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        這幾天有朋友發(fā)來(lái)微信，說(shuō)北京的房?jī)r(jià)又漲了，并一同發(fā)來(lái)了《北京各地鐵站周邊二手房?jī)r(jià)一覽表》，問(wèn)我怎么看？根據(jù)這個(gè)一覽表，地鐵二號(hào)線各站的二手房均價(jià)已經(jīng)沒有低于七萬(wàn)的了，四號(hào)線的靈境胡同站周邊的二手房均價(jià)已經(jīng)高達(dá)156795元每平米，粗略的統(tǒng)計(jì)了一下，大約有六十多個(gè)地鐵站周邊的二手房均價(jià)在9萬(wàn)元以上，也就是說(shuō)北京核心地區(qū)的房?jī)r(jià)基本上進(jìn)入了十萬(wàn)元以上的時(shí)代。

對(duì)于一個(gè)沒有資格在京購(gòu)房的人來(lái)說(shuō)，早已不關(guān)心北京房?jī)r(jià)的漲跌了。不過(guò)對(duì)于房?jī)r(jià)上漲，本人并不感到意外，因?yàn)槲以缇皖A(yù)言過(guò)當(dāng)前的調(diào)控措施，本質(zhì)上是饑餓銷售，房?jī)r(jià)暴漲是必然的。

十年調(diào)控成“空調(diào)”

中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策大概始于2005年。2005年的“國(guó)八條”、2006年“國(guó)六條”、2007年“9.27房貸新政”、2008年“國(guó)十三條”、2009年“國(guó)四條”、2010年“國(guó)十條”、2011年“新國(guó)八條”、2013年“國(guó)五條”，也就是說(shuō)，自2005年到2013年，國(guó)務(wù)院幾乎每年都出臺(tái)與房地產(chǎn)有關(guān)的政策，目標(biāo)之一就是遏制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，力圖使房?jī)r(jià)回歸合理價(jià)位。如果加上住建部、國(guó)土部、人民銀行、地方各級(jí)政府出臺(tái)的形形色色的配套政策，調(diào)控文件大概有幾百個(gè)之多，但效果如何呢？筆者根據(jù)公開的全國(guó)37各主要城市2016年9月和2005年的房?jī)r(jià),計(jì)算了這三十七個(gè)城市房?jī)r(jià)的上漲幅度（具體結(jié)果見文后的附表），結(jié)果如下：

從2005年至2016年9月，10年間全國(guó)主要37個(gè)城市中，房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)8倍有兩個(gè)，一個(gè)是北京，一個(gè)是深圳，漲幅分別是836.07%和827.73%，漲幅在7——8倍之間的有一個(gè)，廈門市。5——6倍之間的有三個(gè)，分別是上海市、合肥市和福州市，漲幅分別是534.99%、599.01%和538.87%，4——5倍之間的有四個(gè)，漲幅在3——4倍之間的有九個(gè)，漲幅在2——3倍之間的有十六個(gè)城市，漲幅兩倍以下的只有兩個(gè)城市，分別是溫州市和貴陽(yáng)市，漲幅是182.97%和195.55%。

 從上面的統(tǒng)計(jì)結(jié)果不難看出，37個(gè)城市中房?jī)r(jià)漲幅在3倍以上的有19個(gè)，占比是51.35%，也就說(shuō)，上述37個(gè)城市中，房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)3倍的占了一半以上，這一結(jié)果基本代表了全國(guó)城市房?jī)r(jià)上漲的情況，即自2005年至2016年，全國(guó)絕大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)上漲幅度在三倍以上，有相當(dāng)多的城市房?jī)r(jià)的漲幅在五倍以上，個(gè)別城市達(dá)到8倍以上。盡管現(xiàn)在很多三四線城市出現(xiàn)了“庫(kù)存積壓”，但由于2005年以前這些中小城市中很多城市的房?jī)r(jià)不足千元，如果從漲幅來(lái)看，五倍以上的漲幅并不在少數(shù)。也就是說(shuō)十年來(lái)“嚴(yán)厲”的調(diào)控政策并沒有起到遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的作用。面對(duì)調(diào)控被調(diào)侃為“空調(diào)”的尷尬，前總理在他任期的最后一個(gè)記者招待會(huì)上歷數(shù)了任期內(nèi)歷年出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控措施，無(wú)奈的坦言房?jī)r(jià)“未回到合理價(jià)位”。

