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特色小鎮全產業鏈成熟落地方案（4大案例）

點擊：  作者：佚名    來源： 中國房地產商學院  發布時間:2017-02-21 12:51:22

 

      一、旅游投資模式解讀

旅游是一個搬運的過程，通過將人從客源地搬運到目的地，實現經濟學上的消費搬運。旅游是一個通道，把人有效的運輸到目的地，實現人口及消費的聚集。對于特色小鎮而言，由于旅游對人群的大規模搬運，最終落實到對文化、體育、運動、養老、農副產品等的消費上，最終形成了增量經濟。因此旅游的思維、旅游的方式、旅游的模式、旅游的手法以及如何運用旅游去帶動發展，成為特色小鎮發展和區域城鎮發展過程中非常重要的一個抓手。

旅游思維方式首先要認清旅游行業的五大特質，即旅游是消費的搬運、依靠吸引核形成吸引力、直接面向市場終端、是一種預賣產品、具備戰略統籌作用。旅游思維方式的核心，是創意打造吸引核，強化其互動性和體驗型，并依托吸引核聚集人氣和消費，以實現產業結構布局和區域綜合發展。在當前的發展形勢下，旅游思維方式的突破和自我提升，實際經歷了四種結構：

服務思維——旅游是一種服務，旅游服務是以人為本的服務過程、體驗過程；

產業鏈思維——旅游是一個跨行業的產業結構，由多個產業構成的產業鏈結構，包括吃、住、行、游、購、娛、體、養、學、悟；

綜合開發思維——旅游不是一個產品或一個區域，而是一個復合型的結構，旅游是區域開發，是跨社會、跨行業的結合，包括景區、項目、目的地、旅游村、旅游小城鎮、旅游城市等；

創新思維——互聯網+、創客、眾籌、投行等新理念作用于旅游，將會產生新的效應。特別是投行思維，用新的投融資的模式來帶動特色小鎮發展。

其次改革+資本，才能形成創新突破，旅游投行思維是當前在旅游投資風口中如何運用最重要的方面。旅游項目的開發主體應從微觀主體培育、投融資渠道、政企合作等多個方面，把握投資熱點，從八個方面做好投融資規劃。

結合旅游思維與投行思維，綠維總結出了旅游投資的“65533”模型，即六類產品、五類管理、五大角色、三大綜合與三大平臺。

在打造特色休閑小鎮上，首先是要文化找“魂”，找到特色小鎮的特色，要文化特色、主題特色。找到文化之“魂”后將其梳理轉化為體驗產品，轉化成可互動的模式，結合進行游憩方式的獨特設計與特色小鎮效益優化，并運用互聯網+思維，達到特色小鎮設計提升的最優化。在特色景觀的打造上，林峰博士認為應遵循六大理念：景觀主題化、景觀游樂化、景觀生態化、景觀情境化、景觀本土化與景觀動感化。并以綠維創景正在參與建設的重慶武隆白馬山旅游度假景區大型特色項目——飛天之吻進行解讀。

對于特色小鎮來說，如何規劃設計四季全時引爆型項目，讓特色小鎮淡季不淡、旺季更旺？綠維創景結合市場需求，從多年的實踐經驗中，總結形成了特色小鎮的四季全時解決方案，以幫助政府和開發商減少由淡旺季帶來的資源使用不均衡、成本回收期拉長、可持續經營困難等問題。林峰博士認為針對春夏秋冬四季以及工作日與夜間的六大解決方案，打造四季全時性的引爆核，夜間解決方案是特色小鎮解決方案中最核心的內容，通過夜游、夜間演藝、夜間夜市、夜間景區和夜間活動等五大模式來解決夜間方案，對于特色小鎮和景區的發展起到至關重要的作用。同時提出通過業態創新和培育，提升特色小鎮發展。每一個要素即是一個大的業態結構，每一個要素都能形成大量的多樣化的方式去解決，有效的運用旅游12要素，對重點要素與業態模式進行創新，實現資源整合與業態培育。

