關于廣州土地制度與土地開發嚴重錯配的問題
點擊： 作者：新時代雷鋒_強國青年隊 來源：昆侖策網 發布時間:2021-03-04 15:49:16
關于廣州土地制度與土地開發嚴重錯配的問題
——以廣州市荔灣區海北村為例
新時代雷鋒_強國青年隊
（2021-2-23）
謹以此文紀念中國共產黨成立一百周年！
過去、現在、將來，土地問題都是中國經濟制度的首要問題。中國的土地制度為城市的土地國有制和鄉村的土地集體所有制組成。土地國有\集體所有制應與國有企業主導的開發制度相配合，方為社會主義應有之意，也是防止土地碎片化、土地開發私有化的根本路徑。
什么樣的土地制度，與什么樣的土地開發制度相配合，將決定國家、城市、農村的發展潛力。一旦城市土地國有制、鄉村土地集體所有制與土地開發私有制組合，就是制度性錯配，可引發嚴重的經濟問題，犯顛覆性錯誤，也必將導致經濟問題政治解決。2019年香港的暴亂是經典案例，值得借鑒。
解決土地、土地制度與土地開發的問題，是中國城市發展的核心問題，也是未來控制地價、房價、城市發展的最關鍵的資源要素。目前，廣州是土地制度與土地開發嚴重錯配的城市。據廣州市2020年疫情期間的摸查，老城區越秀區大塘街已出現類似香港的“劏房”。這是一個及時的信號。它告誡我們：房地產市場土地制度與土地開發中純經濟化、市場化、私企化不可持續了。
一、土地制度與土地開發錯配及主要問題
（一）廣州發展滯后于深圳，根源是土地所有制和土地開發嚴重錯配，發展動力嚴重衰退，過激的舊村改造速度與規模，不斷積聚社會隱患。
廣州計劃在2025年和2035年完成的舊城\舊村改造，將是一次嚴重倒退的、以土地開發私有化為主的新土地改革，是一次以人民政府的名義實施的歷史性“國退民進”，是一場以農村土地集體所有制為標的物的、私有化的造富運動，也是對農村集體土地與農民利益的剝奪。
城市國有土地和鄉村集體所有制的土地，主要政策上政府主導，項目開發則由私企開發，這就是土地制度與土地開發的制度性錯配。2015年，中央提出全面啟動城市舊廠礦、舊城鎮（重點為棚戶區）、舊村莊的三舊改造，廣州作為試點城市，早在2005年啟動，但是土地開發過度私有化，日益加劇，特別是舊村改造。根據2015年廣州市人民政府發布的《廣州市城市更新辦法配套文件的通知》（有效期為5年。以下簡稱：《通知》），以及最新的2020年9月9日《中共廣州市委廣州市人民政府關于深化城市更新工作推動高質量發展的實施意見》，未來10年，廣州將對389條村實施舊村改造，其中88條村在三年內重點展開，總涉及村域和國土面積543平方公里，已標圖建庫面積227平方公里，相當于廣州面積6.19平方公里的國家級中央商務區（Central Business Distric，簡稱：CBD）——珠江新城的87.72倍，已公布的166個舊村改造，90%由私人房地產商進入，在北上廣深一線城市中，速度最激進，問題最突出。
廣州市允許農村“自主改造”，加重了土地制度與土地開發的錯配問題。一般舊村集體即無資金，也無技術，更沒有強大的組織能力進行整村的大面積改造，同時很難得到更高一級政府部門的協助，要靠村中黨組織中有能人，這些能人也多與民營開發商聯手，國企受到“合法合規”經營原則的限制，無法給村中的能人以更多的實惠與好處。國企被嚴重邊緣化，導致舊村改造規劃低質、容積率過高、土地碎片化、失地農村民怨積聚等，令城市發展動力漸失。
