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歐洲金靴：天下苦「預(yù)售制」久矣

點(diǎn)擊：  作者：歐洲金靴    來源：金靴主義微信號(hào)  發(fā)布時(shí)間:2022-07-16 09:20:27

 

什么是預(yù)售制？

 

就是業(yè)主先付給房企一部分首付，再從銀行貸款另一部分錢款，同樣交給房企——此時(shí)，房企在前期已經(jīng)憑借地皮拿到銀行借貸融資的情況下，等于是收到了兩份錢（銀行+業(yè)主）。

 

然后，業(yè)主和房企都需要向銀行一點(diǎn)一滴地還貸，但是房企交付的利息遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房子的巨大利潤，銀行更是躺接兩邊的利息（房企+業(yè)主）。

 

更不要提，房企是可以隨性“停貸”的，稍有爆雷就向政府求援；而業(yè)主“停貸”則被威脅征信降級(jí)……

 

所以發(fā)現(xiàn)沒有，「預(yù)售購房」的實(shí)質(zhì)，不過是買房的老百姓自己掏空了三代人的錢包，同時(shí)養(yǎng)活了房企和銀行，卻還要承擔(dān)一系列風(fēng)險(xiǎn)，諸如爛尾樓難交付、房屋質(zhì)量扯皮、物業(yè)服務(wù)不到位等。

 

1994年，我國推出《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)經(jīng)營管理?xiàng)l例》、《商品房預(yù)售管理辦法》等法律文件，預(yù)售制這個(gè)香港玩法（“預(yù)售樓花”）被引入內(nèi)地。

 

一年后，《城市商品房預(yù)售管理辦法》出臺(tái)，商品房預(yù)售制度正式落地。

 

該《方法》明確規(guī)定：市、縣級(jí)政府房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)行政區(qū)域內(nèi)的商品房預(yù)售管理、制定對(duì)商品房預(yù)售款監(jiān)管的有關(guān)制度。

 

然而從施行之初到現(xiàn)在，預(yù)售資金監(jiān)管制度都還沒有全國統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，而是“一城一策”，細(xì)則由地方政府自行擬定，執(zhí)行情況也不盡相同。

 

就預(yù)售許可審批而言，一般是要求施工進(jìn)度基本完成主體結(jié)構(gòu)的1/4以上，部分城市相較寬松，正負(fù)零即可申請(qǐng)商品房預(yù)售。

 

嚴(yán)格一些的屬上海、北京，要求七層以下(含)的大戶型住宅及商業(yè)、辦公項(xiàng)目需達(dá)到主體結(jié)構(gòu)封頂方可辦理預(yù)售，八層以上(含)的則分別需完成規(guī)劃層數(shù)的1/2、2/3以上 (且不低于7層)后方可辦理預(yù)售。

 

從前期的預(yù)售審批到后續(xù)的資金監(jiān)管，即便政策再嚴(yán)格，如果相關(guān)監(jiān)管部門以及銀行不嚴(yán)格執(zhí)行的話（這里面就大有文章了），相關(guān)規(guī)定也只是形同虛設(shè)。

 

除了預(yù)售制，包括公攤面積、土地批租制等港式制度，也全部被引進(jìn)。

 

只是，難道沒有人去探究這些制度過去給香港市民帶來了什么嗎？

 

連續(xù)五年蟬聯(lián)全球住宅樓價(jià)最難負(fù)擔(dān)城市，樓價(jià)入息比率為十七倍，遠(yuǎn)超第二位溫哥華的十倍，這都是「香港特色」。

 

根據(jù)2016年樂施會(huì)報(bào)告，香港七百萬人口中，貧困人口已超過百萬人，為世界發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體（區(qū)域）之最。

 

