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美國房價，正在失控

點擊：  作者：房東的ID    來源：格上私募圈 微信號  發(fā)布時間:2021-03-05 11:19:08

 

我平時喜歡在Zillow和Redfin這兩個平臺上看房，它們是美國最大的房產網站，平臺上的房源信息自動同步于各州經紀人的MLS平臺，因此都是真房源，使用者可以隨時隨地看到美國的所有房產。這兩個平臺的額外價值在于他們會給任何一套房進行估價用于買賣雙方參考，過去這個估價比較準確，但最近出現(xiàn)了明顯的大范圍失準。比如大多數(shù)房子最終的成交價都要比之前平臺給出的估價高個10%甚至更多。

 

比如下面這套房，Zillow給出的估價為76.15萬美元，業(yè)主掛牌價77.5萬，實際成交價88.6萬，兩天成交。我們可以從這些案例體會市場的瘋狂。

 

 

 

相關房源數(shù)據

 

近日，美國聯(lián)邦住房金融局（FHFA）更新了美國2020年第四季度以及12月的房價數(shù)據，至此，FHFA已公開了2020年完整的全美各地房價數(shù)據，這個數(shù)據的權威性就好比中國國家統(tǒng)計局每個月發(fā)布的70城房價數(shù)據一樣。

 

最新的數(shù)據顯示，美國房價正在以有記錄以來的最快速度上漲，同比一年前的2019年四季度上漲10.8%，這是全美范圍的平均漲幅，被大量中部弱勢地區(qū)攤低后的數(shù)據，熱點城市的漲幅遠高于10.8%?？傮w來說，美國房地產市場進入了非理性?；仡欉^去一年美國房地產市場，這種非理性是2020年5月開始的，并一直持續(xù)到了現(xiàn)在。

 

 

美國2010年以來各年度四季度的房價同比漲幅

 

如果我們把美國房價可視化地展示出來，就會看到自新冠疫情沖擊美國之后，美國房價出現(xiàn)明顯的跳漲，背后的原因就是美聯(lián)儲大水漫灌。

 

 

美國房價 1991年1月 - 2020年12月

 

同比數(shù)據考察的是今年這個時候比去年這個時候的漲幅，周期比較長，如果我們要更準確地看房價在短期的動能，就要考察環(huán)比增速，即本季度比上季度漲了多少。在這項數(shù)據上，結果更可怕，在2020年四季度，全美房價環(huán)比漲幅是3.81%（下圖綠線-歷史新高）、同比漲幅10.77%（下圖紅線-歷史新高）、年化環(huán)比增速15.25%（下圖藍色虛線-還是歷史新高）。

 

 

紅色線為季度同比增速、綠色線為季度環(huán)比增速、虛線為季度年化增速 

 

和中國過去幾年（主要是2017年后）房地產市場走勢不同在于，中國過去幾年房價上漲的地方只出現(xiàn)在少數(shù)幾個熱點城市，比如深圳、東莞、杭州，但美國這一波屬于全國范圍的普漲。全美五十個州房價均比2019年第四季度大幅上漲，其中漲幅最大的是位于西北部的愛達荷州，這是一個知名度不高的州，因為沒有什么大城市，但房價還是同比一年前上漲了21.1%。美國作為一個城市化基本完成，經濟增速相對緩慢的大型經濟體，房價出現(xiàn)這樣的漲速是罕見并且危險的，這樣的速度只有在2002-2006美國房地產泡沫時期才出現(xiàn)過。而2019年四季度到2020年四季度的漲幅，大多數(shù)都是在2020年下半年漲出來的。

 

 

美國各州2020年四季度同比漲幅

 

為什么在疫情沖擊經濟、失業(yè)率上升的背景下，美國房價還會漲成這樣呢？

 

我們上面提到了，最主要的原因是美聯(lián)儲放水。在美聯(lián)儲的無限量化寬松之下，市場利率大幅下降，30年固定的房貸利率在2021年1月7日是跌到了2.65%，這是前所未有的低利率，這種利率的貸款對于買房者來說不借白不借，買到就賺到。要知道，在2018年美國走完前一輪加息周期之后，30年期房貸利率還曾經接近5%，在1980年代，最高接近20%（所以那會兒大多數(shù)人都是全款買房），現(xiàn)在只要2.65%。

 

 

美國30年期房貸利率走勢 1971-2021

 

