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胡懋仁｜困擾老百姓的房地產(chǎn)

點(diǎn)擊：  作者：胡懋仁    來(lái)源：昆侖策網(wǎng)【作者授權(quán)】  發(fā)布時(shí)間:2024-06-03 22:02:51

 

關(guān)于房地產(chǎn)商的問(wèn)題，我有很多問(wèn)題一直沒(méi)有搞清楚。據(jù)說(shuō)，國(guó)外是沒(méi)有房地產(chǎn)商這類公司的。中國(guó)那些房地產(chǎn)商的功能，國(guó)外都是由建筑公司來(lái)承擔(dān)的。建筑公司建造房屋，拿到市場(chǎng)上去出售，事情就是再簡(jiǎn)單不過(guò)的了。

中國(guó)為什么會(huì)有房地產(chǎn)商?人們不是很清楚。從國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，這種公司或者企業(yè)本來(lái)并沒(méi)有存在的必要。但偏偏中國(guó)就有了這樣的公司或者企業(yè)。在國(guó)外，建筑公司要蓋房子出售，是要購(gòu)買(mǎi)土地的。國(guó)外的土地大多是私有的。所以建筑公司只需要向私人手里購(gòu)買(mǎi)土地，買(mǎi)了以后，就可以在這塊土地上蓋房子了。

中國(guó)的土地是國(guó)有的，主要是在非農(nóng)村地區(qū)，土地國(guó)有是憲法規(guī)定了的。在中國(guó)沒(méi)有房地產(chǎn)商之前，中國(guó)在非農(nóng)村地區(qū)建造房屋，不需要向什么人購(gòu)買(mǎi)土地，國(guó)家有這樣的建房規(guī)劃，直接批準(zhǔn)就可以動(dòng)工了。在七八十年代，城鎮(zhèn)地區(qū)居民的住房有一大塊欠賬，老百姓都希望早點(diǎn)解決自身住房的困難問(wèn)題，當(dāng)然就要向國(guó)家伸手。國(guó)家當(dāng)時(shí)也確實(shí)一下子拿不出足夠數(shù)量的房子來(lái)解決老百姓的具體問(wèn)題。于是，有人就提出，將住房解決的辦法放在住房商品化上。過(guò)去，中國(guó)城鎮(zhèn)居民的住房是沒(méi)有商品化的。國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位都是由國(guó)家統(tǒng)一建造好了之后，由單位統(tǒng)一分配給單位的職工。城市中那些不在大型企事業(yè)單位，或者不在國(guó)家機(jī)關(guān)工作的人們，只能等待街道房管部門(mén)來(lái)解決。街道房管部門(mén)自己手里也沒(méi)有房子，就需要等等省市政府部門(mén)在建設(shè)規(guī)劃中安排住房建設(shè)的計(jì)劃。等計(jì)劃中的住房建好之后，就轉(zhuǎn)交給街道房管部門(mén)，由他們向居民進(jìn)行分配。在六七十年代，由于剛剛經(jīng)歷了經(jīng)濟(jì)困難時(shí)期，后來(lái)又趕上國(guó)家處于一個(gè)特殊時(shí)期，所以非農(nóng)村居民的住房問(wèn)題就欠了一大筆賬，要想在短期內(nèi)彌補(bǔ)過(guò)來(lái)，難度很大。在這種情況下，要想用較短的時(shí)間解決居民住房問(wèn)題，走商品化的方法應(yīng)該說(shuō)還是具有一定的效率，也具有一定的可行性的。

在這種情況下，要解決居民住房問(wèn)題，就要在不長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)建造大量的住宅用房。國(guó)家當(dāng)時(shí)手里沒(méi)有足夠的資金，這時(shí)，通過(guò)各種門(mén)路建立起來(lái)的房地產(chǎn)公司紛紛向銀行貸款。這些借貸來(lái)的款項(xiàng)，一部分用于交納土地出讓金，一部分用來(lái)支付給建筑公司，作為建房的費(fèi)用。房屋建好后，房地產(chǎn)公司則向全社會(huì)出售。在這個(gè)過(guò)程中，銀行貸款是房地產(chǎn)公司把手里的住房銷售出去之后，才能償還給銀行的。房地產(chǎn)公司為了加快資金的周轉(zhuǎn)，就想出了出售預(yù)售房的主意。房子還沒(méi)有蓋，只是說(shuō)要蓋，然后提前向社會(huì)公布所建造住房的位置、面積、房型等信息，大肆發(fā)布廣告，吸引消費(fèi)者用提前支付現(xiàn)金的方式來(lái)購(gòu)買(mǎi)這些預(yù)售房。

