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高房?jī)r(jià)背后的高級(jí)犯罪 中國(guó)究竟有多少房子？

點(diǎn)擊：  作者：佚名    來(lái)源：房地產(chǎn)投資融資俱樂部  發(fā)布時(shí)間:2016-10-27 10:47:09

       

   

 

       高房?jī)r(jià)背后的高級(jí)犯罪

 

 

 

怎么洗錢呢？

 

 

據(jù)說巴勃羅一年光用來(lái)捆錢的皮筋就需要花費(fèi)3萬(wàn)元，一年被老鼠啃壞的鈔票就有10億。

 

嘖嘖嘖，可惜了，巴勃羅要是生活在今天中國(guó)的北上廣深，他一定知道怎么洗錢。

 

隨便拎出一套房子，500萬(wàn)，地段估計(jì)還是貧民窟。

 

價(jià)值一億的豪宅遍地都是。

 

雖然限購(gòu)，但是一個(gè)身份證在北京能買一套，在深圳還能買一套，在上海又能買一套。。。。

 

至于所謂的實(shí)名制呢，根本就是名存實(shí)亡。對(duì)于犯罪分子來(lái)說，搞什么多個(gè)戶口，搞什么人戶分離，簡(jiǎn)直就是玩兒一樣。

 

最最最重要的一點(diǎn)就是，買房是可以用現(xiàn)金的！用現(xiàn)金！

 

賣房了以后錢是可以直接進(jìn)銀行的，銀行！

 

而且更重要的一點(diǎn)來(lái)了：原本洗錢這個(gè)事情，一般來(lái)說都是要花費(fèi)不少成本的。

 

比如你開一家洗車店，房租、洗衣店裝修、設(shè)備、人工、財(cái)務(wù)、稅收。。。。好不容易掙來(lái)一百萬(wàn)，洗完了變成80萬(wàn)。

 

但是通過房地產(chǎn)洗錢，不但不虧，還能升值。

 

有這么多有利條件，利用房產(chǎn)來(lái)洗錢，就成為了一種非常有利的選擇。

 

于是問題來(lái)了，怎么靠房子來(lái)洗錢呢？

 

比如你有500萬(wàn)現(xiàn)金，你可以拿著這些錢去任意一家房地產(chǎn)公司的銷售部門，然后你告訴漂亮的銷售小姐：我要全款買房。

 

你猜銷售小姐第一句說什么？

 

你猜銷售小姐會(huì)不會(huì)問你：先生，您怎么來(lái)的500萬(wàn)現(xiàn)金啊，是不是合法收入啊？

哪個(gè)銷售小姐腦子壞掉了。

是的，就是這么簡(jiǎn)單。成立一家皮包公司，但是注冊(cè)的這個(gè)公司的法人呢肯定不是你。

 

然后用犯罪得來(lái)的錢，以公司名義買一套房。

 

買房的時(shí)候你有兩個(gè)選擇：洗錢手法差的，用500萬(wàn)全款買一套房。

 

洗錢手法高明的，可以用500萬(wàn)做首付，買一套價(jià)值2000萬(wàn)的房，然后繼續(xù)用黑錢來(lái)還貸。

 

總之，沒有任何一家中介公司或者房產(chǎn)公司有閑心去管這些錢是不是黑錢。

 

買到房子以后，過了半年，賣掉。

 

于是你神奇的發(fā)現(xiàn)，黑錢變成合法收入了。

 

什么？這位大哥太有錢了，嫌房子一套一套買太煩了是嗎？

 

別著急，咱們直接成立房地產(chǎn)公司，咱們大規(guī)模的洗錢。

 

是的，今天的中國(guó)，有一部分人就是依靠這種手段來(lái)洗錢。房?jī)r(jià)瘋漲的背后，有這些人的很大功勞。具體的功勞到底是推波助瀾還是錦上添花，那就不曉得了。

 

 

王董事長(zhǎng)被啪啪打臉，不過這還不是最要命的。

要命的是這個(gè)金程只是一個(gè)大連市的市委常委，只是一個(gè)小角色，受賄的日期還是08年和09年。

     