何以調(diào)控成“空調(diào)”？這要從房?jī)r(jià)何以暴漲入手進(jìn)行分析。

不靠譜的暴漲觀點(diǎn)

對(duì)于是什么原因?qū)е轮袊?guó)的房?jī)r(jià)暴漲，目前有很多觀點(diǎn)。當(dāng)前比較流行的觀點(diǎn)認(rèn)為貨幣超發(fā)是導(dǎo)致房?jī)r(jià)暴漲的原因。郭樹清任銀監(jiān)會(huì)主席的首個(gè)新聞發(fā)布會(huì)透露，過(guò)去一年新增貸款一半來(lái)自于房地產(chǎn)領(lǐng)域，其中房貸占了很大比例。這一數(shù)據(jù)表明，確實(shí)是大量的資金流進(jìn)了房地產(chǎn)領(lǐng)域。如果從數(shù)據(jù)間的關(guān)系來(lái)看，貨幣超發(fā)和房?jī)r(jià)上漲確實(shí)存在同向的關(guān)系。然而，如果把房?jī)r(jià)上漲的罪魁禍?zhǔn)淄耆珰w咎于貨幣超發(fā)，似乎不能說(shuō)通。因?yàn)檫@一觀點(diǎn)無(wú)法解釋這一問(wèn)題：何以超發(fā)的貨幣唯獨(dú)“鐘愛”房地產(chǎn)而“冷落”了其他領(lǐng)域？因?yàn)榘l(fā)行貨幣的目的顯然是希望更多貨幣流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，為實(shí)體經(jīng)濟(jì)“輸血”和“造血”，然而資金短缺成為制約實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展最為嚴(yán)重的問(wèn)題。何以超發(fā)的貨幣違背初衷，沒有流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)而是更多地流進(jìn)了房地產(chǎn)？

資本是逐利的，資金總是流向利潤(rùn)豐厚的領(lǐng)域。與其說(shuō)是貨幣超發(fā)導(dǎo)致房?jī)r(jià)暴漲，倒毋寧說(shuō)是是房地產(chǎn)的暴利吸引了大量資金的涌入，而大量資金的涌入又不斷的推高房?jī)r(jià)，不斷攀升的房?jī)r(jià)進(jìn)一步吸引資金涌入。其結(jié)果就是房?jī)r(jià)走高，資金涌入；資金再涌入，房?jī)r(jià)又走高。如此螺旋式相互推升而已。資金一股腦的涌入房地產(chǎn)領(lǐng)域的結(jié)果必然會(huì)加劇實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的資金短缺，央行無(wú)奈就得繼續(xù)發(fā)行貨幣，導(dǎo)致貨幣進(jìn)一步超發(fā)。而超發(fā)的貨幣在暴利的引誘下又繼續(xù)涌入房地產(chǎn)領(lǐng)域，繼續(xù)推升房?jī)r(jià)，如此循環(huán)往復(fù)。因此，有關(guān)貨幣超發(fā)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的觀點(diǎn)只是看到了表象，而沒有看到本質(zhì)。

有關(guān)房?jī)r(jià)暴漲的原因，除了貨幣超發(fā)說(shuō)外，還有剛需說(shuō)、政府推動(dòng)說(shuō)、開發(fā)商無(wú)良說(shuō)等等。這些作為解釋房?jī)r(jià)上漲的觀點(diǎn)，當(dāng)然是成立的。但是作為解釋房?jī)r(jià)何以如此暴漲，顯然不具有充分的說(shuō)服力，尤其不能解釋像2016年春節(jié)前后深圳北京等地方房?jī)r(jià)在短短幾個(gè)月內(nèi)巨幅上漲這種現(xiàn)象。

房屋屬性被重新定位為投資和投機(jī)是暴漲的根由

如果認(rèn)真研究一下37個(gè)城市十年間的房?jī)r(jià)漲幅，不難發(fā)現(xiàn)一個(gè)有趣的現(xiàn)象，就是漲幅最低的是溫州和貴陽(yáng)，貴陽(yáng)漲幅最低不難理解，而溫州漲幅最低是不是不太好理解？其實(shí)如果看一下2010年前溫州的房?jī)r(jià)，就明白了。

