久久99国产精品尤物-国产高清色播视频免费看-男生肌肌往女人桶爽视频-精品国产-91PORNY九色|www.jqdstudio.net

林毅：補(bǔ)貼降低剛需購房成本，對沖房價的住房保障方式

點(diǎn)擊：3450  作者：林毅    來源：昆侖策網(wǎng)  發(fā)布時間:2021-06-03 11:48:50

 

商品房制度，本質(zhì)上也就是一系列用貨幣交換權(quán)利的過程。

 

因?yàn)檫@些權(quán)錢交換制度設(shè)定不合理，最終導(dǎo)致社會財富分配不均，這才是當(dāng)前樓市問題的本質(zhì)。

 

這個制度缺陷所產(chǎn)生的直接后果，是剛需必須支付與炒房者相同的成本來獲得房屋，卻只能用房子來滿足自身的居住需求，無法如炒房者那樣通過倒賣房屋獲利，最終導(dǎo)致房價因素實(shí)際只對剛需產(chǎn)生影響，從而使樓市問題的矛盾焦點(diǎn)集結(jié)在房價之上。

 

換言之，如果剛需的購房成本遠(yuǎn)低于炒房者，那么房價還會成為焦點(diǎn)嗎？

 

一、購房補(bǔ)貼能有效降低剛需購房成本，以區(qū)分房屋消費(fèi)與投資

 

房價是房屋實(shí)現(xiàn)商品交換的價格標(biāo)定，而購房成本則是商品交換的實(shí)際支出，即使是針對同一個房價，也可能通過制度設(shè)定，使不同身份的購房者產(chǎn)生不同的購房成本。區(qū)分房價與購房成本這兩個概念，就有可能區(qū)分房屋的消費(fèi)與投資屬性。

 

高房價意味著更高的投資成本，這對于房屋的投資者而言是合理的；低購房成本意味著更低的居住權(quán)利實(shí)現(xiàn)成本，這對于房屋的消費(fèi)者也是合理的。以此思路，我們不應(yīng)當(dāng)將解決問題的思路局限在控制房價方面，而是應(yīng)當(dāng)通過合理的制度設(shè)定，來合理地降低剛需的實(shí)際購房成本。

 

 

這類制度設(shè)定并不罕見，保障性住房如是，共有產(chǎn)權(quán)住房也如是，更早期的補(bǔ)貼購房與合資建房更是如是，實(shí)際上所有住房保障方面的既有政策都或多或少地體現(xiàn)了這一點(diǎn)。中國從來都沒有放棄過對公民基本居住權(quán)利的保障，只是，這些政策最終往往因?yàn)?b>財力等方面的原因無法持續(xù)，或者僅能有針對性地保障部分公民的居住權(quán)利。

 

因此，當(dāng)我們把解決問題的思路轉(zhuǎn)移到降低公民的購房成本時，政府所能提供的財政支持，就成為決定該政策能否持續(xù)的關(guān)鍵。

 

二、合理的財政收入來源，決定了購房補(bǔ)貼政策的執(zhí)行可持續(xù)性

 

毫無疑問，如果國家能夠如８２年～８５年那樣執(zhí)行購房補(bǔ)貼政策，那顯然能夠?qū)嵸|(zhì)性地降低公民的購房成本。但從當(dāng)前的房價水平來看，要通過補(bǔ)貼方式使剛需的購房能力契合社會實(shí)際的工資水平，勢必需要耗費(fèi)近乎無限的財政資源，且這種開支還具有隨著房價上漲而飆漲的可能性。

 

而即使國家下定決心這么做，也無法確保地方政府會照此執(zhí)行。９４年分稅制改革，使得地方政府完全承擔(dān)起城鎮(zhèn)住房管理和財政支出的責(zé)任，因此耗費(fèi)的財政資源無疑需要由地方政府承擔(dān)，由此勢必極大影響地方政府在其他公共服務(wù)方面的資金，使其有極大意愿對抗中央的政策決定。上有政策，下有對策，最終結(jié)果也只可能是不了了之。

 

所以我們需要尋找一種方式，來為政府提供充足的財政資源，并且能夠使其與房價掛鉤。對此，土地出讓金無疑是一個很好的切入點(diǎn)。但問題是如何使國家能夠獲得足以滿足購房補(bǔ)貼需求的出讓金收入，并且為國家的收取行為尋找合理性依據(jù)。

