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 萬科總裁郁亮。圖片來源：視覺中國

在調控政策密集出爐之后，2017年房地產市場何去何從？房企將如何應對政策變化？近期上海證券報專訪了萬科總裁郁亮。

在剖析了2016年房地產行業(yè)狂飆突進現象及原因之后，郁亮認為，一線城市近年來房價上漲過快、房價過高已經成為一個比較突出的問題，如果任由這種局面發(fā)展下去是危險的。而建立長效機制是保障房地產行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展根本途徑。

談地王談銷售：長跑最忌步子亂

上證報：2016年可謂是一個“地王年”。您認為導致地王頻出的主要原因是什么？企業(yè)的杠桿是不是用得過大？會不會數年后仍有地王難以解套？

郁亮：影響地價的因素很多，包括土地供應、貨幣環(huán)境、產業(yè)前景等。比如部分城市土地供應持續(xù)不足，企業(yè)手中土地資源持續(xù)減少，不拿地將面臨無米下炊之憂。又如2015年以來住宅市場逐步回暖，導致部分開發(fā)企業(yè)對未來預期過于樂觀，出現非理性拿地行為。此外，社會流動性較為充裕，可配置的優(yōu)質資產又相對短缺，為部分較為激進的企業(yè)加杠桿拿地提供了可能。

2016年10月一些大中城市陸續(xù)出臺了限購限貸等調控措施，效果很明顯。未來一年內，全國商品住房成交量很有可能大幅下降，前期房價上漲過快的城市，價格也可能回落。對于部分地價過高的項目來說，利潤率可能會被進一步壓縮。

萬科近年來一直堅持審慎的投資策略，嚴格控制投資質量，根據市場環(huán)境和實際發(fā)展需要合理補充項目資源，土地儲備一直保持在比較合理的水平，既能保證未來兩三年的發(fā)展，又不會背上沉重包袱。

上證報：與地王頻出相應的是2016年整個樓市銷售極其火爆。包括萬科在內的多家房企2016年銷售額都超過了3000億元，在這個銷售量級上，您認為銷售冠軍或者龍頭還有多大意義？如此銷售大年恐怕難以在2017年持續(xù)下去。作為一家一直追求可持續(xù)發(fā)展的房企龍頭，萬科如何控制銷售節(jié)奏？

郁亮：不管政策環(huán)境怎么變，也不管市場怎么變，萬科為普通人蓋好房子的定位沒變，穩(wěn)健經營的思路沒變。公司始終堅持順勢而為，積極銷售，保持良好的銷售速度。

現金流也很重要。這兩年我們反復提的一個理念是：堅持以現金流為基礎的真實價值創(chuàng)造。以前總經理眼睛盯著銷售額，現在不光要有簽約銷售，更要確保回款率。

排名是公司經營的結果，而不應是公司經營的目標。經營公司就像跑一場沒有終點的馬拉松，關鍵不在于短時間內的沖刺。企業(yè)之間的競爭到最后比的不是體重，而是肌肉、肺活量、耐力這些健康指標。在萬科32年的歷史上，也有過很多起伏，我們堅持按照適合自己的節(jié)奏來，長跑最忌步子亂，風物長宜放眼量。

談目標談房價：任由房價過快上漲很危險

上證報：之前萬科有幾個對標企業(yè)，從索尼到新鴻基再到美國的帕爾迪，現在萬科已經超越這些公司了，還有新的對標公司否？萬科的未來定位或者終極目標是什么？

郁亮：實體經濟是中國經濟社會最堅實的基礎，萬科一直提倡向中國制造業(yè)學習，以華為公司為代表的一批優(yōu)秀中國企業(yè)所體現出的實業(yè)精神，是這個時代最寶貴的財富。

華為核心價值觀是三句話：以客戶為中心，以奮斗者為本，長期堅持艱苦奮斗。這也是我們要學習和堅持的理念。華為的成功經驗告訴我們，盡管技術很重要，資本很重要，但最關鍵的還是人，以及把人高效組織起來的機制。

萬億大萬科是我們未來十年的戰(zhàn)略目標，為實現這個目標始終堅持兩條主線，

是適應城市發(fā)展變化的需求，從單一住宅開發(fā)商轉為城市配套服務商，城市需要什么就做什么，比如商業(yè)、物流、產業(yè)辦公等；二是適應客戶不斷變化的需求，拓展養(yǎng)老、度假和教育等業(yè)務。

