原來日本樓市崩盤來得悄無聲息……
點擊： 作者：第1經濟 來源：第1經濟 發布時間:2016-10-23 15:12:35
【導語】“當時東京新宿的工作室價格在一天之內能夠翻倍，今天你買，明天他買，價格高漲，并且形成了一種連鎖效應。”造成這種狂熱錯覺的契機是日本簽署了“廣場協議”，日元不斷升值，日本人有錢買遍全世界，國際資本也蜂擁而入，加入土地和資本市場炒作的大軍中。
崩盤來得悄無聲息。前一夜，日本人還在狂熱買房，有如雞血充腦，飲鴆止渴。1991年，島國樓市決堤，房價一瀉千里，造成歷史上最大的房地產泡沫之一。大量銀行和地產企業倒閉，當年傾盡所有買房的家庭一夜返貧，跌到現在還未回血，每年還要交著沉重的賦稅。日本經濟陷入長達二十年的持續衰退。
那么，樓市崩盤之前，日本人究竟在做什么？
1、兩個神話
上帝欲使其滅亡,必先使其瘋狂。日本樓市狂熱時，有兩大“神話”一直刺激著所有投資者。
第一個神話是“土地不會貶值”。日本人多地少，人們堅信土地永遠是稀缺的。日本全民陷入炒地買房風潮，土地價格不斷暴漲，“地王”每隔幾個月就刷新一次。從1985年底到1990年初，短短四年多時間，日本城市地價增長了200%。1990年，僅東京都的地價就相當于美國全國的土地價格，而美國的面積則是東京的1.5萬倍。一寸土地一兩金，銀座崛起“地王”最巔峰。無論是實體企業還是金融機構，都不計成本將資金投入土地市場。其實，金山銀礦的底子早已虧空了。
第二個神話是“東京房價不會下跌”。奠定這一“神話”崇拜基礎的，是日本過去幾十年強勁的經濟增長，日本一躍成為世界第二經濟強國。在日本人看來，日本取代美國成為世界第一經濟強國似乎不遠了。為這一神話推波助瀾的，還有這樣一種信念：政府永遠會支持房地產，日本只有一個東京，吸引著全國乃至全球的人口流入。站在世界中心，怎會有泡沫破裂的擔憂？然而，人們忽略了，當時的日本城市化率已經達到77.4%，而老齡化率開始攀升。城市化紅利消失，人口紅利不再，經濟失去增長動力，房價也就失去支撐。值得警惕的是，越是大城市，在泡沫破裂和崩盤時，下跌就越嚴重。
日本GDP增速，1990年后，日本陷入“失去的二十年”。
2、瘋狂置業
堅信兩個“神話”無堅不摧，上到房地產企業和金融機構，下到普通居民，沒有人不在購置房產和股票，期待在持續的暴漲中大賺一筆。整個社會，到處都在討論房地產和股票。企業做一年的利潤，還不如一塊地一天的漲幅，實體經濟紛紛抽出資金大舉進軍房地產，落后一步就等于落后一個世紀。
用東京大學教授田村清彥的話來說：“當時東京新宿的工作室價格在一天之內能夠翻倍，今天你買，明天他買，價格高漲，并且形成了一種連鎖效應。”
造成這種狂熱錯覺的，契機是日本簽署了“廣場協議”。隨后，日元不斷升值，口袋里的錢一下子多出來許多，不但日本人有錢買遍全世界，國際資本也蜂擁而入，加入土地和資本市場炒作的大軍中。
當時，政府奉行貨幣寬松政策。央行貼現率低，貸款利率同樣非常低，商業銀行鼓勵居民貸款，金融機構也樂于將錢貸給土地投資者，并鼓勵投資者買到地后，再以土地作為擔保，繼續貸款買地……循環往復，銀行最終也被拖進泡沫之中。買房炒地蔚為大觀，媒體把這種狂熱視同于經濟繁榮，熱烈鼓吹，甚至援引歷史上的巖戶景氣、神武景氣等來命名。
然而，危機還是來了。2011年，日本推理小說家東野圭吾在《解憂雜貨店》中，通過穿越時空的來信，幫助女主角在樓市崩盤之前躲過一劫。然而，大多數普通日本人卻沒有小說里的幸運。
日本地價指數，在1991年前后達到頂點，隨后一路暴跌
3、崩盤時刻
1990年，股票市場率先崩盤。短短一兩年間，日經指數從最高的38915點跌到14309點，跌幅高達50%以上。接著，樓市崩盤。由于土地市場與資本市場關系密切，資本市場崩盤隨即傳導到樓市。金融機構為避免損失，要求企業償還貸款，企業不得不變賣股票和不動產，大量地產拋到樓市，地價應聲而跌。
房地產企業倒閉，銀行因為不良貸款率暴增而倒閉，普通國民住房轉眼之間成了負資產。崩盤之前，難道日本政府沒有做出任何努力嗎？其實，早在崩盤之前幾年，政府就已看到樓市和股市的狂熱，頻頻出手，可惜無濟于事。
當時日本的樓市調控措施與現在并沒有什么兩樣。1987年，日本政府要求金融機構嚴控房地產貸款量，“房地產貸款增長速度不能超過總體貸款增長速度”；同時提高房地產稅收，持有不到兩年的土地交易被課以重稅。
