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       【摘要】：曾任我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁的胡景暉直指，以自如、蛋殼公寓為代表的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商，為了擴(kuò)大規(guī)模，以高于市場(chǎng)正常價(jià)格的20%到40%在爭(zhēng)搶房源，人為抬高收房?jī)r(jià)格，而且這些長(zhǎng)租公寓重裝修、N+1出租模式加劇了租房?jī)r(jià)格上漲。他認(rèn)為，在這一波房租上漲中，這些長(zhǎng)租企業(yè)的推波助瀾占到了三分之一的權(quán)重。當(dāng)下，高房租已經(jīng)成為無(wú)產(chǎn)北漂們沉重的負(fù)擔(dān)。20%被認(rèn)為是房租與收入比較為理想的比例，既能保證居民基本的消費(fèi)生活，也能維持租賃市場(chǎng)的穩(wěn)健發(fā)展。但據(jù)估算，像北京這樣的一線城市，房租與收入比已經(jīng)高達(dá)45%。租房是很多青年在一二線城市最后的退路，不只是買(mǎi)不起房，如果連房租都占據(jù)收入的大半，那提振內(nèi)需就無(wú)從談起了。

“追不上房?jī)r(jià)的你，能追上房租嗎？”這可能是2018年夏天，最扎心的一問(wèn)。

是的，對(duì)于漂泊在外的城市年輕人來(lái)說(shuō)，最近一段時(shí)間，全國(guó)熱點(diǎn)城市房租的暴漲趨勢(shì)，簡(jiǎn)直像是當(dāng)代魔幻。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，過(guò)去一年，在全國(guó)的一二線城市中，有13個(gè)城市房租漲幅超過(guò)20%。漲幅最高的是成都，以30.98%的漲幅位列榜首。緊隨其后的是深圳，漲幅高達(dá)29.68%，重慶、西安、天津、合肥等二線城市，漲幅全線超越北上廣，而北京和廣州的漲幅也均超過(guò)20%。

租金漲勢(shì)之迅猛，令人咂舌。雖說(shuō)房?jī)r(jià)暴漲已經(jīng)帶來(lái)很多社會(huì)問(wèn)題，但相較而言，房租暴漲嚴(yán)重性可能更甚——買(mǎi)不起房的退路是租房，但如果連租都租不起了，這事兒真就大了。

異動(dòng)

重點(diǎn)來(lái)看一下北京。

在北京，越來(lái)越多的白領(lǐng)住到了六環(huán)以外，還有很多剛畢業(yè)的大學(xué)生選擇兩人或三人合住一間房，當(dāng)然，還有一批人悲吟著“北京只有地下室，沒(méi)有夢(mèng)想”，直接回了老家。

今年的畢業(yè)季，如脫韁野馬的房租更成為年輕人不能承受之重。

貝殼研究院Real data的一組數(shù)據(jù)顯示：2018年7月北京租賃成交環(huán)比增加19.2%，單平米月租金為91.5元；東城區(qū)和順義區(qū)環(huán)比漲幅分別為10.5%和10.7%；新奧洋房、三義廟北和城華園三個(gè)社區(qū)的環(huán)比漲幅分別為36.1%、28.4%和24.5%。

那么，除去畢業(yè)季這一每年都有的常規(guī)操作，還有哪些因素助推了北京房租的暴漲呢？

租房中介們認(rèn)為，“鍋”主要在供給端上。

貝殼研究院提供的報(bào)告《北京租金上漲的真相》中稱(chēng)，近來(lái)北京市集中清理與拆除違規(guī)公寓、群租房以及隔斷房等不符合消防安全的租賃住房，導(dǎo)致市場(chǎng)上低端租賃房源減少，同時(shí)對(duì)“黑中介”“二房東”的打擊導(dǎo)致部分不合規(guī)房源下架，掛牌房源總數(shù)下滑。此前低端房源的租客不得不轉(zhuǎn)向收費(fèi)更高的其他產(chǎn)品類(lèi)型，需求端的增長(zhǎng)推動(dòng)了這部分產(chǎn)品租金上漲。

這倒不是沒(méi)有道理。2017年，北京拆除違法建設(shè)5985萬(wàn)平方米，2018年，北京計(jì)劃拆除違法建設(shè)4000萬(wàn)平方米以上。2017年，北京商品房銷(xiāo)售面積為875萬(wàn)平方米，保障房銷(xiāo)售面積267萬(wàn)平方米，加起來(lái)1142萬(wàn)平方米，不及當(dāng)年拆除面積的1/5。