二、特色小鎮需要專業化的孵化器

特色小鎮的開發運營，需要資金、人才、管理、營銷、企業等各類資源的共同發力，是一個系統性的工程。綠維文旅多年來以“創意經典•落地運營”為理念，在創意策劃及專業規劃的前提下，整合各類運營資源，搭建了一個包括規劃設計、開發建設、投融資、運營管理、孵化器、人才培訓的六大平臺體系以及“特色小鎮”的一攬子全產業鏈全程解決方案。特色小鎮孵化模型為頂層設計與全要素導入以及持續的服務相結合的統一整體。

特色小鎮孵化器一攬子全產業鏈全程服務中,第一方面，頂層設計包括特色小鎮規劃、投融資規劃與三年/五年實施計劃等幾大方面。首先特色小鎮規劃設計是綠維文旅集團基礎性咨詢業務。涉及城鎮發展戰略、產業規劃、總規/概規/修規、建筑/景觀/游樂設計、城鎮風貌設計與城市品牌發展戰略等板塊，累計完成1000+個項目，覆蓋全國31個地區。其次投融資規劃是作為整個頂層設計的重要組成部分，起到至關重要的作用。因為任何一個特色小鎮，無論是政府平臺來開發，還是企業來參與開發，投資結構非常關鍵，不是一個企業能干完的。特色小鎮提供了民營機構深度參與的機會。

第二個方面是全要素的導入服務，遵循四招五引入的機制，四招為招開發商、投資商、服務商與運營商；并結合資金資本、人才團隊、智庫平臺、IP項目與品牌企業等五方面資源引入。同時對綠維及合作伙伴管理的基金進行直接投資，PPP全程咨詢。

第三個方面是開發支持與EPC建造服務，對于任何一個特色小鎮而言，產業開發EPC即設計施工一體化，需要大量的管理與服務支持。另一方面旅游EPC內容是綠維的強項，產業EPC或者其他EPC由導入的合伙伙伴共同完成。諸如綠維城市海景水上樂園，從設計、建造、運營、服務形成一條龍一體化服務，達到高效率與快速回報的效果。

第四個方面是持續性后續服務，包括創建輔導，經營輔導，專業化運營支持，各種托管運營等，形成一個全面的服務結構。

三、孵化器模式下的特色小鎮操作策略

1把握一大發展趨勢

特色小鎮在未來五到十年面臨著一個新的發展機遇。培育與建設特色小鎮是各地各省開發金融帶動下，政策扶持結構下的發展模式，是各省市推進新型城鎮化及產業升級轉型的重要抓手。

2辨析特色小鎮與特色小鎮內涵

特色小鎮與特色小城鎮兩者是互為支撐共同發展的關系，兩種類型都有價值，如何運用特色小鎮去帶動特色小城鎮發展，實際上是核心手法和模式。 

特色小鎮是雙特產業，即特色產業和特色旅游，以產業為依托的“生產”或“服務”是特色小鎮的核心功能。特色小鎮作為產城鄉一體化的新型城鎮化模式，應具有特色的風情、風格與風貌。風格我們講的是格調，風貌是講外觀，風情是講文化、活動、民俗，這三方面怎么形成特色一體化，是小鎮開發中非常重要的一個方面。特色小鎮的建設不僅是政府的行政行為，而是以政府為引導、以市場為主體、社會共同參與的主辦運營商開發模式。政府以頂層設計、制度建設、服務管理為主要任務，把控整體方向、創造制度環境、建設基礎設施、提供公共服務；企業（小鎮開發運營商）通過資源整合以及市場化的運作管理方式， 成為特色小鎮建設中的主角；而與特色小鎮息息相關的當地居民，則承擔參與與社會監督的責任。這是特色小鎮的特有“機制”。

特色小鎮總體特征以特定的產業、環境、文化資源為基礎；以創興的體制機制和投融資機制為依托和保障；以產業培育帶動人口聚集為推動力；以旅游消費為引擎，實現消費聚集；以產城綜合開發運營及PPP架構利用為手段；以城鄉結合區域的新型城鎮化發展為目標。

