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文征：擺脫房地產(chǎn)的綁架，中國的時間不多了！

點擊：作者：文征來源：昆侖策網(wǎng)【原創(chuàng)】發(fā)布時間:2021-12-08 10:18:50

【提要】中國現(xiàn)有的房地產(chǎn)模式已經(jīng)走到了盡頭。改變它已迫在眉睫。政府不需要顧慮土地財政，因為所謂的“土地財政”事實上并不成立：承擔地方政府行政開支的并不是賣地收入，而是來自中央政府的資金。在現(xiàn)有的房地產(chǎn)模式中，人民被剝奪了免費享有住宅用地的權(quán)益。而政府實際上也沒有得到任何好處。因此國家應該對房地產(chǎn)制度撥亂反正：成立公益性的國有房地產(chǎn)建設(shè)實體，取代私營房地產(chǎn)開發(fā)商，并追索其侵占的國家和人民的利益。在新的房地產(chǎn)制度中，人民享有免費的住宅用地的權(quán)益應該得到實現(xiàn)。

恒大終于要違約了：兩萬億的債務，挺嚇人的。而在各個地方，大量新建的房子還是空置著。這提醒我們：這個房地產(chǎn)模式已經(jīng)走到頭了。

我們的房地產(chǎn)制度師承自香港。當初它被描繪得非常誘人：把城市當做資產(chǎn)來運營。政府出讓土地解決行政開支。開發(fā)商賺錢。百姓有房子住——各方受益。

但是它在中國卻實際運行成了這個熊樣子：政府賣地，催生腐敗和土地財政依賴；房價虛高，人民買不起，房子空置；開發(fā)商資不抵債，事實破產(chǎn)；銀行積累大量的債務和壞賬。

現(xiàn)在不會再有人說它是一個好的制度了。人們只是擔心：盡管它不好，但是擺脫它更糟糕，所以誰也不敢動它。正因為看穿了這一點，那些開發(fā)商盡管事實上已經(jīng)破產(chǎn)了，但卻仍然如魚得水，游刃有余地活動著。

他們對政府官員說：離開了賣地，政府就沒法維持運行。再說如果我垮了，當初運作之中的那些事就會抖出來，對誰也不好吧；

他們對欠貸的銀行說：如果你們清我的盤，那么貸款就成了壞賬。你們負不起這個損失的責任。所以還是把我賣不出去的房子抵押給你們。你們再貸一筆款給我。我再去搞新的項目：這樣我活了，而你們的賬面上至少還有抵押的房子，可以向上面交代；

他們對買房者說：你們嫌房子貴？告訴你們房價還要漲呢——愛買不買！

就這樣，各方都被訛詐了，屈服了，繼續(xù)陪著開發(fā)商把這個飲鴆止渴的游戲玩下去……

但是國家不能陪下去了，民族的未來不能陪下去了。我們看看香港：它已經(jīng)被房地產(chǎn)巨蟒緊緊地纏住了手腳，徹底失去了曾經(jīng)的活力和光芒?？纯慈毡九菽?jīng)濟崩潰后的三十年停滯，再看看美國的次貸危機……如果這一切在中國發(fā)生，那么它的后果就會十倍百倍于我們現(xiàn)在擔心失去的東西。中華民族復興的偉大進程就會受到重大挫折。

這個問題政府早就有所警覺，而且已經(jīng)開始行動了：“房住不炒”就是一個嘗試。

但是打擊炒房并不解決根本問題，因為房價高的根本原因不是炒房，而是地價高。而地價高的原因是土地財政。不解決土地財政問題而去打擊炒房，是舍本而逐末。對此政府也一定知道，但是之所以遲遲沒有切入這個核心問題，是因為有所顧忌。

直到不久前，我們的財政體系還是1994年建立的分稅制。也是從那時開始，土地財政逐漸地建立和發(fā)展起來——分稅制和土地財政，這兩個事物是孿生兄弟。它們之間的關(guān)系密切而微妙。后來中央發(fā)現(xiàn)：分稅制有很多弊端，于是又把稅制改回統(tǒng)一稅制了。但是土地財政保留了下來。為什么呢？因為地方政府離不開它，要靠賣地來解決行政開支的來源。問題卡在這兒了。中央顧慮的就是這個。

