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新加坡教授葉秀亮當年提出的經(jīng)濟工作建議

點擊：5304  作者：葉秀亮    來源：華夏網(wǎng)  發(fā)布時間:2015-05-06 13:23:29

  

 

本文是一個能再使中國經(jīng)濟保持8%以上增長十多年的建議方案：政府大量提供價格遠低于私人住宅、但又高于成本和具相當利潤的多檔次夾心階層房予合資格國民購買。由于中國國民對此類夾心房需求極為龐大，中國可透過持續(xù)十多年的公營房屋建造，協(xié)助保持其經(jīng)濟增長在8%以上。此方案亦可使國民以合理價格一圓置業(yè)之夢，讓國民真正分享到經(jīng)濟增長的成果，從而協(xié)助實現(xiàn)中國夢的理想。

習近平主席和王岐山常委的反貪已為國民稱許，亦將在中國歷史留下美譽，若能采用上述建議協(xié)助中國國民擁有自己物業(yè)和免受高房價之苦，其歷史定位將媲美甚至超越鄧小平和毛澤東。中國領(lǐng)導人亦須小心一些貪腐官員或智囊在股市政策上的誤導，以致出現(xiàn)巨大股市泡沫和其后的泡沫爆破，破壞其管治威信之余，亦將使其歷史定位蒙上重大污點。此外，亦宜責成人民銀行糾正現(xiàn)今的匯率政策失誤，否則此失誤將繼續(xù)拖中國出口和經(jīng)濟增長后腿，并在數(shù)年后使中國經(jīng)濟身陷險境。

 

     建議大綱

 

自2006至2007年開始，筆者聽到中國普羅大眾在面對高房價時的慘痛呼嚎，亦看到坊間所用分析工具（如供求線分析或更先進的西方理論模型），并不適合分析中國和亞洲房市，遂用了半年時間，以本身深厚的經(jīng)濟理論基礎(chǔ)和累積了三十多年的政策鉆研功力，重新整理和建造出一個適合分析亞洲房市的完整理論架構(gòu)和可助解決問題的整套政策建議，除了以學術(shù)文章發(fā)表，亦在《信報》刊登建議，和透過新華社的內(nèi)部報告向前主席胡錦濤作出如下建議：中國政府大量提供多檔次公營房屋至如下比例：

（一）占每年新供應約一成的廉租房予低收入階層租住；

（二）占新供應約成半的微利房予低至中低收入階層購買；

（三）占新供應約四成半的多檔次夾心階層房予中低至中高收入階層購買；和

（四）余下三成則為面向中高至高收入階層的私營房。

建議獲得前主席胡錦濤的支持，以至其后中國定下大量提供微利房、兩限房和廉租房的計劃，其后更將建屋目標寫進第十二個五年計劃和成立住房及城鄉(xiāng)建設(shè)部。

 

好設(shè)計被官員浪費

 

不幸的是，如此好的設(shè)計，卻被一些官員的自把自為、和一些官員的貪腐行為，而被白白浪費掉。比如說，在上述建議占核心地位和具相當利潤的夾心房，因一些官員認為政府不宜在房市賺國民的錢而被廢掉，以致同時毀掉了筆者如下「生生不息」的重要設(shè)計：新成立的建屋局可先讓合資格國民透過銀行貸款認購計劃建造的夾心房，并收取購房者的首期款項以支付地基工程建造支出，待第一期工程完工后，要求貸款銀行在核實第一期工程后發(fā)放款項以支付第二期工程支出，待第二期工程完成后，要求貸款銀行在核實后發(fā)放款項供第三期工程支出，直至整個項目完工和收取計劃利潤為止。

整個設(shè)計的重點是毋須動用政府財政，以致中國可實時在每個地區(qū)起動很多個夾心房項目（微利房也可透過上述安排實時起動），而所得利潤又可用來支持廉租房的建造支出和其他改革支出。

不幸的是，當上述「生生不息」設(shè)計被無意廢掉后，兩限房和微利房的前期建造支出、和廉租房的全部建造支出就得依賴有限的財政支出，以致整個公營房屋規(guī)模被大幅壓縮。尤有甚者，地方政府不但未能如原計劃般獲取利潤提成，更須在被扭曲的計劃中負上頗大的財政負擔，以致不但失去了積極性，更用各種「上有政策、下有對策」的招數(shù)拖延或減量，從而進一步壓縮了公營房建造的規(guī)模，以致中國普羅大眾現(xiàn)今還須承受高房價之苦。

