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喬新生：全民補貼房地產開發商的時代再也不能持續下去！

點擊：作者：喬新生來源：昆侖策網【作者授權】發布時間:2021-10-28 10:14:51

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新華社北京2021年1月23日電，《全國人民代表大會常務委員會關于授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作的決定》。2021年10月23日通過。

通貨膨脹，實際上是全民補貼房地產開發商。這樣的現象再也不能持續下去了。中央領導人提出積極穩妥推進房地產稅的立法和改革，為我國房地產市場改革指明了方向。

中國領導人提出“要積極穩妥推進房地產稅立法和改革，做好試點工作”。這標志著中國房地產市場宏觀調控進入新的階段。

中國房地產市場是一個奇怪的市場。其中既有計劃經濟的因素，同時也有市場經濟的弊端。研究中國房地產市場存在的問題，必須實事求是，具體情況具體分析。

上個世紀90年代，為了解決住房短缺問題，我國開發房地產市場。但是，正如人們所知道的那樣，由于我國房地產市場最早是由政府設立公司開發的，因此，我國房地產市場從一開始就與政府有著緊密的聯系。政府借助于房地產開發解決住房緊張問題，而集體土地的征收儲備，則使得地方政府找到了分稅制改革之后增加地方財政收入的有效途徑。房地產市場與政府財政收入關系密切，一些地方政府的財政變成了“土地財政”或者“房地產財政”。

本屆政府在房地產宏觀調控過程中，把注意力集中在地方政府身上，要求地方政府采取一切可能采取的措施，控制房地產市場規模，監管房地產市場價格，解決房地產市場中存在的問題。

可是，由于我國房地產市場的利益分配結構極不合理，因此，地方政府和中央政府出臺的一系列宏觀調控政策，非但沒有解決我國房地產市場的問題，反而成為一些房地產開發商炒作房地產市場價格的重要政策題材。

針對這種現象，筆者多次指出，中國房地產市場問題是結構性問題而不是總量問題；中國房地產市場問題是地方政府的問題而不是中央政府的問題；中國房地產市場問題是一個金融問題而不是一個消費問題；中國房地產市場問題不是房地產開發商問題，而是地方政府借助于房地產開發追求政績產生的問題。

解決我國房地產市場存在的問題，必須注意以下幾個方面的內容：第一，我國房地產市場的結構特征決定了，房地產開發商的風險最小，但是，房地產開發商的利潤最高。表面上看，我國一些房地產開發企業面臨資金短缺的危機，房地產開發企業成為被告，一些大型房地產開發企業負責人甚至直接飛赴北京，請求中央政府幫助他們解決問題。其實，這都是假象。政府有關主管部門的負責同志似乎沒有意識到，我國房地產市場中房地產開發企業暴露出來的問題，根本上就是一個迷魂陣，就是要繼續從國家商業銀行套取貸款，以便金蟬脫殼。

假如中央銀行要求各商業銀行放松銀根，增加對房地產開發企業的貸款，那么，房地產開發企業的負責人有可能會攜款潛逃。所以，中央政府必須高度關注我國房地產市場存在的問題，負責同志萬萬不可被假象所迷惑，在我國房地產市場宏觀調控關鍵時刻，通過增加貸款，解決房地產開發企業存在的問題。

假如房地產開發企業的負責人不盡快將自己轉移到海外的資金回籠，中央政府必須采取果斷措施，嚴格依照法律規定，要求房地產開發企業的負責人承擔所有的法律責任。現在房地產開發企業的負責人到北京，要求國有商業銀行給予大力支持，可是，他們仍然過著花天酒地的生活，大量資金已經轉移到海外。如果房地產企業出現的問題，最終由國有商業銀行負責解決，那么，國有商業銀行呆賬壞賬將會進一步增加。

中央主管部門的負責同志可能擔心我國房地產市場會出現連鎖反應，要求商業銀行增加對房地產開發企業的貸款。事實證明并且將繼續證明，這種做法本身是極度危險的。當前我國房地產開發企業清算已經進入關鍵時刻，司法機關必須介入，把房地產開發企業負責人轉移到海外的資產進行盤點，并在此基礎之上，解決我國房地產開發企業存在的資金短缺問題。

如果無視我國房地產企業收入結構不合理的問題，如果無視我國房地產市場分配結構不合理的問題，盲目拯救我國房地產開發企業，那么，最終必然會引發大規模的金融危機。

人們不要低估房地產開發企業的能量，不要低估一些房地產開發企業負責人的政治公關能力。他們一定會通過各種手段，將自身存在的問題轉化為國有商業銀行的問題。一旦國有商業銀行出現大量的呆帳壞帳，那么，普通老百姓將為此付出慘重的代價。

其次，房地產市場存在的問題具有普遍性。一旦出現通貨膨脹，房地產市場價格就會上漲。上個世紀日本出現嚴重的通貨膨脹，東京房地產市場價格迅速上漲。如今美國出現通貨膨脹，美國的房地產市場價格快速上漲。通貨膨脹會導致房地產市場價格上漲，這是一個普遍性的現象。

之所以出現這種現象，原因非常簡單，那就是房地產市場是各國的“儲水池”。房地產市場開發需要大量的資金，如果一個國家的房地產市場發展速度相對較快，那么，就一定會吸收大量的資金，形成資金沉淀效應。

事實上，由于我國外匯收入增加，國內市場釋放大量的人民幣。這些人民幣直接導致我國物價上漲。為了防止出現嚴重的通貨膨脹，金融管理部門有意識地把房地產市場作為“儲水池”，將大量資金導入房地產市場。房地產市場資金增加，必然會導致房地產市場快速發展，房地產市場價格上漲。