背后的大角色是誰(shuí)呢？我們的王董事長(zhǎng)和他的寶貝兒子未來(lái)命運(yùn)會(huì)如何？

 

嘖嘖嘖，真是讓人期待。我們的王董事長(zhǎng)前不久剛剛為中國(guó)的高房?jī)r(jià)泡沫奔走疾呼，結(jié)果就出來(lái)了這樣一條新聞。

貌似最近風(fēng)向又變了？

呵呵，剛才舉的這個(gè)例子呢，只是熱身，接下來(lái)我們聊一下怎么通過房子來(lái)行賄。

說到行賄呢，非常簡(jiǎn)單，就是企業(yè)送錢給貪官。

這個(gè)錢怎么送呢？怎么送才能不被中紀(jì)委查到，又或者即使查到了也可以抵賴掉呢？很簡(jiǎn)單，請(qǐng)看如下案例：

某官員家中有一套價(jià)值500萬(wàn)的房產(chǎn)，然后一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商想要對(duì)這名官員進(jìn)行行賄。

于是開發(fā)商派出了手底下一個(gè)小馬仔，讓這個(gè)小馬仔去買官員的這套房產(chǎn)。

先簽訂買房合同，繳納了200萬(wàn)訂金。

購(gòu)房合同里明文寫明：已繳納200萬(wàn)訂金，如果購(gòu)買方違約放棄購(gòu)買，賠償雙倍違約金。

然后呢？

自然就違約了，這位馬仔掏了400萬(wàn)違約金賠給這位官員，這位官員房子還在，白拿400萬(wàn)，并且完全是合法收入。

請(qǐng)注意，訂房后，合同里寫明賠償雙倍違約金是一種非常普遍的行為，絲毫不值得懷疑。

于是，這位官員順理成章的獲得了400萬(wàn)行賄款，請(qǐng)問，這樣的情況檢察院怎么來(lái)定罪？

唉，可惜了我萬(wàn)達(dá)的王健林董事長(zhǎng)，你的手下在08年的時(shí)候，行賄的手法居然這么愚蠢，竟然能夠被查出來(lái)。

     

可惜，可惜。

 

騙貸

 

在中國(guó)，中小企業(yè)向銀行申請(qǐng)貸款，其難度之高，不亞于向猶太人白要錢。

     

就算好不容易借來(lái)了銀行貸款，也要支付大概百分之10甚至15的利息。

如果從銀行沒法借到錢，就要使用民間借貸。

一般利息是百分之20以上。

但是你會(huì)神奇的發(fā)現(xiàn)，一個(gè)普通的老百姓，只要有正當(dāng)工作，并且繳納住房公積金，銀行就可以閉著眼睛把幾百萬(wàn)的錢貸給老百姓買房。

并且首套房的基準(zhǔn)率只有大概百分之4.5。

嘖嘖嘖，請(qǐng)問，這個(gè)時(shí)候，如果你是一個(gè)中小企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者，面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，并且你手里恰好還有一套價(jià)值1000萬(wàn)的房產(chǎn)，你會(huì)怎么做？