2004年至2009年溫州的房?jī)r(jià)超過(guò)上海、北京和深圳，高居房?jī)r(jià)排行榜的榜首，2010年才從榜首的位置跌落。溫州的房?jī)r(jià)何以在2010年前高于北京上海和深圳？難道是溫州住房需求高于這三個(gè)城市？是政府推動(dòng)的力度高于這三個(gè)地方？是溫州的開發(fā)商比這三個(gè)地方的開發(fā)商更無(wú)良？顯然都不是。那到底是什么原因?qū)е履菚r(shí)候的溫州房?jī)r(jià)高居榜首？答案只有一個(gè)：是“炒”的結(jié)果。大概人們不會(huì)忘記當(dāng)年所向披靡的溫州炒房團(tuán)，正是溫州人自己首先把溫州的房?jī)r(jià)炒到全國(guó)第一，然后由南到北，橫掃全國(guó)，所到之處，房?jī)r(jià)應(yīng)聲上漲。受此啟發(fā)，全國(guó)民眾逐步認(rèn)識(shí)到房子的投資和投機(jī)屬性，于是從南到北、從東到西掀起一波又一波炒房的浪潮。其結(jié)果就是炒房客狂掃房源待價(jià)而沽，剛需者擔(dān)心房?jī)r(jià)繼續(xù)走高恐慌性的涌入，學(xué)著、中介、開發(fā)商、政府等利益相關(guān)方推波助瀾，于就房?jī)r(jià)就一波接一波的輪番上漲。而房?jī)r(jià)上漲的結(jié)果進(jìn)一步加劇炒作和恐慌，而炒作和恐慌又推動(dòng)房?jī)r(jià)進(jìn)一步走高，如此相互推動(dòng)，節(jié)節(jié)攀升。也就是說(shuō)中國(guó)房?jī)r(jià)暴漲的原因是“炒”的結(jié)果。說(shuō)的學(xué)術(shù)一點(diǎn)就是房子脫離了其最根本的屬性——居住屬性，變成了投資和投機(jī)的產(chǎn)品。投機(jī)和投資宛如一匹野馬，拉著房地產(chǎn)這駕馬車一路狂奔。

治本之策是讓房子回歸基本屬性，遏制炒房

既然房?jī)r(jià)暴漲的根由是房子脫離了其基本屬性變成投資和投機(jī)的金融產(chǎn)品而遭爆炒所致，那么解決之道自然是恢復(fù)房子最根本的屬性——“房子是用來(lái)住的”，遏制其投機(jī)屬性——“不是用來(lái)炒的”。治本之策是增加炒房者獲利的難度，甚至使其無(wú)利可圖。而要實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，就必須認(rèn)真研究從哪個(gè)環(huán)節(jié)遏制炒作最為有效。

就一個(gè)炒房過(guò)程而言，不外乎經(jīng)歷這幾個(gè)階段：購(gòu)買——持有（囤積房源，待價(jià)而沽）——出售（獲利走人）。

當(dāng)然如果能夠從購(gòu)買環(huán)節(jié)就能擋住炒房者，無(wú)疑是最為期待的、也是最容易想到的、但又是最無(wú)效的辦法。首先如何認(rèn)定一個(gè)人是炒房者？如果以房子多寡來(lái)認(rèn)定，假離婚、以他人名義購(gòu)買等奇葩現(xiàn)象就會(huì)應(yīng)運(yùn)而生，既起不到遏制炒房的作用，又會(huì)引發(fā)其他社會(huì)問(wèn)題。如果以戶籍為依據(jù)進(jìn)行限制，又會(huì)阻塞了人員流動(dòng)的渠道，對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展起到非常嚴(yán)重的阻礙作用。最重要的是，公民購(gòu)買房屋是基本的民事權(quán)利，剝奪公民購(gòu)買權(quán)，是對(duì)公民權(quán)利的嚴(yán)重侵犯。目前各地實(shí)行的限購(gòu)、限貸政策實(shí)質(zhì)上就是企圖在購(gòu)買環(huán)節(jié)遏制炒房，既無(wú)法律根據(jù)，也起不到遏制房?jī)r(jià)上漲的作用，甚至成為助長(zhǎng)房?jī)r(jià)上漲的幫兇，有關(guān)這個(gè)問(wèn)題，在后文中專門闡述。