 

股市泡沫難振經(jīng)濟

 

有感中國政府現(xiàn)今急于保七（保持7%增長），筆者希望中國政府考慮重新啟動上述設(shè)計，由于普通國民對夾心房、微利房和廉租房需求極大，此計劃不但可助中國保七，即使保八也可長達十多年。

此外，由于夾心房有相當利潤，不但會因毋須中央財政支持而能永久持續(xù)，更因國民對夾心房的潛在需求極龐大，相關(guān)利潤金額亦將極為龐大，以致中國政府可用此龐大利潤的一部分支持其他改革（如醫(yī)療改革、教育改革和廉租房建設(shè)），并把其余部分利潤投資海外，在平時為國家賺取回報，中國出現(xiàn)金融風暴時則可「班師勤王」，協(xié)助中國經(jīng)濟度過難關(guān)。執(zhí)行方面，由于地方政府可在夾心房的利潤獲取利潤提成，其積極性也就較高，計劃成功的機會就很大。

另外，公營房每高一個檔次的售價和毛利率應較高。如微利房的毛利率應為半成至一成，只有基本裝修和位置略遠；最低檔夾心房的毛利率約為一成至一成半，最高檔夾心房的毛利率約為兩成半，裝修和交通方便度接近大眾化私營房，但有八至十年期轉(zhuǎn)售限制、不能出租和有收入申購限制。

在每戶只可申請一間公營房的前提下，讓市民自己選擇申購哪一類公營房，集齊足夠申購者就動工建造。由于申購者認為公營房的檔次能反映其社會地位，較高收入者會傾向申購較高檔次公營房，從源頭上就已減低了貪腐的誘因（當然政府也須確保貪腐官員不能擁有多過一個公營房和堅守轉(zhuǎn)售年期限制）。此外，筆者學術(shù)文章已解釋，夾心房的利潤其實是一種稅收，且是會造成最小經(jīng)濟扭曲的稅收，更是唯一國民甘愿徹夜排隊繳付的稅收（即徹夜排隊申購夾心房）。

讓較高收入國民自愿申購較高檔次公營房，不但意味讓其自愿上繳較高稅收，亦意味公營房的檔次分布是依國民的負擔能力和需求而成。

最后，公、私營房七三比例（新加坡是八二比例），是讓公、私營房出現(xiàn)良性競爭。私營房可給公營房提升質(zhì)量的動力和壓力，公營房（尤其是最高檔次夾心房）的價格則可牽制私營房價格及其升幅。若公營房定價得宜，不但能在「高可控度」下拉低私營房價格至較合理水平（私營房價不會跌至低于最高檔次公營房價），長遠則可減低樓市泡沫的可能性和泡沫幅度（詳情見筆者學術(shù)文章）。

要保經(jīng)濟增長，就應該用實實在在的方法，只要中國政府能實實在在地、每年每月地建造國民朝思夢盼的公營房，筆者相信，中國經(jīng)濟將能再保持8%以上增長十多年，在此樓價平穩(wěn)的十多年，國民將會把精力轉(zhuǎn)至開拓實業(yè)上，從而找到中國經(jīng)濟的另一個增長點。

相反，靠股市上升來保增長，最終極可能造成股市泡沫（現(xiàn)在除了少數(shù)股票如內(nèi)銀股估值尚在合理區(qū)間，大部分股票的估值已嚴重偏高，創(chuàng)業(yè)板和一些如中國南車和北車大盤股的泡沫更是大到得人驚，更不幸的是，A股最終邁向極大泡沫的機率極為明顯）。當股市泡沫形成，爆破將只是時日問題，由于中國已有融資融券和股指期貨等高杠桿投資和沽空管道，相信到時泡沫爆破的殺傷力，將遠大于2008年的股市泡沫爆破。當大量中小散戶虧損慘重，而泡沫爆破又引發(fā)一定的經(jīng)濟衰退，傷及其他無辜百姓，領(lǐng)導人的民望將會一落千丈。

因此，領(lǐng)導人必須小心一些無能或貪腐官員和智囊的誤導，以股市上升來保增長，最終造成這些人飽食遠揚、政府和領(lǐng)導人民望遭殃。最重要的是，民望此東西，一跌就很難升回來，更會使執(zhí)政者的管治權(quán)威受到不同挑戰(zhàn)和一沉百踩。

