黃市長剛走，重慶房地產商就在醞釀大事
點擊： 作者：黃生 來源：微察 發布時間:2017-01-01 10:17:17
一、房地產標志性大事，大決戰一年到來
這幾天，深圳寶安中心地塊竟然流拍，華僑城、招商等三家參與競拍的企業，報價均低于投標底價，結果導致這幾塊地的拍賣流拍。本來這幾塊地的目的是打造寶安中心的另一個歡樂海岸，如今落得流拍，實在讓人感嘆世界變得太快。
其中華僑城報價35億，折合樓面價是2.09萬，這在房地產調控前簡直無法想象，而且這幾塊地肯定是兵家必爭之地，如此折戟沉沙，說明了房地產宏觀調控取得了階段性成果。
自從國慶期間，開始了轟轟烈烈的房地產調控政策后，房地產調控已經上升為國家戰略，到了動真格的時候。
由于嚴格的限購、限貸，導致當前一線城市包括深圳的成交量大幅度下降，房價也開始回調，國慶期間我寫文章分析，深圳房價會下調20%，目前來看，比較符合預期。
深圳乃至一線城市房價下調20%，屬于健康的調整，這既不會影響銀行資產的安全，因為首付都超過30%，給銀行提供了安全墊。
隨著國家將房產的定位是用來住的，而不是用來炒的，這必然意味著一線城市的限購、限貸不會放開，會堅持好幾年，這樣一來，深圳等一線城市的房產成交仍然將處于低位徘徊。
過去房產尤其是一線城市房產金融屬性越來越強，居住屬性越來越弱，而金融屬性背后就意味著貨幣。
大量的貨幣，以及金融杠桿進入了房市，導致房價脫離了實際基本面而高漲，如今隨著降杠桿來臨，必然會沖擊資金密集型的房地產企業。
最近國債期貨、債券市場都發生了債災，垃圾債市場大量產品違約，尤其是這兩天國債回購利率竟然連續兩天超過20%，最高達33%，創下了幾個月新高，說明資金面越來越緊張。
隨著2017年1月的到來，銀行信貸又將開始猛然放量，這必然會導致房地產資金面有所回暖，將對沖當前的低迷情況。
但我們同時要考慮到2017年上半年將有大量的房地產項目入市，大量原本2016年下半年上市的項目，因為嚴格的宏觀調控，導致推遲到了2017年上半年。
因為2017年上半年再不入市的話，房地產商不回籠資金，壓力將會越來越大，欠了大量的銀行貸款還是要償還的。
這樣在供給側明年項目將大大增加，會使得一些房地產項目低價入市，快速回籠資金，這必然會導致房價低點的出現。
我們知道，每一個地王的背后，都是一種極度的金融投機，而地王又引得國人更加浮躁和投機，迫不及待的投機炒作房產，導致房產價格高高上漲。
如今地王被嚴重抑制，甚至被流拍，這意味著房地產調控已經開始取得階段性的成果，于國于民都有利。
為什么過去火爆的地王突然不見了呢？這是因為以下幾個原因：
1、地王的背后拼的是資金，只要將地王的資金通道掐斷，地王就消失。
2、現在銀行貸款被嚴格限制進入地王，這個最明顯的通道掐斷了。
3、資管計劃目前在嚴格整頓，沒有哪個銀行、券商、基金敢冒風險將資管計劃資金進入地王。
4、正如我前面的文章分析指出，最重要的是，理財資金將納入廣義信貸統計范圍，將消耗銀行的風險資本，這是對房地產行業釜底抽薪。
5、這使得銀行資金進入房地產的最重要最大量也最隱蔽的一條通道給度堵塞了，房地產地王就難出現了。
房地產調控要成功，就必須要調控資金進入房地產尤其是房地產地王的通道，就必須要治理商業銀行，目前的方向和方法都正確，關鍵是能否嚴格執行。
2017年即將到來，2016年上半年是中國房價狂飆突進的半年，2016年下半年則是中國房地產調控有史以來最嚴厲的半年，而2017年才是房地產調控的決戰年，這關系到一個國家的國運。行到水窮處，坐看云起時！
二、剛剛！重慶樓市出大事！
來源：21世紀經濟報道
重慶房地產商會欲與全國接軌
建議建筑面積計價
12月30日晚間，21世紀經濟報道記者獨家從重慶房地產人士處獲悉，重慶房地產商會已經起草一個關于在全市范圍內全面推行商品房銷售按建筑面積計價的建議，而這個時間剛剛好是在黃奇帆早上卸任之后。
21世紀經濟報道記者獲得的該份建議文件顯示，重慶房地產商會對重慶市工商聯發文建議，稱從2002年以來重慶人大常委會規定重慶商品房按照套內建筑面積進行銷售，在當時是對市場起到了強有力促進作用，但是在目前已經和市場脫軌。
