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7大城市群，哪里才是價值洼地？哪里最有潛力？

點擊：作者：楊科偉、邱娟來源：華爾街見聞發布時間:2017-12-02 12:20:19

來源：克而瑞研究中心（cricyjzx），作者：楊科偉、邱娟。文中觀點僅反映作者研究和學術觀點，不代表見聞立場，不構成投資建議。

中國傳統的省域經濟，正在向城市群經濟轉變，城市群是中國未來經濟發展格局中最具潛力的核心地區。

我們將以城市群為研究對象，探究7大城市群的發展階段、經濟格局和空間格局，以便對城市群的發展有相對全面地認識，從而對下一步的房地產投資作出合理地指導。

探究7大城市群自身發展階段，誰可高看一眼？

長三角、京津冀人口吸納力最強

粵港澳土地產出最高

通過對長三角、粵港澳、京津冀、長江中游、成渝、海西、山東半島7個城市群的經濟、人口、土地概況進行分析，可以發現：近5年人口凈流入最多的城市群為長三角城市群，人口吸引力比較高，尤其是“211”、“985”名校聚集的上海、杭州、南京等城市名列前茅；人口涌入最少則是海西城市群，即使核心城市福州和廈門，城市競爭力也稍弱。從土地占比和地區生產總值占比上來看，粵港澳的地均產出最高，是第二名長三角城市群地均產值的2倍之多；地均產出最低的城市群為成渝城市群，僅占粵港澳城市群地均產出的1/7。從人均產出上來看，粵港澳城市群也居首位，其次為長三角城市群；人均產出最少的城市群為成渝城市群。

長三角、粵港澳城市群相對較均衡

雄安新區助推京津冀形成三足鼎立之勢

通過對7大城市群的人口、經濟方面的首位度以及核心城市集中度分別測算，結果可以看出：長三角城市群形成以上海為首位核心城市，以蘇州、杭州、南京為副中心的多中心結構的城市群，城市群發展相對較為均衡，核心城市集中度高達56.6%，核心城市周邊城市產生了良好的輻射帶動力，城市群發展處于成熟階段。

京津冀城市群目前是以北京為主、天津為副的雙中心城市群，千年大計雄安新區的設立未來對京津冀城市群的空間結構產生較大影響，將來勢必形成北京、天津、雄安三足鼎立之勢；另一方面，內部發展不均衡，京津冀現兩大核心城市并存，低等級城鎮數量過多，中等城市偏少。其中北京市的城市功能、技術和產業已開始向周邊地區擴散；天津由于作為北方經濟中心的發展和濱海新區的開發建設，在一定時期內極化作用正在增強；河北8市等次中心城市經濟實力不強，與京津兩市的發展水平差距顯著，接受核心經濟輻射能力有限，使城市群邊緣地區很難分享中心城市的發展成果。

粵港澳城市發展最為均衡，廣州、深圳作為核心城市，對整個城市群起到良好的輻射帶動力。廣佛同城、深圳東莞之間的產業協同，使粵港澳區域的經濟聯系緊密度最高，逐漸形成了產業分工和功能互補的空間格局，城市群發展也相對較為均衡。

山東半島城市群雖然表面上是雙中心，但實際上濟南作為省會城市的優勢一直被青島所取代，同時兩大核心城市功能不突出，核心城市集中度僅占26.5%，處于一種“小馬拉大車”的弱核帶動狀態。城市間的巨大差距也意味著后發城市具備較大增長空間。

長江中游城市群、成渝城市群、海峽西岸城市群屬于仍處于中心城市獨大階段。城市體系不完善，核心城市對周邊城市的輻射帶動能力不足。

粵港澳、長三角城市群處于成熟發展階段

京津冀城市群趨于成熟階段

在總結國外諸如戈特曼、弗里德曼、斯科特等對城市群研究基礎上，借鑒生命成長規律，我們將7大城市群發展程度做了一系列探究。據測算——

京津冀城市群的城鎮化水平62.72%，城鎮體系趨于完善中，基礎設置較為完善，基本判別其現在處于趨于成熟階段；

長三角城市群城鎮化水平68.47%，城鎮密度區域較穩定的階段，同時基礎設施水平也是所以城市群中最完善的，屬于內涵式增長階段，基本判別長三角城市群處于成熟發展階段；