但是中央可能有一筆帳沒有算清：從表面上看，地方政府賣地，付錢的是開發(fā)商。但是如果我們尋根溯源地追問下去：開發(fā)商買地的錢從哪兒來的呢？是銀行的貸款。（不要狡辯開發(fā)商買地的錢是他省吃儉用攢下來的，或者從祖上繼承的——沒人信。）開發(fā)商從銀行貸了款，從政府拿了地，蓋起了樓。如果他順利地把房子買出去了，支付了土地款，還清了貸款，那么這個資金鏈就完成了一個循環(huán)。在這種情況下，土地財政是成立的。但是問題是開發(fā)商把房子賣出去了嗎？事實是沒有，大多數(shù)沒有賣出去，因為房價虛高——這時候一些房地產(chǎn)業(yè)的人就會跳出來了，詛咒發(fā)誓說房子真地賣出去了，不然他跟你姓——如果真是那樣，那么為什么在筆者所在的城市里，很多竣工十幾年的住宅夜里還只有三分之一的窗戶有燈光呢？為什么像恒大這樣的房企會積累起上萬億的債務呢？答案只有一個：房子賣不出去。

房子賣不出去，貸款還不上，那么理論上開發(fā)商應該破產(chǎn)。但是破產(chǎn)了嗎？沒有。因為開發(fā)商把賣不動的房子抵押給銀行，拿著新貸款去開發(fā)新的項目了。也就是說開發(fā)商已經(jīng)脫身了。那么他脫身了，誰陷進去了呢？是銀行。銀行的貸款收不回來，還被迫再貸款給開發(fā)商——壞賬越滾越多，只換回來一大堆賣不出去的房子在賬面上抵押著。長久這樣下去，銀行會被拖垮。那么誰不能讓銀行垮呢？是國家。銀行是不能破產(chǎn)的。國家為了避免銀行破產(chǎn)，不得不注資沖銷銀行的的壞賬——到了這里，資金鏈追溯到了盡頭。我們再看看它的兩端：一端是地方政府，另一端是中央政府。看出來了嗎？盡管中間有開發(fā)商和銀行兩個環(huán)節(jié)，但是地方政府的所謂“賣地款”實際上并不是來自開發(fā)商，而是中央政府。

這些年來，實際上是中央財政養(yǎng)著地方財政，而不是什么土地財政——土地財政事實上從來沒有存在過！

這是一個重大的發(fā)現(xiàn)。它從根本上顛覆了我們對土地財政的認識。怎么理解呢？可以這樣說：開發(fā)商越滾越多的債務，表面上是欠銀行的，而實際上就是欠地方政府的土地出讓款——他們也許曾經(jīng)付過錢給地方政府，但是這筆錢是從銀行借的，而且開發(fā)商不還了，賴掉了。為了防止銀行破產(chǎn)，這個窟窿最終只好由國家補上。所以支撐地方財政的還是中央——事實就是如此。在這筆交易里，政府實際上是被誆騙了：土地被開發(fā)商白坑了。

既然政府被坑了，那么被坑的錢就要討回來。而既然土地財政事實上并不成立，那么還顧忌什么土地財政呢？既然反正是中央養(yǎng)著地方，為什么不光明正大地養(yǎng)著呢？為什么還要從開發(fā)商那里繞一圈，還要被他刮一層呢？相信很多人看到這里已經(jīng)替政府喊冤了。但是請等一等，政府還不是最冤的，最冤的是購房者。因為他們實際上是在用自己的錢購買本來屬于自己的東西。