如果站在投資者角度看，假設一套房子除掉房產稅和房屋保險外的凈租金回報率是4%以上（美國城市比較普遍的情況），過去那種5%的按揭利率顯然很不劃算；但現(xiàn)在利率降到了2.65%，信用好的貸款者還能享受更低的利率，隨隨便便做到兩三成首付、三十年期貸款下的“以租養(yǎng)貸”。舉個例子，你用20萬美元首付買一套70萬美元的房子，月供不到2000美元，月租3000美元以上，租客幫你供房后還額外給你一筆每個月1000多美元的零花錢，房價還能保持上漲，你說爽不爽？房價上漲且“以租養(yǎng)貸”的情況下，這屬于穩(wěn)賺不賠的投資。對于自住者來說，月供壓力減少、買房成本降低；對于投資者來說，以租養(yǎng)貸有結余，因此市場上出現(xiàn)了非理性的搶房：所有非理性的背后，都存在一個理性的原因。多說一下，在2015-2017年，中國各個城市房價大幅上漲也是類似的道理，當時中國連續(xù)降息降準降首付，寬松的貨幣環(huán)境讓房價大幅上升，很多城市在一年時間里房價就翻了一倍。

 

 

這套位于西雅圖北部地區(qū)Lynnwood的獨立屋市場估價約64萬美元，每年房產稅5200美元，以3100美元/月的租金掛牌出租，房子狀況良好，預計很快會確定租客，我們也可以從這個案例了解一下當?shù)氐淖馐郾?/span>

 

美國房價的上漲能持續(xù)嗎？從基本面看，美國房價目前不存在顯著泡沫，所以要它下跌很難，但過去大半年這種瘋狂的狀態(tài)肯定是不可持續(xù)的。

 

看房價泡沫，就要看整體的居民杠桿率，自2008年次貸危機以來，美國居民部門杠桿率不斷下降，直到2019年底。2020年美國居民杠桿率在二季度突然上升，但在第三季度又大幅下降到79%，出現(xiàn)這種數(shù)據大幅波動的原因不是美國人突然增加借貸然后又突然還清，而是美國GDP這個分母在2020年第二季度突然下降，到了第三季度又開始快速恢復。因為居民杠桿率 = 居民總負債/GDP，所以GDP這個分母的大起大落會影響到居民杠桿率的具體數(shù)字。

 

 

目前美國居民部門杠桿率并沒有上升到危險的區(qū)間（如2008年的100%）這一波美國房價上漲中 沒有出現(xiàn)次貸危機之前的信貸泛濫現(xiàn)象

 

我們直接再看看居民杠桿率中的分子，也就是美國居民總債務。下圖中藍色部分為房貸存量、紅色部分為債務中的非房貸存量?？梢钥闯觯钨J危機之前這兩項債務存量快速增長，次貸危機后，經過長達五年的出清才開始恢復增長。直到現(xiàn)在，居民債務的增值都是相對緩慢的。目前美國房貸存量杠桿達到次貸危機時的最高水平，而同期美國GDP增長了43%。

 

 

美國居民總債務 2004-2020

 

另外，如果我們關注資產的相對強弱，會發(fā)現(xiàn)美國房產在美元計價的資產中并不算是最貴的，比如美國股票（標普500指數(shù)）比2007年高點高出142%、黃金價格比2007年高出189%、長期美債（TLT）價格比2007年高出60%，而全美房價比2007年只高出39.1%，這其中：

 

紐約房價比2007年高10%、

洛杉磯房價比2007年高24%、

舊金山房價比2007年高39%、

西雅圖房價比2007年高47%。

（數(shù)據來自FHFA）

 

 

全美房價 2007年4月 - 2020年12月直到2016年4月 美國房價才回到2007年4月的水平 而且還沒有考慮七年時間內的通脹因素

 

紐約（紫）、洛杉磯（紅）、舊金山（綠）、西雅圖（藍） 房價對比  1975-2020

美國房地產市場有一個特點，那就是存在比較穩(wěn)定的長效機制（房產稅），這導致市場最終要為哄抬房價而付出代價，比如加州以成交價計算下一年度的房產稅稅基，然后每年稅基上調2%（房價下跌時也可下調稅基）。所以美國房價現(xiàn)在這種脫離宏觀經濟和收入增長的非理性狀態(tài)不會持續(xù)下去。

 

作為市場的觀察者或參與者，我們應該抓住確定性（拿到長期低利率、穩(wěn)住“以租養(yǎng)貸”的底線）、放下投機性（不要非理性搶房、不要做超出自身能力的事）、擁抱成長性（選擇好的城市），“房住不炒”在任何地方都是值得參考的。

 

作者：房東的ID

來源：房東看世界