把價(jià)值1000萬(wàn)的房子賣了？

把價(jià)值1000萬(wàn)的房子抵押給銀行然后貸款？

好吧，現(xiàn)在來(lái)告訴你：

第一步，找一個(gè)絕對(duì)牢靠的親戚，比如自己的親妹妹，親媽等等，總之，只要不在一個(gè)戶口本上就行。

第二步：找一個(gè)中介，把自己的房子標(biāo)價(jià)1200萬(wàn)。

第三部：給這個(gè)親戚400萬(wàn)，讓他用這400萬(wàn)做首付，再?gòu)你y行貸出800萬(wàn)。 

第三步：房子過戶到親戚名下，自己一分錢沒花，400萬(wàn)還是自己的，800萬(wàn)貸款又到手了，房子也依然是自己的。

并且請(qǐng)注意，原價(jià)值1000萬(wàn)的房產(chǎn)，標(biāo)價(jià)的是1200萬(wàn)。

這多出來(lái)的200萬(wàn)，原本是為了多從銀行騙點(diǎn)貸款。

但是一套房子漲價(jià)了百分之二十這種消息傳出去以后，效果是啥？

如果說上面說的只是一套房子的騙貸手段，那么200套房子呢？

比如某公司開發(fā)的一個(gè)新樓盤竣工了，竣工以后，大概有200套房子亟待銷售。

但是此時(shí)，恰遇房地產(chǎn)業(yè)低迷階段，售賣速度十分緩慢。

而就是在這個(gè)時(shí)候，這個(gè)公司的資金鏈也快要斷了，如果不能迅速賣掉這200套房子收回資金，這個(gè)公司就要和大家說再見了。

于是這個(gè)公司的老板決定賭一把。

老板找到了200個(gè)年輕人，弄到了他們的身份證，然后填寫了200份購(gòu)房申請(qǐng)材料。

然后神奇的從銀行手中，弄來(lái)了200套房子的貸款。

是的，房子就這樣賣出去了，貸款騙到手了，資金鏈斷裂的危急解除了，銀行也提前完成了今年的貸款考核指標(biāo)。

真是皆大歡喜，當(dāng)然，房?jī)r(jià)又漲了。

很多房地產(chǎn)企業(yè)，依靠這種騙貸方式，渡過了房地產(chǎn)的冬天。

只要迎來(lái)春天，房?jī)r(jià)上漲，企業(yè)的危機(jī)也就渡過去了。

 

但是少數(shù)企業(yè)沒有挺到房?jī)r(jià)瘋漲的那天，資金鏈斷了。

于是企業(yè)法人坐監(jiān)獄了，房子被銀行收走了。

剛才舉的這個(gè)例子，簡(jiǎn)直就是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的超級(jí)潛規(guī)則。

比如2006年和2007年，是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的超級(jí)冬天。

那幾年，N多家房地產(chǎn)公司，沒有等來(lái)2009年春天的4萬(wàn)億，于是紛紛死掉了，比如下圖這家公司，在2000年騙貸，在2006年資金鏈徹底斷裂，在2009年法人被判無(wú)期徒刑。

 

 

嘖嘖嘖，就差那么一點(diǎn)點(diǎn)，就那么一點(diǎn)點(diǎn)，這家房企就能迎來(lái)2009年的4萬(wàn)億。

可惜啊，沒有挺過去，這家公司的老板只能坐在了監(jiān)獄里，看著挺過去的同行們翻著倍的賺錢。

     

非常明確的告訴大家，國(guó)內(nèi)所有的房地產(chǎn)公司，都欠銀行巨額的貸款。

玩兒房地產(chǎn)的人，就是在玩兒金融，而且是極高杠桿的金融。

而對(duì)于這種現(xiàn)象，銀行都是睜一只眼，閉一只眼。

對(duì)于銀行來(lái)說，只要你資金鏈不斷，能夠按時(shí)還我的利息，你就是合法貸款。

哪天你資金鏈斷了，自然就是騙貸，自然就要坐牢，房子么我也收回。

房企賭的，是自己能夠順利過渡到下一個(gè)房產(chǎn)周期。

銀行賭的，是一百家房企里頭，只有一家房企會(huì)資金鏈斷裂，只要整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)不崩盤，銀行收回的房子就能以高價(jià)重新賣出去，銀行的資金鏈自然也不會(huì)斷裂。

除非有一天，所有的房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈同時(shí)斷裂，銀行收回一堆再也無(wú)法回本的磚頭。

然后銀行的資金鏈也斷了，金融危機(jī)，不，是金融地震就此發(fā)生。

泡沫

 

說了那么多涉及房產(chǎn)的高級(jí)犯罪形式，知道大家最想知道的不是這些，而是房?jī)r(jià)到底還會(huì)不會(huì)漲。

     

好吧，對(duì)于這個(gè)問題，本文也斗膽來(lái)討論一番：

     

很多人討論房?jī)r(jià)，首先討論一個(gè)問題：房子是剛需，所以房子永遠(yuǎn)要漲價(jià)。

     

對(duì)于“剛需”這個(gè)詞匯，水母覺得很有意思。

     

什么是剛需？女式挎包算不算剛需？

對(duì)于所有的女人來(lái)說，一個(gè)好看的包包永遠(yuǎn)是剛需。

大學(xué)沒畢業(yè)的女孩，可以去西直門動(dòng)批買假LV，電視臺(tái)的知名主持人，可以去新光天地買真LV，甚至愛馬仕。

 

