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喬新生：謝天謝地中國終于擺脫房地產詛咒

點擊：作者：喬新生來源：昆侖策網【作者授權】發布時間:2021-01-04 08:19:26

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中國房地產市場釜底抽薪

中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會2020年12月31日對外宣布，建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度，設置房地產貸款余額和個人住房貸款余額上限。這標志著我國將對房地產開發商釜底抽薪。

兩個部門明確要求，在我國境內設立的中資銀行機構，房地產貸款余額占比和個人住房貸款余額占比，不得高于中國人民銀行、銀行保險監督管理委員會規定的上限。其中中資大型銀行房地產貸款余額占比和個人住房貸款余額占以上限分別為40%，32.5%。中資中型銀行分別為27.5%、20%。中資小型銀行和非縣域農村信用合作社分別為22.5%、17.5%。縣域農村信用合作社分別為17.5%、12.5%。村鎮銀行分別為12.5%、7.5%。

兩個部門明確指出，增強銀行業金融機構提高抵御房地產市場波動的能力，防范金融體系對房地產貸款過度集中帶來的潛在系統性金融風險，提高銀行業金融機構的穩健性。

這標志著我國金融監管部門已經意識到我國房地產市場即將發生重大變化，為了防患于未然，要求金融機構對房地產貸款進行清查，并在此基礎之上，限制房地產貸款的規模。

考慮到我國不同種類金融機構抵御市場風險的能力不同，因此，金融監管部門才會確定一定貸款余額比例，確保我國房地產市場調整，不會引發大規模系統性金融危機。

我國房地產市場存在的問題有目共睹。但是，房地產市場積重難返。之所以出現這種現象，一方面是因為我國房地產市場已經出現了龐大的既得利益集團，房地產開發商與地方政府串通一氣，不斷消解中央政府的房地產宏觀調控政策，從而使我國房地產宏觀調控政策始終難以達到預期的效果。另一方面，我國地方財政過度依賴土地，圍繞著土地開發，形成了特殊的利益共同體。

中西部地區一些地方政府為了加快基礎設施建設的步伐，刺激經濟增長，設立投資機構或者融資平臺，以土地作為擔保吸引投資者，并且試圖以土地開發帶動地方經濟增長。

正是這種特殊的利益結構關系，使得中央金融監管機構投鼠忌器，在房地產宏觀調控的過程中，不得不充分考慮可能引發的系統性危機。

我國一些地方政府為了防止出現多米諾骨牌效應，直接或者間接要求房地產主管部門出臺房地產宏觀調控政策“松綁”文件，盡管這些文件曇花一現，但是，它從側面說明中國的房地產市場已經形成了復雜的利益關系，房地產宏觀調控牽一發而動全身。

此次金融監管機構釜底抽薪，明確規定金融機構對房地產貸款不得超過一定比例，這對于我國房地產市場資源整合具有決定性的意義。

少數房地產開發商可能會因為資金鏈條斷裂而不得不宣告破產。一些房地產開發商有可能會借此機會調整自己的經營結構，放棄或者減少對房地產市場的投資。中國房地產市場短缺的現象有可能會發生。部分學者已經明確指出，房地產市場必須持續發展，保持房地產市場投資的連貫性。如果減少對房地產市場的投資，那么，我國房地產市場的剛性需求得不到滿足，房地產市場價格會劇烈反彈。

坦率地說，我國房地產市場過剩現象十分嚴重。一些房地產開發商和投資者擁有大量的住房，他們等待時機，獲取更高的利潤。可是，如果我國金融監管機構持續加強對房地產宏觀調控力度，嚴格限制貸款規模，那么，房地產開發商和投資者有可能會面臨資金短缺問題。

為了防止我國房地產市場供求矛盾持續惡化，中央政府已經作出明確規劃，將部分城市郊區農村經濟建設用地投入市場，鼓勵農村集體經濟組織在符合條件的情況下建設租賃住房。中央要求地方政府必須按照規劃修建租賃住房，解決進城務工人員和大學畢業生的住房需求。

