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       從2014年年中開始，中國政府就采取了一系列的救房地產(chǎn)市場的政策，比如，降準(zhǔn)降息、購買住房稅收優(yōu)惠、購買住房可獲得補(bǔ)助、上城市戶口等。不過，盡管政府采取了這樣多的房地產(chǎn)救市政策，直到今年4月，一些地方的房地產(chǎn)銷售才出現(xiàn)回暖的跡象，部分城市的房價(jià)才開始企穩(wěn)回升，但是其范圍十分有限。

中國人民大學(xué)國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院9月26日在北京發(fā)布的報(bào)告顯示，中國房地產(chǎn)要實(shí)現(xiàn)全面復(fù)蘇還任重道遠(yuǎn)。報(bào)告認(rèn)為，目前中國房地產(chǎn)市場復(fù)蘇還很脆弱，并主要處于“去庫存化”的調(diào)整階段，新開工和投資下滑趨勢尚未扭轉(zhuǎn)，三四線城市和局部地區(qū)房地產(chǎn)市場更是面臨著嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。不僅如此，脆弱復(fù)蘇下市場分化還可能誘發(fā)“虹吸現(xiàn)象”，加劇局部地區(qū)困難。

現(xiàn)在的問題是，為何政府采取了一系列的房地產(chǎn)救市政策，而且這些房地產(chǎn)的救市政策的力度是前所未有的強(qiáng)，但是就是無法救起中國的房地產(chǎn)市場，讓國內(nèi)房地產(chǎn)市場全面復(fù)蘇。可以說，這也是當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)增長下行壓力越來越大的問題所在。

可以說，當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇困難，特別是二線以下的城市更是如此，主要問題在以下幾個(gè)方面。首先，這一輪的中國房地產(chǎn)市場調(diào)整，起因就是住房嚴(yán)重的供應(yīng)過剩，不過這種供應(yīng)過剩不是絕對過剩而得相對過剩。如果按照市場經(jīng)濟(jì)法則，沒有賣不出去的房子，只有賣不出的價(jià)格。如果住房出現(xiàn)的嚴(yán)重供給過剩，那么只有通過價(jià)格不斷地回歸理性，不斷地向下調(diào)整，就能夠把住房需求不斷釋放出來，而且房價(jià)下降幅度越大，住房需求釋放就會(huì)越大。住房供求矛盾是能夠通過價(jià)格關(guān)系變化得以調(diào)整的，“去庫存化”就得以實(shí)現(xiàn)。但是，實(shí)際上當(dāng)前不少城市的房地產(chǎn)市場，一方面住房市場出現(xiàn)嚴(yán)重的供給過剩，住房庫存量過高，另一方面房地產(chǎn)開發(fā)商又不愿意降低價(jià)格來出售。即使有些房地產(chǎn)開發(fā)商降價(jià)，也是些許象征性的。在這種情況下，房價(jià)不下降，住房需求如何可釋放出來，房地產(chǎn)過大的庫存量如何可消化。

其次，由于中國住房市場沒有用有效的政策把住房的投資需求與消費(fèi)需求區(qū)分開，因此國內(nèi)房地產(chǎn)市場的價(jià)格在暴漲了十多年后，特別是一線城市的房價(jià)在暴漲十多倍之后，這個(gè)住房市場已經(jīng)完全是以投資者為主導(dǎo)的市場。而在這個(gè)住房投資市場，由于住房投資者的對價(jià)只是會(huì)高于住房消費(fèi)者，這就使得房價(jià)越是上漲，房地產(chǎn)市場的消費(fèi)者就越少，最后高房價(jià)必然把絕大多數(shù)住房消費(fèi)者完全擠出市場，住房的消費(fèi)需求全面萎縮。這就是導(dǎo)致2013年下半年以來中國房地產(chǎn)市場周期性調(diào)整的原因所在。