房子也是這個(gè)道理。

 

誰(shuí)都需要房子，但是房子分好房子壞房子。

在北京，房子分為二環(huán)內(nèi)的房子以及6環(huán)外的房子。

在全國(guó)，房子分為北京的房子和甘肅的房子。

 

當(dāng)然，還分為租來(lái)的房子和買來(lái)的房子。

對(duì)于一個(gè)普通家庭的大學(xué)女生來(lái)說，她手上即使有1萬(wàn)塊錢，也可能選擇用來(lái)交學(xué)費(fèi)，甚至被電信詐騙騙走，但是她絕對(duì)不會(huì)去買真LV。

對(duì)于一個(gè)剛到北京打工的農(nóng)民工兄弟來(lái)說，他可能這輩子都不會(huì)在北京買房。

所以，你看到了，所謂的在北京買房的那群人，理論上永遠(yuǎn)是那些買得起的人，買不起的人，再怎么剛需，也不會(huì)買。

所以在這種情況下，房子的價(jià)格，會(huì)在一個(gè)平衡的狀態(tài)下逐漸緩慢合理增長(zhǎng)。

那么今天北京市區(qū)內(nèi)平均6萬(wàn)一平的房?jī)r(jià)合理嗎？

本文認(rèn)為價(jià)格是合理的，但是到達(dá)這個(gè)價(jià)格所花費(fèi)的時(shí)間不合理。

如果北京的房?jī)r(jià)，每年以平均百分之10的速度增長(zhǎng)，到了2020年的時(shí)候，漲到了6萬(wàn)一平，這叫做合理增長(zhǎng)。

但是，今天的北京房?jī)r(jià)，是在短短10個(gè)月的時(shí)間里，直接翻倍，漲到了6萬(wàn)一平。

任何東西的價(jià)格，用這種速度來(lái)增長(zhǎng)，一定運(yùn)用了大量的杠桿，因此，也一定存在泡沫。

 

2015年，中國(guó)A股，僅僅用了半年多的時(shí)間，就從2100點(diǎn)瘋漲到了5000點(diǎn)，漲了一倍多。

唉，后頭的事情大家也都知道了。

多年來(lái)，我國(guó)的歷任證監(jiān)會(huì)主席，都希望把A股引導(dǎo)到一條所謂“慢牛”的道路上來(lái)。

因?yàn)槁Ｊ墙】档模偱５慕Y(jié)局注定是慘不忍睹。

再告訴大家一個(gè)數(shù)據(jù)：

在2009年中國(guó)樓市瘋漲的那個(gè)年代，我國(guó)的資金，呈現(xiàn)凈流入的數(shù)據(jù)，海外的熱錢源源不斷的涌入中國(guó)。

那個(gè)時(shí)候，中國(guó)政府出臺(tái)了各種政策，圍堵各種海外熱錢，防止出現(xiàn)惡性通貨膨脹。

在今天，2016年，中國(guó)樓市再次瘋漲。但是目前，我國(guó)的資金，正在凈流出。

中國(guó)的金融監(jiān)管部門，最近最為忙碌的事情，就是圍追堵截這些資金，不讓他們流出中國(guó)。

 

于是你要問了，同樣是樓市瘋漲，為什么09年凈流入，16年凈流出呢？

 

是因?yàn)橹袊?guó)加入了SDR?是因?yàn)槊绹?guó)預(yù)計(jì)在年底加息？

好吧，我也不知道，但是我覺得，這個(gè)數(shù)據(jù)很不正常，很不吉利。

 

人人皆談房地產(chǎn)，但估計(jì)很少有人清楚一個(gè)問題，那就是中國(guó)大地上到底有多少房子？

 

　　2012年北京市公安局曾經(jīng)有一個(gè)數(shù)據(jù)，大體是北京有380多萬(wàn)住戶聯(lián)系不到，當(dāng)時(shí)被市場(chǎng)解讀為北京空置380多萬(wàn)套房子，盡管有關(guān)部門對(duì)此進(jìn)行否認(rèn)，但究竟真正有多少房子，仍然成謎。

