繳納地價并繳納名義租金至1997年6月30日，該日以后不補地價，但需每年繳納相當(dāng)于當(dāng)日該土地應(yīng)課差餉租值3%的租金，此后，隨應(yīng)課差餉租值的改變而調(diào)整租金。”

“從《聯(lián)合聲明》生效之日起至1997年6月30日止，根據(jù)本附件第三款所批出的新的土地，每年限于50公頃，不包括批給香港房屋委員會建造出租的公共房屋所用的土地。”

中英聯(lián)合聲明附件三：

關(guān)于土地契約

中華人民共和國政府和聯(lián)合王國政府同意自《聯(lián)合聲明》生效之日起，按下列規(guī)定處理關(guān)于香港土地契約和其他有關(guān)事項：

一、《聯(lián)合聲明》生效前批出或決定的超越1997年6月30日年期的所有土地契約和與土地契約有關(guān)的一切權(quán)利，以及該聲明生效后根據(jù)本附件第二款或第三款批出的超越1997年6月30日年期的所有土地契約和與土地契約有關(guān)的一切權(quán)利，按照香港特別行政區(qū)的法律繼續(xù)予以承認(rèn)和保護(hù)。

二、除了短期租約和特殊用途的契約外，已由香港英國政府批出的1997年6月30日以前滿期而沒有續(xù)期權(quán)利的土地契約，如承租人愿意，均可續(xù)期到不超過2047年6月30日，不補地價。從續(xù)期之日起，每年繳納相當(dāng)于當(dāng)日該土地應(yīng)課差餉租值3%的租金，此后，隨應(yīng)課差餉租值的改變而調(diào)整租金。至于舊批約地段、鄉(xiāng)村屋地、丁屋地和類似的農(nóng)村土地，如該土地在1984年6月30日的承租人，或在該日以后批出的丁屋地的承租人，其父系為1898年在香港的原有鄉(xiāng)村居民，只要該土地的承租人仍為該人或其合法父系繼承人，租金將維持不變。1997年6月30日以后滿期而沒有續(xù)期權(quán)利的土地契約，將按照香港特別行政區(qū)有關(guān)的土地法律及政策處理。

三、從《聯(lián)合聲明》生效之日起至1997年6月30日止，香港英國政府可以批出租期不超過2047年6月30日的新的土地契約。該項土地的承租人須繳納地價并繳納名義租金至1997年6月30日，該日以后不補地價，但需每年繳納相當(dāng)于當(dāng)日該土地應(yīng)課差餉租值3%的租金，此后，隨應(yīng)課差餉租值的改變而調(diào)整租金。

四、從《聯(lián)合聲明》生效之日起至1997年6月30日止，根據(jù)本附件第三款所批出的新的土地，每年限于50公頃，不包括批給香港房屋委員會建造出租的公共房屋所用的土地。

五、在1997年7月1日之前，可繼續(xù)批準(zhǔn)修改香港英國政府所批出的土地契約規(guī)定的土地使用條件，補交的地價為原有條件的土地價值和修改條件后的土地價值之間的差額。

六、從《聯(lián)合聲明》生效之日起至1997年6月30日止，香港英國政府從土地交易所得的地價收入，在扣除開發(fā)土地平均成本的款項后，均等平分，分別歸香港英國政府和日后的香港特別行政區(qū)政府所有。屬于香港英國政府所得的全部收入，包括上述扣除的款項，均撥入“基本工程儲備基金”，用于香港土地開發(fā)和公共工程。屬于香港特別行政區(qū)政府的地價收入部分，將存主在香港注冊的銀行，除按照本附件第七款（四）的規(guī)定用于香港土地開發(fā)和公共工程外，不得動用。

七、《聯(lián)合聲明》生效之日起，立即在香港成立土地委員會。土地委員會由中華人民共和國政府和聯(lián)合王國政府指派同等人數(shù)的官員組成，輔以必要的工作人員。雙方官員向各自的政府負(fù)責(zé)。土地委員會將于1997年6月30日解散。

土地委員會的職權(quán)范圍為：

（一）就本附件的實施進(jìn)行磋商；

（二）監(jiān)察本附件第四款規(guī)定的限額，批給香港房屋委員會建造出租的公共房屋所用的土地數(shù)量，以及本附件第六款關(guān)于地價收入的分配和使用的執(zhí)行；

（三）根據(jù)香港英國政府提出的建議，考慮并決定提高本附件第四款所述的限額數(shù)量；

（四）審核關(guān)于擬動用本附件第六款所述的屬于香港特別行政區(qū)政府的地價收入部分的建議，并提出意見，供中方?jīng)Q定。

土地委員會未能取得一致意見的問題，提交中華人民共和國政府和聯(lián)合王國政府決定。

八、有關(guān)建立土地委員會的細(xì)則，由雙方另行商定。

（注：以上來源于百度百科——中英聯(lián)合聲明）

李東宏：房產(chǎn)稅的法律性質(zhì)和法理依據(jù)

【摘要】房產(chǎn)稅不是稅，而是以稅收形式取得的公共財富。房產(chǎn)稅的法理依據(jù)是：它征收的是包含在房價里的、富集在房屋之上的社會公共財富，而不是針對房產(chǎn)征稅。