不過，從2013年下半年以來的中國房地產(chǎn)市場的周期性調(diào)整，住房市場價(jià)格只是些許下降，就被2014年政府推出的一系列救市政策所打斷，而且這些救市政策的核心是要讓已經(jīng)持有住房的居民只要還清銀行貸款或公積金貸款，或沒有銀行貸款，就能夠借助政府住房按揭的優(yōu)惠政策進(jìn)入房地產(chǎn)市場。所鼓勵(lì)的是有住房的居民進(jìn)入市場。當(dāng)前這些已經(jīng)持有住房的居民不僅購買住房的能力強(qiáng)，而且在銀行看來，貸款違約風(fēng)險(xiǎn)低。如果讓這些進(jìn)入住房市場，當(dāng)然是一箭雙雕的事情，既可為過剩的住房“去庫存化”，也可減小銀行按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)。但是，政府就是沒有看到，這些購買住房者進(jìn)入市場的目的就是為了買之后能夠以更高的價(jià)格賣出，而不是為了改善其住房居住條件。

因此，如果房價(jià)在上漲時(shí)，那么這些購買住房者當(dāng)然會(huì)進(jìn)入市場，而且會(huì)涌入住房市場，因?yàn)樗麄兡軌蚪柚y行金融杠桿及優(yōu)惠條件進(jìn)入市場，投資贏利會(huì)更高，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)更低；但是如果房價(jià)在下跌，這些住房投資者預(yù)期到購買住房之后不能以更高的價(jià)格賣出時(shí)，他們是不會(huì)由于有購買住房優(yōu)惠條件而進(jìn)入市場的。可以說，政府在推出一系列的房地產(chǎn)的救市政策一年以來，除了少數(shù)一線城市的房價(jià)已經(jīng)回升之后，絕大多數(shù)城市的住房價(jià)格同比都是下降的（70個(gè)大中城市有61個(gè)城市的房價(jià)同比是下降的）。在這種情況下，這些住房投資者根本是不會(huì)進(jìn)入市場。因?yàn)椋@些住房購買者預(yù)期自己購買住房后不能以更高的價(jià)格賣出。再加上，這類購買住房者占市場的比重本來就不高，那么這種住房投資需求如何可擔(dān)當(dāng)消化過剩的住房庫存的重任，國內(nèi)房地產(chǎn)市場如何可以此政策來復(fù)蘇。

對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，當(dāng)房地產(chǎn)市場庫存越來越大，而房價(jià)些許下降無法消化時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商就面臨著資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)椋谶@種情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商要讓自己的手上的住房銷售出來，房價(jià)只是些許下降根本無濟(jì)于事，因?yàn)檫@種房價(jià)下降與真正的住房消費(fèi)需求釋放出來仍然很遠(yuǎn)。如果房地產(chǎn)開發(fā)商大幅降低房價(jià)，當(dāng)然有利于住房消費(fèi)需求的釋放，但房地產(chǎn)開發(fā)商卻面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)。一是住房“去庫存化”降價(jià)幅度能不能夠保證房地產(chǎn)開發(fā)商的基本贏利水平，如果不能夠保證，房地產(chǎn)開發(fā)商就面臨著破產(chǎn)之風(fēng)險(xiǎn)。二是大幅降低房價(jià)可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的預(yù)期全面逆轉(zhuǎn)(因?yàn)椋@個(gè)市場是投資者為主導(dǎo))，從而導(dǎo)致房價(jià)更是下跌或暴跌。這是房地產(chǎn)開發(fā)商與地方政府不原意看到的。在這種情況下，房地產(chǎn)市場如何可復(fù)蘇。

可以說，面對當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場的困境，房地產(chǎn)市場的周期性調(diào)整是一種趨勢或必然。只要通過這種周期性調(diào)整才能讓房地產(chǎn)市場的性質(zhì)轉(zhuǎn)型，讓房地產(chǎn)市場價(jià)格回歸理性，才能讓房地產(chǎn)市場的消費(fèi)需求不斷地釋放出來。否則要讓房地產(chǎn)市場復(fù)蘇是不可能的。而且這種房地產(chǎn)市場的調(diào)整，市場一定要付出成本與代價(jià)，即房地產(chǎn)開發(fā)商、地方政府、房地產(chǎn)投資者等讓利于住房的消費(fèi)者，否則中國無限大的住房消費(fèi)需求不可能釋放出來，中國的房地產(chǎn)市場也無法走向復(fù)蘇之路。這就是當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場問題所在。就看中央政府看到這點(diǎn)沒有，是不是能夠采取相應(yīng)的政策。否則，當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場的僵局根本無法打破。