此外，由于種種原因，筆者的勸諫文章，已不能如昔日般被上報至中國領(lǐng)導層，這些內(nèi)部報告其實是領(lǐng)導人的耳目，是中央保持政權(quán)的一大法寶，現(xiàn)在顯然在一些匯報管道上出了問題，造成領(lǐng)導人在個別問題上「耳不靈、目不明」，如此下去將出大災難，希望有匯報管道的人能匯報此文章、將問題反映、和協(xié)助筆者重建暢通的匯報管道。

 

須糾正匯率政策失誤

 

最后，在早前《信報》文章，筆者已解釋，新加坡政府在此強美元時期維持新元兌一籃子貨幣基本穩(wěn)定（即容許新元兌美元貶值了十一個百分點），以致新加坡出口競爭力未受美元強勢影響。相反，人民銀行卻繼續(xù)偏離其2005年匯改時「管理人民幣兌一籃子貨幣」的政策宣示，選擇人民幣兌美元基本穩(wěn)定，以致人民幣兌一籃子貨幣大幅升值了十一個百分點，即削弱了中國出口競爭力十一個百分點，從而在外圍經(jīng)濟疲軟下，進一步影響中國出口，拖中國保增長的后腿。

筆者這個2005年匯改原設(shè)計者欲語重心長地告誡相關(guān)人行官員，如此大的匯率升幅是會影響出口的：看看德國，正處歐債危機的風口浪尖，出口卻依然頗佳，為什么？因為歐羅大幅貶值了。歐洲央行早前宣示量化寬松后，很多人想去歐洲旅游了，為什么？因為歐羅貶值了。尤有甚者，美元還會隨美國經(jīng)濟復蘇和美息回升而進一步上升，若如筆者預期般再升兩成，再維持人民幣兌美元基本穩(wěn)定，將意味中國出口競爭力會再跌兩成，中國的出口和經(jīng)濟增長能不大受影響？更兇險的是，當人民幣隨美元上升了這么多，市場可能因為懷疑央行能否、或愿否維持如此高人民幣匯率而出現(xiàn)資本外逃、甚至大量拋售人民幣，輕則造成信貸萎縮、重則造成人民幣無序暴瀉、甚至金融風暴。（葉秀亮/新加坡南洋理工大學經(jīng)濟系副教授）

 

延伸閱讀一：新加坡南洋理工大學葉秀亮：應推出大量的公營性房屋

 

2010年08月18日 中國證券報

南洋理工大學經(jīng)濟學副教授 葉秀亮

 

今年4月中國推出的房貸政策，雖然在一定程度上阻止了房價的進一步飆升，但未能解決房地產(chǎn)市場除價格以外的另一個核心問題——供給不足。我建議，在維持現(xiàn)有調(diào)控政策的前提下，推出多種檔次有利潤的公營房屋規(guī)劃。與之相對應的是合理的折扣價格:即為合理商品房價的兩成，中高檔次的折扣為兩成半，中檔次的折扣為三成，基本檔次的折扣為四成。其好處是以此類公營房來牽制商品房價的上升。另一個好處是，可刺激經(jīng)濟及帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

 

房地產(chǎn)開發(fā)商與普通購買者相比，無論在定價能力、持貨能力上都存在相當大的不對稱性。另外，開發(fā)商可以通過新房指標性效應，影響二手房市的心理預期，拉高二手房價。開發(fā)商可通過壓縮供應及多種策略（如囤地、擠牙膏式銷售、將房子面積逐步縮小）將房價推高。

 

中國房地產(chǎn)市場的主要問題還不只是房價過高這一個問題，另一個重要問題是可供大眾選購的住房供應量嚴重不足。此外，房地產(chǎn)商利用囤地及壓縮供應以推高房價等行為，減少了住房的總供應量至只滿足富裕者的投資需求而忽視大眾置業(yè)的自住性需要。因此，單純地把商品房價壓低不足以解決房市問題，解決之道是要在商品房市場之外提供足夠數(shù)量、價錢合理及有收入限制的公營房屋給百姓選擇。

 

我建議公營房屋供應量必須足夠大，除了占總供應約一成的廉租房及約一成半的經(jīng)適房外，還應提供約相當利潤但相對商品房價具較大折扣的可售公營房，而相關(guān)利潤可用以補貼地方及中央政府的財稅收入，用于醫(yī)療、教育及保障性住房建設(shè)投入。如果只有廉租房及經(jīng)適房，其數(shù)量將少至不足以牽制商品房價的飚升。由于審批與監(jiān)管不嚴，以致出現(xiàn)不少申購舞弊的情況，對此必須加強監(jiān)管與懲罰。