3遵循三大發展邏輯

特色小鎮的發展不是政績工程，而是在市場機制下，基于城鎮發展中的一些問題而產生的一種解決方案，需要統籌兼顧政府、企業、百姓三方利益。

對于政府來說，特色小鎮是推進供給側結構性改的重要平臺，是實現新型城鎮化的重要抓手，是促進城鄉統籌的重要手段，是推動經濟和產業轉型升級的主要動力。

企業是特色小鎮開發的一大主題，更是市場化運作體制下彌補政府短板、激發市場活力的重要角色。

特色小鎮建設最主要和終極的目標就是要提升居民的幸福感，因此在特色小鎮的開發中除了要大力發展特色產業，解決人們的就業問題外，還需要為他們配套多樣化的公共服務設施、開發精品化的休閑度假項目、提供便捷化的公共管理服務、塑造文化精神領地。

4形成三大開發基礎

特色小鎮的開發有三大基礎。

首先特色產業真實有效的落地發展是前提基礎，特色產業是城鎮發展的背景與推動力，其發展構成了人口與要素集聚的前提和基礎。

其次，人流聚集引導的消費聚集是泛旅游產業發展的基礎。

再次，人口聚集是新型城鎮化落地的基礎。人口的聚集必將產生生產、生活、休閑、娛樂、居住、教育、醫療等多種需求，由此便催生了商街、商業綜合體、居住社區、度假社區、學校、醫院、銀行等系列生活配套設施以及公安、工商、市政等政府公共管理服務機構的產生，形成了基礎設施配套完善、社會公共服務健全、城市管理人性、相關政策合理完善的宜居環境。

5注重兩大產業培育

特色小鎮的特色產業發展首要做好產業的選擇，各級政府應尊重本地發展現狀和市場需求，加強創新驅動，促進特色產業領先發展。第二個是產業規劃，第三是進行產業導入與培育，既要導入又要培育。

針對產業的選擇有四大要求，第一要符合未來發展趨勢；第二要接近于市場；第三是關聯性強；第四是易于形成規模化的結構。

其導入可概括為O2O導入終端產品、市場端促進產業聚集。

在特色產業的培育中，應應用集中突破的產業鏈思維，用一個核心產品帶動產業鏈結構，由人才、技術、資金、開發、信息等資源的導入，培育研發、生產、應用等全產業鏈體系，構成規模優勢產業。因此在資源體系的導入架構中，人才資源、技術資源、信息資源、開發資源、營銷資源的導入是我們做孵化器的核心。

特色小鎮產業培育另一個就是泛旅游產業的培育，旅游是通道，泛旅游是基于旅游這個通道所形成的各種產業+ ，以旅游消費需求為驅動力形成的產業集群，是在旅游產業融合背景下，依托于旅游產業，并通過旅游產業的的帶動、延伸發展帶動起來的產業群體。

6構建“兩產業三引擎五架構”

結合特色小鎮的發展架構，以特色產業為引擎的泛產業聚集結構，旅游為引擎的泛旅游產業聚集結構，旅游目的地架構、新型城鎮化架構與互聯網引擎與智慧化架構，形成吸引核和消費聚集區和產業結構，構建整個小鎮發展的模型。

7整合五類開發運營

特色小鎮商業模式的核心主要包括五個方面，從一級土地開發、房產開發、產業項目開發、產業鏈整合開發與城鎮建設開發。這五個開發是必須要做的，不能單一開發，要五大整合開發。

IP的導入對于特色小鎮的開發來說，是推動其落地建設的重要抓手，是支撐其健康發展的關鍵內容，是盤活其現有存量資產的重要手段。IP的導入不同于招商引資，貫穿在特色小鎮開發的全過程中。綠維致力于聯合多方優勢資源，打造跨旅游產業的IP聯盟，結合頂層設計，切實推動特色小鎮的有效落地。

12地區特色小鎮政策速覽（收藏版）

1特色小鎮 · 浙江篇

在特色小鎮創建熱潮中，浙江的特色小鎮無疑是全國各地爭相學習的樣板，這不僅是因為浙江早在2014年底就開始省級特色小鎮的嘗試，更是因為其先后公布的兩批79個特色小鎮已經成為“產城人文”融合的成功案例，其中也不乏一些以文化產業為核心產業的特色小鎮。目前，浙江省已經公布了兩批79個特色小鎮省級創建對象，51個省級特色小鎮培育對象。尤其是首批37個特色小鎮，已經取得了四方面的成效。