廣州荔灣區海北村，面積相當于半個珠江新城，以花卉種植為主，三條河涌匯入花地灣河，為沖積平原，自然條件十分優越。該村舊村主要是上世紀八十年代及其之前的建筑，規劃差，主要出租給外來打工者，占村中宅基地近半；少量村民居住在舊村中，但也是新房；大量村民居住在新區，建設于上世紀九十年代，規劃整齊，比較新，如果環境衛生搞得更到位，正屬于中央提出的美麗鄉村。村中一些舊廠房利用效率很高，無規劃，臟亂差。該村本可進行微改造，無需徹底更新。2018年，村書記與私企深圳勤誠達集團有限公司（簡稱：勤誠達）私下聯手進行勘測，村民集體舉報，廣州市紀委將其歸入打黑信息，再無回復。2020年12月20日，該私企在村委的配合下，獲得該村全面舊村改造項目。這種徹底所謂舊村改，一不符合政策，二不符合民心。
（二）廣州在農村土地確權后，土地制度與土地開發上的嚴重錯配更加積重難返，土地開發私有化加重。境外與境內私有房地產商成為每一輪房價上漲的帶頭人。
2019年農村土地確權后，中央決定農村第三輪土地承包制繼續延長30年，目的是“進一步明晰集體與農戶、農戶與農戶、農戶與新型農業經營主體之間在承包土地上的權利義務關系，有利于發揮社會主義集體經濟的優越性，通過起點公平、機會公平，合理調節利益關系，消除土地糾紛隱患，促進社會公平正義，進一步鞏固黨在農村的執政基礎”。
事實上，當土地承包期長久不變，的確有利于維護農民的基本權益，有利于保護社會穩定，卻與集體所有制并無多少關聯。一方面，農民對土地的自主權明顯加強，土地確權給農民的集體所有制帶來了新的變化，集體所有呈個體的、松散的原子化狀態；另一方面，集體所有制的代理人有更多的空間，分化、瓦解、利用原子化狀態的農民，分割（甚至隱瞞、欺騙）他們的利益，以維護集體利益的名義操縱民意。
2019年中央明確強調“不搞土地私有化”，然而，土地開發的私有化現象，日益嚴重。海北村正是一個典型案例。
（三）在舊村改造中，國有房地產受“合法合規”的制度型剛性約束，廣州市政府沒給國企有力的支持，也變相鼓勵了私企操控舊村改造。
土地開發制度涉及的主體有兩大類：國有制的土地開發商（國企）與私有制的土地開發商（私企）。國企有分為央企、省企、市企、區企四種。在十八大后，黨中央正綱嚴紀，強化了財務約束，“合法合規”成為經營的前提條件，面對一方面代表著農村集體的黨支部和村委會，另一方面也要實現自身利益最大化的村委會成員，他們很難象私企那樣對村委會少數人行賄，以換取最大限度地搶時間、爭速度、開動推土機鏟平普通村民的土地與住宅，最高效地將商品房建設、銷售、套現，最終實現利潤最大化。
按國家規定，國企提現1萬元（含1萬元），必須財務登記、銀行兌現，而私企可直接向村民兌付現金，金額不限。在舊村拆遷的簽約現場，一家私企用貨車接來2000萬現金，凡簽署同意在指定限期內的拆遷的農戶，可當即提現獎勵。老板說了算，私企的效率就是這樣來的。其余的行賄打點各級政府官員、向村民賄選私企看中的代理人當村支書\村長\村委會成員、收買地頭蛇、聯手黑惡勢力，錢就是神，神就是錢，私企能做的，國企不能做。這本質就是不公平的非市場競爭。因此，舊村改造中“鼓勵社會力量參與”，國企就輸在了起跑線上。
例如，央企中海地產，完全不敢涉入和深耕舊村改造的深海；華潤置地這樣的商、住綜合體建設大腕，也很難搶到舊村改造的肥肉，除非政府是一個廉潔的政府，解決村委的問題，提供前期勘測協助。國企都想進入舊村改造，但在堅守“合法合規”這一大原則，就無法用行賄等私下收買方式，完成工程，實行利潤回籠。這也導致廣州土地開發私有化惡性膨脹。國企在舊村改造項目中只占比10%上下，90%的舊村改造項目落在民營發展商手中。如果按面積計，私企占比更高。