 

 

 

　　“北京空置房高達(dá)381.2萬(wàn)戶，什么概念？假設(shè)一戶平均住２人，就能裝下700多萬(wàn)人口，如是三口之家，就能容下1000萬(wàn)人。”

 

　　這是全國(guó)首次官方公布的摸底調(diào)查，空置率過高，說明我國(guó)的住宅市場(chǎng)確實(shí)不健康。

 

　　這估計(jì)要等不動(dòng)產(chǎn)登記結(jié)束，才能有個(gè)大概的數(shù)據(jù)。之所以說是大概，誤差是其次，登記是為了征稅，想來(lái)不少房產(chǎn)會(huì)鉆漏洞，當(dāng)然還有各種違章建筑，以及永不停止的“拆出一個(gè)新中國(guó)”。

 

　　那么，為什么說現(xiàn)在是“該搞清楚中國(guó)究竟有多少房子了”？中國(guó)樓市空置率統(tǒng)計(jì)到底有多“難”？關(guān)于中國(guó)樓市空置率，相對(duì)“靠譜”的數(shù)據(jù)是怎樣的？

 

　　中國(guó)城市樓市空置率（相對(duì)靠譜數(shù)據(jù)）：

　　具體到城市而言，一線城市中上海的空置率最高，在10%以上，2015年更是比2014年上漲了1.7個(gè)百分點(diǎn)。而北京的空置率較低，僅有5%，且2015年稍有下降。

　　二線城市中，東北地區(qū)城市空置率明顯要高于其他地區(qū)。沈陽(yáng)的空置率超過18%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他二線城市，青島的空置率也處于較高位置。東北地區(qū)空置率較高反映了東北經(jīng)濟(jì)近年來(lái)整體滑坡和人口外流的情況。

 

       馬光遠(yuǎn)：該搞清楚中國(guó)究竟有多少房子了

 

　　10月前半月，熱點(diǎn)城市在限購(gòu)限貸政策的影響下，不僅成交量明顯下降，房?jī)r(jià)漲幅也得到了遏制。但中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展到今天，規(guī)模已經(jīng)足夠龐大，靠零打碎敲的政策，是無(wú)法從根本上解決當(dāng)下房?jī)r(jià)“暴漲”的難題的。

 

　　對(duì)此，獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)認(rèn)為現(xiàn)在更迫切的任務(wù)是——搞清楚中國(guó)究竟有多少房子。他表示：

 

　　為什么在去庫(kù)存的周期下，房?jī)r(jià)卻迎來(lái)了大漲甚至瘋漲的預(yù)期？為什么大量的新增貸款進(jìn)入到房地產(chǎn)領(lǐng)域，除了今年貨幣政策超預(yù)期寬松，以及全球的資產(chǎn)荒之外，筆者認(rèn)為，最根本的原因是大家一直認(rèn)為中國(guó)仍然缺房子，特別是大城市的房子。從數(shù)據(jù)的透明度而言，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)就是一個(gè)真正的“檸檬市場(chǎng)”，無(wú)論是房子的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，房?jī)r(jià)的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)，土地供應(yīng)，城市規(guī)劃，住房需求等等，都基本是一筆糊涂賬。就拿房子的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來(lái)說，從1998年房地產(chǎn)市場(chǎng)化以來(lái)，中國(guó)究竟有多少房子，每個(gè)城市住房的存量究竟有多少，迄今沒有任何部門做過統(tǒng)計(jì)。筆者在研究中國(guó)房地產(chǎn)問題時(shí)，最頭痛的就是根本沒有多少可靠的數(shù)據(jù)能夠應(yīng)用。比如北京，北京現(xiàn)在究竟有多少房子，每年需要多少房子，未來(lái)10年北京新增人口究竟需要多少住房，住建部門沒有任何權(quán)威的數(shù)據(jù)。記得有一年北京市公安局曾經(jīng)有一個(gè)數(shù)據(jù)，大體是北京有380多萬(wàn)住戶聯(lián)系不到，當(dāng)時(shí)被市場(chǎng)解讀為北京空置380多萬(wàn)套房子，盡管有關(guān)部門對(duì)此進(jìn)行否認(rèn)，但究竟真正有多少房子，仍然成謎。