房地產商會認為，采用建筑面積計價有利于和全國統計標準保持統一；與各種稅收征收標準統一；與全國36個大中型城市保持統一口徑，除了重慶，全國其他地區均是建筑面積計價，同時，重慶區縣也是建筑面積計價，也更能準確的反映重慶房價與其他城市在同一價格平臺上進行比較。
同時，房地產商會還稱采用建筑面積計價更能真實準確反映市場價格水平和完善市場監管規范性；有利于開發商成本測算的單位口徑統一；建筑面積計價還有利于建筑設計規范實施與提升物業品質。
一位重慶地區房地產人士對21世紀經濟報道記者評論到：“其實在實際操作中，很多樓盤都會把套內面積價格和建筑面積價格都寫明，用建筑面積計價確實有利于與全國進行比較和統計。不過，在黃奇帆剛卸任就立馬出臺這樣的建議也可以看得出本地房地產商已經壓抑了很久了。”
21世紀經濟報道記者也發現在年底，重慶土地拍賣已經出現熱潮跡象，從12月20日到12月26日，重慶完成8宗土地拍賣，成交價格達到204.62億元，多塊土地溢價率均在70%以上。同時，克爾瑞數據統計顯示，11月重慶商品房市場建面均價為7431元/平方米，環比上漲2.58%，供應量為66.61萬平方米，環比下降21.89%，成交量61.65萬平方米，環比上升32.07%，存量約為1754萬平方米。
黃奇帆如何管住重慶房價？
一、對重慶房地產市場的把控。
2010年，黃奇帆對重慶的房地產發展又提出了“25%理論”，也就是，每年房地產的總投資不要超過全社會固定資產投資的25%，跟規劃人口有關的社會結構的總量要平衡，還要控制房地產的按揭。他解釋說：
超過25%一定供過于求，低于25%又供應不足，不適應城市化。如果一個地方基礎設施投資中，房地產占了百分之七八十，長遠看沒后勁。
數據顯示，到2015年上半年，重慶房地產開發完成投資1715.82億元，同比增長10.5%，占全社會固定資產投資的27.2%。剛好在25%的標線附近。
二，對重慶的土地管理模式
“我剛到重慶的時候，主城區90%的土地都是采取協議轉讓。”黃奇帆曾在《中國國土資源報》上撰文稱。為了改變這種局面，2002年，重慶市建立了土地整治儲備中心，改革土地資源管理制度。將土地一級市場的經營權上收，并通過政府特許經營的方式，對全市土地市場進行宏觀調控。賣土地的增值利益很大一部分流向政府，為重慶城市基礎設施建設奠定了經濟基礎。
按照黃奇帆的計劃，重慶在2002年一次性儲備了主城40多萬畝土地，之后20年內每年只開發5%，即2萬畝左右。
2008年12月4日，重慶推出了全國首創的地票交易制度。簡言之，農民自愿將閑置宅基地等復墾，經土地管理部門嚴格驗收后產生指標，再以票據的形式通過重慶農村土地交易所在全市范圍內公開拍賣。
“農民在外邊務工十年，已經不回老家，老家的房子即使賣掉，也只能賣兩三萬，但是把房子拆了，復墾為耕地，地票倒能賣十幾二十萬。”黃奇帆認為，“這個過程是城市建設用地增加、農村建設用地減少的過程，有助于農民致富的過程。”
黃奇帆說，他從來都是把重慶的財政一分為三：
1、預算內的財政“保吃飯”，包括政府機關運行經費、社會養老、醫療保障體系等；
2、土地出讓金等預算外收入保建設，如修路、修橋等基礎設施；
3、第三財政就是國有資產預算。
重慶的國資軍團組成了黃奇帆口中的“第三財政”。渝富公司和重慶市政府旗下八大投融資平臺，是其中的中堅，也是黃奇帆重慶任上重要的一筆。
他還多次表示，作為地方融資平臺的重慶“八大投”中將有4家轉型為淡馬錫式的投資公司。重慶“八大投”，指的是分擔重慶市基礎設施等社會公共事業投資運營的八家國有企業。經過重組、更名等變動后，如今的重慶“八大投”成了一個籠統而非具體的指代。它們由政府擁有、授權經營，是重慶基礎設施、城市建設等公共領域重大項目重要的投融資平臺。
值得注意的是，在重慶的學界、商界、政界，談及黃奇帆的政績時，都表示肯定。“他為重慶經濟所付出的努力，不是一句兩句能說完的，但不論是地票制度，還是八大投模式，都經受住了歷史的考驗。”重慶市社會科學院區域經濟研究所所長李勇在談及黃奇帆卸任一事時表示。
今天，黃奇帆在會上回憶其在重慶的工作經歷，飽含深情、哽咽落淚。黃奇帆稱，自己在重慶的15年，是他嘔心瀝血、全身心工作的15年。
來源：黃生看金融 作者：黃生
責任編輯：向太陽
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