供給明顯減少，而政府的各類(lèi)政策性租賃住房未能及時(shí)跟上，供需突然失衡，房租自然不可避免會(huì)上漲。

但僅把如此不正常的房租上漲情況歸因?yàn)楣┙o不平衡，就能了事？

資本

資本這一令人不安的推手，不容忽視。

在中央倡導(dǎo)“租購(gòu)并舉”之后，長(zhǎng)租市場(chǎng)就成為一個(gè)被資本競(jìng)相吹捧的風(fēng)口。與此同時(shí)，魔方公寓、蛋殼公寓、自如、新派公寓等規(guī)模化租賃企業(yè)的“跑馬圈地”，也正式進(jìn)入白熱化狀態(tài)。

競(jìng)爭(zhēng)到一定程度，爭(zhēng)搶房源、哄抬價(jià)格就成為某種意義上的常態(tài)。一套原租金為6500元的房子，經(jīng)過(guò)蛋殼、自如等長(zhǎng)租公寓的“激烈搶奪”，房租被硬生生被抬高到9000，早已不是什么新鮮事。

事實(shí)上，就在輿情發(fā)酵之前幾天，自如管家們還一遍一遍地在朋友圈刷屏——推薦一處房源簽約成功，推薦者可獲1000元獎(jiǎng)勵(lì)金。

曾任我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁的胡景暉直指，以自如、蛋殼公寓為代表的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商，為了擴(kuò)大規(guī)模，以高于市場(chǎng)正常價(jià)格的20%到40%在爭(zhēng)搶房源，人為抬高收房?jī)r(jià)格，而且這些長(zhǎng)租公寓重裝修、N+1出租模式加劇了租房?jī)r(jià)格上漲。

他認(rèn)為，在這一波房租上漲中，這些長(zhǎng)租企業(yè)的推波助瀾占到了三分之一的權(quán)重。

而在發(fā)表完這番言論之后，胡景暉已經(jīng)離開(kāi)了我愛(ài)我家。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》，經(jīng)他調(diào)查，同一個(gè)小區(qū)，同樣的戶型，裝修差距不大，但中介托管的房源比非托管的房源貴22%。而在市場(chǎng)上，已經(jīng)很難找到非中介或者非公寓企業(yè)的房源了。

【“這些租賃企業(yè)很大部分都是通過(guò)低價(jià)囤房，包裝后高價(jià)出租，賺的是租金上漲的差價(jià)。這種情況下，部分中介公司動(dòng)輒發(fā)布區(qū)域市場(chǎng)環(huán)比價(jià)格上漲10%的數(shù)據(jù)，對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，就是在制造上漲預(yù)期。”】

而對(duì)于機(jī)構(gòu)化租賃企業(yè)來(lái)說(shuō)，另一個(gè)算盤(pán)在于，通過(guò)對(duì)小業(yè)主房源的收編、改造，最終形成逐漸取得市場(chǎng)分發(fā)權(quán)和定價(jià)權(quán)的“巨頭”。

這不是“炒房租”是什么？

金融化

面對(duì)輿論質(zhì)疑的洪流，長(zhǎng)租公寓們的回應(yīng)很有意思——“管理成本高，根本不掙錢(qián)”。

自如CEO熊林告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者：北京是自如從2011年成立以來(lái)唯一盈利的單體城市，且僅是“微利”。

不掙錢(qián)卻也要高價(jià)屯房，是要作甚？

在專(zhuān)業(yè)人士看來(lái)，這主要在于長(zhǎng)租公寓的自我定位是互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，而非線下?tīng)烤€搭橋的傳統(tǒng)中介，他們的目標(biāo)是互聯(lián)網(wǎng)化的中介巨頭。這就不可避免地使他們的商業(yè)立即帶有互聯(lián)網(wǎng)化的流量經(jīng)營(yíng)思維：為租客定制各類(lèi)增值服務(wù)，從搬家、維修到沙龍、郊游和聚會(huì)，形成社群內(nèi)的重復(fù)消費(fèi)。

更為重要的是，要成為高估值的互聯(lián)網(wǎng)化巨頭，最簡(jiǎn)單的方式就是燒錢(qián)——不惜代價(jià)拿到壟斷地位，獲得定價(jià)權(quán)。

