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 　　由中國國際友好聯絡會主辦、《財經》雜志承辦的2015三亞·財經國際論壇于2015年12月11日-13日在海南三亞舉行。論壇主題為：新經濟 新動能。中國城市和小城鎮改革發展中心主任李鐵出席并參與對話。李鐵指出，中國經濟“斷崖式下跌”和房地產發展形勢有直接關系，在政府和企業的雙重推動下，缺乏制度約束，導致房地產過快增長，遠遠超出正常的市場波動預期。

　　李鐵認為，部分城市房地產去庫存恐要花五到十年。他指出，中國房地產去庫存周期和房地產業調整周期會遠長過預期，需要調整過度追求盲目性利益為導向的發展機制，切斷地方政府財政利益需求，關掉政府任意調動資源的閘門。

　　以下為發言實錄：

　　李鐵：我的本行也不是PPP，我研究城市和小城鎮改革發展，所以凡是和城市有關的問題都是我們研究的重點。因為大家很關心為什么最近房地產現在出現了這么多的問題，實際上如果從宏觀經濟形勢上看，確實供求關系的變化已經遠遠超出了我們承受的能力。所以整個中國經濟所謂“斷崖式下跌”和房地產的發展形勢是有直接關系的。

　　我也經常在其他場合講，中國是一個非飽和性的增長，非飽和性就是戶籍人口城鎮化率40%，統計人口城鎮化率是55%，大量農村人口進城，包括沒進城的，還有城市間的流動人口七八千萬，他未來需不需要解決住房?肯定需要。但是我們現在面臨什么情況?住房供給嚴重過剩，當然一線城市、二三線城市會有很大的區別。

　　為什么會出現過剩?那就研究經濟的規律，我們在研究整個中國經濟增長過程中，實際上我們得承認一件事情，中國現在是在市場經濟發育的過程，90年代我們面臨制成品的過剩，那時候研究政策更多關注洗衣機、彩電、冰箱的過剩，但是現在我們面臨的是房地產過剩。當我們認定市場在調節我們的供求關系的時候，這種波動現象是必然發生的，房地產也不例外。

　　只不過房地產這種波動所帶來的成果遠遠超出其他制成品的后面，比如它占領的空間面積，它的產業的帶動性，比如房地產的下跌直接導致了鋼材的需求，導致了水泥的需求、玻璃的需求，甚至能源的需求大度下滑。這是一個必然的現象，如果我們認為中國市場經濟的話，它這種波動是正常的。

　　但是為什么我們叫它“斷崖式下跌”，所謂“斷崖式下跌”，中國有它另外的特點。對房地產這個產品、這個生產過程中，它不僅僅是房地產企業，它還有政府的推動，如果研究經濟學的話，在中國這種特色的經濟制度條件下，地方政府有強烈的利益動機，它通過賣地、賣房子能拿到它的土地出讓金，最后能拿來搞基礎設施建設。

　　那么就等于雙重推動，企業推動和政府的推動，世界上沒有任何一個國家會有這么強烈的推動力，同時又沒有各種制度的約束，就導致房地產過快地增長。這種過塊的增長就遠遠超出了正常的市場波動預期，就形成了中國特色波動放大幅度，也就形成了對整個宏觀經濟形勢影響造成的下跌。這是我講的第一個問題。

　　需要把這種過度放大需要消化這種庫存，恐怕就不是簡單的我們想象的一兩年、兩三年，有的地方恐怕要花五到十年。同時也會涉及到它帶動的其他產業，這種下滑怎么進行經濟結構調整，也是我們面臨的深層次的問題。

　　中國的房地產雖然發展快，它有一個問題，是因為通過政府來推動的，但是政府有足夠的調動資源的能力。怎么調動資源?它可以低價地從農民手里獲取土地，這種過程中就導致房地產的投資者甚至買房者通過極差地租獲取高額利潤，這個在本世紀以來這個現象特別突出。但是它的直接后果就是對實體經濟產生了非常不利的后果。我們原來去浙江調查，我們知道浙江很多小作坊發展成大企業，比如浙江有的劉市(音)，它有一個叫正泰格利希(音)電器，它產業的發展歷史是最傳統的做法，可是經過十幾年它占有了中國市場的60%甚至占有世界市場一定的比例，兩個大集團。可是為什么現在很多人不去搞這種作坊式生產、不去搞實體經濟了?就是因為房地產的利潤在一段時間內太豐厚，大量資金投資者全部去買房，我們知道溫州炒房團，包括臺灣的，包括新加坡，全世界華人都到中國來炒房。這種推動性，最大的利潤反過來對房地產的發展的推動也是巨大的。所以它也產生兩個很大的問題，地方財政遇到了很大的沖擊，第二實體經濟發展受到萎縮，這是我們現在房地產面臨的基本的形勢。

　　那么怎么來解決問題?恐怕我們得承認這個波動的周期是要一段時間的，這是第一。第二，我們是不是要調整過度追求盲目性利益為導向的發展機制，特別是斷掉一條，斷掉政府財政利益需求這一塊，把政府調動資源來推動房地產這一閘門關掉，很有可能它會減緩這種波動。第三，是不是可以把農村集體土地如是過程強化五農村自己的權益，那就增長的房地產商和農民土地集體所有者談判的成本，可以使這種發展勢頭一定程度上受到遏制。另一方面，從金融、其他方面的改革調整整個經濟結構，這樣會使我們經濟在轉軌過程中有序地解決自己的問題。

　　另一方面看房地產商要轉型，因為之前錢來得太快，蓋完房子就走了，所謂的生態住房和房地產已經遇到很大的挑戰。怎么樣轉換房地產的發展模式，無論對房地產發展商和政府政策的制定者都是需要考慮的事情。我們現在在推廣智慧城市，怎么樣在房地產中實現“互聯網+”，這個“互聯網+”不是簡單加，大概涉及幾方面：

　　第一，過去的房地產只是賣房子，現在恐怕不僅僅是賣房子，他要把整個城市的功能運營結合起來。另一方面，還要和其他的產業相結合，怎么樣和智能化結合起來，怎么樣和大型電氣商的發展結合起來，怎么樣和互聯網結合起來，使我們在整個房地產產品中實現功能的轉化，提供社會需求的多樣性。這塊恐怕有更多的探討前提。

　　另一方面，怎么樣和產業結合，怎么樣和IT產業、新的服務業密集型的產業、高端的密集型服務業結合，這也是房地產未來發展的可能。

　　過去你是賣房，現在我們要考慮到整個社區的發展、產業的發展、社會的創新、高端服務業的創新、領創空間的發展等等，它會給我們房地產轉型、社區轉型、社會轉型提供一個更好的平臺和空間。我先講到這兒，謝謝!

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