從市場行業分析看，央企與省\市、區級國企均為上市公司，與一般的私企一樣，均有很強的市場監管與利潤導向，然而，他們與私企不同，常常以低于周邊市場二手房價的價格推出新盤，有效地抵制了高房價，成為穩定房地產市場的定海神針。
在深、莞兩地，華潤置地的品牌住宅華潤府，2020年疫情期間，每期開盤均低周邊二手房價。中海地產無論在任何一地開盤，通常比其它私企的每平方低1-2萬元不等開盤。以廣州海珠區中海觀瀾府為例，同樣南向一線望江，該樓盤一期開盤5.5萬至6.5萬元\每平方，比其附近私企時代地產的時代世家8-10萬\每平方，低近3萬元。
可惜，在廣州，由于國企房地產商已在市場中處于劣勢地位，規模小，貨量少，無力主導房地產市場的價格穩定，更無法象上海市政府及區、鎮、鄉共同協助中海地產開發的真如鎮城市副中心項目一樣，成為平抑地價和質量新標準。國企成為地產市場和控制房價的定海神針，是國企的應有之意，然而，從全國看，這個目標失敗了。
私企在廣州舊村改造中，占壓倒性的絕對優勢，與上海、粵港澳大灣區內的深圳與東莞相比，反差巨大。這與深、莞兩市的城市更新情況形成反差。在深圳，最好的關鍵地帶，尤其是承載城市多元化功能布局的大規模舊城與舊村改造項目，均由實力強大的央企或本地國企完成。如前海、蛇口、南山、羅湖商圈、梅林、福田高鐵站商圈，分別由中海、招商、華潤、華僑城、中旅、深物業等進入。在東莞，松山湖高科技園片區，南部高鐵商圈、新城市核心區等，分別由萬科、保利、華潤、中海等承接。國企參與的舊改，令城市內外環境明顯升級，真正達到了提質升效的目標。
（四）廣州市政府深受自由主義思潮影響與左右，樂見民企參與舊村改造。
廣州市各級政府以市場決定為主導理念，以包容為名，主觀上為人民，客觀上助力土地開發私有化。最為典型的是廣州亞運城，從2008年土地拍賣，私企組團—富力、雅居樂、碧桂園、合生創展進入后，至今已多次重組洗牌，是廣州土地開發私有化主導的一個縮影。自土地拍賣完成后，當初限高12-18層，因私企組團聯合拍下土地之時，每個私企的財務狀況無一例外，都非常之差，平均在香港融資的港元債券息率高達11%-13%，從中央到地方政府，均無認真審核，在自由主義“國退民進”的呼聲中，將當時廣州最大的155畝三通一平土地，交給私企組團開發。此后，應私企組團的要求，不斷上調容積率，以至今天廣州最集中連片開發的超高住宅，就在亞運城片區。除了最后進入重組的唯一一個央企中海地產的在建住宅和公寓為26至32層，其它私企的普通住宅，平均高度達50層，最高的組團達56-57層，為私企帶來了暴利，但公共設施配套成為整個廣州最差的地區。
相對于北、上、深等一線城市舊城\舊村改造，廣州市政府給國企在舊村改造的政策支持力度幾乎為零，甚至為負。美其名曰國企與民企自由、平等、公開、公平競爭，僅“合法合規”一條，就把國企進入村改項目的所謂“自由、平等、公開、公平”競爭扭曲了，將眾多國企逐出舊村改造的競爭起點上，正如金融上的劣幣驅逐良幣。
相較北、上、深，廣州市歷史文化最為悠久，宗族、宗派勢力與黑惡勢力力量最強。根據我們在2004-2006年反洗錢研究中發現，廣州市及周邊區域，與香港黑社會組織14K、三合會相關的成員，近18萬人。如果廣州市政府沒有象上海、蘇州、深圳市政府那樣鎖定大型實力派央企，簽定戰略協議，國企，特別是央企很難立足廣州的舊村改造，也不可能為城市更新帶來真正的轉型升級，提質增效，最多只是樓房更多，樓價更高，民怨更重，犧牲廣州未來在粵港澳大灣區中心城市的地位。
（五）廣州市政府腐敗窩案余毒尚存，部分區、街、村\社級基層組織與黑惡勢力盤根錯節，掌控了利用土地集體所有這一制度優勢，為私企的土地開發提供了最大的動能與勢能。