2015年以來浙江省特色小鎮出臺政策全梳理

2015年，浙江省政府出臺了《關于加快特色小鎮規劃建設的指導意見》，《意見》指出，特色小鎮產業定位著力聚焦信息經濟、環保、健康、旅游、時尚、金融、高端裝備制造等支撐本省未來發展的七大產業，兼顧茶葉、絲綢、黃酒、中藥、青瓷、木雕、根雕、石雕、文房等歷史經典產業，堅持產業、文化、旅游“三位一體”和生產、生活、生態融合發展。

其中，對納入省重點培育特色小鎮創建名單的對象，對如期完成年度規劃目標任務的，浙江省按實際使用指標的50%給予配套獎勵，其中信息經濟、環保、高端裝備制造等產業類小鎮按60%給予配套建設獎勵，對3年內未達到規劃目標任務的，加倍倒扣省獎勵的用地指標。在創建期間及驗收命名后，其規劃空間范圍內的新增財政收入上交省財政部分，前3年全額返還、后2年返還一半給當地財政。《意見》還明確，各地和省級有關部門要整合優化政策資源，給予特色小鎮規劃建設強有力的政策支持。

2特色小鎮 · 北京篇

《北京市“十三五”時期城鄉一體化發展規劃》指出，“十三五”期間，北京市將統籌規劃建設一批功能性特色小城鎮，提高小城鎮承載力，更好地對接非首都功能疏解，起到“橋頭堡”作用。

北京市將調整重點鎮規劃布局，明確各類小城鎮的功能定位，比如，平原地區的鄉鎮，位于京津冀協同發展的“中部核心功能區”，將積極承接中心城和新城疏解的生產性服務業、醫療、教育等產業項目，打造一批大學鎮、總部鎮、高端產業鎮；西北部山區的鄉鎮，位于京津冀協同發展的“生態涵養區”，將重點發揮生態保障、水源涵養、旅游休閑、綠色產品供給等功能，打造一批各具特色的健康養老鎮、休閑度假鎮；圍繞重大項目建設、重點資源利用，還將統籌規劃建設雪上運動小鎮、世園小鎮、環球影城小鎮、新機場服務小鎮、科技信息小鎮等一批功能性特色小城鎮，帶動農民實現就地城鎮化和增收致富。

3特色小鎮 · 天津篇

天津市政府辦公廳發布了《天津市特色小鎮規劃建設工作推動方案》。根據該《方案》，到2020年，天津市將創建10個市級實力小鎮、20個市級特色小鎮，在現代產業、民俗文化、生態旅游、商業貿易、自主創新等方面競相展現特色，建設成一鎮一韻、一鎮一品、一鎮一特色的實力小鎮、特色小鎮、花園小鎮。

據天津市規劃院規劃師介紹，與以往示范鎮相比，特色小鎮具有四大特色：一是重運營、輕開發；二是重市場、輕行政；三是重顏值、低成本；四是重制度、輕藍圖。

目前，天津市各區相繼啟動編制特色小鎮規劃。武清區將打造電商小鎮、臺商小鎮、工業創新小鎮、創客小鎮、歐式風情小鎮、運河創意休閑小鎮等“市級特色小鎮”，以及自行車小鎮、絹花小鎮、泉州水城、津門首驛、東方馬都等“區級特色小鎮”；西青區中北鎮將打造產城融合特色小鎮，大力發展新能源汽車、無人駕駛汽車；東麗區華明高新區將建設制造業特色小鎮，打造智能網聯汽車生產基地，同時發展生物醫藥與醫療器械、新材料、工業科技打印等。

4特色小鎮 · 河北篇

河北省計劃通過3至5年時間，培育建設100個產業特色鮮明、人文氣息濃厚、生態環境優美、多功能疊加融合、體制機制靈活的特色小鎮，對此提出了以下指導意見：

1、特色小鎮不是行政區劃單元的“鎮”，也不是產業園區、景區的“區”，一般布局在城鎮周邊、景區周邊、高鐵站周邊及交通軸沿線，適宜集聚產業和人口的地域。特色小鎮規劃要突出特色打造，彰顯產業特色、文化特色、建筑特色、生態特色，形成“一鎮一風格”；