最近，微信中有個轉(zhuǎn)自孫立平社會觀察的帖子，流傳甚廣，內(nèi)容是質(zhì)疑房產(chǎn)稅正當(dāng)性依據(jù)的。帖子說：“今天的研討會上，有個社科院的學(xué)者談房產(chǎn)稅，我提出問題：第一、到底是“房產(chǎn)稅”還是“房地產(chǎn)稅”？如果是“房地產(chǎn)稅”則沒有道理，因為土地不是我的，是國有的，你沒有道理向我征稅；如果是“房產(chǎn)稅”，那么，我只是租用國有土地70年，在上面建房子，征稅就必須去掉土地的價格；第二、征稅是以房產(chǎn)購買時的價格還是以現(xiàn)在的市場價作為標(biāo)準(zhǔn)？如果以市場價作為標(biāo)準(zhǔn)，那么誰來評估呢？評估費誰承擔(dān)？如何保障評估公平？第三、房產(chǎn)屬于固定資產(chǎn)，而固定資產(chǎn)必須折舊，房產(chǎn)的使用期限為70年，是不是要逐年折舊來進(jìn)行征稅呢？他支吾半天沒有說出個所以然。”

傳統(tǒng)的土地私有制下，往往把房產(chǎn)的價值歸結(jié)為房產(chǎn)自身的價值，進(jìn)而認(rèn)為，房產(chǎn)稅是國家以房產(chǎn)作為課稅對象向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。但是，房產(chǎn)的價值，除了房產(chǎn)的建筑成本，絕大部分是人類共同的勞動成果或者經(jīng)濟(jì)發(fā)展成果在房屋和房屋用地上富集的結(jié)果。比如，地價就是既有經(jīng)濟(jì)發(fā)展成果的對價，房產(chǎn)的增值是持有階段經(jīng)濟(jì)發(fā)展成果。其中，只有前者即建筑成本屬于房主合法所有，后者成為房主合法所有是有問題的，因為其依據(jù)是反射利益。所謂反射利益是指一方財產(chǎn)因另一方行為而增值，但并未致另一方損害，比如甲投資興建大廈，導(dǎo)致周邊地價上升，周邊人受益。由于并未有另一方受害，所以明顯不成立不當(dāng)?shù)美?/span>但是，反射利益原則的合法性前提是，法律上社會就是個體之和，沒有社會整體的概念。反射利益的正當(dāng)性前提是，自然資源是無主物而且無限豐富。但是這個前提是虛幻的，因而這種解釋站不住腳。既然自然資源是有限的，就應(yīng)該把社會整體作為法人，并由社會整體在全體社會個體中公平分配，分配的方法是，社會個體通過競標(biāo)，用自己的勞動來換社會整體的自然資源。社會整體把交易產(chǎn)生的紅利平均分配給社會整體的股東。這樣，財產(chǎn)合法性的唯一標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)生了：財產(chǎn)是社會個體與社會整體的契約。

國有制的產(chǎn)生打破了這種尷尬，全民所有制的全民即法律上的社會整體。它的出現(xiàn)，使得反射利益有了法律上的所有者，即全體公民。這樣，占房價絕大部分的富集在房屋和房屋用地上的經(jīng)濟(jì)發(fā)展成果，就有所有者。因此，房產(chǎn)稅征收的是房產(chǎn)價值中屬于社會整體的那部分價值，是房價之內(nèi)不屬于房主的價值。因此房產(chǎn)稅不是稅，而是以稅收形式取得的公共財富。

房產(chǎn)稅不是針對房屋本身征稅的理由，除上述外，還有：第一，房屋是折舊的，但價值不減。第二、我國居民買地的價錢支付的是當(dāng)時富集在房屋用地上的表現(xiàn)為價值的經(jīng)濟(jì)發(fā)展成果，該成果表現(xiàn)在使用價值上是公共投入帶給房主使用房屋的便利。這種便利把表現(xiàn)為價值的經(jīng)濟(jì)發(fā)展成果注入房產(chǎn)，使房產(chǎn)增值，所以房主購地時需要付費。但是，這個價值對應(yīng)的使用價值有別于房屋的使用價值，所以不是房屋自身的價值，而是依附于房屋價值上的價值。

當(dāng)然，由于土地出讓制度的存在，房主在購房時已經(jīng)支付了土地的對價，意味著房主已經(jīng)支付了房屋用地上富集的經(jīng)濟(jì)發(fā)展成果的對價。這樣，房產(chǎn)稅征收的是房主持有階段房產(chǎn)價值的增值，不包括房主當(dāng)時支付的地價。

我國房產(chǎn)稅的特點是，有增值就交稅，沒有就不交，增值越大交稅越多。這樣，房子買的越早收稅越多，面積越大收稅越多，房改房稅收多，大城市房主交稅多。

顯然，孫立平先生的質(zhì)疑就站不住腳了：第一、由于房產(chǎn)稅征收的是房主持有階段房產(chǎn)價值的增值，無論國家不能向土地使用權(quán)人征收房地產(chǎn)稅，還是征稅先扣除地價，這些主張都站不住腳。第二、既然征收的是增值，征稅標(biāo)準(zhǔn)當(dāng)然是現(xiàn)在的市場價和房產(chǎn)購買時的價格之差。第三、既然不是對房屋本身征稅，當(dāng)然不存在逐年折舊來進(jìn)行征稅的問題。

總之，房產(chǎn)稅不是稅，而是以稅收形式取得的公共財富。房產(chǎn)稅的法理依據(jù)是：它征收的是包含在房價里的、富集在房屋之上的社會公共財富，而不是針對房產(chǎn)征稅。

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