 

當前調(diào)控政策暫時阻止了房價進一步上升，但作為一個短期房貸政策，政府是準備將其永遠維持還是待房價回調(diào)后將其取消？若是后者，投機性需求還是會回來的，屆時房價將再度上升；若要長期維持，銀行最終會否陽奉陰違？地方政府是否愿意真的持久接受增速放緩的經(jīng)濟。此外，以房貸手段影響房價畢竟過于間接。

 

現(xiàn)今的一個選擇是在維持當前緊縮房貸政策下，宣布推出大量的公營性房屋。這看似一招，實質(zhì)上是一整套對策：高檔次公營房價折扣約兩成的設(shè)計是增加對商品房價下降的可控度（商品房價充其量會跌至高檔公營房價的水平）；多檔次公營房的設(shè)計是用來降低舞弊的，較高收入者一般寧以較高價錢買入較具“社會地位”的高檔公營房，也不會以較低價錢與收入較低者競爭降低其“社會地位”的中檔公營房；公營房價定在商品房價及建筑成本之間的設(shè)計，一方面可以以合理價錢協(xié)助國民圓置業(yè)夢讓其分享經(jīng)濟增長成果，還可以提高地方政府配合的積極性、避免價錢過低所造成的舞弊；大量興建公營房的制度安排可以使政府通過公營房政策直接影響市場。

 

延伸閱讀二：新加坡南陽理工大學葉秀亮：現(xiàn)階段不宜放寬部份房市降溫措施

 

2015-04-24 來源/作者：聯(lián)合早報網(wǎng)

 

近日坊間流傳著取消額外買方印花稅(ABSD)和提高房貸與價值比率(LTV)的建議，筆者認為政府萬萬不能采用，否則將如香港在2013年般，因極輕微的降溫措施寬免而誘發(fā)新一輪房價上漲，造成發(fā)展商風光，政府民望遭秧。

 

【大公中原新聞網(wǎng)訊】近日坊間流傳著取消額外買方印花稅(ABSD)和提高房貸與價值比率(LTV)的建議，筆者認為政府萬萬不能采用，否則將如香港在2013年般，因極輕微的降溫措施寬免而誘發(fā)新一輪房價上漲，造成發(fā)展商風光，政府民望遭秧。

 

根據(jù)筆者近年研發(fā)的房市理論，發(fā)展商是有頗強大的定價能力和持貨能力，當政府推出較強的房市降溫措施，將利用其定價能力，將房價維持在輕微低于降溫前的水平(以致出現(xiàn)成交大幅下挫，房價只輕微調(diào)整的局面)。當成交量在此鞏固期持續(xù)低迷數(shù)月，市場將出現(xiàn)放寬降溫措施的要求。一旦政府錯誤接受此一要求，發(fā)展商將利用其定價能力和鞏固期所累積的購買需求(pent-up demand)，將房價急速上推，使房價以“急漲—輕微鞏固—再急漲”的形式，導向更大的泡沫水平。

 

以上論述的最新例證，就是香港2013年的經(jīng)歷：在2013年初，香港效法新加坡，推出類似“額外買家印花稅”的“雙倍買家印花稅”，使香港房價暫時停止急升。不幸的是，香港其后不但沒有采用新加坡在2013年中推出的總償債率(TDSR)房貸限制，反而在2013年9月至10月，因發(fā)展商、市場和議員的呼聲，而輕微延長了雙倍印花稅豁免期限數(shù)月(即買第二套房后，在豁期限內(nèi)賣出第一套房，將毋須繳交雙倍印花稅)。香港政府的如意算盤是，輕微延長豁免期限，對房價的影響應不會很大，以此應付發(fā)展商和其所支持議員的壓力，也無傷大雅。

 

然而，香港政府失算的是，即使是這么輕微的放寬，香港發(fā)展商仍可利用其強大的定價能力，以及鞏固期所累積的購買需求，將房價急速上推。房價上漲又進一步重燃了“房價續(xù)漲的心理預期”，繼而引發(fā)更多的投資性需求、恐慌性需求和投機性需求，以及后續(xù)的一系列惡性循環(huán)、向上螺璇效應和羊群效應，將房價推向更大的泡沫水平。

 