在據(jù)香港政府統(tǒng)計(jì)處同年中期發(fā)布的人口統(tǒng)計(jì)報(bào)告《主題性報(bào)告：香港的住戶收入分布》：1997年回歸以來，香港收入最低及最高的住戶數(shù)目雙雙增加，中等收入住戶的比例卻逐年萎縮，家庭收入差距顯著走向兩極分化。全港最低收入家庭的入息中位數(shù)是2560元，與全港最富有家庭相差四十四倍。

 

兩年后，港府公布了《2018年香港貧窮情況報(bào)告》，顯示2018年香港本地貧窮人口高達(dá)140.6萬人，以香港749萬總?cè)丝谟?jì)算，大概每五人中就有一人貧困。

 

這一數(shù)字創(chuàng)造了香港過去十年來的新高記錄（根據(jù)香港政府的定義，貧窮人口指生活于低收入住戶的人口，而低收入住戶指按不同住戶人數(shù)劃分，收入少于或等于全港住戶入息中位數(shù)一半的住戶）。

 

如果進(jìn)一步按照年齡組別劃分，香港每三個(gè)60歲以上的長者中就有一位處于貧困線之下；18歲以下青少年兒童中，則每五人就有一人處于貧困線之下。

 

全港最貧窮10%家庭的平均月收入，從2001年的2590美元下降至2011年的2170美元（十年間下降了16%）——而那十年間，香港薪酬最高10%的人群收入增長率卻高達(dá)驚人的60%。

 

從2004年到2018年，香港所有職業(yè)薪資增長63%，但同一時(shí)段房價(jià)卻大幅上漲420%，住宅租金也在十四年中上漲177%。

 

 

為什么香港會(huì)發(fā)生2014和2019的鬧劇？

 

表面上是由于西式奴化教育和商業(yè)消費(fèi)洗腦、導(dǎo)致香港青年長期在自身的壓迫中意識(shí)不到壓迫、在被剝削中意識(shí)不到被剝削，反而在權(quán)貴的繁華圖景里虛醉著歷史上遙遠(yuǎn)的繁華——但根源仍然是壓迫和剝削。

 

那么一旦社會(huì)問題被英美等國陰謀地綁架上反華的戰(zhàn)車，這些原本應(yīng)該去攻陷李嘉誠大別墅的無產(chǎn)者們，便紛紛將拳頭揮舞向北京……

 

今年春天香港疫情大破發(fā)，水深火熱之中恍然發(fā)現(xiàn)：全港疫情感染最嚴(yán)重的油尖旺區(qū)、觀塘區(qū)、黃大仙區(qū)，全部是中低收入地區(qū)；而外資云集、寡頭遍布的深水灣、淺水灣、赤柱灣等富人區(qū)，感染寥寥。

 

同時(shí)，感染密度恐怖的整個(gè)九龍半島，也是老年人密集區(qū)。

 

在發(fā)生醫(yī)療資源擠兌的狀況下，普通的香港老百姓、特別是身體免疫力差的中老年群體，竟然連一張病床都弄不到，只能等死。

 

經(jīng)過百余年的開發(fā)建設(shè)，香港已開發(fā)土地僅存275平方公里，占土地總面積比例僅為24.9%，其中用于私人住宅土地更是只有26平方公里，用于公屋用地的則有17平方公里，低密度的鄉(xiāng)郊居所竟占去35平方公里——這也就意味著，如果不改變現(xiàn)行土地政策，根本沒有足夠的土地來蓋房，香港市民的住房夢想是很難實(shí)現(xiàn)的。

 

在歷史上，李嘉誠們普遍會(huì)于土地價(jià)格較低的時(shí)候購買大量土地，其中不少并未開發(fā)，而是放在那兒坐等升值。

 

僅所謂“地產(chǎn)四大家族”在香港囤積的農(nóng)田就達(dá)到13950畝，加之香港法律對(duì)囤積土地并未作出嚴(yán)格監(jiān)管，長期持有土地不開發(fā)并沒有太大的風(fēng)險(xiǎn)。

 