事實上，包括湖北省武漢市在內的一些中心城市，已經貫徹落實中央的房地產宏觀調控政策，通過修建租賃住房，解決大學畢業生的后顧之憂。

但必須指出的是，仍有許多地方政府官員心存僥幸，他們不愿意在城市的中心地區修建租賃住房，而是在城市的郊區修建廉租房。這種軟磨硬抗的做法，一方面加劇了中低收入階層住房負擔，政府廉租房不能滿足進城務工人員和大學畢業生的需求。另一方面，人為地加劇了城市交通緊張狀況。由于大量進城務工人員和大學畢業生居住在郊區，因此，城市公共交通出現了“潮汐現象”。如果中央政府不采取斷然措施，徹底解決我國租賃住房建設問題，那么，我國城市未來住房價格有可能會反彈。

解決我國房地產市場存在的問題，必須首先明確住房的性質。“房子是用來住的，不是用來炒的”，道出了房地產市場的本質。如果我國房地產市場是一個投資為主的市場，那么，我國房地產市場必然會持續畸形發展；如果我國房地產市場是一個以消費為主的市場，那么，我國房地產市場就能健康成長。當前我國房地產市場存在的問題，概括起來就是，房地產資源配置不公，房地產市場不透明，房地產供需矛盾持續緊張，房地產市場滋生腐敗現象。

解決我國房地產市場存在的問題，必須多管齊下：第一，必須徹底改變地方政府的發展思路，逐步擺脫對房地產市場的過度依賴；第二，必須增加房地產市場的透明度，每個城市都應該定期發布房地產市場的信息，國家不動產登記管理部門應當主動向居民發布不動產信息；第三，地方政府應當撥出專門的土地用來修建廉租房，在城市的郊區應當鼓勵開發商興建豪華住宅，但前提條件是，基礎設施建設費用必須納入房地產開發項目，由房地產開發商和投資者承擔。第四，房地產市場必須是健康的市場，政府采取一切可能采取的措施，解決歷史遺留問題，嚴厲打擊我國房地產市場的腐敗犯罪行為，確保我國房地產市場是一個清廉的市場。

金融監管部門從本職工作出發，對房地產開發商和投資者釜底抽薪。這對于解決我國房地產市場的問題具有非常重要的意義。但必須指出的是，我國房地產市場利益關系復雜，中央政府應當成立專門的房地產改革小組，著力解決我國房地產發展中積累的歷史問題，下大力氣調整房地產市場利益分配結構，將違法犯罪分子從房地產市場驅逐出去，端正地方政府官員的態度，確保我國房地產市場宏觀調控政策不會落空。

中央政府應當派出督查組，針對我國地方政府設立的金融平臺和投資公司從事房地產開發遺留下來的問題提出具體整改建議，由中央政府掛牌督促解決。因為只有這樣，才能防止我國房地產市場積累的深層次問題被掩蓋，房地產市場腐敗問題越來越嚴重。

歷史的經驗值得注意，我國房地產市場調控長達20多年，可是，每次房地產市場調控總是半途而廢。究其原因就在于，房地產市場形成龐大的既得利益集團，房地產開發商廣告支撐著我國新聞媒體的半壁江山。不少投資者期盼我國房地產市場回暖，已經購買住房的投資者希望房地產市場價格上漲。中國房地產市場已經形成了“公共汽車效應”——那些沒有上去的人抱怨公共汽車難上，而那些已經登上公共汽車的人則抱怨向上擁擠的人。解決我國房地產市場中出現的問題，必須統籌兼顧，考慮到各方面的利益，因為只有這樣，才能爭取大多數，確保我國房地產市場回歸理性發展軌道。

【2020年12月31日星期四】

謝天謝地中國終于擺脫房地產詛咒

哈爾濱作為黑龍江最大的城市，2020年商品房交易額比2019年下降35%，哈爾濱有關方面發布《關于疫情期間促進我市房地產市場平穩健康發展相關政策的通知》。

在社會各界關注下，這份文件很快不了了之。此前，全國許多城市都有類似的文件，但是，這些文件都曇花一現。這說明中國社會輿論發生實質性的改變，既得利益集團試圖綁架房地產市場，維護既得利益的做法不可能實現。

之所以出現這種現象，是因為最高決策者強調“房子是用來住的，不是用來炒的”。中央經濟工作會議重申這一重要決策，從而使地方政府部門和房地產既得利益集團不敢輕舉妄動。中國終于擺脫了房地產詛咒，中國經濟走上平穩發展的道路。

上個世紀80年代，日本對外出口形勢大好。“購買美國”的呼聲不絕于耳。美國政府意識到問題的嚴重性，迫使日本簽署“廣場協議”，并且對日本最具有競爭力的電子產品增加懲罰性關稅，從而導致日本半導體產業一蹶不振。大量資金回流日本，日本房地產市場迅速升溫，東京成為世界上房地產市場價格最貴的城市。