這怎么講？我們回到房子的價格上：現(xiàn)在房子的價格是由三部分構(gòu)成：土地的價格+房地產(chǎn)業(yè)的利潤+炒房者的利潤。在這三部分當中，炒房者的利潤是瞎搗亂，完全應該把它去掉——“房住不炒”就是這個意圖。剩下的兩塊中的一塊：房地產(chǎn)業(yè)的利潤，是必須承認的。因為經(jīng)濟活動必須要盈利，沒有利潤就無法持續(xù)下去，那樣就沒人蓋房子了——這倒不是給開發(fā)商開脫。那么我們先不管這一塊，看看剩下的一塊：土地價格。這是房價的大頭。

說起土地的價格，就不能不提土地制度。那么在我們的國家，土地所有權(quán)是一個怎樣的狀況呢？我國的《土地法》規(guī)定：中國的城市土地歸國有，即全民所有。農(nóng)村土地歸農(nóng)民集體所有。這說明了我國的每一個公民，都是國有或者集體土地的所有人。那么可不可以這樣理解：每一個中國公民，都生來有權(quán)取得一塊免費的宅基地？當然有權(quán)取得，而且在農(nóng)村就是這樣的：在農(nóng)村，每個農(nóng)民都能從村集體取得一塊自己的宅基地。那么同樣地道理，任何一個城市的本地戶口的居民，是不是有權(quán)免費取得一塊一定面積的住宅用地？他在這個面積內(nèi)購買的房子不需要支付土地的價格，而只需支付建筑成本？當然，如果超過了這個面積，他就要付出多出的土地的價格，買高價房。舉個例子：假設(shè)一座城市一共規(guī)劃了一億平方米的建筑用地。它有333萬本市戶口的居民，那么每個市民理論上就可以享有30平方米的住宅用地——這沒有考慮樓房的土地面積換算，也沒有考慮不同地段的土地的價值是不一樣的。市中心的土地價值要高于郊區(qū)——那么平均起來一個三口之家，就能買一套3×30=90平米的低價住宅。但如果他們嫌房子小，要買一套120平方米的，那多出的30平方米要付就高價。對不對？

當然對。這是我們國家的性質(zhì)的要求，也是法律的規(guī)定的體現(xiàn)。但是現(xiàn)實中，大多數(shù)城市居民的這個權(quán)益沒有實現(xiàn)?，F(xiàn)實的情況是：除了1998年房改的時候有一批人可以低價購買自己居住的房屋以外，在那之后的任何買房者：不管是不是這個城市的戶口，也不管他以前有沒有房子，都要為房子的全部土地付錢。這對于那些本市戶口的，而以前又沒有享受過住房福利的購房者來說，等于是用畢生的積蓄買回本屬于自己的東西。這才是最冤的。而陪著他一起冤的是政府：政府搞土地財政，挨罵。但土地款政府實際上也沒有得到：被開發(fā)商騙去了，賴掉了。

總之，吃虧的是人民，背黑鍋的是地方政府，擦屁股的是中央政府，而兩頭騙，兩頭吃的是開發(fā)商——這就是我們的房地產(chǎn)的真相。既然算清了這筆賬，那么政府就應該從開發(fā)商那里追回這筆錢，該歸政府的歸政府，該歸人民的歸人民——就成了一個合理的和緊迫的要求。

首先，要把房地產(chǎn)公司抵押給銀行的房子全部沒收國有，以抵償欠銀行的欠款。當然，由于房價是虛高的，房子實際的價值肯定不足以抵消房地產(chǎn)公司的欠款。那么余下的部分，就要從房地產(chǎn)公司財產(chǎn)和開發(fā)商的個人財產(chǎn)中追索。這將是一場無限期的和無限責任的追索?？梢韵胂筮@個追索將是困難的：開發(fā)商會隱匿資產(chǎn)，把它轉(zhuǎn)移到其它的實體，甚至國外——其中很大一部分，可以想象已經(jīng)被開發(fā)商吃喝嫖賭紙醉金迷地揮霍掉了。所以實際上已經(jīng)不可能全部追回這筆欠款了，追回它的大部分也不容易。這將是一場復雜、艱巨、甚至是殘酷的斗爭。政府對開發(fā)商一定要冷酷無情——因為對這筆債務的追索，實際上是對國家和人民權(quán)益的伸張，也是對政府名譽和信譽的挽回。追回的越多，損失就越少。