而粵港澳城市群城鎮化水平高達84.41%，區域內部也相對較為平衡，城市空間組織處于擴散高于集聚作用，城鎮密度也處于一個相對合理的穩定狀態，基本判斷粵港澳處于成熟發展階段；

長江中游城市群、成渝城市群、海峽西岸城市群、山東半島城市群由于城鎮化率比較低，還處于集聚作用為主，擴散作用為輔的外延式發展階段，故城市群出于快速發育階段。

長三角、粵港澳城市群整體前景可高看一眼

其他仍在于核心城市軸線發展

城市化進程中產生的聚集效應有助于推動經濟長期平穩快速發展，我國城市群的集中度有待進一步提高。相較而言，我們更看好長三角城市群、粵港澳城市群這樣已經處于成熟階段的城市群的核心城市，這類型的城市群發展已經相對成熟，可采取網絡開發模式，城市可全面開花。

對于京津冀這樣趨于成熟階段的城市群，宜采用點軸群開發模式，雄安新區的橫空出世即是這樣，在京津冀這樣的發展階段，繼續選取某個節點率先發展，形成一個軸線，未來京津冀城市群發展的重點一定是沿著北京、保定、天津、廊坊這幾個中心城市形成的軸線發展，最后在鋪開來，最終達到全面發展。

長江中游城市群、成渝城市群、海峽西岸城市群、山東半島城市群還處于集聚作用為主、擴散作用為輔的快速發育階段，目前部分核心城市自身還不夠強大，外溢效應也相對較弱，因此這類城市群發展的重點集中在核心城市的“半小時腹地”及核心城市之間的軸線發展。

從五大維度看7大城市群，哪里房地產市場最有前景潛力

從市場供求、環境宜居性、基礎設施完備性及市場潛力各方面進一步研究城市群房地產市場的特點，對未來具有潛力的城市群作出合理預判，以期為房地產開發商的投資策略提供相關建議。

供給：長三角、長江中游城市群相對充裕

粵港澳城市群較為局促

過去5年間，長三角城市群的宅地供給量最多，高達11392萬平方米，供給總量最少的是粵港澳城市群，僅1694萬平方米。從各城市群的人均宅地供給量上來看，長江中游城市群的人均宅地供給量是最多的，約0.85平方米，其次是長三角城市群，約0.82平方米，人均宅地供給面積最少的是粵港澳城市群，僅0.29平方米。由此可以看出：長三角城市群、長江中游城市群無論從宅地供給總量上看還是人均宅地供給量上看，都居于7大城市群前兩位，供地相對較為充裕。粵港澳城市群的宅地供給總量和人均宅地供給量都居于末位，宅地供給上相對較為局促。

長三角城市群房地產投資額最多，高達18300億元，其次是京津冀城市群，約10299億元，居于第三位的是成渝城市群，約8366.5億元，總投資最少的城市群是山東半島城市群，僅5592.8億元。從各城市群的人均房地產投資額上來看，長三角城市群人均房地產投資額最高，約13233元，其次是粵港澳城市群，約12045元，居于第三位的是京津冀城市群，約11726元，人均房地產投資額最少的是山東半島城市群，僅6309元。

由此可以看出：長三角城市群無論從房地產投資額總量上看還是人均房地產投資額上看，都居于7大城市群的首位，市場預期較好。山東半島城市群的房地產投資額總量和人均房地產投資額都居于末位，市場預期不足。

需求：長三角粵港澳新增人口趨緩改善需求聚集

成渝城鎮化增長速度最快

從常住人口變動情況來看，7大城市群都屬于人口凈流入的區域，其中，長三角城市群人口流入最多，高達722.91萬人，其次為京津冀城市群人口凈流入較多，高達688.37萬人，其他5個城市群的人口流入約在200-300萬人，流入人口做少的城市群為海西城市群。究其原因：海西城市群城鎮化進程緩慢，人口集聚能力不足，福州、廈門發展進程較其他城市群核心城市較為緩慢，核心城市的帶動乏力。但隨老齡化的加劇，我國勞動力人口占比逐漸下降，一方面，會使得剛性需求及改善性需求的群體縮減，進而拉低需求量。

