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       據統計，住建部公布的第一批特色小鎮投資均值已達65 億元（浙江省規劃每個特色小鎮投資原則上不低于50億元），按照住建部規劃，到2020 年，培育1000個左右各具特色的小鎮，那么到時候總投資將遠超萬億。

如此巨額投資究竟如何創造收益，盈利的點究竟在哪些地方？

1、贏利點：政策性資金-果盤

在小鎮開發初期，政府為了引進企業投資開發，保證小鎮集約化開發，除了在土地出讓方面存在土地政策優惠外，往往會有一定政策性資金補貼和土地優惠政策，這在前期將大幅度減少企業投資開發成本。

比如2016年11月24日青島市政府在《關于加快特色小鎮規劃建設的意見》中就提出：由政府出資10億，成立規模50億元特色小鎮發展基金，支持特色小鎮基礎設施建設。對于特色小鎮的創新創業平臺給予資金補助，對特色小鎮內被認定為市級孵化器的，給予一次性補助100萬元;被認定為國家級科技企業孵化器的，給予一次性補助200萬元。 

2、贏利點：工程收益—涼菜

土地整理和公共基礎設施的工程建設收益。公共基礎設施包括公共道路、供電廠、供排水廠、供熱網絡、通訊設施等基礎設施；學校、醫院、公園、廣場、 文化體育設施、綜合服務區、游客接待中心等公共服務設施。

如華夏幸福受政府委托對小鎮范圍內的土地進行統一的征地、拆遷、安置、補償，并進行適當的市政配套設施建設，變生地為熟地后，通過政府回購，獲得盈利。

3、贏利點：地產收益-主食：土地升值是小鎮開發的基礎和核心

特色小鎮的發展成熟必將帶來周邊土地的溢價，政府通過土地財政可以獲得大量收入。

通過特色小鎮政策獲得土地是不少房地產等開發商進入特色小鎮開發的原動力，以小鎮開發獲得的房地產土地配比，開發商可以通過地產開發快速回籠資金，從而平衡緩慢發展的產業的前期投入。

以玉皇山南基金小鎮為例，自2015年玉皇山南基金小鎮正式揭牌之后，已經有1000多家對沖基金和私募基金在小鎮注冊，資金管理規模達5800億元（約合840億美元）。由于一般的基金公司都可以得到30%的稅費補貼，更增加了其吸引力，玉皇山南基金小鎮現在已然成為上海、北京和深圳之外中國最大的對沖基金聚集地。  2015年稅收超過4億元，而2016年第一季度稅收就超過了3億元，實現了爆發式增長。

4、贏利點：房產收益：主食

企業通過地產銷售和自持物業經營獲利。包括工業地產租售、居住地產租售、商業地產租售、休閑地產租售。開發商可以以短平快的地產收益平衡見效慢的產業開發支出，長短相濟，長遠發展。

雖然在特色小鎮的建設過程中，以地產運作的理念去打造小鎮是為人排斥的，然而個人認為，從企業角度來看，這的確是一個快速實現投資回報的模式，且通過特色小鎮政策可以獲得土地，這也是不少房地產等開發商進入特色小鎮開發的原動力。

碧桂園科技小鎮是另一個典型例子，小鎮計劃投資總額約一千多億元，其規劃創新小鎮產業用地、產業配套用地、生活配套用地比例大致為30%：30%：40%。通過一定程度的地產開發用地和產業用地的配比，開發商可以以短平快的地產收益平衡見效慢的產業開發支出，長短相濟，長遠發展。

5、贏利點：小鎮運營收益：雞肋

這基本上是作為開發商來說都不看好的收益來源，主要原因在于高投入之后的漫漫回收周期。

特色小鎮對特色產業和特色環境都有較大的依賴性，不論是產業主導還是旅游主導，對開發企業來說，特色小鎮未來的租金、門票、消費、交通以及關聯產業的收益都是特色小鎮開發建設的長遠收入來源。

1）以旅游為主導的特色小鎮

旅游業是小鎮的核心產業，是小鎮經濟發展的核心主動力。包括旅游項目的現金流回報，旅游產品經營性附加價值收益。

以景區模式運營，除門票收入外，住宿、餐飲、購物等業態收入也是主要盈利來源，該類模式相對清晰，市場上也有相對成熟和可以對標參考的對象，其操作的關鍵在于要有專業的運營能力。烏鎮是景區盈利的典型代表。

2）產業為主的特色小鎮

企業自主開發運營模式占絕對主體的小鎮，以產業經營性收入為主。

如浙江巧克力小鎮打造的集“產業、旅游、文化…”于一體的“國內首家、亞洲最大”的巧克力特色旅游地，該小鎮由企業自主開發并主導后期運營，盈利由巧克力產業銷售收入與小鎮門票與旅游經營收入構成，其中巧克力產業作為小鎮的主題之根，發展之本，旅游作為小鎮的形象窗口與宣傳載體，產業與旅游互相融合，形成了良性的發展氛圍。

企業參與小鎮開發但非小鎮產業主體的開發模式中，開發企業可參與到后期的產業服務和園區管理中，獲得小鎮發展長久的收益。

以華夏幸福的固安項目為例，在園區服務方面，園區投資服務部下設24小時服務指揮中心，全天候提供管理服務，對園區企業實行封閉式管理，協調園區企業與政府各部門的有關事宜，為投資者搭建投資平臺。服務內容包括幫助入園企業進行設立登記、各項審批、土地和房產證辦理、營業執照年檢、納稅申報、戶口遷移、員工子女入學等，加快企業各項事宜辦理進度。集團在產業發展服務方面營收可以占到總收入比例13.27%。

6、贏利點：資產證券化：餐后飲品。

其實拋開較高的投資回報不談，證券化對開發商的意義更多在于建設運營融資而不在盈利，發展特色小鎮是今天許多地區和企業的戰略選擇。

作為一種大投入、慢回報，但又穩回報、長回報的投資，實施資產證券化不僅關系著項目的開發建設融資，還決定著未來的健康穩定運營。

比如銀行貸給某地政府一筆錢，用于修一條高速公路，那么這筆貸款就成了一紙合同，毫無再利用的價值，而把這個貸款合同進一步打包成證券產品，比如用這條高速公路將來20年的收益為擔保，將貸款打包成一個債券產品發售給百姓，銀行又可以募集到一筆資金，達到了資產再利用的目的。

以上6點都是特色小鎮盈利模式之中可以產生利潤點的點，具體采取什么樣的盈利模式，這就要看項目、投資者實力和產業整合能力。

結語：

誠然，特色小鎮的贏利點不回避房地產收益，但是目前房地產收益作為“主食”，“特色小鎮”成了賺錢的幌子，確實頗具諷刺意味。健康的特色小鎮真正的贏利點，應該是小鎮的運營收益，即通過產業壯大獲取紅利，而非目前的各種政策性補貼、房地產開發收益。

作者：王強，北大縱橫特色小鎮研究院院長