追回來的錢，部分償還了開發(fā)商對銀行的欠款。銀行就可以歸還一部分國家對它的借款。那么接下來，國家應該把這筆錢中的一部分：也就是應該屬于人民的，還給人民。具體地說，就是那些本應該享受住房福利，但實際上沒有享受到的公民。新買房的人，只要是本市戶口，就能享受免費的住宅用地。而以前買房的本市人，還沒有享受過住房福利的，他們的購房款中的那部分土地價格應該得到退還——我指的是在免費住宅用地面積內(nèi)的。如果政府一時付不出這么多錢，那么可以跟購房者約定一個期限：比如在10年或者20年內(nèi)分步償還。或者可以用購房者愿意接受的其它福利來補償：比如社會保險、就業(yè)機會等等。

對于那些在外地購房的人，由于他們已經(jīng)在自己的戶口所在地享有了住房福利，所以原則上不在補償之列。但是他想在購房城市安家，那么可以考慮把他們在原居住地的土地權(quán)益流轉(zhuǎn)到本地。這當然是一個復雜的工作，需要政府發(fā)揮協(xié)調(diào)和仲裁的作用。

那些有很多套房子的炒房者，房價降了，他們肯定不滿，有可能會鬧事。對他們政府不用客氣，可以直截了當?shù)貙λ麄冋f：你們投資炒房，本身就是一種商業(yè)行為。既然是商業(yè)投資，就有賺有賠。你們既然賺錢的時候沒有想到過政府，那么賠錢的時候政府也不會替你們負責。如果有人還是要無理取鬧，那么政府就可以把話說得再深一點：先不講房價，你買這么多房子，錢是從哪里來的？解釋一下吧。先證明你的錢的來路是正當合法的，再說房價的事情。相信這么一說，大多數(shù)炒房者就再也不敢吭聲了。

那么打掉了房地產(chǎn)公司，房子還蓋不蓋？當然要蓋。離了臭雞蛋，照做槽子糕，而且還要做更多更大的蛋糕。那么由誰來做？怎么做？前面說過：地方政府離不開土地財政（這已經(jīng)被證明了是個偽命題），是因為行政開支的來源的問題。說白了就是很多公務員和事業(yè)單位人員要吃飯。那么現(xiàn)在開發(fā)商被打掉了，產(chǎn)生了一個真空，可不可以這樣：讓一部分公務員和事業(yè)單位人員來填補這個真空。成立國有的、為人民服務的房地產(chǎn)建設(shè)機構(gòu)——來滿足人民對住房的需求。這些人員的收入，不再由政府財政支出，而是從房地產(chǎn)建設(shè)經(jīng)營的利潤中解決——就是原來私營房地產(chǎn)吃的那塊。這樣一方面我們可以繼續(xù)蓋房子，滿足人民的需求，另一方面還能消除政府冗員，節(jié)省財政開支。而且這樣還有一個好處，就是房子的價格：以前的房價是土地價格+開發(fā)商利潤+炒房者利潤。現(xiàn)在，炒房者的利潤已經(jīng)被“房住不炒”打掉了，開發(fā)商的利潤歸新的國有房地產(chǎn)建設(shè)人員——也就是那部分原來的公務員和事業(yè)單位人員享有，那剩下的土地價格呢？名正言順地讓給人民。三項去掉了兩項。房價至少能降一多半。

這對于中國來說，意味著困擾我們很深的住房問題得到了根本性的解決，是真正打通了任督二脈——

從地方政府的角度：它擺脫了“土地財政”的束縛，切斷了腐敗的一大根源，消除了自身的私利，確保了為人民服務。同時減少了冗員，提高了效率；

從中央政府的角度：它排除了國民經(jīng)濟中的“地雷”，理順了中央和地方的關(guān)系，節(jié)省了財政開支，贏得了人民的感激和擁護；

從銀行的角度：它打破了房地產(chǎn)集團的綁架和訛詐，制止了壞賬損失的擴大，保證了金融安全；

從人民的角度：房價下降會使負擔減輕，可支配收入增加，生活水平上升；

而從整個國家的角度：消費大量增加，使得百業(yè)興旺。而健康的房地產(chǎn)可以成為經(jīng)濟的“主發(fā)動機”，帶動國民經(jīng)濟可持續(xù)地加速發(fā)展。

