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            一份長達15年的全國國土規劃綱要，正在成為中國房地產進入白銀時代之后，參與者比如開發商未來最重要的發展機遇。

一說到機遇，看給你們激動的。

國務院印發的《全國國土規劃綱要(2016~2030年)》(以下簡稱《綱要》)，是我國首個國土空間開發與保護的戰略性、綜合性、基礎性規劃，對涉及國土空間開發、保護、整治的各類活動具有指導和管控作用。

這份綱要蘊含著很大的深意。“大型城市用地已經明顯不足，包括房價高漲，背后是供需矛盾、土地供應矛盾，北上廣深是供應矛盾最大的，土地稀缺。《綱要》本意是增加土地利用的量，提高土地利用效率。”中經聯盟秘書長陳云峰表示。

京投發展副董事長、總裁高一軒認為《綱要》中長期規劃指導未來全國土地發展，代表未來發展的趨勢，其核心是解決統籌人口和資源和諧有序發展。

大家都在問， 到底機遇在哪里？小V認真采訪了一圈，且看總結的以下三點：

機遇一：立體城市，地下空間

《綱要》提到將京津冀、長江三角洲、珠江三角洲等地區建設成為具有世界影響力的城市群，以盤活存量用地為主，嚴格控制新增建設用地，統籌地上地下空間，引導中心城市人向周邊區域有序轉移。

顧名思義，除了地上，還要向地下發展，建個“地下王國”，地上地下一起規劃建設。

陳云峰理解的立體城市是將各種產業組合到一起，在這里居住、辦公、消費，減少交通等資源占用；其次有科技含量，引入物聯網概念，創造綠色、科技、環保的效果；第三是交通要配合，比如軌道交通，步行、自行車系統，公共交通。另外，地下空間更是要避免閑置和浪費。

在北京，通州副中心的“地下空間”利用成為它規劃的重點之一。根據媒體報道，通州新城運河核心區地下空間分為兩部分，一部分為地下三層，包括B1商業層，以及B2、B3的停車場。另一部分則為地下五層，中間層為機動車通行的北環環隧，在環隧的上方為連通B1商業層的連通層及管線層，下方則是設備夾層、綜合管廊。

國內地下空間也早有類似的案例開發。據業內介紹，福州“中防商城”在福州市萬象寶龍商圈，有地下三層，地下一層和二層是平戰結合的地下空間，平時為商業使用，兩層共設計成跳空商業街，兼具旅游、娛樂、餐飲、購物休閑等，同時與周邊果個商場的地下一層或二層連通，地下三層包含一雙向四車道、停車庫，將地面的部分車流引入地下穿過西二環路，緩解地面交通、通車壓力。

還有如京投發展、萬科、路勁等開發商都有開發一些地鐵上蓋物業，把以前是工業性質的地鐵停車場進行開發，現在除了滿足停車場功能外，還有一些商業、住宅。

“相當于把空間立體垂直利用，滿足多種功能重疊空間，這種項目未來會很多。”高一軒表示。

機遇二：存量市場，城市更新

《綱要》中寫到，將有序推進城鎮低效用地再開發和低丘緩坡地開發利用，推進建設用地多功能開發、地上地下立體綜合開發利用，促進空置樓宇、廠房等存量資源再利用。

中國城市和小城鎮改革發展中心學術委秘書長馮奎認為，綜合看就是開發商的開發模式要改變，未來應更多向存量房土地要效益，向立體空間要效益，向綜合開發要效益，向集約空間要效益。“這就不同于過去依靠增量資源、平面擴張、粗放利用土地的發展模式。”

城市更新是未來大城市發展的重要內容，也是房地產發展的主要方向，對于開發商來說，土地供應減少。未來大都市會進行產業結構調整、土地結構調整，低效率土地價值重新挖掘增加土地效率，比如城中村、老的工業園區，通過更新把城市產業結構重新調整。“上海早就提出，未來土地供應通過土地調整，利用舊廠區、住宅區來獲得。”住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌表示。

在盤活存量房上，已經有多家開發商開始進入這一市場。最近的如京投發展，今年1月16日公告宣布其與北京鏈家合作開發投資城市更新類項目。合作的城市更新具體是指對城市某一衰落的區域進行拆遷、改造、投資和建設，以全新的城市功能替換功能性衰敗的物質空間。

“舊的廠房、工業區、空置樓宇甚至低效的樓房都可以再次升級改造。”高一軒認為，北京很多二手房老舊房屋不能滿足現代人的生活需求，對這些樓宇翻新，棚戶區推到重新建設，舊城改造，還有樓齡比較老的二手房建筑本身沒有問題，但是園林、外立面、服務等跟不上，適時地改造翻新，也能增加價值。

機遇三：特色小鎮

說特色小鎮是不是大家有種特別熟悉的感覺？是的，這幾年全國掀起了特色小鎮開發熱潮。結合這次國務院的《綱要》，專家說了，不能盲目開發，得分清地方。

首先在地理位置上，特色小鎮要借助大都市的魅力來建設，也就是說要在大都市附近。“利用大城市人口聚集的優勢，比如京津冀，長三角，建在周邊可以疏解大城市人流壓力，”顧云昌表示。

其次是要符合“三生”，即生產、生活、生態。有產業特色，有生態環境，有基礎設施。特色就是指產業特色，不僅僅是傳統的第二產業，第三產業更是未來發展的方向，如旅游業，

據業內介紹，目前在北京可以借鑒的有萬科在軍莊，華僑城在齋堂，京投發展在潭柘寺開發的特色小鎮項目 。