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         自打中國人有了錢，立馬具備了了全球視野，目前有錢人已經不滿足于在國內買房了，什么澳洲、美國、英國、韓國都是他們嘴邊的大肥肉，大有中國炒房團征服世界之勢，但有一個地方，恐怕炒房團還是不怎么敢碰的，那就是德國，因為這個地方的房價簡直是朵奇葩，甭管怎么炒，就是不漲。

實際上，1977年至今，30年間德國平均房價僅上漲60%，而同期個人收入已增長3倍;過去10年里，德國物價平均每年漲幅2%，而房價每年上漲1%，扣除物價因素，德國房價實際上在以每年1%的速度縮水。

這簡直就是房子中的戰斗機啊，德國的房子為毛就這么任性，咋樣都不漲呢?

要穩定物價，供求平衡是硬道理，房價也不例外。

首先，德國可以人手一套住房。

德國目前有8200萬人口，而住房總數約4000萬套，完全滿足了每個家庭一套住房。此外，德國每年有25萬套新公寓竣工，聯邦、州和地方政府手中擁有公房約300萬套，都在很大程度上平抑了房價。

無論在聯邦還是州、市及村鎮層面，德國都有著詳盡的建房規劃，住房建設依人口需求而定，基本滿足每個家庭一套住房。此外，德國每年有25萬套新公寓竣工，也可以在很大程度上平抑房價的上漲。

哥有話說：貌似中國的房源也挺充分的，只不過老百姓的錢抵不過房價瘋漲的速度，那些充分的房子只能空著。

第二，人口在下降

維基百科的數據顯示：1971年德國的人口總量為7831萬，2011年為8180萬，整整40年間德國人口才增加349萬，增長率為4.46%。尤其需要考慮到的現象是，從1972年以后，德國的自然人口增長率是負數，現在增加的人口都是移民的結果。

這事兒很容易理解，如果101個人爭奪100套房子，那么房價就會快速增加;但如果是100個人面對101套房子的時候，房價就沒有上升的空間。

哥有話說：中國是有些地方由100個人爭奪1套房子，有些地方1個人選擇100套房子。

第三，住房是福利而非產業

從房子定位來看，德國政府的政策并不把房地產作為經濟增長的“支柱產業”，而是作為社會福利機制的關鍵一環，特別是與民生息息相關的住宅建設。

德國憲法明確規定了“德國是一個高福利國家”，與醫療、教育一樣，保障居民住房也是政府的重要目標之一。這是所有房地產政策的核心出發點。因此，各級政府從來不敢通過抬高當地地價和房價，來增加政府的房租收入或稅收收入，德國也沒有任何一個地區的“支柱產業”是房地產。

哥有話說：一個在國外幾乎不存在的行業，在我國卻被當成了國民經濟支柱產業大力發展。對此，哥表示亞歷山大。

第四，德國法律健全、執法嚴格

德國法律非常健全，比如規定地產商制定的房價必須在“合理房價”的范圍內，即不能超過“基準價”的20%，將房價或房租定得過高，甚至以此牟取暴利的地產商和房東，要承擔刑事責任。

雖然法律健全，但是如果執法不力，那么法律也將是一紙空文。歷年來，德國清廉指數在世界上都是名列前茅的，在德國，連總理交通違規甚至都要乖乖交罰款、總統會為區區700歐元的旅館住宿費而被迫辭職，可以想見其法律程度有多嚴格了。

哥有話說：中國的法律其實也挺健全的，不過到了落實環節嘛........

第五，德國的房子跟他們工業一樣耐用

提起德國，大家第一個想到的就是“結實耐用”。德國的房子到底有多結實呢?戰機一頭扎進去甚至都沒啥事!

1975年1月21日，東德一架米格-21在科特布斯市上空訓練飛行時發動機故障，飛行員彼得·Makowicka試圖駕機遠離居民區，沒有選擇彈射。但由于高度不足，米格-21扎進一座公寓樓;燒毀5間公寓，導致6人死亡(包括飛行員在內)、16人重傷。公寓樓經過了修復，但外墻上米格留下的痕跡至今仍能分辨。

哥有話說：“樓歪歪”“在中國已經不是啥新鮮事了。前幾年，有“樓歪歪”之稱的南京江北住宅小區還被評為“江蘇優秀住宅了”呢。

第六，德國鼓勵自建房

德國鼓勵自建房、合作建房意在打破開發商對房屋供應的壟斷，同樣也是影響市場房價的重要因素。德國住宅合作社的出現已經有200多年的歷史，合作社共同建房已成為德國住宅建設的主要組織形式之一，合作建房占每年新建住宅總數的比例超過30%。

政府對合作社建房給予多方面的政策幫助,通過鼓勵自建房、合作建房，建立起多渠道的住房獲取渠道，就擺脫了聽任開發商任意定價的局面。

哥有話說：歸根結底，德國的經濟增長不是在金融交易的喧鬧聲中，更不是在房價投機炒作的非理性上漲之中，而是在企業里面。在這一方面，中國要學習的，還有很多啊。