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　　原標題：住宅建設用地使用權期滿無償續期

　　物權法第一百四十九條第一款規定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。”。該規定排除了有償續期的可能性，并事實上規定了住宅建設用地使用權期間屆滿，自動、無償續期。理由是，作為續期的狀語，自動與無償是相洽的，而與有償是反對關系，所以邏輯上，自動續期限定了續期只能是無償的，從而排除了有償續期的可能性。

　　我國物權法第一百四十九條第一款規定，“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。”人們對此規定產生了許多誤解，比如，有學者提出住宅建設用地使用權期間屆滿后的自動續期以住宅仍然存在為前提。[1]也有學者認為，“考慮到住宅建設用地使用權續期后是否支付土地使用費，是關系到廣大群眾的切身利益的問題。絕大多數的住宅建設用地使用權的期限為70年，如何科學地規定建設用地使用權人屆時應當承擔的義務，目前還缺少足夠的科學依據，幾十年后，國家富裕了，是否還要收土地使用金，應當慎重研究，物權法不作規定為宜。而且物權法不作規定，也不影響國務院根據實際情況作出相關地規定。”[2]有的地方政府管理部門憑借《××市國有土地使用權出讓合同》，準備再向土地使用權人收取續期對價[3]。《中華人民共和國土地管理法（修改草案征求意見稿）》擬規定“住宅建設用地使用權期限屆滿的，按國家有關規定自動續期。”其實，物權法的這一規定充分體現了立法者從保護房屋所有人的利益以及住房與人們的基本生存權的密切聯系出發，對公民的生存利益給予高度重視。它簡潔明了，雖表面上留下了后遺癥，但實際上卻由于一個立法技術上的表面錯誤反而意思很完善，很明確，實際上規定了住宅建設用地使用權期滿自動、無償續期[4]。只需進行立法解釋，它就是一個意思完善的法條，無需再做補充規定。

　　一、無償續期是自動續期邏輯延伸的必然結論

　　邏輯上，自動續期與無償續期是相洽的，而與有償續期是反對關系。反對關系是指A與E的關系之間不能同真，但可以同假。于是，若一個為真，則另一個必為假；若一個為假，則另一個真假不定。例如，已知“所有動物都能行走”為真，可以推出“所有動物都不能行走”為假；但是從“我們中所有的人都是北方人”為假，卻不能推出“我們中所有的人都不是北方人”的真假來。邏輯上，自動續期限定了續期只能是無償的，從而排除了有償續期的可能性。

　　住房建設用地使用權到期后的續期是合同行為，必須經土地使用權人和國家合意才能完成。無論國家規定的有償續期條件多么優惠，都會使自動續期成為有成本的續期，都會使一部分土地使用權人因續期成本而放棄續期，都不是對所有使用權人的自動續期。而且續期成本越高，放棄續期的土地使用權人越多。然而，如果續期是無償的，就不會有使用權人因續期成本而放棄自動續期。在這種條件下，放棄續期僅僅是財產權的拋棄，而不是因為續期成本而放棄。因而，自動續期只能在無償這一條件之下進行。總之，作為續期的狀語，自動與無償是相洽的，而與有償是反對關系。由于自動是續期的既定狀語，如果續期之前再加一個有償作為狀語，就會使有償和自動相互排斥和否定，使該法條因邏輯錯誤成為廢法條。

　　前些日子，××市政府借地方文件收取土地續期對價的嘗試最終失敗就說明了這個問題。《××市國有建設用地使用權出讓合同》第26條強調住宅建設用地使用權的“自動續期”，而第27條、28條卻在強調土地使用者“申請續期”。三條相互并列的條文之間出現矛盾，究其產生原因就是收取續期對價的動機在作祟：要想收取土地續期對價，就必須讓土地使用權人“申請續期”，否則，收取土地續期對價就不具備可操作性。然而，申請續期顯然是違背自動續期規定的，可見，想繞過物權法自動續期的規定收取續期對價，是《××市國有建設用地使用權出讓合同》一面強調住宅建設用地使用權的“自動續期”，而另一方面卻又強調土地使用者“申請續期”，自相矛盾、自我糾結的真正原因。××市政府是足夠聰明的，但他們想繞過物權法自動續期的規定收取續期對價，最終沒有成功。這從操作層面證明，自動和有償在邏輯上是相互反對和排斥的，由于自動已經是續期的既定狀語，無論通過何種立法形式，要繞過物權法自動續期的規定收取續期對價，在邏輯上都是講不通的，在操作上是不可行的。這樣，自動續期與無償續期的相洽性以及與有償續期的反對關系，限定了自動續期只能是無償續期，從而排除了有償續期的可能性。

