【提 要】《經濟日報》文章發布之后，一些學者揣測，這是否意味著我國房地產市場又會迎來一個新發展機遇，寬松的貨幣政策是否會給我國房地產市場發展注入活力？仔細閱讀這篇文章，人們就會發現，核心意思是要解決我國房地產市場過度金融化問題，絲毫沒有放松銀根、鼓勵房地產市場大干快上的意思。如果一些房地產開發企業混淆視聽，干擾我國房地產宏觀調控政策，應當追究其責任。當前我國房地產市場存在過度金融化現象，也存在分配不合理問題。從某種意義上來說，我國房地產市場的結構性問題可能更為嚴重。
2022年2月19日，《經濟日報》發表評論文章《不要誤讀“房地產去金融化”》，分析我國房地產金融化不正常表現。文章認為，房地產過度投機，房地產開發商杠桿擴張；金融機構簽訂房地產融資協議，規避國家的房地產宏觀調控政策；部分房地產企業缺乏合理融資規劃，鋪攤子，導致部分房地產企業債務結構嚴重失衡，所有這些都是我國房地產過度金融表現。這樣的分析毫無疑問都是正確的。房地產市場是一個消費市場，同時也是一個投資市場。所謂投資市場本身就帶有融資的功能。早在200多年前，德國就出臺了“分期付款”的法律，鼓勵市場主體充分利用金融手段，解決房地產市場發展問題。但是，現在人們看到德國已經很少出現房地產市場價格大起大落的現象。究其原因就在于，政府制定房地產宏觀調控政策，其中一個重要功能就在于“去金融化”，通過征收房地產稅，打擊囤積居奇，確保房地產市場價格保持穩定。德國歷任總理在柏林的住房都屬于普通居民住房。不是因為這些政府官員廉潔，而是因為德國為了抑制房地產市場價格上漲，出臺了一系列嚴格稅收措施。對于德國官員來說，沒有必要為購買豪宅而付出不必要的經濟代價和政治代價。當前中國房地產市場存在的問題，根本原因就在于，房地產開發企業把房地產作為工具，從事金融交易活動。無論是利用房地產抵押貸款，還是在房地產開發過程中采用融資的方式牟取暴利；無論是通過按揭銷售占用消費者的資金，還是炒作房地產市場價格從資本市場獲取大量現金，都是房地產市場金融化的表現。如果允許這些現象出現，那么，不僅會導致房地產市場內部分配結構嚴重失衡，而且更主要的是，有可能會導致地方財政結構進一步惡化，金融機構面臨更大的金融風險。事實上，從已經發現的房地產企業債務違約情況看，普遍存在高杠桿籌措資金現象。一些房地產開發商通過各種渠道，從境外融資，結果導致資金鏈條斷裂，企業經營面臨困難。中央之所以提出“房子是用住的，不是用來炒的”，就是要千方百計地抑制我國房地產市場過度金融化現象，解決我國房地產市場發展中出現的問題，降低金融風險，提高資金使用效率，增加透明度，確保我國房地產市場健康發展。但是，現在看來，中央政府房地產宏觀調控政策之所以沒有達到預期的效果或者在一些地方出現政策實施“腸梗阻”現象，根本原因就在于，房地產開發企業與地方政府捆綁在一起。一些地方政府官員擔心房地產市場價格下跌，會引發社會矛盾，因此，要求房地產開發企業托住價格。地方政府出臺房地產宏觀調控政策不是為了增加透明度，而是為了更好地暗箱操作。如果不解決房地產市場的透明度問題，那么，我國房地產市場宏觀調控很可能會功虧一簣。世界絕大多數國家的不動產登記都處于透明狀態，任何公民或者組織都可以通過不動產登記機構，查閱不動產登記信息。這樣做，一方面可以滿足公眾的知情權，另一方面也是為了保證交易安全。中華人民共和國民法典起草過程中，包括筆者在內的一些學者提出，應該讓我國不動產登記屬性回到正常狀態，不動產登記簿必須全面公開，這樣一方面可以滿足公眾的知情權，提高交易效率；另一方面也可以防止暗箱操作，為政府征收房地產稅創造良好的社會輿論條件。如果不動產登記信息公開，那么，人們可以通過不動產登記信息，了解不動產基本狀況，包括在建項目、已經建成項目和交易不動產登記信息。政府制定房地產稅政策的時候，必須根據公開的不動產登記信息，按照一視同仁的原則，確定稅率。由于房地產稅是一個地方稅，因此，增加透明度，接受社會各界的監督，對減少腐敗具有非常重要的現實意義。解決我國房地產市場中存在的問題，第一步就是要修改完善我國不動產登記暫行條例，規定所有的不動產登記信息都必須張榜公布，接受社會各界的監督。可以設想，如果我國不動產登記信息全部公開，那么，每個公民或者每個家庭購買住房情況就會一目了然。這對于我國征收房地產稅，是一個非常重要的制度準備。解決房地產市場存在的問題，方法非常簡單，那就是讓我國房地產市場成為一個透明的市場。正是由于我國不動產登記信息處于不透明狀態，從而導致我國房地產宏觀調控總是不能落實到位。解決房地產市場存在的問題，首先要公開我國不動產信息，然后才能解決房地產市場結構性問題。其次，我國房地產市場的重要問題是分配不合理問題。房地產市場牽涉房地產開發商、房地產承包商、商業銀行、地方政府、房地產中介、買賣雙方等主體。當前我國房地產市場混亂就在于，房地產法律關系中權利義務不對等。地方政府從房地產市場獲得土地出讓和稅收，可是，地方政府對房地產市場收入用途沒有作出詳細的說明。由于政府信息不公開，結果導致我國地方政府房地產腐敗現象日益嚴重。從已經查出的腐敗案件來看，涉及房地產腐敗現象非常普遍。
