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各地必須落實“以人民為中心”的發展理念，維護中央權威，切實保持房地產市場穩定!

點擊：作者：北京習風堂來源：北京習風堂發布時間:2016-10-06 09:35:05

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針對近一段時間部分熱點城市樓市持續高熱，國慶節前以及國慶期間，北京、天津、合肥、鄭州、杭州、武漢等九個城市陸續出臺了房地產市場調控政策，或是出臺了購房風險提示。

國慶期間，住建部也接連對一些涉嫌違法違規銷售、惡意宣傳炒作、嚴重擾亂房地產市場秩序等行為的房地產開發企業和中介機構曝光警示。

權威專家在接受新華社記者采訪時表示，多地樓市調控政策的共同特點都是為了抑制投資投機需求，遏制房價過快上漲，穩定房地產市場。面對房地產市場的日趨分化態勢，政府應適當增加土地供應，穩定市場預期，對房地產調控必須堅持分類指導，因城施策。

九城樓市調控劍指高房價

近期實施樓市調控的九個城市，都面臨較大的房價上漲壓力。

清華大學房地產研究所所長劉洪玉說，縱觀這些城市的調控措施，一方面強調保護自住需求，通過限購限貸等措施，重點打擊投機需求，抑制投資需求；另一方面增加住房及用地供給，緩解供求矛盾，滿足合理需求；同時還重拳整頓市場秩序，政府有關部門對物價、廣告、開發、中介等加強了監管，保護消費者合法權益。

劉洪玉認為，此輪調控不同城市的措施側重點不同，政策力度上也有差異，體現了因地制宜、因城施策原則。此外，各地還充分運用市場機制，通過提高貸款首付比例、調節供求關系等市場手段來調控市場。

“相信這一系列措施，對穩定熱點城市的房價、穩定社會預期，會發揮積極作用。”劉洪玉說。

在中山大學南方學院房地產系系主任廖俊平看來，幾個城市先后出臺調控政策，抑制投機投資需求，遏制房價過快上漲，有助于引導市場預期，穩定房地產市場。

廖俊平分析，部分城市實施了限購措施，直接遏制過快增長的購房需求；通過提高購房首付比例，特別是提高了二套房首付比例，不僅直接減少購房需求，還能降低銀行信貸風險；此外，多地嚴厲打擊炒買炒賣，哄抬房價等違法違規行為，這是最惡劣的行為，也是最該嚴厲監管的。

樓市穩預期尚需增加住房土地供應

多地房價上漲，凸顯樓市供求關系的不平衡。專家建議政府應切實增加住房用地供應，穩定市場預期。

“對熱點城市而言，在需求上升的情況下，通過增加住房供應，是可以部分地緩解供需矛盾的。”廖俊平認為，政府通過適當增加土地供應，并完善相應的基礎設施配套，吸納市場需求，是緩解供需矛盾、平抑市場價格的長遠之道。

劉洪玉分析，從公開數據看，有的城市實際土地供應量不到供應計劃的兩成，應加大土地供應督查，讓這些城市把土地供應計劃真正落實到位。

“土地供應規模，要根據住房需求確定，并向社會公布。未來幾年的土地供應計劃也應當一次性公布，從根本上穩定市場預期。”劉洪玉說。

廖俊平說，大眾的市場預期任其發展是可以自我實現的，當所有的人都預計某種商品價格上漲，就會蜂擁爭搶這種商品，令其價格果真大幅上漲。在這種情況下，對市場適當地施以外力，及時阻斷這種預期自我驗證的傳導過程，有利于市場的長遠穩定發展。政府及時采取調控措施，就是對市場預期的積極引導。作為市場的重要參與者，房地產開發商和中介機構應該有更專業的態度，更自覺地維護市場的良性運轉。

樓市調控要防泡沫、因城施策

受實體經濟利潤率下滑、人民幣貶值預期等因素影響，近期一些投機投資性資金大量涌入房地產市場。專家建議，金融機構應對流入房地產市場的資金加大監管，防控樓市風險和泡沫。