因此，對(duì)李嘉誠們來說，囤著足夠多的土地即意味著帶來源源不斷的利益，而不用投入太多的成本——即：他們把房地產(chǎn)玩成了徹頭徹尾的金融游戲。

 

三十年時(shí)間，大陸又有何別？

 

房企倚仗土地，地方政府倚仗土地財(cái)政，銀行倚仗房屋貸基——最后“被倚仗”、“承擔(dān)倚仗”的，便是掏空六個(gè)錢包的老百姓。

 

 

 

預(yù)售制度下，房企是最大的獲利者，“未蓋房而先攏財(cái)”，這種“今天拿到明天的錢”的手法，給了房企們紛紛涉足金融業(yè)玩“錢生錢”的巨額本金。

 

業(yè)內(nèi)流傳一句話：“房地產(chǎn)的盡頭是金融。”

 

到2018年前后，伴隨著第三方財(cái)富管理機(jī)構(gòu)的洗牌，地產(chǎn)公司直營的財(cái)富公司開始成為潮流，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，前百強(qiáng)地產(chǎn)公司中至少1/3擁有自己旗下的財(cái)富管理公司或財(cái)富直銷團(tuán)隊(duì)。

 

等于是房企們連銀行這個(gè)“吃利”伙伴都想甩開了，貸款這門生意——比賣房子利潤更高的生意，也想要獨(dú)攬獨(dú)吞。

 

 

反對(duì)預(yù)售的人有沒有？當(dāng)然有，大有人在。

 

2018年深圳出現(xiàn)全國首個(gè)現(xiàn)房銷售試點(diǎn)、將“是否取消預(yù)售制”的討論推向業(yè)內(nèi)話題高峰時(shí)，就有房企授意媒體發(fā)聲：“當(dāng)下如果取消預(yù)售制，起碼50%的房地產(chǎn)將倒閉！”

 

恒大集團(tuán)恒大研究院副院長夏磊之前更是公開表示：“預(yù)售過渡到現(xiàn)售，與市場環(huán)境息息相關(guān)……在房企資金鏈偏緊的情況下，房地產(chǎn)預(yù)售仍將是主流，這符合行業(yè)慣例和發(fā)展規(guī)律。選擇現(xiàn)房銷售還是預(yù)售應(yīng)視具體情況而定，不應(yīng)該搞一刀切！”

 

現(xiàn)在很多人喜歡在直播間購物，這同樣是預(yù)售，網(wǎng)絡(luò)直播帶貨的預(yù)售（同樣等待期超長）是消費(fèi)者給直播間貢獻(xiàn)流量，而房企賣房的預(yù)售則是業(yè)主給房企貢獻(xiàn)資金——本質(zhì)相同，都是賣家將庫存銷品的壓力轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上。

 

去年11月4日，北京住建委曾頒布史上最嚴(yán)的《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法（2021年修訂版征求意見稿）》（簡稱《辦法》），此前7月23日住建部等八部委也聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》，打響了加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管的第一槍。

 

但不得不說，鐵拳來得太晚了。

 

北京市的《辦法》中增設(shè)了這樣一個(gè)環(huán)節(jié)：開發(fā)企業(yè)在中標(biāo)銀行范圍內(nèi)選擇專用賬戶的開戶銀行；同時(shí)，對(duì)中標(biāo)銀行履職情況定期考核，淘汰遞補(bǔ)。

 

而在此前政策中，對(duì)銀行資質(zhì)的要求幾乎“零門檻”，無特意要求，所以房企開發(fā)商往往會(huì)把監(jiān)管賬戶開到“重點(diǎn)關(guān)系銀行”，提高解壓效率——這里面，就還是那句話，“充滿了故事”。

 

各地的“故事”是千奇百怪、群魔亂舞的，但這些“故事”的受害者卻都是統(tǒng)一的：只能是傾家蕩產(chǎn)卻身無定所的老百姓。

 

文：歐洲金靴；來源：金靴主義微信號(hào)