可以這樣說，通貨膨脹直接受益者是房地產開發商，而房地產開發商借助于通貨膨脹不斷地提高房地產市場價格，一旦房地產市場價格保持穩定或者有所下降，房地產市場積累的問題就會突然爆發。所以，分析房地產市場存在的問題，必須首先了解通貨膨脹所引發的系統性危機，正是由于出現了嚴重的通貨膨脹或者通貨膨脹壓力，才導致我國的房地產市場畸形發展。

房地產市場具有沉淀資金效應，因此，金融主管部門對于房地產市場中存在的問題，當然會睜一只眼閉一只眼，這是因為房地產市場在一定程度上消化通貨膨脹所帶來的不利影響。如果房地產市場凱歌高奏，房地產市場價格不斷上漲，那么，通貨膨脹的壓力就會直接轉化為房地產市場價格上漲的壓力。這種把大面積的通貨膨脹壓力轉化為房地產市場的壓力的做法，可以轉移視線，掩蓋真相。正因為如此，無論是金融監管部門還是地方政府對于房地產市場價格上漲總是持樂觀的態度，一些地方政府希望房地產市場價格上漲，如果房地產市場價格下跌，地方政府官員就會焦慮萬分，他們會采取各種措施，確保房地產市場價格上漲。可以這樣說，房地產市場已經成為一個利益共同體市場。在這個利益共同體市場中，地方政府和金融機構相互依存，互相補充。房地產市場的宏觀調控之所以無法達到預期的效果，其原因也就在此。

解決房地產市場存在的問題，必須考慮到我國的通貨膨脹因素。由于房地產市場具有吸納通貨膨脹的特征，因此，無論是金融主管部門還是地方政府對房地產市場宏觀調控政策都會各取所需。解決我國房地產市場存在的問題，必須充分意識到房地產市場價格上漲的真正原因，如果不解決通貨膨脹問題，那么，我國房地產市場價格調控必然會功虧一簣。

第三，房地產是一個財富重新分配的市場。當前美國房地產市場價格上漲，背后的原因是通貨膨脹。通貨膨脹導致房地產市場價格上漲，那些貸款購買住房的中產階級或者藍領工人生活雪上加霜，那些擁有資產特別是擁有房地產的企業和個人，則會因房地產市場價格上漲而實現財富倍增。

美國的案例充分說明，如果不控制通貨膨脹，那么，要想解決房地產市場存在的問題，無疑是緣木求魚。美國正醞釀大規模的集會游行示威抗議活動，絕大多數房地產開發商從房地產市場價格上漲中獲取暴利，而絕大多數中產階級家庭成員，則由于房地產市場價格上漲，實際生活受到嚴重影響。

不過，美國民主黨政府不會允許美國出現大規模的政治騷亂，不會允許在美國首都華盛頓出現大規模集會游行示威活動，其中的道理非常簡單，美國即將舉行中期選舉，美國民主黨政府會不惜一切代價，確保房地產市場價格上漲不會導致中產階級家庭成員走上街頭，表達自己的憤怒。

美國民主黨政府最有可能采取的策略是，增加發放救助款，讓美國中產階級家庭成員獲得更多的補助，以便減少房地產市場價格上漲所帶來的不利影響。不過這樣做，一定會導致美國產業工人失去工作的熱情，因為政府發放失業救助資金越多，產業工人相對收入也就越低。現在美國許多工廠已經找不到工人，究其原因就在于，人們拒絕工作，可以領到美國聯邦政府失業救助金，還可以獲得住房補貼。辛苦工作的收入，反而沒有獲得政府的救助補助多。美國已經從壟斷資本主義變成福利資本主義，福利資本主義正迅速轉化為國家資本主義。

中國政府沒有采取類似于美國那樣的補貼政策，但是，中國一些地方政府正在采取特殊措施，補貼房地產開發企業，這是一個令人感到擔憂的現象。譬如，黑龍江的一些城市明確規定，如果購買住房，可以獲得政府的財政補貼，財政補貼實際上是補貼房地產開發企業，讓房地產開發企業茍延殘喘。從經濟學的角度來看，這不是在補貼貧困階層，而是在補貼房地產開發商。如果這種現象持續下去，房地產開發商有可能會渡過難關，可是，由此產生的一切不良后果，都會由地方政府和當地的居民承擔。

相信中央政府會意識到問題的嚴重性，采取斷然措施，堅決制止這種補貼行為，確保我國房地產市場分配失衡現象不會更加嚴重。

征收房地產稅，可以在一定程度上解決我國房地產市場分配結構不合理的問題。但是，如何征收房地產稅，這是一個需要考慮的問題。按照一些企業家的說法，可以直接照抄照搬美國稅收制度設計方案，所有商品房都必須納稅。房地產稅作為地方稅，由地方政府對所有購買商品房的業主征稅。如果購買商品房認為稅收負擔沉重，完全可以到其他地方購買住房。

不過現在看來，這種直接移植美國稅收政策的方案，不可能被中央采納。其中的道理非常簡單，因為我國絕大多數居民不可能離開自己的工作城市到其他地方購買住房，以規避房地產稅。

征收房地產稅，必須把責任壓到房地產開發商身上，讓房地產開發商承擔更多的責任，因為只有這樣，才能徹底改變我國房地產開發企業負責人驕奢淫逸生活方式，也只有這樣，才能使我國房地產開發市場積累的腐敗現象徹底暴露出來。解決我國房地產開發市場存在的問題，必須追根溯源，只有緊緊地抓住房地產開發企業負責人這個牛鼻子，讓他們把非法收入吐出來，我國房地產市場才能撥亂反正，我國房地產開發企業才能公平競爭。

（作者系中南財經政法大學教授、昆侖策研究院高級研究員；來源：昆侖策網【作者授權】，轉編自“喬新生”，修訂發布）

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