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【導讀】2020年1月1日起實施的《土地管理法》對農村宅基地管理制度的法律條款進行了修改完善，在繼續保留“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準”的基礎上，對相關內容進行了較大修改。總體上看，主要有八大變化：

 1.在原來農村宅基地“一戶一宅”原則的基礎增加了“戶有所居”的規定。

 新《土地管理法》規定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區，縣級人民政府在充分尊重農村村民意愿的基礎上，可以采取措施，按照省、自治區、直轄市規定的標準保障農村村民實現戶有所居。 這表明，國家鼓勵各地探索農民在不同區域實現戶有所居，健全宅基地權益保障方式。例如：在土地利用總體規劃確定的城鎮建設用地規模范圍內，通過建設新型農村社區、農民公寓和新型住宅小區保障農民“一戶一房”，實現“戶有所居”。 

2.將宅基地審批權限由縣級人民政府下放至鄉級人民政府。

 新《土地管理法》規定，農村村民住宅用地，由鄉（鎮）人民政府審核批準；其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。《土地管理法》第四十四條規定，建設占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續。永久基本農田轉為建設用地的，由國務院批準。在土地利用總體規劃確定的城市和村莊、集鎮建設用地規模范圍內，為實施該規劃而將永久基本農田以外的農用地轉為建設用地的，按土地利用年度計劃分批次按照國務院規定由原批準土地利用總體規劃的機關或者其授權的機關批準。在已批準的農用地轉用范圍內，具體建設項目用地可以由市、縣人民政府批準。 

3.明確農村村民建住宅不得占用永久基本農田。

 新《土地管理法》第六十二條明確規定，農村村民建住宅不得占用永久基本農田，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。第三十五條規定，永久基本農田經依法劃定后，任何單位和個人不得擅自占用或者改變其用途。國家能源、交通、水利、軍事設施等重點建設項目選址確實難以避讓永久基本農田，涉及農用地轉用或者土地征收的，必須經國務院批準。禁止通過擅自調整縣級土地利用總體規劃、鄉（鎮）土地利用總體規劃等方式規避永久基本農田農用地轉用或者土地征收的審批。因此，任何情況下，農村村民建住宅都不得占用永久基本農田。 

4.農村村民建房既要符合土地利用總體規劃，又要符合村莊規劃。 

新《土地管理法》規定，農村村民建住宅，應當符合鄉（鎮）土地利用總體規劃、村莊規劃。《城鄉規劃法》第十八條規定，村莊規劃的內容應當包括住宅、道路、供水、排水、供電、垃圾收集、畜禽養殖場所等農村生產、生活服務設施、公益事業等各項建設的用地布局、建設要求。其第四十一條規定， 在鄉、村莊規劃區內進行農村村民住宅建設，由城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門核發鄉村建設規劃許可證。建設單位或者個人在取得鄉村建設規劃許可證后，方可辦理用地審批手續。

 5.宅基地使用權流轉方式由“出賣、出租”變為“出賣、出租、贈與”。 

新《土地管理法》規定，農村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準。依照相關規定，農村村民“出賣”宅基地使用權，雙方必須是本集體經濟組織成員，受讓方需符合宅基地申請條件。且需本集體經濟組織同意。但農村村民“出租、贈與”住宅的對象不受本集體經濟組織限制，出租房屋期限不得超過20年。另外，因繼承導致宅基地使用權變更的，可以辦理不動產登記，但房屋不能翻建，房屋損壞后，由集體經濟組織收回宅基地。

 6.探索宅基地有償使用和自愿有償退出機制。

新《土地管理法》第六十二條規定，國家允許進城落戶的農村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵農村集體經濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。根據《農業農村部關于積極穩妥開展農村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用工作的通知》（農經發〔2019〕4號）等規定，農村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用主要方式有：利用閑置住宅發展符合鄉村特點的休閑農業、鄉村旅游、餐飲民宿、文化體驗、創意辦公、電子商務等新產業新業態。利用閑置住宅發展農產品冷鏈、初加工、倉儲等一二三產業融合發展項目。采取整理、復墾、復綠等方式，開展農村閑置宅基地整治，依法依規利用城鄉建設用地增減掛鉤、集體經營性建設用地入市等政策，為農民建房、鄉村建設和產業發展等提供土地等要素保障。

7.由農業農村主管部門負責宅基地改革和管理工作。

2019年9月中農辦、農業農村部《關于進一步加強農村宅基地管理的通知》（中農發【2019】11號）明確，農村宅基地管理和改革是黨和國家賦予農業農村部門的重要職責。新《土地管理法》規定，國務院農業農村主管部門負責全國農村宅基地改革和管理有關工作。

8.由農業農村部門實施農村宅基地監督檢查和違法的行政處罰

《土地管理法》第六十七條規定， 縣級以上人民政府農業農村主管部門對違反農村宅基地管理法律、法規的行為進行監督檢查的，適用本法關于自然資源主管部門監督檢查的規定。 第七十八條規定，農村村民未經批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地建住宅的，由縣級以上人民政府農業農村主管部門責令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。超過省、自治區、直轄市規定的標準，多占的土地以非法占用土地論處。