然而，這些舉措對房市并沒有產生任何正面影響。土地管控措施，非但沒能遏制地價飛漲，反而因為對土地限制過多，從而導致供給不足，地價不降反升。
在貨幣市場上，日本開始大幅度收縮。在短短1年內，日本央行連續3次提高貼現利率，連續5次加息。然而，過于著急的貨幣政策，反而成為股市崩盤的導火索。
崩盤都是在最不經意的時候來臨。城市化紅利消失、人口紅利衰退、資本過度炒作、對樓市股市過度依賴、調控政策過于剛猛……所有或隱或顯的負面能量，在這一刻全面爆發。
崩盤的代價有多大？20年來，日本六大主要城市住宅用地價格跌幅達到65%。隨著房價暴跌，國民財富持續縮水，損失高達1500萬億日元，相當于日本3年的GDP總和。日本經濟更是萎靡不振，二十年間，日本年均GDP增速只有0.75%。這是所有日本人都難以磨滅的記憶。在日本有一個名詞“泡沫經濟”，特指八十年代那段瘋狂的時光；從1990年至今的二十多年，日本人又發明了一個名詞“失去的二十年”，失落情緒遍及整個日本。
日本股市指數，1989年底達到頂峰，一路暴跌
4、重復上演
時隔20年之后，日本經濟開始溫和復蘇，但日本地價和房價遠遠未回到當初的水平。以東京都市圈為例，2014年東京及周邊地區一套公寓均價241萬人民幣（63.16方），均價不到4萬元，還沒回到歷史最高水平。
與中國對比，這一價格只與北京深圳上海相當。但如果考慮到，日本房屋面積是實際面積，不存在公攤，而且土地是永久產權，就會明白東京實際房價根本不敵北京上海深圳。如果再考慮到富裕層面的差異，實際房價的差距就更為明顯：2014年日本東京人均可支配收入達到10萬元人民幣，而今天，北京上海深圳的人均可支配收入也就5萬元左右。
經濟發達程度不如東京，實際房價卻已經超越東京。經濟下行，一線二線城市房價卻不斷上漲；眾多中小企業關停，投身房地產市場；“地王”連接不斷，樓盤一天一個價；房價不會跌的神話大行其道，人人都在談論房市，唯恐買房晚了，甚至形成離婚購房熱潮……
這種場景與當初的日本是不是再相似不過？？？
附：房價崩盤時 沒有一片雪花會認為有自己的責任
房地產市場陷入末日狂歡。
一線城市里，上海人民忙離婚，北京人民忙離婚，為的就是在限購的條件下能夠多買一套房，深圳人民沒有限購，所以沒有離婚，但按照房價收入比其住宅價格已經漲至全球最貴，廣州的房價也開始蠢蠢欲動。
二線城市里，杭州人民、南京人民、武漢人民、鄭州人民、合肥人民、廈門人民、濟南人民、蘇州人民、成都人民……都在喜迎房價暴漲，有房民眾資產暴增，大家興高采烈，相約買房發財。
三四線城市聽說了一二線城市的暴漲，一個個躍躍欲試，但民眾卻都不買賬，反而湊錢沖到一二線城市買買買買買買……
2015年，《來自星星的你》在中國開始熱播，來自星星的、永遠都不會老的都教授靠著一直買房買成了超級大富豪，又泡到超級美妞，終于提醒了中國人民，別看2013年和2014年房價停滯，但只要堅持買房，一定能成為大富翁，買房的每個人都是來自星星的都教授！
于是乎，2015年全年中國房地產貸款額度增長高達2.5萬億元，占1995年迄今20年房地產貸款總量的70%；到了2016年的第二季度，根據央行統計數據，中國的新增貸款幾乎100%都變成了房地產貸款……
也許是覺得中國城市房地產在2015年還不夠火，2016年2月2日這個很二的日子里，央行和銀監會聯合宣布，對于不限購的城市首付比例可以降至20%，二套房首付比例降至30%。
由此掀起了2016年初迄今全國性的炒房高潮……
5倍杠桿？太低太低了！于是，首付貸出現了，500萬的房子，100萬的首付，金融機構還可以貸給你50萬，杠桿直接變10倍！
這是金融機構的重要創新！是中國金融機構為了普通人的住房夢而設計的毫不利己專門利人的偉大設想！是中國人實現中國夢的重要途徑！
首付貸還是不夠爽，還可以眾籌炒房、聯合炒房，還可以轉貸炒房……
不，這還是不夠先進！2016年3月1日，沈陽市政府下發《沈陽市人民政府辦公廳關于促進房地產市場健康發展的實施意見(試行)》，對畢業未超過5年的高校、中等職業學校畢業生在沈購買商品房的，給予住房公積金政策支持，首付比例實行“零首付”！
只在買房子的房貸問題上加杠桿、做文章，那房貸已經還的差不多的人怎么辦呢？