前面提到的廣州亞運城住宅樓宇不斷“長高”，公共配套差，中、青年人上班要出城，稱其為“睡城”，與政府主管官員收賄有關。在我們走訪調研期間，知悉亞運城內的公務人員，科長一級的年薪過百萬，甚至還有年收入三、四百萬的科級人員！
廣東政壇長期為兩大勢力盤踞：客家幫與潮汕幫。十八大以來，習近平主席領導的黨中央，雷霆反腐，打散了以萬慶良為首的客家幫，然余黨尤存；潮州幫更強大，立即回填權力空白。在萬慶良主政廣州前后，華潤置地進入廣州地產市場的曲折艱難，只得借名不見經傳的兩家私企打工的方式，迂回于廣州市政府、天河區政府與私企之間，完成首個在穗項目—華潤天合。十九大后至今，黨中央反腐打貪，掃黃打黑，問題仍然嚴重。海北村舊村改造，村委會（社聯委）與勤誠達從2018年簽署意向始，前后任村支書交接選舉，就以每票4000元向有投票權的村民賄選，成功后即允許勤誠達入戶實測，2020年10月20日以再鎖標方式公示。廣大村民敢怒不敢言，以集體名義向廣州市政府市長熱線12345投訴，以微信與電郵方式加以舉報，未果。2020年12月20日，勤誠達再獲100%投票通過。至今，村民們沒有看到過未來新村的規劃模型、新房戶型圖等。海北村社聯（即村委）與私企行動之穩、準、狠、快，超出了舉報方的意料。
（六）廣州市各區領導出于政績考慮，也更樂于讓私企進入本區的各行政村進行房地產開發。
廣州市、區、鎮政府急于見到政績，通常只要沒有強烈的反對聲音，也樂于助力私企快速進村。由于私企給點好處，就能搞定村委或少數關鍵的村干部，就意味著小成本撬動大部分村民和整個土地集體所有的舊改項目。政府—村基層組織—私有土地開發商三者之間，形成了一個利益共同體，驅動著農村的土地變為利益瓜分的對象，而農民在失去家園的同時，永久性地失去了祖祖輩輩賴以生存的土地。因此，以行賄與腐敗為媒介，土地的集體所有制成為私企高效利用的制度性因素。
政府在私企與村兩委協商時，多半是促進而不是監督這二者的行為。伴隨工業化、現代化與城市化的進程，有知識有文化的青壯年入城學習、就業、定居，農村在地人口以老少人群為主，他們文化低，膽量小，純樸老實，很容易被私企忽悠。
在海北村，除個別社聯\村委骨干外，黨員的文化水平就不高，村民的文化水平可想而知，村民結構以老、少為主，七十歲以上的年長者多不識字，年少不到十八歲的少年，也無投票權，青壯年離土離鄉，成為不在地的村民，或已加入城市戶籍。當2018年有村民直覺到社聯（村）書記讓勤達誠快速入戶測量，很有問題，但他們不知道問題的本質是什么，也不知道該如何向上一級部門反映情況，甚至認為上級的荔灣區政府有人與社\村委聯手引入該公司。2020年10月底，他們向12345市長熱線舉報，被歸入打黑除惡辦公室，沒有反饋，只能忍氣吞聲。當公投大會召開時，誰也不敢反對。就這樣，荔灣區最大的一個舊村改造項目，就被市場口碑極差、被業主稱為“垃圾開發商”的勤誠達集團收入囊中。
沒有組織起來的農民，沒有辦法對付有組織的村委與黑惡勢力。相反，村委只要與私企聯手，背后再有黑惡勢力撐腰，可以將農民的整體利益高效率、有組織地出賣干凈。市、區兩級政府，只要能盡快完成城市更新中的舊村改造，只會極力促成，幾乎沒有真正下到農民當中，摸底排查，了解基層群眾心聲。
（七）在嚴重的土地制度與土地開發錯配中，在穗綜合實力最強的國企，已經淪為給私企打工的包工商，央企也不例外。
在廣州黃埔區茅崗村，中國建筑就在為私企打工，承建富力地產的三通一平、回遷房與回遷區內的商品房。
