巴九靈：“房屋養老金”與一些辟謠
點擊： 作者：巴九靈 來源：吳曉波頻道微信號 發布時間:2024-08-26 12:49:09
房屋養老金制度改革的關鍵舉措是建立公共賬戶，公共賬戶的首要用途是為房屋公共體檢提供資金。”
就在一周前，小巴（執筆的這位）所租住的高層公寓樓，終于完成了三臺電梯的更新換代，歷時半年之久。
體感上，新電梯的速度明顯加快，還按上了空調，足以片刻對抗“杭·吐魯番·州”的熱辣滾燙。
不過，吹著空調上樓的那刻，小巴忽然意識到，這或意味著這棟樓的房齡至少快20歲了。
今年5月，我們曾在文章《你會去買“老破小”嗎：為什么中國房屋壽命只有30年？》里科普過：
除了主體結構，房屋的附屬部件也有單獨的生命周期。比如住宅電梯，單獨一部的報廢年限為15年，有備用梯的為18年。
還比如防水工程，屋面設計年限不低于20年，室內不應低于25年，外墻保溫工程，規定使用年限不應少于25年。
樹木以年輪記錄年齡，人類以皺紋標記歲月，而被替換的電梯，重新粉刷的外墻，一家一戶來替換的燃氣表，樓道里不知道何時變亮了的燈泡，被擴建改造的地下自行車庫……
每棟房屋都有自己暴露年齡的方式，只是我們習慣了步履匆匆，忘了歲月這把殺豬刀并不曾饒過誰——住建部門曾透露，全國城市居民中有1億人住在2000年之前建成的小區里，這樣的小區在全國共計17萬個。
當然，一個更現實原因或在于，它并未與我們的錢包發生太多直接聯系。
于是，上周五，當住房城鄉建設部副部長董建國說：“特別說一下房屋養老金，個人賬戶通過繳納住宅專項維修資金已經有了，試點的重點是政府把公共賬戶建立起來”時，輿論嘩然。
人們看到“養老金”“個人賬戶”“公共賬戶”幾個字以后，腦門子上就產生了一大堆問號。
董副部長是在一場以“推動高質量發展”為系列主題的新聞發布會上這么說的，前面他代表住建部，表示正在研究建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險制度，構建全生命周期房屋安全管理長效機制。目前，上海等22個城市正在試點。
事后看，可能壞就壞在“養老金”三個字上。大部分人對此并不陌生，每個月繳存，存到退休才能使用，一經類比，就給人一副未來要交錢養老房子的感覺。
有的網友說，我個人養老金還沒弄明白，現在豈不是還得交錢給房子養老了？
手里已經有著“老破小”的房主也哆嗦了下：如果以后還要交錢養老房子，豈不是影響房價？
有的業主依稀記得，自己在買房時，曾經按照國家有關規定交納專項維修資金，主要用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，如果再收一筆，豈不是二次收費？
更有人擔心，我交了房屋養老金，會不會像醫保統籌資金一樣，被用來修補其他的房屋，那豈不是做了冤大頭？
種種“豈不是”增加了話題熱度，也給了謠言生長的土壤。
流傳最廣的，當屬將房屋養老金等同于房地產稅的那條。
謠言顯示，未來將主要依據房屋的面積和樓層來確定房屋養老金的費用，比如總層數在22層（含）以上的房屋，每平米交存144元等，有的直接算了個總價——“100㎡房子一年需繳納1.5萬元的房屋養老金”。
然后緊跟著一個評論，這不就是房地產稅？
這一拱火激起千層浪。
在浙報傳媒研究院院長丁建剛看來，這個計算方式明顯違反基本常識，他分析道：
“‘100㎡房子一年需繳納1.5萬元的房屋養老金’，如果每年都要交，那么20年要交30萬元，30年要交45萬元，平均4500元/㎡的單價超過了普通高層住宅的建安造價。按照這一標準，不需要30年時間，房子就可以重新造一遍了。”