那些需要急需解決住房的消費(fèi)者在當(dāng)時(shí)的情況下，幾乎都是迫不急待，紛紛排隊(duì)交費(fèi)，生怕自己買(mǎi)不到這樣的預(yù)售房。在這種情況下，銀行雖然把錢(qián)借出去了。但是看到房地產(chǎn)商確實(shí)在蓋房，而且又看到那么多人在排隊(duì)買(mǎi)房，銀行是很放心的，不愁借出去的貸款還不回來(lái)。而房地產(chǎn)商更是樂(lè)得合不攏嘴。自己不從腰包里掏一分錢(qián)，銀行就給了大量的貸款，現(xiàn)在房子蓋起來(lái)了，一轉(zhuǎn)手就是不低的利潤(rùn)。房子賣了，扣除各種成本、費(fèi)用，手里能凈賺不少的錢(qián)。這樣的買(mǎi)賣實(shí)在太劃算了。

地方政府在這個(gè)過(guò)程中，收到了大量的土地出讓金，政府的財(cái)政日子也好過(guò)了許多。但最大的壓力都被壓在消費(fèi)者的頭上。他們也要向銀行貸款，在支付了首付之后，每月還要還本付息。雖然房子到了手，但生活中的壓力還是很大。當(dāng)時(shí)在總體房?jī)r(jià)還可以被人們所接受的時(shí)候，這樣的狀態(tài)并不會(huì)引起人們心中太大的恐慌。但是人們還是把自己看作房奴，這個(gè)內(nèi)心的壓力直到房貸還清之前，一直都是存在著的。

然后，隨著房地產(chǎn)商的胃口越來(lái)越大，他們的貪欲也水漲船高。他們開(kāi)始在競(jìng)爭(zhēng)中高價(jià)爭(zhēng)奪土地出讓權(quán)，借此機(jī)會(huì)將房?jī)r(jià)抬得更高。也有一些人，看到房?jī)r(jià)如此之高，且人們的剛性需要也居高不下，就起了將房屋作為投資之用的心。有的人手里已經(jīng)有了房，自己的居住問(wèn)題早就解決了。但看到房屋作為投資有可能給他們帶來(lái)更多的利潤(rùn)，于是很多人就紛紛向銀行借貸，用以購(gòu)買(mǎi)投資所用的住房。這就進(jìn)一步抬高了住宅房屋的價(jià)格。如此的水漲船高，房?jī)r(jià)虛高，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨極大的危機(jī)。

有人統(tǒng)計(jì)過(guò)，即使在房?jī)r(jià)最高的時(shí)期，住宅房屋的建設(shè)成本也不過(guò)是數(shù)千元一平米。現(xiàn)在銷售價(jià)格漲到數(shù)百萬(wàn)、有的甚至上千萬(wàn)，扣除了土地出讓金的成本，那利潤(rùn)率也是極不正常的。有的房地產(chǎn)商說(shuō)，他們掙錢(qián)都掙得不好意思了。至少說(shuō)明他們也覺(jué)得這樣的狀態(tài)不太正常。他們也有點(diǎn)擔(dān)心，擔(dān)心他們的做法有可能因?yàn)橛|犯法律而受到法律的制裁。