這種情況是可以改變的，關鍵是政府與政策。中交集團佛山TOD瓏灣云城項目，佛山政府大力支持，讓央企大規模進行土地開發。該項目從2020年4月拿地、拍賣、設計、承建、施工，到2020年11月開售第一期，高投入，高產出，高質量，沒有金融拖欠，每天的銀行貸款利息140萬元正常交付。這一大型綜合體（含廣佛軌道交通中轉與樞紐站）項目，將給未來城市發展帶來的科技創新、居住與服務的巨大商機。
（八）廣州市政府對私企在質量、價格、金融監管上選擇性缺位，不僅國企為私企打工，還成為私企的金融保姆，將私企的金融風險向國企轉嫁。
伴隨著北、上、廣、深一線城市土地價格持續上漲，土地拍賣制度對私企越來越不利，國企在產業鏈系統化、戶型迭代升級、財務狀況、成本控制、技術力量、材料使用、環境規劃、服務管理、美學觀念、社會責任等各方面，均處于絕對優勢。總體來說，國企第一梯隊的華潤、中海、保利、萬科、招商、中交等，設計理念已在近二十年中更新了五代，平均每四年一代，而私企平均還停留在一、二代的水平。這就是實力的差距。
私企與國企在土地拍賣上死嗑拿地，優勢不比2015年前，于是盯上似乎為私企量身定制的舊村改造。根據《通知》，私企在舊村改造有三種套利模式：
第一，有政府、金融機構的多種優惠，可以從中套利，以錢生錢。
第二，可賣商品房生錢，再建回遷房。私企中泰集團的工作人員稱：“我們老板很看中這樣的政策。資金在帳上多停留一天，就可以錢生利，利生錢。你懂的。”
第三，可囤地，推遲建房，以地生錢。
這三種生錢模式，可合并使用，利上加利，有暴利可圖。根據房地產行業分析，國企平均凈利潤為8%，私企為13%，高出5個百分點。此外，私企抱團漲價模式，也是最新的一種情況，并衍生到房地產中介、業主群等二手商品房交易中，還出現一、二手商品房聯動機制。一些大型私企還有自己旗下的中介機構，專門經營自己名下的二手房交易，增加了一、二手商品房的聯運機制，如富力地產。這些明目張膽的市場壟斷行為，廣州市政府從未利用輿論發聲，更未采取過反壟斷調查。如此縱容私商，政府有不可推卸的監管責任。
相反，每當私企因激進擴張、跨界投資、玩金融失利時，政府指定國企必須金融救援。在2019年底至2020年，廣州市政府指定市直屬國企越秀城投提供了100億融資，救助私企富力地產；不久，市政府牽頭，讓市屬二十幾家大國企及相關利益方融資，打救危機更深遠的私企恒大地產。這種私企運營風險向政府、國企、金融機構轉嫁的情況，已非一次，未來還將有新的、更大的爆雷事件發生。政府前期的金融監管缺位，后期爆雷就拉郎配，嚴重影響了國企的發展。
政府完全可以有效地進行設計監管、財務監管、工程質量監管，為何沒有進行監管？上述富力地產的案例，可能是因為該私企在廣州城中村改造中，一連拿下了獵德村、楊箕村、林和村三大難啃的骨頭，就網開一面，拉援打救。這變相鼓勵私企爭搶舊村改造項目，有政府背書而又監管寬松，出現危機有政府強拉國企墊背，機會千載難逢。
此外，在國企與私企的市場融資中，國企質素較優，融資成本通常較私企低，很多人以為是市場不公平。恰恰相反，與國企相比，由于一般私企的決策機制不完善，發展激進，速度快而不穩健，國有商業銀行、境內外私人金融機構貸款、市場上發行債券的利率相對較高，因此，私人金融機構更傾向于股權融資于私企參與的舊村改造項目；一旦私企風險上升，立即套現，甚至買通國有金融機構或國企相關人員，讓后者允許自己先行出清股權，將風險留給政府、銀行和國企。
（九）土地制度與土地開發中的私企占絕對壓倒性優勢，使私企在舊村改造中，對農民的剝奪是隱性而嚴重的。
首先，私企為了利潤最大化，普遍采用先拆后建模式，農民要外租數年方可回遷，其中的血淚辛酸，處處可見；