 

　　基于此，筆者多年來(lái)一直呼吁中國(guó)進(jìn)行一次真正的住房普查，搞清楚中國(guó)究竟有多少房子，搞清楚每個(gè)城市究竟有多少房子。這個(gè)問題只要清楚透明了，房?jī)r(jià)怎么走，其實(shí)老百姓都會(huì)自己判斷。這個(gè)問題如果一直是一筆糊涂賬，成為一個(gè)秘密，房子的稀缺就會(huì)成為炒作的工作，房?jī)r(jià)的暴漲就會(huì)成為常態(tài)，房地產(chǎn)的健康發(fā)展就會(huì)成為一句空話。房子多少搞清楚了，也才能為未來(lái)的房產(chǎn)稅提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，才能為房地產(chǎn)政策提供最基本的決策依據(jù)。

 

　　穩(wěn)定房?jī)r(jià)說難很難，說簡(jiǎn)單也很簡(jiǎn)單，只要做到房子供需數(shù)據(jù)的完全透明，只要做到土地供應(yīng)不搞饑餓營(yíng)銷，只要把住房保障和住房市場(chǎng)厘清邊界，房?jī)r(jià)自會(huì)回歸理性。在房子基礎(chǔ)數(shù)據(jù)殘缺不全的情況下，就會(huì)出現(xiàn)人為制造短缺的各種恐慌，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)非理性上漲。

 

       中國(guó)樓市空置率統(tǒng)計(jì)之“難”

 

　　事實(shí)上，不僅是“中國(guó)有多少房子”的問題，作為經(jīng)常被用來(lái)評(píng)價(jià)樓市“健康程度”的一個(gè)重要指標(biāo)，住房空置率一直備受關(guān)注。近些年來(lái)，中國(guó)樓市空置率高企的話題屢被提及其中數(shù)據(jù)的出處不一。從“數(shù)燈法”到大數(shù)據(jù)估算,引用者各有理由,但很難獲得社會(huì)普遍認(rèn)可,關(guān)鍵問題是數(shù)據(jù)缺乏權(quán)威性。

 

　　那么，統(tǒng)計(jì)究竟難在何處？

 

　　“國(guó)際上的住房空置率是以所有的房屋數(shù)量為分母，以出租租不掉、想賣賣不出的房屋數(shù)量為分子，得出的數(shù)據(jù)。”中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)顧云昌此前接受《國(guó)際金融報(bào)》記者說，但具體到中國(guó)，要推算出準(zhǔn)確的中國(guó)住房空置率有幾個(gè)難點(diǎn)。

 

　　他解釋，首先，統(tǒng)計(jì)口徑不清楚。從1986年房屋普查到2014年，將近30年的時(shí)間里，住宅數(shù)量有了巨大的改變，包括擴(kuò)大、拆遷等，房屋總量這一基數(shù)很難統(tǒng)計(jì)清楚，“和國(guó)外相比，中國(guó)的基礎(chǔ)資料不全，人口變化和城鎮(zhèn)發(fā)展又太快，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)很難跟上現(xiàn)實(shí)的步伐”。

 

　　其次，數(shù)據(jù)來(lái)源不清楚。“各種住房空置率統(tǒng)計(jì)的辦法都難以盡善盡美。即使是挨家挨戶的調(diào)查也不一定能拿到完全準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)。一方面，調(diào)查難以覆蓋全國(guó)所有的城鎮(zhèn)情況；另一方面，住戶給出的信息也有‘水分’摻雜其中。”顧云昌說，再者，有的機(jī)構(gòu)將待售商品房面積等同于住房空置面積，“但實(shí)際上，兩者并不等同”。

 

　　2015年5月，《新華每日電訊》的一篇文章援引國(guó)家統(tǒng)計(jì)局相關(guān)人士的觀點(diǎn)稱：

 

　　“從短期和表面上看，主要是空置的狀態(tài)和時(shí)間很難給出標(biāo)準(zhǔn),要清楚計(jì)算出來(lái)難度較大。從深層來(lái)看，主要是我們還沒有征信制度支撐,調(diào)查缺乏客觀科學(xué)的依據(jù)。未來(lái)寄望于不動(dòng)產(chǎn)登記制度的實(shí)施。”