58安居客研究院院長張波也表示，房地產稅本質上是稅收，收取之后也非完全應用到小區本身，不能解決房屋養老問題。
財經評論員劉曉博則表示理解老百姓的反應，畢竟無論什么費用，只要從自己的錢包里出，擔憂在所難免。
于是第二天，《中國建設報》專門發文辟謠，標題里就把主要信息放了個明明白白——《專家解讀 | 閻建軍：房屋養老金——公共賬戶政府建，不給群眾添負擔》，其中解釋道：
我國采取“大政府”管理思路，政府對于民生安全領域責無旁貸……老舊房屋坍塌風險屬于公共安全事項。
房屋養老金制度改革的關鍵舉措是建立公共賬戶，公共賬戶的首要用途是為房屋公共體檢提供資金。試點城市以人民安全為宗旨，勇于擔當，采用了財政出資方式為公共賬戶籌資。
公共賬戶資金除了用于公共體檢之外，也用于房屋應急托底保障。
換言之，公共賬戶的錢，都是政府財政出，與個人無關。
文中也提到，關于個人賬戶部分，依然是采用基于已經運轉二十年的住宅專項維修資金制度，無需另外繳存。
但這并不意味著，未來的“房屋養老金”真的與普羅大眾無關。
《中國房地產金融》今年刊登過一篇名為《我國房屋養老金制度：背景與框架》的論文。
這本雜志是由住建部主管、中國城市出版社主辦的全國性學術期刊，從某種程度上，能代表官方在這一領域的探索思路。
論文的點睛之筆在于一句話：房屋養老金制度是我國住房領域的一項新的制度安排，不等同于住宅專項維修資金。
基于此，文章認為可以參考社會基本養老保險的框架，將房屋養老金賬戶分成了三種：公共賬戶、個人賬戶以及補充賬戶（如下圖）。
其中，后兩個賬戶就與個人相關。
被稱作“第二支柱”的個人賬戶資金主要依托于已有的住宅專項維修資金，是由房屋安全責任人強制繳納，包括住宅專項維修資金及其增值收益。
至于補充賬戶，主要是為文物或者優秀歷史建筑保護單位等特殊屬性住宅預留的資金賬戶，用于自有部分出現嚴重損壞影響公共安全的情況下，業主自籌資金及公共賬戶劃轉鼓勵補貼資金的存儲。以個人自籌資金為主，自籌資金可以從住房公積金提取。
盡管以上還只是研究成果，不能認定其就是政策的未來走向，但多多少少為我們與房屋養老金的發生直接關系，預留了一些想象空間。
看到這里，許多人應該會松了一口氣，錢包總算暫時穩住了，但資產賬戶里的問號還待消除。
比如，“房屋養老金”會不會侵蝕房價或者抬高租金？會對買房產生什么影響？也有人繼續犯嘀咕，為什么忽然提出要搞“房屋養老金”，是有什么籌謀布局嗎？“房屋養老金”的錢到底從哪兒來？
我們請教了相關專家，一起看下吧。
Q1
為什么房屋養老金出現得這么突然？
張波
58安居客研究院院長
“房屋養老金”制度這個名詞并不算新。“建立城鎮房屋體檢、房屋養老金、房屋保險三項制度”這一表述從2023年起被反復提及。
房屋的保養，尤其是老舊房屋可量化、可評價的深度保養在上一輪房地產周期中的重視度并不多，而多采取大拆大建的方式。
隨著房地產進入新周期，城市更新改造向精細化發展，加之存量小區不斷增多，房屋的質量問題將越來越受到關注，尤其是房齡偏老的小區，只有通過細致的定期體檢，才能更好保障房屋結構安全，管線管道長期穩定使用，并有效根據居住人群需求變化，更好滿足不斷增長的養老、托育、停車、充電等需求。
同時對于各類次新小區，也需要關注公共服務設施缺口，建筑節能環保以及數字家庭等各類指標的完善度，而指標體系的制定和細化都需要從試點入手。
Q2
“房屋養老金”的錢來自哪里?