然而，更值得警惕的是另一個(gè)助推邏輯——資產(chǎn)證券化。

目前，新派公寓、魔方、蛋殼以及自如等長(zhǎng)租公寓企業(yè)均發(fā)行了資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。以魔方公寓信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃（魔方“ABS”）為例，三檔的預(yù)期收益分別是4.8%、5%和5.4%。

有分析認(rèn)為，可觀的收益是資產(chǎn)證券化產(chǎn)品吸引投資者的首要條件，而這必然要求租賃企業(yè)提高租金。

但自如CEO熊林說(shuō)，資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的收益并不由上漲的租金收入直接構(gòu)成。以自如為例，自如發(fā)行的兩款ABS以基于租房場(chǎng)景的消費(fèi)分期貸款為底層資產(chǎn)，租客在租房時(shí)簽署貸款合同，還款時(shí)伴隨一定比例的貸款費(fèi)用，投資人的預(yù)期收益來(lái)源于貸款費(fèi)用而非房屋租金，“也就是說(shuō)，影響投資者收益的并不是租金的增長(zhǎng)，而是自如有沒(méi)有穩(wěn)定的資產(chǎn)質(zhì)量和良好表現(xiàn)。”

那么，資產(chǎn)質(zhì)量怎么評(píng)估？

還是得回到房源上。畢竟，有更多更好的房源，資產(chǎn)質(zhì)量才會(huì)更高。說(shuō)了半天，又回到“跑馬圈地”，哄抬租金上去了。

監(jiān)管

引發(fā)網(wǎng)絡(luò)熱議后，監(jiān)管火速介入。

8月17日，北京市有關(guān)監(jiān)管部門(mén)集中約談了自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人。

約談會(huì)明確要求住房租賃企業(yè)：不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競(jìng)爭(zhēng)搶占房源；不得以高于市場(chǎng)水平的租金或哄抬租金搶占房源；不得通過(guò)提高租金誘導(dǎo)房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。一經(jīng)查實(shí)，將從嚴(yán)處罰、聯(lián)合懲戒。

效果如何尚有待觀察，但對(duì)租金的調(diào)控，早些時(shí)候已被寫(xiě)入政府文件中。2018年5月，住建部印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》，提出從六大方面提出做好房地產(chǎn)調(diào)控工作的明確要求，要求地方政府在控房?jī)r(jià)的同時(shí)也要控房租。

控房租，加大供應(yīng)才是硬道理。

2018年6月，北京市住建委發(fā)布了《關(guān)于發(fā)展租賃型職工集體宿舍的意見(jiàn)（試行）》，旨在加大藍(lán)領(lǐng)公寓的供應(yīng)力度；2017年4月公布的《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃》明確稱(chēng)今后五年北京將計(jì)劃供地1300公頃，建設(shè)租賃住房50萬(wàn)套；2017年11月北京還發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)利用集體土地建設(shè)租賃住房工作的有關(guān)意見(jiàn)》，明確今后5年北京將供應(yīng)1000公頃集體土地用于建設(shè)集體租賃住房。

但從計(jì)劃到真正進(jìn)入市場(chǎng)還有待時(shí)日，因此政策的效果也暫未顯現(xiàn)。

當(dāng)下，高房租已經(jīng)成為無(wú)產(chǎn)北漂們沉重的負(fù)擔(dān)。

20%被認(rèn)為是房租與收入比較為理想的比例，既能保證居民基本的消費(fèi)生活，也能維持租賃市場(chǎng)的穩(wěn)健發(fā)展。但據(jù)估算，像北京這樣的一線城市，房租與收入比已經(jīng)高達(dá)45%。

胡景暉接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》采訪認(rèn)為，超過(guò)40%已經(jīng)是一個(gè)比較沉重的負(fù)擔(dān)。在歐美發(fā)達(dá)國(guó)家，三分之一的收入無(wú)論如何也夠支付房租了。

房租的暴漲必然擠壓其他方面的消費(fèi)。以至于“還要不要消費(fèi)這駕馬車(chē)了”之靈魂拷問(wèn)紅遍網(wǎng)絡(luò)。

租房是很多青年在一二線城市最后的退路，不只是買(mǎi)不起房，如果連房租都占據(jù)收入的大半，那提振內(nèi)需就無(wú)從談起了。