 

這種想法與當(dāng)前社會的共識有所背離，其意味著“地價應(yīng)該盡可能地高”，而非像當(dāng)前那樣“控制好地價”。對此，需要從樓市對于社會財富的分配作用來理解。

 

三、購房補(bǔ)貼制度使國家獲得充分收取土地出讓金的合理性

 

在當(dāng)前的商品房制度中，開發(fā)商通過招拍掛制度，競標(biāo)獲得了土地使用權(quán)，同時也必須為此支付巨額的土地出讓金。這些土地出讓金，最終總是會折算成樓面價，成為房價的構(gòu)成，而由最終的購房者承擔(dān)。從財富角度來看，也就是剛需用自己的貨幣收入，間接換取了土地使用權(quán)，因此土地財政本質(zhì)來源于普通個體為了購房所支出的消費(fèi)能力。這導(dǎo)致地方政府的土地財政實(shí)際上是缺乏合理性的，為此，就有必要控制地價，以降低對普通購房者的影響。

 

但是，如果我們能夠?qū)崿F(xiàn)以土地出讓金為財政來源的購房補(bǔ)貼，就會產(chǎn)生新的財富分配結(jié)果。國家從開發(fā)商處獲得了土地出讓金，出讓了土地使用權(quán)，然后以購房補(bǔ)貼的形式補(bǔ)充給剛需購房者，則購房者用其支付一部分房價，來換取房屋的所有權(quán)，這產(chǎn)生的實(shí)質(zhì)結(jié)果，是國家以貨幣化補(bǔ)貼的方式，使該部分出讓金在國家、開發(fā)商、剛需之間實(shí)現(xiàn)了一個空轉(zhuǎn)，并在這一過程中，將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)榉课菟袡?quán)分配給公民。

 

 

由此可以看出，國家以此方式分配房屋使用權(quán)時，公民不需要支付任何貨幣成本，就能獲得貨幣化的購房補(bǔ)貼，因此公民實(shí)際的購房成本就降低到房價與購房補(bǔ)貼之間的差值部分。從這個角度來看，地價越高，國家獲得的土地出讓金越多，公民的購房成本也就越低，產(chǎn)生的購房保障力度也就越大。

 

而通過這種方式實(shí)現(xiàn)對公民的住房保障，國家并不用耗費(fèi)什么財政資源，其是以一種制度設(shè)定的方式，來起到一種交換中介的作用，由此強(qiáng)制規(guī)定了樓市相關(guān)的財富分配基本結(jié)構(gòu)。同時，這種方式也為地方政府的土地財政產(chǎn)生了合理性依據(jù)，因?yàn)?b>剛需所購房屋的對應(yīng)出讓金部分都已經(jīng)補(bǔ)貼給了剛需，而投資性房產(chǎn)和商用型房產(chǎn)的出讓金卻沒有補(bǔ)貼給投資人的義務(wù)，因此土地財政在此實(shí)際上是來源于樓市的投資面，而非消費(fèi)面，這產(chǎn)生了一種合理性，可認(rèn)為各種公共服務(wù)與公共建設(shè)的開支，來自于社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成果。

 

由此，國家與地方政府的政策利益方向趨于一致，都能從地價上漲行為中產(chǎn)生更好的政策執(zhí)行結(jié)果。確定了這一方式的合理性，那么問題接下來就轉(zhuǎn)變?yōu)橹贫鹊脑O(shè)定和執(zhí)行問題，即如何獲取盡可能高的出讓金，并使其與房價產(chǎn)生聯(lián)動。

 

四、將使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時間點(diǎn)延緩到房屋建成之后，將產(chǎn)生新的土地開發(fā)利益分配格局

 

與當(dāng)前觀點(diǎn)不同的是，現(xiàn)行土地開發(fā)制度中地價是房價的構(gòu)成部分，因此地價與房價聯(lián)動，是通過控制地價的方式來控制房價。而新機(jī)制中的地價與房價聯(lián)動，其根本目的是使國家能夠獲得盡可能多的出讓金，因此其不再管控甚至是縱容房價的飆漲，實(shí)現(xiàn)的是以房價來確定地價的方式。

 