解決問題的關鍵就在于，地方政府按照“取之于民用之于民”的原則，徹底解決我國房地產市場收入不公開的問題。政府及時發布房地產市場財務報表，滿足居民的知情權。房地產市場的存量和房地產交易資金以及稅收情況，屬于法定公開信息，政府應當按照信息公開條例，全部公開所有的信息，確保我國房地產市場始終沿著健康的軌道發展。
中國漸進式改革模式，使得一些房地產開發商“近水樓臺先得月”。他們在房地產開發的初級階段，可能存在不規范的現象。完善我國房地產分配制度，要求房地產開發商必須公布自己的財務報表，接受社會各界的監督，應當成為我國房地產市場改革方向。從我國已經上市房地產開發企業財務報表來看，房地產開發商不規范經營現象逐漸減少，絕大多數上市公司的財務報表都能反映房地產開發企業的收支情況。現在的問題是，房地產開發企業作為房地產市場上游企業，在發包的過程中，如何與承包商簽訂合同，承包商與發包方之間的合同，形成了一個法律意義上的“區塊鏈”，人們可以通過雙方的數據比對，發現其中的問題?？上У氖牵覈S多房地產開發商和承包商之間的財務報表不相匹配，其中部分收入流到哪里，這是需要審計部門依法審計回答的問題。商業銀行作為我國房地產市場的利益相關方，出臺了一系列控制風險措施。但是現在看來，我國房地產開發市場之所以出現腐敗現象，根本原因就在于，一些商業銀行明修棧道暗渡陳倉。他們一方面執行總行或者中央銀行制定的房地產宏觀調控政策；可是另一方面，化整為零，采取各種措施，繼續發放貸款，從而導致我國房地產開發企業不斷擴張，金融風險不斷積聚。解決問題的根本出路就在于，商業銀行必須公布自己房地產貸款基本情況，接受社會各界的監督。除了向中央銀行和總行報告房地產貸款比例之外，還必須具體公布貸款額和貸款的方向，因為只有這樣，才能防止出現嚴重的金融危機。第三，我國房地產市場發展中存在的問題，從根本上來說是外延發展中存在的問題，是粗放經營產生的問題。解決必須依靠科技創新，提高我國房地產市場的效率，大幅度降低房地產開發成本，建立房地產開發與房地產施工承包一體化的“托拉斯”，依靠科技含量，提高我國房地產企業競爭力。我國一些中央大型企業之所以在海外房地產市場取得成功，重要原因就在于，他們不僅具有成本優勢，而且具有資金優勢、技術優勢。中國國內房地產市場之所以問題眾多，根本原因就在于，風險分散、技術匱乏，房地產開發處于混亂狀態。房地產市場主管部門必須痛下殺手。一方面改變傳統的管理模式，通過提高透明度，解決我國房地產市場利益分配失衡現象；另一方面，依靠科技創新，提高商品房建造效率，大幅度降低成本，從而為我國居民提供更好的住房消費服務。現在我國已經可以運用打印技術，快速建造商品房。如果在保證質量基礎之上，全面推廣現代技術，提高我國住房建造的效率，大幅度節約我國房地產市場成本，那么，我國房地產市場健康發展指日可待。解決房地產市場存在的問題，固然要反對過度金融，但首要任務是增加透明度，徹底理順我國房地產市場的各種關系，確保我國房地產市場始終沿著科技創新、滿足消費、加快城鎮化發展步伐的方向發展。我國房地產市場宏觀調控政策，再也不能胡子眉毛一把抓，而應該采取切實有效的措施，從整頓我國房地產主管部門開始，通過體制改革，解決我國房地產市場分散混亂現象，增加我國房地產市場的透明度，盡快修改不動產登記暫行條例，將所有不動產登記信息張榜公布，接受社會各界的監督。如果房地產開發商在不動產信息登記方面弄虛作假，嚴重損害消費者的利益和社會公共利益，應當追究其法律責任。在中國這樣一個社會主義國家，房地產市場領域出現如此多的問題，令人感到不可思議。如果地方政府官員不端正態度，徹底解決我國房地產市場發展中存在的問題，應當依法追究地方政府官員的法律責任。（作者系中南財經政法大學教授、昆侖策研究院高級研究員；來源：昆侖策網【作者授權】，轉編自“喬新生”，修訂發布）
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