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      8月26日，前我愛我家副總裁、中國房地產經紀同業聯盟主席胡景暉出現在2018網易經濟學家年會夏季論壇上，他表示，最近一個星期內被迫不斷變換住處、請私人保鏢。

他還稱，北京6環以內有近100萬套房子既不自住，也未出租，房租還漲得很高，建議政府出臺“空置稅”。

以下內容根據現場演講整理，未經胡審閱：

我可能是中國最老、最不性感的網紅。有人說，我是地產界的“小崔”，有些悲情。最近，我希望邀請崔永元先生會面，公開答媒體問。

我們兩者不同之處是他做傳媒，我做地產；相同之處是我們都得過抑郁癥，都想過結束自己的生命，都在家人、朋友和親人的關心下走出了人生的至暗時刻，都堅守價值觀，都說了些真話，但都因為說真話不得不在一個星期內不斷更換住處，且不情愿地請了私人保鏢。

為什么在中華民族偉大復興的時代，說真話的人卻如此下場？我希望邀請崔永元先生一起和媒體探討，當前的中國需要怎樣的價值觀！中國到底是被資本挾持，還是應該被13億中國人美好生活的愿望所左右。

什么叫新經濟？我認為“不破不立”。“破”是要破局，是說實話、說真話，這可能會讓某些利益集團不舒適；“立”是立法、立機制。

談幾個問題

1.房租上漲的原因。

從我2001年入行至今，北京房租每年都會上漲（除了2009年次貸危機爆發后北京房租跌過一次），漲是正常的。

房租上漲與CPI、季節性因素、經濟結構等因素有關，每年房租上漲要略滯后CPI些。如果房東發現物價上漲，房租卻不漲的話，生活水平會下降。在需求端，租房人員更加注重居住品質；在供應端，房源不足。

過去5年，我愛我家以毛坯房出售的房產比例為11%，也就是說這些房子既未自住，也未出租，而北京約有880萬-900萬套房產。所以，這意味著北京6環以內有約100萬套空置房，而房租還在不斷上漲，很多年輕的碼農、記者被迫到6環以外租房。

長租公寓在資本挾持下，以超出市場合理租金的20%-40%高價收房。我認為，資本在房租上漲過程中起了三分之一的因素。所以，如果沒有資本，房租價格一定不會漲的這么快。

2.房租高嗎？

房租漲這么快，房租高嗎？

今天，如果一個人在北京買套房然后出租，年租金投資回報不到1.5%，發達國家的年租金回報則至少為5%-6%。

所以，機構投資人和小業主會認為，房租太低了，投資回報率太低了；然而，在美國紐約，即使一個人租一間高檔公寓，租金絕不會超過月收入的30%-40%；但在中國，很多媒體記者月租金占工資的比例逼近或超過50%。

所以，房租可以漲，但房租的上漲應高于CPI，低于人均可支配收入的漲幅，否則你就在這個城市混不下去！

如果北京的租金回報率能達到美國的平均水平6%，意味著房價要跌一半，房租翻一番。但如果房價跌一半，那么銀行就瘋了；房租翻一番，那么租客就瘋了。到底是什么原因？就是土地財政，是高地價推動高房價，租金和房價不匹配。

未來該如何解決？可以效仿其他地區或國家的做法。比如，香港出臺了“空置稅”，如果有人空著房子，既不出租，也不自住，政府就要收稅；法國“空置稅”更嚴格，鄰居可以舉報那些空置房子半年以上的人，一經核實，政府可讓窮人破門而入住進去。雖然在西方講究私人財產權，但西方人權高于私人財產權，而居住權又是基本的人權，所以居住權大于財產權。

中國政府如果出臺“空置稅”，租金會應聲而跌，諸位的居住條件將極大改善。

3.關于長租公寓。

長租公寓本身就是很Stupid的叫法。按國家產業政策，該行業應該叫住宅租賃運營商。

長租公寓本身沒有錯，但為什么和“租售并舉”差距如此之大？和美國對標下：

第一，美國最大的租賃運營是產權式的，是把樓買下來再改造、運營、出租，然后價格漲后再賣掉；而中國是租權式的，即“二房東式”模式，沒人敢買下來。

第二，美國發的是REITS，中國發的是ABS，美國房地產背后是凱雷、黑石等風險厭惡型的、低投資回報的金融機構；而國內的基金則認為年化20%都太少了。

4.資本是天使，更是魔鬼。

資本是天使，可以加速企業和行業發展，提升市場效率；但資本又是魔鬼，要求高投資回報率，快速發展，甚至不惜一切代價。

以前，很多租賃企業用的是租金和押金沉淀；現在在資本的挾持下，不光用租金和押金沉淀，還動用了金融杠桿等，所以風險和爆倉是必然的。

如何解決這些問題？

1）把資本變成政府控股的，關乎國際民生行業由國家控股，就不容易跑偏；

2）通過立法、監管、舉報、實施警戒等多重手段，有效管控資本。

3）資本投資要有技術含量。今天，中國許多投資機構，在沒有進行太多數據分析、行業分析等情況下就投資。

【本文原載微信公眾號“網易研究局”，原文標題《胡景暉最新演講：北京約有100萬套房子是空著的！》。】