 

      中國(guó)樓市空置率究竟有多高？

 

　　空置率是指某一時(shí)刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。按照國(guó)際通行慣例，商品房空置率在5%至10%之間為合理區(qū)，商品房供求平衡，有利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展；空置率在10%至20%之間為空置危險(xiǎn)區(qū)，要采取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常發(fā)展和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行；空置率在20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。

 

　　中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)中空置率具體是什么水平，目前沒有太權(quán)威的數(shù)據(jù)。但有一些零散的研究統(tǒng)計(jì)結(jié)果，還是值得參考的，比如：

 

　　第一，中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心在2014年6月10日發(fā)布的“城鎮(zhèn)住房空置率及住房市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)”調(diào)研報(bào)告表明，2013年全國(guó)城鎮(zhèn)家庭住房空置率高達(dá)22.4%，其中六大城市重慶、上海、成都、武漢、天津、北京的空置率分別為25.6%、18.5%、24.7%、23.5%、22.5%、19.5%。從區(qū)域差異看，三線城市住房空置率最高，為23.2%；一、二線城市分別為21.2%與21.8%。此外，中國(guó)的住房空置率已高于美國(guó)、日本、歐盟等國(guó)家和地區(qū)。

 

　　空置住房占用的銀行貸款屬于資本閑置，降低了金融市場(chǎng)的效率。截至2013年8月，空置住房占據(jù)了4.2萬(wàn)億的住房貸款余額。空置住房的資產(chǎn)價(jià)值在有空置住房家庭總資產(chǎn)中的比重為34.4%，在城鎮(zhèn)所有家庭總資產(chǎn)中的比重為11.8%，是社會(huì)資源的巨大浪費(fèi)。

 

　　第二，國(guó)際貨幣基金組織（IMF）副總裁朱民曾2015年春會(huì)期間表示，中國(guó)樓市的首要問題是空置率太高，空置面積高達(dá)10億平方米。

 

　　第三，騰訊與中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)等機(jī)構(gòu)聯(lián)合發(fā)布的《2015年5月全國(guó)城市住房市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》顯示，中國(guó)主要城市的住房空置率整體水平在22%至26%之間。中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)針對(duì)“一二級(jí)地產(chǎn)開發(fā)公司、代理行、營(yíng)銷機(jī)構(gòu)、二手房中介、房產(chǎn)電商等”房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)人士的定向調(diào)查則顯示，目前一線城市空置率22%，二線城市24%。

 

      高空置率：一線城市上海最高，二線城市沈陽(yáng)、青島

 

　　從空置率數(shù)據(jù)中，可以得到兩點(diǎn)結(jié)論：一是中國(guó)的空置率比較高，整體接近或達(dá)到了嚴(yán)重積壓的警戒線；二是二三線城市的空置率問題要更嚴(yán)重，一線城市相對(duì)好些。

 

　　從住宅看，中小城市空置率更高可能是因?yàn)檫^度建設(shè)。大城市的空置率可能跟過度投機(jī)有關(guān)。

 

　　從商鋪看，一線空置率較低，三四線較高。大城市的商業(yè)要比中小城市發(fā)達(dá)很多，一線城市商鋪的空置率非常低，普遍在10%以下。從贏商網(wǎng)大數(shù)據(jù)中心得到的數(shù)據(jù)顯示，2015年中國(guó)二三線城市商鋪市場(chǎng)平均空置率水平仍然非常高，但一線城市的商鋪空置率很低。

 

 

 

　　具體到城市而言，一線城市中上海的空置率最高，在10%以上，2015年更是比2014年上漲了1.7個(gè)百分點(diǎn)。而北京的空置率較低，僅有5%，且2015年稍有下降。

 

 

　　二線城市中，東北地區(qū)城市空置率明顯要高于其他地區(qū)。沈陽(yáng)的空置率超過18%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他二線城市，青島的空置率也處于較高位置。東北地區(qū)空置率較高反映了東北經(jīng)濟(jì)近年來(lái)整體滑坡和人口外流的情況。