其次，當回遷延遲或超過期限，根據協議，私企應履行按足月發放每月租金并課罰金，保證農民利益不受損害，但很難做到；農民不告、不游行、不組織起來向政府請愿，能拖就拖，能少給就少給，必要時把包袱甩給政府；
第三，給農民回遷房普遍差于商品房，容積率高，密度大，樓距近僅40-50米，中低樓層的回遷戶陽光照射少，回遷區陽光不足，不利于身心健康。表面上回遷面積合理，本質上是在農民的土地上最大限度地剝奪農民。國企在這一點上明顯照顧到回遷居民的長遠利益，高度適中，與商品房區別不大。從富力地產在廣州越秀區的楊箕村、天河區的林和村，以及正在建設的黃埔區茅崗村舊村改造中，回遷房無論是密度、高度、容積率都高于商品房。而萬科在白云區田心村的回遷房與商品房幾乎無異。二者比較，可見分殊。
第四，一旦拆遷中出現不順利、延誤工程進度，就向政府要求提高容積率、提高建面、壓縮公共設施占地范圍等不合理要求，政府都很容易給予滿足。這本質上是政府配合私企隱性剝奪農民與市民的基本生存權。
（十）土地制度與土地開發的嚴重錯配，使古文物保護受到嚴重威脅，相關法律難以執行。
國企對文物保護有完全責任，而私企多以瞞報、回填，將文物信息屏蔽，國家損失不可計量。《中華人民共和國文物保護法》，以及在《國家新型城鎮化規劃：2014-2020年》中明確要求：“文物保護單位建設控制地帶、文物地下埋藏區”屬于“限建區”，一旦私企在房地產施工作業面發現了地下文物，很少報文物主管部門，甚至直接回填，繼續施工，令文物被隱瞞、破壞。在廣州市中山三路至中山四路一帶，是歷史老城區的核心地帶范圍內，不少地下文物達千年以上的歷史。這一地段私企林立，幾乎每個房地產項目都發現過地下文物，之后被私企快速回填，根本不向有關文物主管部門報備，以防止施工進度被延誤，增加了工程成本，更害怕本地塊發現的文物，若被確認為國家重點文物保護對象，被列入限建區，無法帶來巨大的售房回報。
私企強烈的利益驅動下的自利行為，與國企形成鮮明對照。在同一地段，市屬國企珠江實業、省屬國企粵海集團的項目均發現了文物，按合法合規原則，立即停工，上報文物主管部門，待廣州市文物考察隊勘測、鑒定、轉移文物，并得到新的施工許可，才恢復施工，停工期近8個月。國企的社會責任與擔當，在文物保護中尤其突出。
（十一）土地制度與土地開發嚴重錯配，不利于保留涵括新中國成立后的前三十年與改革開放后有代表性的農村建筑。在未來，這些也是新中國藝術史、文化史、建筑史、民俗史、思想史的重要組成部分。
在廣州城市更新指導文件《廣州市城市更新辦法配套文件的通知》（穗府辦〔2015〕56號）第十二條：“對具有歷史文化保護價值或基本符合城市規劃要求的舊村莊，可以確定為微改造”。
在另一份《廣州市舊城鎮更新實施辦法》第三條第二節規定：“舊城鎮更新應當結合歷史文化名城保護，對傳統特色街區、地段、人文、習俗、文物古跡和近現代史跡，應當遵循‘科學規劃、嚴格保護、發掘內涵、活化傳承’的原則，保持和延續其傳統格局和歷史風貌，維護歷史文化遺產的真實性和完整性，繼承和弘揚嶺南地區優秀傳統文化。”
何為“歷史文化保護價值”？現有文件中，沒有定義。定義的缺失，便可任意想象、發揮、踐行。舊村中民國時期的建筑是否均可稱為具有”歷史文化保護價值”，給予保留？
在文物保護中，廣州市政府的文物保護政策，重民國而輕新中國前三十年的文物、建筑等，切合私企的意識形態。這種自由主義意識形態主導的所謂拆舊工程，本質是以建筑形式保留西方殖民史、去新中國史、否定紅色歷史的“推墻派行為”。這與香港保殖運動中，以保護中環皇后碼頭、西區舊警署建筑，并要求香港政府作為歷史文物，永久性修繕并保存，以所謂香港人的共同記憶為名，打造“我是香港人”的身份認同，以對抗“我是中國人”的身份認同形成，并無二致。