2、建設用地面積1平方公里左右，聚集人口1萬至3萬人；規劃面積一般控制在3平方公里左右（旅游產業類特色小鎮可適當放寬）。

3、按照3A級以上景區標準建設。突出歷史文化傳承，注重保護重要歷史遺存和民俗文化，挖掘文化底蘊，開發旅游資源，所有特色小鎮要按3A級以上景區標準建設，旅游產業類特色小鎮要按4A級以上景區標準建設，并推行“景區+小鎮”管理體制。

4、要有明確的產業定位。特色小鎮要聚焦特色產業集群和文化旅游、健康養老等現代服務業，兼顧皮衣皮具、紅木家具、石雕、剪紙、樂器等歷史經典產業。

5、每個小鎮投資20億元以上，突出有效投資。堅持高強度投入和高效益產出，每個小鎮要謀劃一批建設項目，原則上3年內要完成固定資產投資20億元以上，其中特色產業投資占比不低于70%，第一年投資不低于總投資的20%，金融、科技創新、旅游、文化創意、歷史經典產業類特色小鎮投資額可適當放寬，對完不成考核目標任務的予以退出。

6、引進人才，創新特色產業，集聚高端要素。根據產業定位量身定制政策，打造創新創業平臺，吸引企業高管、科技創業者、留學歸國人員等創新人才，引進新技術，開發新產品，做大做強特色產業。建設特色小鎮公共服務APP，提供創業服務、商務商貿、文化展示等綜合功能。

5特色小鎮 · 江蘇篇

在2015年底，江蘇提出計劃通過“十三五”的努力，打造100個左右特色小鎮。今年5月，南京市發改委農經處表示，南京將用3年時間打造一批特色小鎮。目前除了南京已率先進行試點建設，揚州、泰州、宿遷等市也在積極探索中。

6特色小鎮 · 廣州篇

廣州計劃先期創建30個市級特色小鎮，為其提供用地扶持、資金扶持、產業扶持和人才支持，并進行區域的劃分。

黃浦區依據知識城、科學城和臨港經濟區三大板塊空間布局，重點規劃建設4個特色小鎮：知識小鎮、宜居健康小鎮、海絲文化特色小鎮和旅游休閑慢行小鎮；白云區依托白云國際機場建設人和航空小鎮，依托帽峰山、流溪河建設鐘落潭健康小鎮，依托物流園、淘寶村建設太和電商小鎮；花都區規劃了17個特色鮮明、產業基礎好、可持續發展的特色小鎮，近期將重點扶持打造其中4個：花東綠色金融小鎮、梯面生態旅游小鎮、秀全珠寶小鎮、獅嶺時尚產業小鎮；增城區打造以嶺南中醫藥為特色，以健康管理為模式，以溫泉度假為配套的健康小鎮，謀劃建設新塘基金小鎮、朱村科教小鎮、增江街1978文化創意小鎮等10個特色小鎮；從化區打造6個特色主題小鎮，西塘村“童話小鎮”，以“互聯網+”生態旅游為主題的“蓮麻小鎮”，聯溪村“徒步休閑小鎮”，溫泉鎮風景區“溫泉浪漫小鎮”，以花為主題的西和村“風情小鎮”，集桃花、美食、音樂于一體的錦洞村“桃花小鎮”等。

7特色小鎮 · 福建篇

《福建省人民政府關于開展特色小鎮規劃建設的指導意見》明確指出，通過3-5年的培育創建，建成一批產業特色鮮明、體制機制靈活、人文氣息濃厚、創業創新活力迸發、生態環境優美、多種功能融合的特色小鎮。

《意見》指出，要優先滿足特色小鎮用地需求，對每個特色小鎮各安排100畝用地指標，新增建設用地計劃予以傾斜支持。在符合相關規劃和不改變現有工業用地用途的前提下，對工礦廠房、倉儲用房進行改建、擴建及利用地下空間，提高容積率的可不再補繳土地價款差額。符合條件的建設項目優先列入省重點建設項目。

同時，加大資金支持力度。對特色小鎮給予債券和貼息支持，小鎮范圍內符合條件的項目，優先申報國家專項建設基金和相關專項資金，優先享受省級產業轉型升級等相關專項資金補助或扶持政策，優先支持向政策性銀行爭取長期低息的融資貸款，給予特色小鎮規劃設計補助，支持特色小鎮生活污水處理設施和生活垃圾處理收運設施建設。對特色小鎮范圍內的高端人才實行稅收優惠和個稅優惠政策，加大對高層次人才運營項目的擔保支持。