為了避免房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)最終的崩塌，國(guó)家開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)加管控，最終避免了房地產(chǎn)市場(chǎng)上的徹底崩潰。但是，住宅的剛性需求并沒(méi)有得到根本的緩解。為了從根本上解決房地產(chǎn)市場(chǎng)上的混亂，在我看來(lái)，還是需要國(guó)有企業(yè)的出手。就是由國(guó)家組建國(guó)有建筑企業(yè)，或者將現(xiàn)有的一些建筑公司轉(zhuǎn)型為專門(mén)從事住宅建設(shè)的公司。這類企業(yè)兼有房地產(chǎn)商的職能。在住宅建設(shè)上，國(guó)有企業(yè)不需要競(jìng)爭(zhēng)土地出讓金的多少，或者只向國(guó)家交納少量的土地出讓金，作為地方財(cái)政收入的一部分。同時(shí)，直接由國(guó)家直接劃撥土地給國(guó)有建筑企業(yè)以建筑住宅。這將大大降低住宅建設(shè)的成本，自然也就會(huì)降低住宅建設(shè)的價(jià)格。那些非公有制的房地產(chǎn)商，可以由國(guó)家分別購(gòu)買(mǎi)他們手中的股份，逐漸將其轉(zhuǎn)化為公私合營(yíng)，或者合作性質(zhì)的半公有制企業(yè)。國(guó)家將不再允許在房地產(chǎn)市場(chǎng)中出現(xiàn)的惡性競(jìng)爭(zhēng)，而將市場(chǎng)秩序攪得昏天黑地。

過(guò)去就有人常說(shuō)，房地產(chǎn)是國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)。關(guān)于一門(mén)產(chǎn)業(yè)是不是支柱產(chǎn)業(yè)，似乎沒(méi)有一個(gè)什么量化的標(biāo)準(zhǔn)。如國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）占比多少，就業(yè)人數(shù)占比多少等。就房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，需要大量鋼材、水泥、砂石、木材等，或許還有合成材料，新型材料等。就業(yè)人員的總數(shù)量、不同工種人員的數(shù)量以及相關(guān)比例，都不會(huì)是一個(gè)小數(shù)目。不過(guò)，在整個(gè)房地產(chǎn)建設(shè)領(lǐng)域里，住宅建設(shè)不過(guò)只占其中的一部分，用這一部分直接就代表了整體，未必妥當(dāng)。中國(guó)有不少大型國(guó)有建筑企業(yè)，他們不僅只是在蓋住宅，他們?cè)趪?guó)內(nèi)，在海外都建設(shè)了大量的建筑工程項(xiàng)目。他們的能力和貢獻(xiàn)都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)那些在國(guó)內(nèi)只建住宅的非公有制房地產(chǎn)公司。這些大型國(guó)有公司如果拿出一部分力量來(lái)建住宅，估計(jì)絕對(duì)都是小菜一碟。有了這些大型國(guó)有建筑公司做支撐，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)再怎么折騰也不可能垮掉。

最近，國(guó)外也有一種唱衰中國(guó)的聲音，說(shuō)未來(lái)五年內(nèi)，中國(guó)將面臨巨大的麻煩。這種觀點(diǎn)的根據(jù)就在于，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)有可能崩盤(pán)，中國(guó)的地方債務(wù)也會(huì)橫加添亂。地方債務(wù)的事我不太了解。但對(duì)房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，我不相信因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)這幾年被國(guó)家嚴(yán)加管控，就會(huì)把中國(guó)的經(jīng)濟(jì)給折騰垮了。沒(méi)有這樣的可能性。

這種唱衰中國(guó)的聲音不知道是不是又一輪“中國(guó)崩潰論”。反正有那么一些人，隔三差五地就吹一通“中國(guó)崩潰論”。這套把戲反復(fù)上演，已經(jīng)完全不新鮮了。可是他們也實(shí)在唱不出什么新調(diào)調(diào)來(lái)，老調(diào)重彈就是再不新鮮，也還是要拿出來(lái)再多彈幾遍的。這是這些人的本性所致。

中國(guó)的建筑業(yè)房地產(chǎn)這一塊確實(shí)需要好好謀劃謀劃。住宅確實(shí)是需要不停頓建設(shè)的。這是人民的剛性需求，是重要的民生項(xiàng)目。在住宅建設(shè)方面，不宜直接看作是商業(yè)活動(dòng)。

（作者系昆侖策研究院高級(jí)研究員；來(lái)源：昆侖策網(wǎng)【作者授權(quán)】，修訂發(fā)布；圖片來(lái)自網(wǎng)絡(luò)，侵刪） 

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