而這顯然是當(dāng)前的土地開發(fā)制度做不到的。當(dāng)前土開的第一步，就是通過招拍掛制度出讓了土地使用權(quán)，這與房子建成、土地完成開發(fā)之間整整隔著一個土地開發(fā)周期，以此方式絕對無法將出讓金與最終銷售時的房價相掛鉤，更不用說存在著開發(fā)商通過捂地捂盤方式來擴(kuò)大地價收益的可能了。所以，要實(shí)現(xiàn)新機(jī)制中地價與房價的聯(lián)動，需要做的最大改革，就是通過修改土開制度的方式，使使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時間點(diǎn)延緩到房屋建成之后。

 

這一變動，將使得開發(fā)商失去了原有的、在土地開發(fā)期間的對土地資源的掌控權(quán)力，也就相應(yīng)失去了以之為資本進(jìn)行操作的可能性。由于國家在建設(shè)期間始終掌控著土地的使用權(quán)，因此這段時間因地價升值所產(chǎn)生的所有收益，也就都?xì)w國家所有。

 

同時，國家也具有完全的合理性，以建成后的地段房價，來確定開發(fā)商需要支付的出讓金。房屋商品的最主要原料，不是建材，不是人工，而是房屋實(shí)體所占據(jù)的空間資源！任何房屋，都必須占據(jù)一定的空間，才能產(chǎn)生基本的使用功能，不占據(jù)任何空間的房屋實(shí)體是不可能存在的。也因此，房屋的建設(shè)過程，實(shí)際上也就是空間資源被私有化的過程，所以房屋要獲得完整的所有權(quán)，必然需要在權(quán)利交換上實(shí)現(xiàn)這種權(quán)利的私有化！

 

這種權(quán)利私有化的實(shí)現(xiàn)過程也就是土地競拍過程，而出讓金則是這種權(quán)利私有化的成本。在當(dāng)前制度中，規(guī)劃中的房屋其空間使用權(quán)集中體現(xiàn)為地塊的使用權(quán)，由此在競拍過程中統(tǒng)一交接。但是，在新機(jī)制中，由于將權(quán)利轉(zhuǎn)讓時間點(diǎn)延緩到房屋建成之后，此時房屋已經(jīng)實(shí)質(zhì)占用了特定的空間資源，且該結(jié)果基本不會再變動，因此國家的管理重心，就可以從原有的地塊，轉(zhuǎn)移到更為直接的空間資源上。

 

因?yàn)檫@一空間資源已經(jīng)通過房屋實(shí)體來得以確定，所以可以與房屋面積相關(guān)聯(lián)來定值，并與房價聯(lián)動來定價。這種使用權(quán)的定價與產(chǎn)生商品的實(shí)際成本無關(guān)，而僅只取決于市場博弈后購買者所愿意支付的數(shù)額，因此，國家在出讓空間使用權(quán)時，可以參考該房產(chǎn)周邊的地段房屋均價，以及房屋的建安成本，以兩者間的差值來計算開發(fā)商需要支付的出讓金單價。

 

由于此時房屋已經(jīng)建成，具有直接銷售的條件，這使得國家轉(zhuǎn)讓空間使用權(quán)的時間點(diǎn)，與購房者購房的時間點(diǎn)可以接近重合，因時間間隔所產(chǎn)生的出讓金差值也就降到最低。國家就能以此獲得了盡可能高的出讓金，并用之于公民的購房補(bǔ)貼。同時，國家還可以進(jìn)一步完善制度執(zhí)行細(xì)節(jié)，例如，通過招標(biāo)時通過競標(biāo)建安成本的方式提高出讓金比例，或者將使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時間點(diǎn)延緩到購房時，以進(jìn)一步縮短時間點(diǎn)差異，從而實(shí)現(xiàn)獲得盡可能多出讓金的目的。

 

五、新機(jī)制對于所有樓市兩難矛盾需求的滿足

 

至此，我們實(shí)際已經(jīng)產(chǎn)生了在高房價基礎(chǔ)上保障每位公民基本居住權(quán)利的可能性：公民獲得購房補(bǔ)貼，極大降低其實(shí)際需要支付的購房成本；國家通過空間出讓金，獲得土地開發(fā)所產(chǎn)生的絕大部分收益，并將房屋消費(fèi)部分的出讓金補(bǔ)貼給公民，以實(shí)現(xiàn)住房保障，而截流房屋投資部分的出讓金，以作為地方政府土地財政的收入來源。