8特色小鎮 · 貴州篇

貴州省委、省政府提出建設100個示范小城鎮的戰略，建設了一批旅游小鎮、白酒小鎮、茶葉小鎮等各具特色的小城鎮。

第一，堅持改革創新，建設活力小城鎮；第二，協調推進、精心演繹城鄉統籌發展的二重唱；第三，堅持綠色發展，建設生態小城鎮；第四，堅持民生為本，建設小康小城鎮；在全國率先開展以鎮為單位，全面小康社會創建工作，制定了《貴州省100個示范小城鎮全面小康統計監測工作實施辦法》，建立了以鎮為單位，全面小康統計監測指標體系，極大地促進了示范小城鎮全面小康的進程。

9特色小鎮 · 山東篇

2012年，山東省委、省政府確定實施“百鎮建設示范行動”，出臺了《山東省人民政府關于開展“百鎮建設示范行動”加快推進小城鎮建設和發展的意見》，在實施擴權強鎮、保障發展用地、適度擴大財權、加強資金扶持、優化機構設置等七個方面制定了創新性的優惠政策。委托給示范鎮的行政許可和審批事項，一律進入鎮便民服務中心，實行“一站式服務”。“十二五”期間山東每年為100個示范鎮安排不少于5000畝的新增建設用地計劃指標，直接單列下達，省里每年安排10億元的示范鎮建設專項資金。

10特色小鎮 · 陜西篇

2016年，陜西省發出的《進一步推進全省重點示范鎮文化旅游名鎮（街區）建設的通知》中指出，從2016年到2020年，財政給予每個省級重點示范鎮每年1000萬元專項資金支持，每個省級文化旅游名鎮每年500萬元專項資金支持。

同時，還將分批次給予每個省級重點示范鎮1000畝、文化旅游名鎮200畝城鄉建設增減掛鉤用地指標、新增建設用地指標。成效顯著地市級重點鎮獎勵600萬元和600畝用地指標。

11特色小鎮 · 甘肅篇

甘肅省政府辦公廳印發《關于推進特色小鎮建設的指導意見》。《意見》中明確指出，用3年時間重點建設18個特色小鎮，特色小鎮均要建設成為3A級以上旅游景區，其中旅游產業類特色小鎮要按5A級旅游景區標準建設，支持各地以特色小鎮理念改造提升產業集聚區和各類開發區（園區）的特色產業。建設工作至2018年底。

省級財政采取整合部門資金的辦法對特色小鎮建設給予支持，同時采取“以獎代補”的方式，對按期完成任務、通過考評驗收的特色小鎮給予一定的獎補資金。特色小鎮所在縣級政府要將特色小鎮建設用地的租賃收入以及小城鎮基礎設施配套費等資金，專項用于特色小鎮基礎設施建設。各地要積極研究制訂具體政策措施，整合優化資源，對特色小鎮規劃建設給予支持。

12特色小鎮 · 四川篇

四川很重視特色小鎮的發展，近3年來，四川每年征選100個小城鎮重點培育。目前，推出的300個試點示范特色小鎮競相發展。四川提出，要統籌城市和小城鎮規劃布局，突出小城鎮文化底蘊、民族風情、自然風光和產業特色，為小城鎮建設注入鮮活的生命力。

四川統籌小城鎮布局和功能，把小城鎮建設系統納入了新型城鎮化規劃體系，確保300個試點鎮的土地、城建、產業和基礎設施配套，與城鎮總體規劃相適應。

四川眾多小城鎮分布于平原、河谷、丘陵、山地，發展條件參差不齊。按照宜工則工，宜旅則旅，宜商則商，宜居則居的原則，精準規劃，使每個鎮都有鮮明特色和發展方向。

除以上省市外，江西、安徽、河南等也都在積極籌劃特色小鎮的建設。 

我國經濟發展新常態下，城鎮化是現代化的必由之路，特色小城鎮建設理當作為推進新型城鎮化、促進城鄉發展一體化的重要突破口，不僅各級政府積極響應，還得到了民間投資者的關注。在這紛繁的景象背后，最重要的還是深思和理解打造特色小鎮真正內涵。