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 剛剛地王頻出，政府又來限購限貸，房價卻一直很堅挺……而與此相對應的，是過去幾年中國居民房貸的爆炸式增長。央行數據顯示，今年上半年居民按揭貸款新增2.36萬億，同比多增1.25萬億元。居民房貸緣何激增？其后果有多嚴重？未來還能否高速擴張？

【房貸大爆炸】201212年以來，中國經濟增速持續下行，但居民房貸卻迎來爆發式增長，從11年月均693億元，飆升至2015年月均2217億元，而2016年上半年月均更是激增至3933億元，占上半年月均新增貸款總額比重超過30%。而最新數據顯示，7月份金融機構新增貸款幾乎都來自房貸！7月人民幣貸款增加4636億元，分部門看，住戶部門貸款增加4575億元，其中，短期貸款減少197億元，中長期貸款增加4773億元。

【中國房貸余額“超日趕美”】08年金融危機以來，以美國、日本為代表的發達國家的房貸余額都持續回落。譬如美國從07年峰值的10.6萬億美元降至9.4萬億美元，而日本則是12年見頂后回落。唯有中國房貸余額不降反升，11年仍不到1萬億美元，并在14年超越日本，15年則超過2萬億美元大關，16年有望接近3萬億美元，可謂“超日趕美”。

【房貸余額占GDP比重激增】在房貸增速持續上行、經濟增速緩慢下行的背景下，中國的房貸/GDP在過去幾年呈加速上升態勢。12年以前尚不到15%，15年底達到20.7%，16年底將超過25%，達到日本地產泡沫頂峰時的水平。15年房貸余額增速為23%，16年上半年則高達30%，若未來幾年以25%的速度擴張，則房貸/GDP在3年內將接近美國現有水平！

【貨幣增速高企令房價猛漲】首先來看一下房貸激增的背景——過去幾年貨幣信貸增速高企，為居民大規模購房提供了支撐。貨幣增速高企是各種資產泡沫的溫床，尤其是地產泡沫。從歷史數據看，中國房價漲幅與M2增速高度一致。16年年初全國房價重回兩位數增長，一線城市地產價格更是出現暴漲，并向二三線城市傳導，這與M2增速回升不無關系。而上半年商品房銷售額同比增速42.1%，超出銷售面積增速14.2個百分點，而15年底兩者差距僅7.9個百分點，房價漲幅可見一斑。2008年以來，中國經歷了三輪房價上漲周期，2009、2012、2014-2016年，都跟降息和貨幣供應增速加快有關。這三輪房價上漲周期，政策都試圖通過放松貨幣金融環境刺激房地產以穩增長。

【居民購房杠桿率驟升】“居民購房貸款新增額/新增商品房銷售額”可以很好地刻畫居民購房的邊際杠桿率。11年中國房貸銷售比仍處17.3%低位，此后一路上行，15年已達36.7%，而16年上半年更是高達56.5%！而中國居民部分負債率（居民負債/GDP）也從05年的17.1%猛增至15年的39.9%，從居民債務結構來看，對應住房貸款的中長期消費貸款在居民債務中占比最高，可見居民房貸的增長為杠桿率增長貢獻了絕大部分力量。居民加杠桿買房也令8月百城房價同比、環比漲幅雙雙擴大，且均創下11年以來新高。

【居民房貸收入比已超日本泡沫時期】與此同時，國內房貸收入比增長非常快，已經接近發達國家的水平，美國的房貸收入比從2001年開始持續的飆升，居民償付房貸的能力持續的惡化，2007年泡沫破滅之后，才開始大幅的回落。日本的房貸收入比從80年代起大幅上升，2000年左右達到0.6左右才增速趨緩。中國在2015年底的居民房貸收入比已經高達0.46，已經超過日本的泡沫時期的水平，而且目前仍在飛速上升。中國銀行業協會首席經濟學家巴曙松預計如果房貸增速維持在25%到30%的增速，到2020年中國的房貸收入比會達到美國次貸危機時期的水平。

【房價收入比排名：深圳半年難買1平米】房價上漲的速度恐怕也遠超過不少人薪資調升速度。近日，標準排名發布了2016上半年大陸最苦城市排行榜，核心指標是2016年7月各城市每平方米平均房價與2016年各城市平均月薪的比值，也就是當月的房價收入比。結果顯示，深圳位居第一，成為大陸“最苦”城市，不吃不喝半年工資只能買一平方米。而北京、上海、廈門、南京、三亞、杭州、福州、溫州等地分列前十。

【居民杠桿率將見頂？】那么問題來了，房貸高增長還能持續多久？居民加杠桿買房的空間還有多大？海通證券首席宏觀分析師姜超認為，房貸高增長能否持續取決于居民的償付能力。從居民負債率來看，對應住房貸款的中長期消費貸款是居民債務中占比最高的部分，房貸的大幅上升，直接推升中國居民部門杠桿率急速上行。雖然橫向比較看，中國居民負債率仍低于英美日等國，但國際經驗表明，當人口紅利消退、人口撫養比見底后，將迎來居民杠桿率見頂。而中國人口撫養比已在11年見底，這意味著中國居民杠桿率將在未來幾年見頂，目前我們已離頂部不遠。

【購房全靠加杠桿，新增房貸壓力大】飆升的新增房貸意味著未來數年居民部門償付壓力巨大。日本即使在房產泡沫最嚴重的89年，居民新增房貸占當年GDP的比重也未超過3.0%，而中國去年已經達到4.5%。美國金融危機前新增房貸/GDP在05年達到8.0%后見頂回落，而中國今年上半年新增房貸占GDP比重已達6.4%，不僅較去年暴漲，也與美國歷史高點相當接近，表明中國居民購房或已將杠桿用到極限！

【新增房貸銷售比：歷史新高，岌岌可危】巴曙松認為中國居民加杠桿借債的空間可能被高估了。中國的新增房貸的銷售比值從2011年以來持續上升，2016年上半年高達43%。這也就意味著2016年上半年平均的首付比例已經從2014年以前的8成左右，降到了不到6成。50%左右很可能是居民新增房貸銷售比比較高的水平，因為從國際經驗對比來看，美國的房地產市場2007年新增的房貸銷售比在接近50%的時候發生次貸危機，這意味著中國居民購房加杠桿的速度在逐步的逼近這個邊界，未來加杠桿的空間不宜過分樂觀高估。

房價或許可以連續上漲20年，但總是有頂的，無論政策怎樣調控，市場總有市場的波動鐵律，全世界沒有一個國家的房價能夠走L型。枕頭君認為，隨著人口老齡化和流動人口的減少，作為耐用消費品的房子的需求總是下降的，中國居民購房繼續加杠桿的空間也終將有限，居民加杠桿還能支撐房價多久呢？或許未來5年我們就會找到答案。

（作者：金龍；來源：枕頭財經）