 

這種方式，不需要控制房價，也就減少了政府與市場博弈的必要性。可以說，新機(jī)制實(shí)際上就是綜合了購房補(bǔ)貼制度、共有產(chǎn)權(quán)房制度、保障性住房制度、商品房制度的所有優(yōu)點(diǎn)糅合而成的。

 

 

事實(shí)上，由于制度改變，相關(guān)領(lǐng)域的利益分配格局也必然產(chǎn)生相關(guān)變化，并由此根除了其他兩難矛盾需求的存在基礎(chǔ)：

 

剛需獲得了購房補(bǔ)貼，因此國家可以根據(jù)這一補(bǔ)貼在房價中的比例，極大提高首付比例，以降低房產(chǎn)投資的杠桿率，而不會對剛需的實(shí)際購房能力產(chǎn)生影響；

 

購房補(bǔ)貼與房價聯(lián)動，這極大降低了房價對于剛需實(shí)際購房能力的影響，因此市場不容易受炒作而瘋狂，也就不存在暴漲或者泡沫破裂的可能性，樓市得以在當(dāng)前狀態(tài)下得到夯實(shí)；

 

房價穩(wěn)定，房屋就能作為保值的固定資產(chǎn)在金融領(lǐng)域起作用，不容易因價值波動而對社會經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生負(fù)面影響，也就不容易作為外來資本割韭菜的工具，反而能成為穩(wěn)定的資金池，吸納大量的資金進(jìn)入；

 

剛需獲得購房補(bǔ)貼，開發(fā)商在建設(shè)周期不再需要支付出讓金，兩者所需承擔(dān)的資金壓力極大降低，也就相應(yīng)減少了對銀行貸款的需求，銀行貸款將更多用于滿足實(shí)體經(jīng)濟(jì)的需要；

 

開發(fā)商不需要支付出讓金，就沒有推行預(yù)售房制度的必要。房屋建成后才進(jìn)行空間使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，也就沒有進(jìn)行預(yù)售房的合理性。同時建設(shè)過程中國家始終占有使用權(quán)，開發(fā)商實(shí)際處于受雇建設(shè)的角色，則開發(fā)商破產(chǎn)并不會影響項(xiàng)目的繼續(xù)推進(jìn)，國家有權(quán)更換新的開發(fā)商繼續(xù)建設(shè)樓盤。這三者共同作用，也就杜絕了爛尾樓現(xiàn)象的產(chǎn)生。

 

現(xiàn)房銷售，購房者能直觀看到所有房屋的細(xì)節(jié)，也握有穩(wěn)定的購房能力，房屋質(zhì)量將決定了開發(fā)商的收益。而土地招標(biāo)不再完全取決于拍賣價，更有可能加入建筑標(biāo)準(zhǔn)等技術(shù)含量，以及開發(fā)商內(nèi)控的能力，錢多保證不了盈利，技術(shù)好才是盈利的保障，房地產(chǎn)競爭將從現(xiàn)有的資本競爭模式，轉(zhuǎn)變?yōu)?b>技術(shù)競爭模式。

 

再加上前述權(quán)利貨幣化方式對于“七十年產(chǎn)權(quán)”，征地拆遷方面的作用，由此，所有樓市相關(guān)兩難矛盾需求都可以得到解決。

 

而所有的調(diào)控舉措，僅僅是延緩了使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓時間點(diǎn)而已。

 

這一時間點(diǎn)的改變，將直接改變整個樓市相關(guān)的利益分配基本格局！之后開發(fā)商任何的操作努力，都無法改變這一基本結(jié)果，也無法影響國家對于公民的住房保障！

 

若是如此，那還要糾結(jié)什么調(diào)控房價，管控開發(fā)商的貸款來源，限制房屋投資行為，評審保障性住房申請人的資格呢？

 

合理的制度設(shè)定，直接影響利益分配格局，才是樓市長效調(diào)控機(jī)制。

 

點(diǎn)擊查看內(nèi)在的邏輯推理過程——《房價是怎么煉成的》

 

來源：昆侖策網(wǎng)【原創(chuàng)】（圖片來源網(wǎng)絡(luò) 侵刪）