從各城市群近5年城鎮化率增長情況來看，增長最快的是成渝城市群，5年增長了8個百分點，增長最少的長三角城市群和粵港澳城市群，增長了大約1個百分點。由此可以看出：粵港澳城市群和長三角城市群城鎮化率較高，但城鎮化率增長緩慢，加上產業結構的調整，人口導入趨勢放緩，增量住房需求后勁不足。城鎮化率最低的成渝城市群城鎮化增長速度最快，增量住房需求有上升空間。

環境宜居性：海峽西岸、粵港澳城市群

空氣質量優于全國平均水平

從全年PM2.5平均濃度上看，海峽西岸城市群的全年PM2.5平均濃度最低，約34.23μg/m3，其次為粵港澳城市群，約34.40μg/m3，都低于全國平均值50.2μg/m3。除這兩個城市群空氣質量整體上處于優的區間（0-35μg/m3），其余城市群的全年PM2.5平均濃度均高于全國平均水平。全年PM2.5平均濃度最高的城市為京津冀城市群和山東半島城市群兩者高達約77μg/m3，處于輕度污染的區間，空氣環境質量有待于進一步提升。2015年中國歐盟商會發布《北京建議書》，稱北京的空氣污染影響了北京的國際形象，阻礙了外國及中國本土專業人士宜居北京。中國歐盟商會的會員企業中，39%認為空氣污染是留住人才面臨的最大挑戰。由此可見，空氣質量的確影響著一些高端人才的去留，也間接影響了城市的房地產市場。

基礎設施建設：長三角城市群交通便利性最高

京津冀城市群基礎設施亟待完善

從城市群的地均基礎設施投資額上來看，長三角城市群的地均基礎設施投資額最高，高達508.4萬/KM2，其次為長江中游城市群，地均基礎設施投資額為454.38萬/KM2，主要原因是因為武漢近些年的地鐵等基礎設施投資額較高，導致城市群的平均投資額大幅上升。

從各城市群的高鐵車次數量來看，長三角城市群的高鐵（此包含動車、城際高鐵）車次數是最多的，高達5714次，其次是長江中游城市群，總車次為3034次，居于第三位的是粵港澳城市群，高鐵通過車次最少的是成渝城市群，僅834次。由此可以看出：長三角城市群整體上高鐵交通便利性最高，京津冀城市群高鐵網絡建設相對滯后，相信伴隨著雄安新區的建設，京津冀城市群的高鐵網絡會快速完善。

可持續發展力：長三角城市競爭力提升

凝聚大量優質潛在增量購房需求

名校集聚的長三角、長江中游城市群和京津冀城市群的潛在客群量較大。高等學校在校學生是城市潛在的商品住宅消費者，因此，城市的高校學生數一定程度上影響著未來的房地產市場。從城市群的高等學校在校學生數來看，長三角城市群的高等學校在校學生數最多，高達375萬；其次為長江中游城市群，高達313萬；第三為京津冀城市群，約242萬人。這些城市群高等學校在校人數較高，主要是因為長三角區域的上海、南京、杭州、合肥和長三角區域的武漢、長沙和京津冀地區的北京、天津等城市高校云集，這些城市囊括了全國大部分高校甚至于名校，高校的集聚提升了城市的競爭力，城市競爭力提升吸引了大量的外來人群，增量購房需求日益增加。

小結：京津冀滯后于長三角、粵港澳

差距進一步拉大

從整體上看，京津冀城市群的市場發展前景稍落后于長三角城市群和粵港澳城市群。京津冀城市群的經濟總量雖然處于較高水平，但反映區域經濟發展水平的人均地區生產總值遠低于粵港澳城市群和長三角城市群，同時人均可支配收入偏低，至少從這一指標上與世界級城市群的稱號不匹配。另一方面，全面PM2.5濃度是所有城市群中最高的，環境污染嚴重已經城為制約京津冀發展的一大障礙，京津冀城市群下一步要調整好產業結構，提升城市軟實力，房地產市場才能走得走穩、走得更遠。