　　另外，從通常意義上理解，自動續期意味著無論土地使用權人是否同意國家規定的續期條件、是否已支付對價，只要土地使用權人希望與國家續期，國家就有義務與其續期，甚至完成續期不必經過特定的行政程序。這樣，從通常意義上理解，自動續期與有償續期的反對關系就更明顯了。這種明顯的反對關系排除了有償續期的可能性，使自動續期成為國家的義務，實際上剝奪了國家與原使用權人討價還價的資格，國家已經不能規定任何形式的有償續期條件。

　　綜上所述，無償續期是自動續期邏輯延伸的必然結論。

　　二、續期的民事合同本質決定了續期的無償性

　　不同于建設用地使用權出讓，住宅建設用地使用權的續期不是行政行為，而是以行政行為為表現形式的民事法律行為，實質上是全體住房建設用地使用權人與作為土地所有權人的國家之間的民事合同。

　　1、續期合同的主體是兩個平等的民事主體——土地使用權人和土地所有人。

　　2、續期合同內容是純民事性的，是居民對居住類國有土地享有和行使使用權的各項內容，包括取得條件、期限和權利義務等等。

　　3、續期合同的標的是世界各國一般都允許流轉的土地權利，是純粹的民事權利。

　　續期合同的主體、內容和標的決定了續期合同本質上是民事合同。不能把住宅建設用地使用權轉讓理解為開發商把其在地使用權出讓合同中的權利義務概括轉讓給購房人，更不能理解為購房人不能獲得大于開發商權利的權利，因為住宅建設用地使用權人的數量是不斷增加的，而且每一個中國人都可能成為住宅建設用地使用權人，從而使住宅建設用地使用權人的集合具有人民的性質，而人民的性質決定了住宅建設用地使用權人不可能是國家的行政相對方，續期合同也不是行政合同。

　　民事合同的本質決定了，續期的條件應當由全體住房建設用地使用權人與作為土地所有權人的國家平等協商。平等協商的結果不可能是協議，只能是紛爭。也就是說，對于住房建設用地使用權期滿后如何續期，住房建設用地使用權人和土地所有權人是有爭議的。法諺云，“自己也不能做自己的法官。”。國家也不例外。作為土地使用權續期爭議一方當事人的國家，既是爭議一方，又是爭議的裁判者，只有放棄自身對爭議財產的利益，讓利于民，才可能凌駕于爭議雙方（土地所有人和住宅建設用地使用權人）之上，才可能成為公正的裁判者。所以，作為行使裁判權解決爭議的手段[5]，國家以法律的形式單方面規定續期條件，意味著國家已經放棄了自身的利益，以維護自己公正裁判者的形象以及法律的公正性。否則，國家在續期的問題上收取一分錢的對價，都不能擺脫既踢球又當裁判的尷尬，都不可能通過正當程序解決續期爭議，也不可能實現續期問題上的實體正義。綜上所述，續期的民事合同本質決定了，住宅建設用地使用權期間屆滿的續期，只能是無條件續期，即無償續期。

　　三、無償續期是國家對全體住房建設用地使用權人的單方許諾

　　續期是全體住房建設用地使用權人與作為土地所有權人的國家之間合意的行為。國家作為土地所有權人的法律地位以及續期行為的民事合同性質，使得國家自動續期的許諾具有民法上單方許諾的性質，因為這一許諾是土地所有人對土地使用權人的許諾。民法上的單方許諾是指表意人向相對人作出的為自己設定某種義務，使相對人獲得某種權利的意思表示。它是債的發生依據之一，不需要任何人的任何表示，即發生法律效力。作為對全體住房建設用地使用權人的單方許諾，“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。”，可以理解為住宅建設用地使用權期限屆滿時，只要愿意續期，不論是否支付對價，其住宅建設用地使用權自動續期，而不必履行特定的行政手續。因此，“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。”的規定，賦予住房建設用地使用權人憑自己單方意志自動、無償續期的權利，而強加給國家對所有的續期愿望或要求作出承諾的義務。如果國家在自動和續期之間加上有償二字作為限制，就等于否定了自動二字，使自動續期變成非自動續期，實質上是國家變相收回了自動續期的單方許諾。法諺云“約定必須遵守。”，國家更應率先垂范，所以，當自動續期成為國家對全體住房建設用地使用權人的單方許諾時，無償續期也已經隨之成為國家對全體住房建設用地使用權人的單方許諾，國家應當也可以做的是屆時對全體住房建設用地使用權人自動、無償續期。

　　四、物權法沒有給自動續期限定條件，因而自動續期是無條件的，也即無償的

　　“對公民來講，法不限制即自由；對國家來講法不授權即禁止。”，是公理性憲法原則。它本是一句法諺，源于十七、十八世紀的西方，是對盧梭《社會契約論》、孟德私鳩《論法的精神》等的相關表述與延伸。