反之，中華人民共和國時期的代表性建筑，往往未被納入歷史文化保護價值的建筑而被鏟平。這其中拿捏的分寸，是由立場、觀點、傾向、偏好等因素決定的，有很強的價值導向，有意識形態的話語權、歷史解釋權與審美權的三權之爭。
廣州海珠區北山村，原國民小學，保留有國民黨黨徽。
由于沒有明確定義何為有“歷史文化保護價值”這一概念，這份城市更新改造的基礎性文件《通知》，以及相關的一系列配套文件中，沒有統一用詞，沒有系統分類，可任意解讀。建議在2021年《通知》進行修改、補充、細化，防止人為操作中的意識形態國民黨化和自由化陰魂借物還魂，泛濫在三舊改造中；要明確什么要列入保護，什么不可以，這是文化與宣傳工作、城市建設和舊村改造所需要的重要指引。
在海北村，新中國前三十年建設的生產隊隊址、廣播站大喇叭、水閘、船塢，至今還在發揮作用，非常具有文物保護價值；另有極具嶺南水鄉特色的百米龍舟兩條，非常罕見，這些應該保留。若無嚴格定義，勤誠達開工之后，推平、鏟除、建房、出售，勢所必然。
人民公社時期海北第二生產隊的隊部與大喇叭[1]
船塢、龍舟、龍舟維修工廠
百米長的龍舟、石頭的河堤、功能完整且在利用的人民公社時期的水閘
（十二）在城市更新，特別是舊村改造中，要增加國儲土地面積，建立“土地戰略性留白機制”。
未來的城市發展速度、質量、規模和形式，取決于國儲土地的總量。省、市兩級政府應加強資金儲備，以每年地方財政稅收、金融融資、國家劃撥等各種途徑，增強土地收儲能力。舊村改造中，釋放出大量的土地資源，只要合情合理合法，隨行就市，政府與農民、村集體可以很好協商，確保國儲土地的征收。
上海在這一方面做得好。 上海規劃和自然資源局制訂的《上海市靜安區單元規劃（含重點公共基礎設施專項規劃）草案》公示中顯示，普陀區全區用地面積55.47平方千米，規劃建設用地面積53.69平方千米，河道水域面積1.78平方千米，戰略留白區0.84平方千米。上海核心指標之一，是戰略留白空間規模達到200平方公里。廣州應該有相當的戰略留白空間機制，應對動態變化帶來的機遇。
（十三）廣州市土地制度與土地開發錯配嚴重，與區一級政府在舊村改造中責權過大有關。
將舊村改造的步伐慢下來，學習上海，采取“以提高城市活力和品質為目標，積極探索漸進式的、可持續的有機更新模式”（《上海市城市總體規劃（2016-2040）》，上海市政府2016年8月），精耕細作，節制區政府的權力，很有必要。
區級政府權力過大，是舊村改造問題頻出的關鍵。市級政府城市更新的行動過快，欲速不達，力所不逮，必然權力下放，令區級政府權限過大；區級政府的責任心、實際執行能力、干凈度，往往達不到人民的期望。
區一級政府在舊村改造中，不僅權限過大，利益也過大，導致區、村隱性聯盟形成，與村民利益對立。為促使區一級政府更積極地推動轄區內的舊村改造，政策傾斜給區級政府的利益，導致政府行為逐利忘義，不再以民為本。
這樣的政策傾斜，只會導致區一級政府漠視民意，甚至與村霸、黑社會組織與私企聯手，并成為后者的基層保護傘。海北村可為佐證：村委違規操作，沒有公開招標，即讓勤誠達入村，然后再鎖標招標、公示，所有意欲進入的國企（保利、華潤）等不得不止步，然而，荔灣區政府卻仍然協助該村委向廣州市更新辦辦理手續，其中必有利益瓜葛。