亦因為此一失誤，以及沒有在“占中運動”完結(jié)前再壓房市，來自香港的筆者自2014年開始，于香港報章及后續(xù)學術(shù)文章指出，香港樓市在美國加息期出現(xiàn)泡沫爆破，繼而透過傳染性效應，誘發(fā)新一輪亞洲金融風暴，使香港如當年泰國般成為國際笑柄，以及經(jīng)濟政策研究的重大負面例證，怕是難以避免現(xiàn)實。筆者唯一的希望是，在泡沫爆破和混亂后產(chǎn)生的新香港政府能痛定思痛，以嚴謹?shù)腻噙x程序，挑選及培養(yǎng)真的能管好香港經(jīng)濟的專才。

 

根據(jù)筆者理論和上述香港經(jīng)驗，再考慮到新加坡這一年多房市鞏固期所累積的潛在購買需求，若新加坡取消額外買家印花稅，或提高房貸與價值比，發(fā)展商的房子能不大賣?賣價能不上升?上漲的房價能不重燃“房價續(xù)漲的心理預期”，繼而誘發(fā)龐大投資性與恐慌性需求，與及一系列后續(xù)惡性循環(huán)，向上螺璇效應和羊群效應，將新加坡房價重新推上泡沫軌道?

 

除房價重新飚漲的風險，我們亦要慎防外圍風暴對新加坡的影響。筆者多次撰文指出，隨著美國經(jīng)濟持續(xù)復蘇，持續(xù)上升的美息和美元，將引發(fā)新一輪的新興經(jīng)濟危機：由于許多新興經(jīng)濟體的宏觀經(jīng)濟管理水平甚差，只要其中一個新興經(jīng)濟體在美息和美元上升周期出事，將透個傳染性效應誘發(fā)其他新興經(jīng)濟體出事;而有問題的新興經(jīng)濟體數(shù)目又這么大，所以爆發(fā)概率其實極大。事實上，在過去大部份美息上升周期，我們均看到有新興經(jīng)濟體出現(xiàn)危機。

 

此外，由于香港樓市泡沫已極大(2009年3月至今累積上升160%，遠高于新加坡同期的47%)，加上辦公室、零售鋪位和工業(yè)樓宇的泡沫更大，就連停車位和德士牌價都炒到“離哂譜”(脫離常規(guī))，香港樓市在美息上升周期不出現(xiàn)泡沫爆破的概率幾乎是零。由于新加坡和香港的經(jīng)濟還有一定類同性質(zhì)，即使新加坡的房價處于合理水平，香港樓市泡沫爆破，仍會透過傳染性效應，誘發(fā)新加坡房價下調(diào)至偏低水平，以及新一輪亞洲金融風暴;而后者又會誘發(fā)新加坡房價下調(diào)至更偏低水平，導至新加坡經(jīng)濟陷入經(jīng)濟衰退。

 

更何況，在TDSR措施前，新加坡房價仍存一定泡沫，正因為考慮到香港樓市泡沫爆破對新加坡的負面效應，新加坡政府才在額外買家印花稅后，推出TDSR。然而，由于發(fā)展商的托價能力，強如TDSR也只能使房價以每季1%的速度下調(diào)。值得慶幸的是，新加坡政府仍能堅持降溫措施至今，使泡沫進一步縮小，從而減低日后新一輪亞洲金融風暴，和新一輪新興經(jīng)濟危機對新加坡經(jīng)濟的負面?zhèn)Α?/span>

 

因此，筆者希望政府能保持降溫措施，在香港樓市泡沫爆破初期迅速解除這些降溫措施，使市場考慮新加坡和香港房市的非類同性，從而降低來自香港的傳染性效應。解除降溫措施亦可釋放一些累積購買需求，降低房價下行的幅度。在新一輪亞洲金融風暴期間，政府還可能須將新元兌一籃子貨幣貶值6%到10%，和降低雇主公積金繳交率，來減輕衰退幅度和避免大規(guī)模裁員。

 

政府現(xiàn)階段不妨考慮由建屋局牽頭，根據(jù)成本以毛利兩成的價格，推出另類執(zhí)行共管公寓(EC)和私人組屋(DBSS)(即價錢介乎組屋和現(xiàn)今由發(fā)展商牽頭的EC和DBSS)。此類EC和DBSS，短期可以較合理價錢，為國民提供質(zhì)量不錯的房屋，長期則可透過建屋局的較合理定價，牽制發(fā)展商在其DBSS，EC和私營房屋定價，利及購買這些房屋的國民，和降低日后再出現(xiàn)房市泡沫的概率。