　　 “對公民來講，法不限制即自由，”是指一切與憲法和法律精神不相沖突和抵觸的權利，均應歸屬到公民權利的范疇。霍布斯認為，“人們在法律社會的自由是：在法律未加規定的一切行為中，人們有自由去做自己的理性認為有利于自己的事情。”[6]洛克也曾指出，“法律按其真正的含義而言，與其說是限制還不如說是指導一個自由而有智慧的人來追求他的正當利益。”[7]他還進一步指出，“自由固然要受法律的約束，但法律的目的不是廢除或限制自由，而是保護和擴大自由，·······”[8]“對公民來講，法不限制即自由，”原則，意味著物權法規定了自動續期但沒有規定自動續期的條件，即沒有確定自動續期是否有償，就應把自動續期理解為公民的權利，即無償續期。“對國家來講，法不授權即禁止。”，是指國家公權力的行使必須經過法律授權，國家不得行使法律沒有明確授權的權力，尤其是不得利用手中的權利與民爭利。顯然，這意味著既然物權法和全國人民代表大會沒有規定自動續期是否有償，沒有明確授權任何其它國家機關對自動續期是否有償作出規定，任何其它國家機關都不得規定有償續期。憲法規定全國人大常委會可以“在全國人民代表大會閉會期間，對全國人民代表大會制定的法律進行部分補充和修改，”但同時又規定“······不得同該法律的基本原則相抵觸；”而物權法明文確立了私權保護原則，該原則禁止包括國家在內的任何人侵犯公民的財產權。并且有償續期的確縮減了公民的財產權。因此，在物權法和全國人民代表大會沒有規定自動續期是否有償，也沒有明確授權任何其它國家機關對自動續期是否有償作出規定的前提下，其它國家機關規定有償續期，顯然也是違反物權法私權保護原則的。這也從側面印證了“對國家來講，法不授權即禁止。”憲法原則在我國法律體系中指導地位。正是基于對該原則的遵守，《中華人民共和國土地管理法（修改草案征求意見稿）》在否定了無償續期以后，也僅僅擬規定“住宅建設用地使用權期限屆滿的，按國家有關規定自動續期。”，而不是有償續期。另外，全國人民代表大會可以對自動續期作出補充規定，但是這種規定如果有有償續期的內容，必然違反“對公民來講，法不限制即自由；”的原則，因而也是不適宜的。總之，當物權法規定自動續期，而沒有規定續期條件時，就等于規定自動、無償續期。

　　五、法不溯及既往原則排除了有償續期

　　立法法第八十四條規定，“法律、行政法規、地方性法規、自治條例和單行條例、規章不溯及既往，但為了更好地保護公民、法人和其他組織的權利和利益而作的特別規定除外。”這確立了法不溯及既往原則。按照該原則，法律、行政法規、地方性法規、自治條例和單行條例、規章不溯及既往，例外是溯及既往可以更好地保護公民、法人和其他組織的權利和利益。住房建設用地使用權是住房建設用地使用權出讓合同和住房建設用地使用權轉讓合同的產物，是政府通過開發商與住房建設用地使用權人簽訂的合同的產物。住房建設用地使用權的自動續期是否有償，是政府（通過開發商）與住房建設用地使用權人簽訂的合同的遺留問題，本質上是一種屬于既往范疇的舊事物。對于這種舊事物，法律原則上是不得溯及的，例外是新法律作出有利于公民、法人和其他組織的規定，即住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動、無償續期。

　　物權法第一百四十九條第一款規定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。”該規定排除了有償續期的可能性，并事實上規定了住宅建設用地使用權期間屆滿，自動、無償續期。

注 釋：

　　[1]溫世揚，《物權法要義》，法律出版社2007年版，第194頁。

　　[2]王勝明主編，《中華人民共和國物權法解讀》，中國法制出版社2007年版，第324頁。

 　　[3]上海市政府。

　　[4]筆者認為，有償續期和無償續期都不盡合理，解決續期條件問題的還需進行重大的制度創新。

　　[5]不能把物權法第149條的規定視為國家向土地使用權人的要約，因為這樣的要約不能解決問題；也不能認為國家可以強制土地使用權人有償續期，因為那樣國家將失去正當性。

　　[6]徐愛國、王振東主編，《西方法律思想史》，北京大學出版社，2003年10月第1版，第161頁。

　　[7]徐愛國、王振東主編，《西方法律思想史》，北京大學出版社，2003年10月第1版，第176頁。

　　[8]徐愛國、王振東主編，《西方法律思想史》，北京大學出版社，2003年10月第1版，第176頁。

　　（注：本文寫于2011年3月14日）

　　（作者：李東宏，山東泰誠律師事務所律師，法律碩士；李宇辰，華東理工大學商學院2009級學生；【原創】來源：昆侖策網）

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