劉洪玉認為，目前參與房地產開發的除了開發企業自有資金外，還有銀行、債券、證券、理財產品、信托計劃、資管計劃、保險等資金通過參與競拍土地、項目開發等多種渠道流入，再加上購買端的個人住房貸款、各種消費貸款以及其他融資變相為購房資金等，甚至一些投資機構包括一些新三板上市公司融來的資金，也直接或間接進入了房地產市場。金融部門應當加大這方面的監管，引導更多的資金進入實體經濟。

此外，當前我國房地產市場分化態勢明顯。一方面，一二線熱點城市，特別是珠三角、長三角、京津冀地區部分城市，以及內地一些區域性中心城市房價上漲過快；另一方面，東北、西北、西南地區多數城市市場表現平穩，一些三四線城市特別是縣城庫存壓力仍然較大。

針對市場分化，廖俊平建議，房地產調控必須實行分類指導，因城施策。熱點城市的調控重點應當是控房價、防風險、防泡沫，三四線城市和縣城的重點依然是去庫存。

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截至今年10月6日，疊加一線城市，已有16個城市出臺了限購政策。

北京、天津、蘇州、成都、鄭州、無錫、濟南、合肥、武漢、蘇州、深圳、廣州，其中蘇州出了2次政策，也就是過去的短短4天時間里，11個城市出臺了12次調控。

中原地產首席分析師張大偉分析認為，從力度看，有強有弱，其中北京、合肥的可謂“動了真格”，其他城市的調控也各有特色，從心理影響看，這代表了一輪收緊調控的開始，可以說覆蓋面非常廣泛。這一輪限購政策，針對外地戶籍的購房資格和信貸資格開始收緊，意味著房價管控從過去的一線開始全面蔓延到二線城市。

張大偉指出，從各地集中4天時間全面出臺政策看，其中主要以二線城市為主，而且基本都是前期房價漲幅較高城市。從出臺政策的城市特點看，可以判斷，未來還有多個城市會出臺條款政策。從政策預期看，北京版新政，給其他城市樹立了榜樣，特別是深圳等城市，還有合肥對二線城市的示范效應，都會影響政策繼續加碼。

全國短短4天累計11個城市出臺了12大調控政策，是否意味著房地產市場要轉向？綜合多名業內人士的看法，這一輪樓市的爆發，很大程度上消化了過去2年積累的剛需，所以有短期調整的必要。

某中型房企負責人指出，蘇州、南京等前期典型二線城市近期房價漲幅已現一定抑制效果，最主要是地價漲得太高，政府希望通過調控的方式來影響房企與投資、投機者對房價的上漲預期，從而控制地價。

來自中原地產研究中心的數據顯示，截至前三季度，今年蘇州地價同比漲幅約160%，合肥同比漲176.62%，南京同比漲129.07%，深圳同比漲165.12%，寧波同比漲162.68%，無錫同比漲271.71%，廈門同比漲184.42%。

一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅在連續三個月收窄后有所擴大，二、三線城市則繼續擴大。26個城市環比漲幅超過1%，13個城市環比漲幅超過3%；70大城市新建商品房住宅平均環比漲幅高達1.26%，二手房住宅平均環比漲幅高達0.89%，刷新了單月上漲歷史紀錄。8月漲幅最高的分別是鄭州、上海、無錫、合肥、福州、南京、廈門、北京、石家莊、天津、杭州、濟南、武漢。

對于地價傳導房價的上漲，中原地產研究中心提供了以下幾個數據：8月有26個城市環比漲幅超過1%，13個城市環比漲幅超過3%；70大城市新建商品房住宅平均環比漲幅高達1.26%，二手房住宅平均環比漲幅0.89%，刷新了單月上漲歷史紀錄。

業內人士指出，雖然10多個城市出臺調控措施，但房地產市場后市依然取決于信貸政策。值得一提的是，全國在2016年出現了210宗高價地塊，“這些地塊在限價、及降溫的樓市下，很可能出現群體性煩惱。”一名業內人士認為，一旦市場降溫，此前的高價地將面臨運營壓力。

很顯然，房價不會直線上漲，在過去2005年、2008年、2011年、2014年，房價都經歷過調整周期。上述業內人士指出，如果房價再漲，房地產政策全面回歸2014年是可能的，所以投資需求或已經到了變現的時候。