他們如果不加杠桿那豈不是太可惜了？中國金融業太不發達了，銀行實在看不下去了！
于是乎，8月底以來，包括農行、建行、民生和中信銀行等多家銀行，都推出了質優價廉的房抵貸產品，利用房屋抵押貸款，額度可以高達300萬元以上……
就在過去的7年時間里，為了挽救中國債務（在中國，高負債部門主要是國有企業和類政府經濟組織），延滯經濟風險爆發，在地產經濟體制的路徑依賴之下，我們一是讓居民加杠桿、加杠桿、加杠桿……
然后，驅動全民儲蓄和央行新增信貸全部都去承接地產商和基礎設施的債務；然后，轉化為房地產投資和地方平臺投資；然后，轉變成地方政府的各種收入……
在這場大國崛起的過程中，實干誤國，房產興邦，盛世之下，這屆人民真的不行！
9月13日，統計局新聞發言人盛來運也在盛世運來的時代，再度發布最新房地產開發月度數據，并且聲稱：
“房地產是很重要的產業，我們既希望房地產對經濟能夠發揮穩定的促進作用，又能體現民生改善，讓居民能夠得到實惠。”
“從近兩個月來看，房價漲幅是在回落的，尤其是在一些限購政策出來后，一線城市和二線城市房價漲幅在回落，說明前期上漲的勢頭初步得到遏制。同時，房地產去庫存得到了明顯的效果”
“房地產市場分化調整的走勢是今后一個時期的主基調，這就決定了房產市場調控政策一定要因地制宜、因城施策、遵循房地產市場本身的客觀規律。”
第一句解讀：房價上漲是我們政府的國策，也是政府希望看到的，我們中國房地產絕對不能崩盤，你看那些已經購房民眾不都得到了實惠么？
第二句解讀：我們希望房價上漲，主要是希望三四線城市去庫存，你們這屆人民不行，全部跑到一二線城市炒房導致暴漲，那我們就出點兒政策，讓它漲得稍慢一點兒。
第三句解讀：中國房地產價格本身的客觀規律就是政府兜底、永不下跌，但具體的漲法上，各個城市可以百花齊放、百家爭鳴……
我曾經在以前的文章里寫過一個很明確的觀點。
無論是房地產泡沫還是股市泡沫，最終的資產接盤者一定是普通民眾，如果說房價已經漲到了讓普通人想當接盤俠都當不了的地步，必須通過零首付或至少10倍杠桿實現買房的時候，基本可以確認，這就是泡沫的頂點，這就是末日的狂歡（美國房地產泡沫最鼎盛期，就是2006年美國最窮的人都能通過0首付買到房的時期）。
我還說，反過來想一想，如果地產泡沫盛宴不讓普通民眾來接盤，不讓普通民眾來當冤大頭，難道你想讓李嘉誠給你當冤大頭和最高價位接盤俠？或者，想讓巴菲特給你當冤大頭和最高價位接盤俠？
更何況，如果真有在北京上海深圳能夠買得起一套房的人，以現在的價位，只要他稍有生存能力，他已經完全可以將北上深的房子賣掉，移民到國外，買一所面朝大海、春暖花開的房子，全家都能享受更好的空氣、水質。土壤和醫療、教育、法治環境——然后，還能剩下一大筆錢供自己和家人逍遙度日——這也叫“套利”，跨市場的地產套利。
在之前的文章“房地產讓中國更不道德”里，我還說，這10多年來的中國房地產，就是一個要讓中國產生更大貧富差距，讓中國更多的中產階級變成窮光蛋的工具。
現在，一線城市的房價終于漲到了中產階級買房也要竭盡全力的時代，終于到了中產階級為國家和人民作出犧牲和奉獻的時刻。
要知道，去年股市4000點的時候日人民報喊出“錢在飛心在跳，牛市還在半山腰”，舊華社更是力挺A股，喊出“4000點才是A股牛市的開端”，于是乎，一大批中產階級挺進股市，俠之大者，為國炒股。
然而，前來接盤的中產階級才過來了一部分，一小撮國內外陰謀勢力就開始大肆賣空，大部分中產階級還沒有來得及為國接盤，股市就半路夭折，并且一路下跌，致使我天朝指望通過牛市去杠桿的希望變成了泡影。
股市去杠桿成了泡影，那就只能房市去杠桿（居民加杠桿，降低企業負債）了，還是原來的配方，還是熟悉的味道，資產類別換了個馬甲，在又一場發財夢的支持下，在過去15年的連續上漲的歷史記錄支持下，上次沒有來得及為國接盤的中產階級們跑步進場，除非你移民國外，否則一網打盡！
俠之大者，為國買房……
當雪崩發生的時候，沒有一片雪花會認為是自己的責任！當中國房地產崩盤時刻來臨的時候，從央行到政府，從銀行到地方政府，從購房人到房地產中介，從賣房人到統計局，從加杠桿的首付貸到房抵貸，我同樣相信，沒有一片雪花會認為是自己的責任……
責任編輯：紅星
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