劉曉博
財經評論員
公眾號“劉曉博說財經”
從1998年中國啟動全面房改開始，就設立了房屋維修金制度，后來這個制度被寫入了全國性的“物業管理條例”。
也就是說，早在1998年就開始繳納房屋養老金了（個別城市更早），只是當時還沒有“房屋養老金”這個名稱。
那么全國到底征收了多少房屋維修金，一直是一個謎。我能查到的比較準確的數據，是2013年11月證券日報等媒體披露的，當時已經超過了1萬億。
一直以來，房屋維修金的征收方式包括4種：
1.房屋交付的時候，開發商按照“項目建筑安裝工程總造價”的2%到3%不等，一次性繳納。
2.購房者入伙之后，每月管理費中包含了房屋維修金，但金額比較低，各地、各小區的標準有差異。
3.各地物業管理條例里一般規定，當房屋維修金低于初始狀態30%的時候，只能用于緊急維修（嚴重威脅安全），一般會要求召開業主大會確定標準，大家補交。
4.小區收益（比如廣告、出租公共空間）一般優先用于補充維修金。
我個人認為，房屋養老金大概率是“個人賬戶+公共賬戶”。
個人賬戶本就基于原來的房屋維修金，因此來源也會和過去類似。
我理解未來個人賬戶是跟著房子走，無論方式買賣多少次，個人賬戶始終綁定住房。
新出現的公共賬戶，估計是地方政府按照出讓土地收入的比例建立，在各小區實際改造中調劑使用。大的改造支出，比如小區批量更換電梯，公共賬戶大概率會補貼。
吳翔華
南京工業大學天城不動產研究所所長、教授
專項維修基金有兩大缺陷：
?第一個缺陷是專項維修基金用起來很麻煩，必須按要由業主委員會提出申請，才能夠支取。但是普通業主根本不懂建筑和工程知識，也就很難判斷哪里要修、什么時候修、要花多少時間修。
?第二個缺陷是，相比于住宅維修的大量需求，專項維修基金根本不夠用。房子是有壽命的，中國住宅的經濟耐用上限是50年，過了30年，很多房子就進入中老年，改造成本也就迅速攀升。
所以我們要引入房屋養老金制度，來彌補專項維修基金的缺陷。與相對封閉的專項維修金相比，我認為房屋養老金是一個開放的公共賬戶，可以借由四個渠道籌集：
◎ 第一個是專項維修基金，這筆錢很可觀，每個城市都有幾十億乃至幾百億的維修基金。
◎ 第二個是專項維修基金的增值收益，比如說存銀行的利息。
◎ 第三個是政府的財政補貼。
◎ 第四個就是小區的公共收益（比如電梯間廣告、零星的停車位），不要小看這個收入，有些規模大的小區一年能收幾百萬元。
與房地產稅、專項維修基金不同，房屋養老金不會找個人籌資，它更多的是想辦法通過各種渠道去歸集到這個養老金賬戶里面的。
Q3
“房屋養老金”對租金、房價會有哪些影響？
劉曉博
財經評論員
公眾號“劉曉博說財經”
房地產行業下一階段的任務是建設好房子、好社區，這帶來一系列重大政策調整。
中國全面啟動城鎮化比較晚，10多年前房屋老化還不是一個大問題。但隨著年深日久，這個問題將越來越突出。我們現在所看到的大量高層和多層住宅樓，它們的“青春期”大約只有20年左右。即便是維護得當的建筑，也通常在30到40年后就會開始明顯老化。
現在國家出手規范，正式建立房屋養老金制度，有利于防止高密度小區老化后，價值出現斷崖式下跌。
因此，房屋養老金制度（包括體檢+保險）的完善，對有價值的“老破小”是利好，可以延緩小區的衰老和價值下跌。但對于位置差、沒有出租價值的小區，則起不到任何作用。
租金方面，在大城市核心區，特別是那些租賃市場活躍、房屋價值較高的地段，房主們通常有能力將房屋養老金這筆新增成本轉嫁給租戶。這意味著，我們可能會看到大城市的租金進一步上漲。然而，在小城市和大城市郊區等不活躍地區，房屋養老金的征收無疑是雪上加霜。長遠看，我們可能會看到房地產市場的進一步分化。
吳翔華
南京工業大學天城不動產研究所所長、教授
我認為房屋養老金對租金沒什么影響，因為房屋養老金的施行，并不會增加房東的經濟負擔，房東也就沒理由給租客轉移成本。
影響較大的是“老破小”，這類社區以前沒有繳納過專項維修基金，所以房屋養老金賬戶余額會少于新建的規范化小區。
隨著房屋養老金制度的逐步推廣，估計很多人在購買二手房時會優先考慮房屋養老金充足的新小區或次新小區，居住體驗會更好。這樣的話，“老破小”的市場價值就會進一步下降。
值得一提的是，目前針對住宅的檢測和翻修活動并不活躍，因為業主委員會不太懂行。如果房屋養老金會全面推廣，房屋也就能享受人類的待遇，每年定期做體檢，如果體檢不合格，就會進行針對性的維修治療。全國上下有上百萬個小區，如果每個小區都這樣做，那將給建筑檢測行業和房屋修繕行業帶來“潑天的富貴”。
作者：巴九靈 ；來源：吳曉波頻道微信號
責任編輯：向太陽
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