這一輪地價、房價上漲太迅速，投資需求過于集中，所以導致很多城市都有回調的可能性，但由于銀行對核心區域的信貸支持較大，越核心區域、越核心城市越難跌。對于自住客戶來看，學區與地鐵上蓋這兩類房產依然是剛性需求。

張大偉認為，從過去的歷史看，房價上漲最快的區域疊加公共設施不完善的區域，一旦市場降溫，會出現投資客的踩踏效應，比如一線城市的輻射區。值得關注的是，資產潮依然洶涌。

同策咨詢研究部總監張宏偉也指出，當前全國核心一二線城市普遍采取“提首付降杠桿”的限貸方式，對于銀行而言，是為了化解由于市場即將調整而帶來的銀行系統性的風險。

此前的9月14日，央行發布8月金融統計數據報告顯示，在7月房地產信貸占接近100%信貸額度基礎上，8月人民幣貸款增加9487億元，同比多增1391億元。分部門看，其中住戶部門貸款增加6755億元，其中，短期貸款增加1469億元，中長期貸款增加5286億元。

個人貸款的中長期貸款當中，基本為住房按揭貸款，8月個人貸款當中的5286億元中長期貸款，占當月人民幣總貸款的55.7%。8月過半信貸又都是房貸，而且在7月4773億元的基礎上又多增加了513億。

附：國慶各地新政梳理

北京：再啟自住房供應、同時還強化了“控地價、限房價”的交易方式。嚴控地價，并對項目未來房價進行預測，試點采取限定銷售價格并將其作為土地招拍掛條件的措施，以控制房地產價格快速上漲。在信貸方面也開啟了全面降杠桿的舉措。

合肥：出臺了相關樓市多條政策：從供應、限價、限購、約束恐慌等多方面出臺了房地產調控政策：提高了首付比例、明確增加供應、針對預售價格的調整也有非常清晰的規定。

蘇州：9月30日，發布進一步加強商品住房價格監管的通知，凡是房企申報價格過高的，未及時申請錄入網上系統的，甚至是社會集中反映價格問題的，都將被主管部門約談，預售證也將暫緩發放；10月3日，蘇州非本市戶籍居民家庭購首套房需提供兩年內在蘇州市區(含吳江區)、昆山市、太倉市累計一年納稅或社保證明；非本市戶籍居民家庭禁購二套房。本市戶籍家庭禁購第四套房。

首套房最低首付比從20%調高至30%；有購房貸款記錄無實際住房的，有一套房但無貸款記錄或已結清的，二套房商貸最低首付比從30%調高至50%。有一套房且貸款未結清的，申請商貸最低首付比從50%調高至80%。

天津：擁有1套及以上的外地人暫停在部分區域購房，其商業貸款首付比例也提高至40%。

成都：部分區域實行住房限購，同一身份自然人、法人只能新購買1套商品住房。

鄭州：部分區域對擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭，和擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，限制向其銷售180平方米以下的住房。

濟南：從2日起，購買首套住房商業貸款最低首付比例由20%提高至30%，第二套提至40%；本市戶籍家庭已有三套房的，暫不得再購房，非本市戶籍家庭限購一套住房。

無錫：對已擁有1套住房的居民家庭，再次申請商業性個人住房貸款購買住房的，最低首付款比例由不低于30%調整為40%，房地產開發企業不得向同一買受人出售多套商品住房；暫停對已擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售新建商品住房。

武漢：部分區域限購，外地戶籍2套，本地戶籍2套以上限貸，首套房最低首付25%。

深圳：重啟“90·70”政策，二套房一律首付7成，單身戶籍限購1套住房，原有戶籍家庭限購兩套不變，非戶籍人口，繳納個人所得稅或社會保險5年限購1套房。

廣州：對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例不得低于70%，繼續暫停發放家庭購買第三套及以上住房貸款。

各大城市樓市調控舉措>>>

廣州：廣州樓市新政出臺：2套房最低首付款比例不得低于70%

深圳：深圳出臺樓市新政二套房首付比例提至七成