區政府與村級基層治理的水平，決定了舊村改造的水平，決定了未來該區和整體城市發展的水平。從全國各地涌來的律師們，盯上了廣州舊村改造帶來的法律訴訟商機，說明廣州市在對區一級的授權和法律法規上要更加細化，防止這些法律黨人以任何維權的名義，教唆不懂法律的居民\農民與政府對簿公堂，制造社會矛盾的焦點新聞，再用媒體或自媒體放大傳播，引發不良的社會影響。
（十四）應強化舊村改造項目的舉報聯動機制。
廣州市不缺乏各類舉報渠道，如市長熱線、公安熱線、紀檢熱線等，分類舉報細目繁多，作用不大。與舊村改造相關的舉報，常不湊效。北海村居民集體舉報村委選舉行賄、勤誠達違規入村測繪、公開招標中變相鎖標（為該集團量身定制入圍標準）、小圈子運作等，舉報信透過廣州紀委熱線投送，于2020年11月日發送，2020年11月8日11:46分回復如下：
這不過是一條群發短信，每一個廣州市民都能收到，不是實質回饋。除此之外，再無下文。舉報舊村改造的問題，的確非常復雜，將此舉報信歸入“掃黑除惡”，正是國家的重點專項行動。據我們調查所知，村民們非常害怕打擊報復，不敢具名舉報，最后以“村民集體”名義上傳舉報信。這是關系群眾切身利益的大事，沒有下文，本身就是大問題。
結 論
建議廣州市政府必須且應該讓國企在土地開發中起決定性作用，徹底扭轉土地制度與土地開發嚴重錯配問題，學習上海、蘇州，與優質國企簽署長期性戰略合作協議。不僅國企在對舊村改造上的整體實力，要明顯優于私企，更重要的是“合法合規”不僅是國企的經營原則，也是政府維護市場的原則，是政府維護自身廉潔運轉，維護國家與人民利益，防止政府失能的最大利器。香港政府陷入高地價、高房價、私企天量囤地囤房的發展泥潭，難有作為，這種政府失能，值得省思。
建議城市更新改造主管部門與規劃部門，采取漸進改造，對每一個區、鎮、村，精雕細琢，應關注并村開發，聯手國企戰略性規劃、投資、留白，防止土地開發碎片化，這也是防止土地開發私有化的前提。同時。建立戰略留白機制，增加國儲土地。
建議無論國企私企，在舊村改造時，文化歷史的保護，應包括新中國成立后的70年的代表性建筑和遺跡，包括工廠廠房、農村社隊隊址、人民公社標語等，它們均為非常重要的、有“歷史文化保護價值”的“文化遺存”。那一時期建筑的簡潔風格，不尚雕飾，與新中國的財政狀況、建筑理念、審美觀念、美學思想密不可分，即是非常好的歷史研究素材，也是新中國歷史的見證。
建議強化基層治理帶動舊村改造。福建東南衛視《思享2021》節目組專訪山東煙臺組織部長于濤，她說：“黨建就是生產力。”如果我們在鄉村的基層黨組織要依靠買官受賄的人來做帶頭人，維持基層社會的穩定，那是對“相信群眾，依靠群眾”的群眾路線——中國共產黨三大法寶的之一的侮辱。“共產黨要依靠群眾，不能依靠這些有黑惡背景的、‘混社會’的人來把控我們的基層。”這適用廣州市的舊村改造。
若繼續以改革為名，允許私企弱者通吃，繼續讓國企與私企進行極不對稱的較量，本質讓私企在舊村改造中進行新土地兼并，輸的將是廣州城市和人民的未來，黨和政府的城市治理能力現代化也將在這一過程中突顯去人民性、強資本性、強私有制的特點，民怨的積聚，終將暴發，社會、政治、經濟、文化、管治等綜合性危機必將出現。這正是共產黨以土地革命從成功到失敗的開始。反者道之動。這樣的反動，是對中國革命史的根本性反動。歷史的周期論，從土地問題衍生到貪污賄賂，從來都沒有脫離過規律的懲罰。
當前，全國私企積聚廣州搞舊村改造，法律黨人南下組織村民培訓，打著幫助村民維權的名義做訴訟生意。值得各方面高度警惕！
（作者：新時代雷鋒_強國青年隊；來源：昆侖策網【作者來稿】；圖片來自網絡，侵刪）
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