房地產市場的快速發展，產生了明顯的“擠出效應”，日本經濟陷入困境。雖然日本政府實行赤字財政政策，大量發行國債，并且呼吁日本企業和國民購買國債，但是，日本經濟從此走下坡路。進入本世紀之后，日本首相多次試圖重振經濟，實行寬松的貨幣政策，刺激經濟的增長。但是，由于房地產價格相對較高，結果導致大量資源被占用，日本經濟始終難以飛速發展。

更令人感到絕望的是，由于城市生活成本居高不下，日本國內甚至出現了“佛系階層”。由于生活壓力巨大，日本青年人再也不愿意為了實現自己的理想而奮斗，他們寧可呆在家中，維持最基本的生活需求。日本社會失去了強大的動力。

如今雖然日本仍然是世界上科技強國，在電子工業特別是在新能源技術領域積累了大量的知識產權，日本科技人員每年都能獲得諾貝爾自然科學獎，但是，日本經濟由于缺乏原始動力而變得低迷。

如果把日本經濟存在的問題都歸咎于日本的房地產市場和房地產市場政策，顯然是不公平的。經濟是一個復雜的系統，日本當前經濟發展中出現的問題，是多種因素疊加而成的。但是，誰也無法否認，日本經濟之所以增長緩慢，其中的原因很多，上個世紀房地產市場快速擴張是其中重要原因。日本房地產市場的畸形發展，給日本帶來了深重的災難。亞洲許多國家吸取教訓，嚴格控制房地產市場發展速度，限制房地產市場價格，防止出現類似于日本那樣的房地產詛咒。

可是，上個世紀90年代，中國為了解決財政收入問題，放開了房地產市場，從此一發而不可收，中國房地產市場猶如瘋狂的野獸狂飆突進。房地產業成為中國許多城市的支柱產業。房地產市場催生了大量的億萬富豪。在中國70%以上腐敗案件中，都涉及房地產腐敗。所有這些都充分說明，圍繞著房地產業的發展，已經形成了龐大的既得利益集團。在這個既得利益集團中，既有地方政府官員參與其中，同時也有一些外來資本推波助瀾。

中國房地產價格不斷上漲，增加了城市的經營成本，同時也改變了中國收入分配結構，增加了居民的生活負擔。許多居民辛辛苦苦，目的是為了擁有屬于自己的住房，而一些國際化大都市的青年，由于背負著房地產貸款，生活軌跡發生改變。他們不得不放棄自己的美好理想，甚至葬送自己的夢想，目的就是為了換取立足之地。房地產市場發展中出現的問題，已經給中國未來的發展埋下隱患。

好在黨中央及時發現問題的嚴重性。一方面懲治房地產市場領域的腐敗犯罪分子，要求國有企業有條件退出房地產市場，另一方面，要求各地方政府官員必須改變發展觀念，大力發展工業和現代農業，創造更多的財富，實現經濟可持續發展。

由于既得利益集團的相互掣肘，中央政府房地產宏觀調控政策在執行過程中大打折扣。少數地方政府為了增加財政收入，與房地產開發商達成默契，采取各種手段維持房地產市場價格。南京江寧區房地產市場管理局原局長公開威脅房地產開發商，聲稱如果未經批準擅自降低房地產市場價格，將會受到嚴厲處罰。慶幸的是，人們通過互聯網絡，找到這位房地產管理局局長高消費的證據，要求紀檢監察機關介入調查，從而將這位房地產管理部門的負責人拉下馬。

很多人擔心，國家房地產宏觀調控政策是否會導致房地產市場低迷不振，既得利益集團的強大力量是否會導致房地產市場宏觀調控政策執行半途而廢？這些擔心不無道理。進入本世紀后，我國房地產市場宏觀調控政策文件多達上百個，可是，這些文件大多雷聲大雨點小，一些房地產宏觀調控政策甚至成為房地產開發企業炒作房地產市場價格的題材，房地產開發商公然宣稱，國家限制房地產市場價格，說明房地產市場價格即將上漲。