當然，要實現(xiàn)這幾個利好不會是很容易的，至少還有幾個問題：

首先是現(xiàn)在的房地產(chǎn)牽涉到方方面面，一下子把它搞掉，可能會引起經(jīng)濟和社會的震蕩；

地方政府從“土地財政”的慣性中抽身也是一個痛苦的過程：一些官員可能會因為牽涉太深而有所顧慮；

從銀行的角度，怎樣處理房地產(chǎn)積累的巨額壞賬是個大問題。銀行可能會擔心付不起責任而選擇回避和掩蓋；

最后還有一個問題：就是國有企業(yè)搞房地產(chǎn)行不行？另外，幾百萬原來的房地產(chǎn)從業(yè)人員怎么辦？

對于第一個問題，首先應明確一點：早動比晚動要好，越晚動損失越大。中國要搶在房地產(chǎn)拖垮整個經(jīng)濟，毀掉我們所有人之前除掉它。這是根本性的問題。當然，在具體的操作中，可以采取比較穩(wěn)妥的推進方法：可以一部分一部分地搞，一個地區(qū)一個地區(qū)地進行，一種情況一種情況地解決?？梢韵雀阋粋€試點，成熟以后再大范圍推廣。先易后難，先近（指時間）后遠。

對于在房地產(chǎn)中有問題和錯誤的干部，國家應該本著“懲前毖后，治病救人”的精神，一方面教育督促他們認識和糾正自己的錯誤，盡早轉(zhuǎn)變到正確的立場上來。另一方面對于改正的干部要加以愛護，給予他們出路，不要逼得他們墜樓。要善于抓住主要矛盾，團結(jié)大多數(shù)打擊極少數(shù)。

對于銀行的債務問題也是一樣：銀行是關(guān)鍵部門，清查開發(fā)商的很多問題離不開他們。應該鼓勵他們立功。對于已有的問題，要實事求是，有什么說什么，一切為了解決問題。不要逼得他們做出什么極端的事來。房地產(chǎn)大清盤，帳算下來，國家免不了要沖銷一大筆債務，承受一定損失。但是這個損失是已經(jīng)造成的損失，承認它是為了杜絕新的損失。現(xiàn)在不處理這個損失，以后的損失會更大。房地產(chǎn)健康了，扭曲的關(guān)系理順了，經(jīng)濟會有一個大的發(fā)展。國民生產(chǎn)總值上去了，很容易就把這個損失彌補回來了。

至于國有企業(yè)能不能勝任房地產(chǎn)工作，還要走著看。但是有一點可以肯定：比起那些只知道吃喝嫖賭，行賄收買，暗箱操作，違規(guī)開發(fā)，偷工減料的私營房地產(chǎn)開發(fā)商，國有房企只會更好，不會更差。最起碼買房者不用再擔心住在偷工減料的房子里了。拆遷戶也不用再擔心受黑社會的騷擾了。原來的私營房地產(chǎn)的從業(yè)人員：他們中間的正派的，有技術(shù)和能力的，特別是在房地產(chǎn)的大清盤中有立功表現(xiàn)的人，新的房地產(chǎn)建設(shè)系統(tǒng)不會排斥他們。他們可以在為人民服務的洪流偉業(yè)找到自己的位置。新的房地產(chǎn)業(yè)肯定比現(xiàn)在的更健康和繁榮，要消納這些人并不困難。

（作者系獨立政治歷史和經(jīng)濟研究者；來源：昆侖策網(wǎng)【原創(chuàng)】修訂稿，作者授權(quán)首發(fā)）

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