上證報：地價飆升亦刺激了房價水漲船高，高房價已經產生諸多負面影響，經過大漲之后，2017年房價會不會回調？

郁亮：未來房價會不會下降？這個可能性是有的，在這一輪調控的背景下，前期房價上漲過快的城市，未來一年將面臨價格回落的壓力。但另一方面，我并不認為會有“崩盤”的風險。杠桿過高是房地產市場產生泡沫的根源。目前，各國按揭貸款最低首付大多在20%以下，還有零首付的，而我國的首付比例始終較高，且居民儲蓄率一直處于高位，償本付息能力強，杠桿風險較低。過去幾年的炒房行為已經很少見了，政府調控手段也很有效很及時，房地產的總體杠桿水平能得到有效控制。

當然，一線城市近年來房價上漲過快、房價過高已經成為一個比較突出的問題，如果任由這種局面發(fā)展下去是危險的。所以這一次調控很有必要，也非常及時。

談合作談機制：金融和產業(yè)并不是天然對立的

上證報：有評論認為，中國房地產已經步入后開發(fā)時代，金融資本對房地產市場的“入侵”或攪局是個非常重要的標志。您怎么定義2016年以后的中國房地產市場特質？2017年這個行業(yè)需要密切關注哪些變化或者指標？金融資本與產業(yè)資本能否通過良性博弈走向雙贏？其邊界在哪里？

郁亮：我認為叫什么時代并不重要，不管是白銀時代，還是后開發(fā)時代，一個很明顯的趨勢是，行業(yè)經過飛速發(fā)展后，增速開始下滑，市場已經進入住宅短缺和過剩共存的時代，而傳統(tǒng)的商業(yè)過剩現象更加嚴重；另一方面，城鎮(zhèn)化進程還遠遠沒有結束，隨著城市的發(fā)展，我們看到更多新的業(yè)態(tài)開始興起，比如物流、養(yǎng)老、教育、度假產業(yè)，這些業(yè)態(tài)的發(fā)展往往需要長期金融資本的支持，從這個意義上說，金融資本在促成行業(yè)轉型中確實會起到關鍵性的作用。反過來看，這些業(yè)態(tài)未來有可能為金融資本提供長期穩(wěn)定的收益。所以，金融和產業(yè)并不是天然對立的，合作共贏、互惠互利才是常態(tài)。

上證報：2016年年底中央提到要加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的房地產平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。您認為應該如何建立長效機制，可以從哪個環(huán)節(jié)破局？

郁亮：建立長效機制是保障房地產行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展根本途徑。長效機制關鍵應包括以下四點：一是提高土地利用效率，建立土地多元化供應制度。二是借助軌道交通加快衛(wèi)星城、城市群的建設。三是發(fā)展租賃市場，為新市民提供更多可承受的住房。四是培育新型房地產和不動產服務行業(yè)，開發(fā)新的投資增長點。

城鎮(zhèn)住房發(fā)展首先要解決居民的住房問題，近年來國家在發(fā)展租賃市場方面已經推出了一系列政策，明確了發(fā)展方向，國務院已經出臺了《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，2016年出臺的《推動1億非戶籍人口在城市落戶方案》中，也高度強調了租賃在解決城鎮(zhèn)居民住房問題當中的重要意義。未來如果相關的政策實施細則能夠盡快落地，住房租賃市場將有望迎來快速發(fā)展。

上證報：您說的“建立土地多元化供應制度”若能落實將非常有利于房地產行業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。但似乎難度很大。

郁亮：難度肯定會有，即使在一個公司內推動制度變化都會遇到阻力，更不用說土地供應這種牽一發(fā)而動全身的制度，需要協(xié)調方方面面的關系。但最重要的是這種變化能不能給社會帶來好處，決策者能不能下定決心去推動，在這一點上，我持樂觀的態(tài)度。

我們注意到，國土部2016年11月23日出臺的《關于深入推進城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的指導意見（試行）》中，已經提出了“鼓勵原國有土地使用權人自主或聯(lián)合改造開發(fā)”，在制度上已經有所突破，這是一個積極的信號。

上證報：確實如您所言，中央方面已經釋放積極信號，尤其是中央經濟工作會議以“房子是用來住的，不是用來炒的”一語定調房地產市場，這似乎很契合萬科發(fā)展理念？

郁亮：對于中央提出的“房子是用來住的，不是用來炒的”，我非常支持。萬科一直堅持為普通人蓋好房子，蓋有人用的房子。我們不做地王、不囤地、不捂盤，而是追求做好房子、好服務、好鄰居。作為城市配套服務商，我們要跟著城市發(fā)展變化走、跟著客戶變化走。