所有這些都充分說明，房地產既得利益集團正利用一切機會包括學術論壇發表奇談怪論，影響國家的房地產宏觀調控政策，擾亂市場秩序，破壞我國的經濟結構。北京一位區房地產開發企業的負責人利用自己特殊的身份，以各種方式宣揚房地產市場“漲價”奇談怪論，甚至把房地產市場價格與“胸罩”相提并論。這種赤裸裸的挑釁行為，必然會遭到社會各界的強烈譴責。紀檢監察機關深入調查，將這位房地產開發企業負責人繩之以法。種種跡象表明，中央在房地產宏觀調控的問題上態度堅決，立場鮮明，措施得當，效果顯著。

房地產市場既是一個消費市場，同時也是一個投資市場；既是一個收入分配市場，同時也是一個金融市場。房地產市場發展對中國國民經濟發展至關重要。但是，房地產市場發展必須有利于維護社會主義的公有制，必須有利于保障人民群眾的切身利益，必須有利于經濟的可持續發展，必須有利于城鎮化的實現。

我國房地產市場發展中出現的問題，一言以蔽之就在于，脫離了以人民為中心的發展理念。無論是城市的房地產規劃，還是城市的房地產開發，根本無視人民的利益，一些地方房地產開發明顯“與民爭利”，地方政府借助于土地開發，加快基礎設施建設，在基礎設施建設的過程中，與房地產開發商惡意串通，嚴重損害當地居民的切身利益。圍繞著住房拆遷所發生的種種問題充分說明，如果不堅持社會主義發展方向，中國房地產市場必然會引發社會矛盾，動搖執政基礎。

我國房地產市場發展潛力巨大。首先，我國城鎮化尚未完全實現。城鎮化發展需要大量的基礎設施，商品房必不可少。但是，如果沒有考慮到居民收入狀況，以房地產開發剝奪居民的財富，那么，這樣的房地產開發不具有可持續性，房地產開發必然會導致民怨沸騰。

國家之所以提出大力發展租賃市場，要求地方政府加快建設租賃住房的步伐，其目的就是要減少居民的負擔。無論是農村集體建設用地進入住房市場，還是政府投資建設租賃住房，其目的就是要減少我國城鎮化的成本，減輕居民的負擔，讓居民在城鎮化中得到實惠，讓中國的城鎮化，真正成為“人民的城鎮化”。中國在任何情況下都不允許出現“貧民窟”，中國更不會允許房地產開發導致貧富差距不斷擴大。

其次，房地產必須實現國家利益、社會公共利益和個人利益的平衡發展。政府建設租賃住房，并且提供廉租房，其目的就是要減輕居民的住房負擔，就是要讓居民將收入投入到自我發展需求之中，不斷提高自己的能力，從而為現代化作出更大的貢獻。許多城市加快廉租房建設的步伐，大學畢業生和進城務工人員可以相對較小的代價獲得住房。這是充分借鑒新加坡發展模式，改造中國房地產市場結構的重要舉措。

如果不解決大學畢業生和進城務工人員的住房問題，那么，中國現代化將會加劇兩極分化。政府把住房問題作為社會保障的重要組成部分納入整體規劃，依靠政府的力量增加住房供給，這對于我國城鎮發展具有至關重要的意義。

第三，房地產宏觀調控不是扼殺房地產市場，而是要使房地產市場健康發展。在城市中心，政府建設廉租房，解決住房需求，提高城市的競爭能力。在城市的郊區，可以新建商品房，有條件的居民可以購買商品房，但是，必須承擔基礎設施建設的部分費用。

新加坡的經驗表明，那些高收入群體可以購買別墅，但前提條件是，必須付出更多的費用。進入城市中心，不但要繳納停車費用，而且要承擔一部分交通堵塞和交通建設的費用，這對于調節收入分配，鼓勵申請廉租房具有非常重要的意義。

多少令人感到擔心的是，由于一些地方政府過度依賴房地產市場，財政已經變成土地財政，如果要求地方政府擴大廉租房建筑面積，地方政府有可能會入不敷出。地方政府必須改變傳統的發展模式和思維方式，必須妥善解決住房需求與可持續發展問題，下大力氣滿足城市住房剛性需求，以市場手段，解決高收入群體的住房需求。

總而言之，中國房地產市場發展方向已經改變，只要在最高領導人決策下，沿著既定的方針政策，牢牢把握我國房地產市場發展方向，中國就可以避免出現房地產詛咒，中國經濟可持續發展就有希望。

【2020年12月25日】

（作者系中南財經政法大學教授、昆侖策研究院高級研究員；來源：昆侖策網【作者授權】，轉編自“喬新生”）

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