從購(gòu)買環(huán)節(jié)采取措施不行，那么從出售環(huán)節(jié)入手是否可行？在出售環(huán)節(jié)遏制炒房者獲利，無(wú)非加大交易的稅費(fèi)，但是交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)基本上是價(jià)內(nèi)稅費(fèi)，即便規(guī)定這些稅費(fèi)都由賣方承擔(dān)，但最終也會(huì)轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上。因此，在出售環(huán)節(jié)提高交易稅費(fèi)既不會(huì)影響炒房者獲利，還會(huì)加重購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)，企圖利用這個(gè)辦法遏制炒房也是行不通的。

購(gòu)買和出售這兩頭都不行，那么在持有這個(gè)環(huán)節(jié)采取措施行不行？在持有環(huán)節(jié)采取措施，就是加大炒房者的持有成本，也是當(dāng)下最為熱議的也是被某些專家極力反對(duì)的房產(chǎn)稅。有關(guān)有些專家為啥反對(duì)房產(chǎn)稅，以后將有專文論述，下面談?wù)劮慨a(chǎn)稅的設(shè)計(jì)思路。

首先應(yīng)當(dāng)確定房產(chǎn)稅的目的是為了保障公民平等享有住房權(quán)，而不以增加國(guó)家稅收為目的。在這一指導(dǎo)原則下，房產(chǎn)稅應(yīng)當(dāng)這樣實(shí)施：

首先應(yīng)當(dāng)確定一個(gè)免稅標(biāo)準(zhǔn)。免稅標(biāo)準(zhǔn)是為了保障公民基本的居住權(quán)和財(cái)產(chǎn)所有權(quán)。為了使這個(gè)免稅標(biāo)準(zhǔn)便于操作，應(yīng)當(dāng)以人為單位，制定每一個(gè)人的免稅標(biāo)準(zhǔn)，比如每個(gè)人的免稅標(biāo)準(zhǔn)是五十平米或六十平米，標(biāo)準(zhǔn)的制定既要考慮到現(xiàn)實(shí)狀況，又要考慮到隨著生活水平不斷提高而提高的住房需求，不宜小也不宜太大。

其次，制定稅率。出臺(tái)房產(chǎn)稅的目的是為了保障公民平等的居住權(quán)，為了實(shí)現(xiàn)此目的，必須對(duì)炒房者科以重稅，而對(duì)基本住房需求不征稅，對(duì)改善性需求少征稅。因此，稅率不能是象征性的，不能是毛毛雨。另外要實(shí)行累進(jìn)稅率，按照超出免稅的面積的多少和持有時(shí)間的長(zhǎng)短，制定累進(jìn)稅率。

如果實(shí)行這樣的房產(chǎn)稅，既可以杜絕炒房現(xiàn)象的發(fā)生，也可以逼迫那些幾套、十幾套、幾十套上百套囤積房子的人，盡快把囤積的房子投放市場(chǎng)，滿足剛需者的購(gòu)房需求。

當(dāng)前流行的調(diào)控政策本質(zhì)上是饑餓銷售

無(wú)論是購(gòu)買環(huán)節(jié)還是銷售環(huán)節(jié)，都屬于交易端。十多年來(lái)的調(diào)控措施基本上是在交易端做文章，而房?jī)r(jià)的暴漲證明企圖通過(guò)在交易端采取增加交易難度和提高交易成本的方法遏制房?jī)r(jià)是無(wú)效的。事實(shí)上，這種調(diào)控手段，非但無(wú)效，反而成為助推房?jī)r(jià)暴漲的幫兇。下面以2016年各地出臺(tái)的調(diào)控措施為例，來(lái)說(shuō)明這個(gè)問(wèn)題。

針對(duì)2015年底至2016年上半年全國(guó)各地房?jī)r(jià)的暴漲，多個(gè)城市出臺(tái)了房地產(chǎn)調(diào)控政策，雖然不同城市采取的措施各不相同，但萬(wàn)變不離其宗，但核心措施都是在交易端做文章——限購(gòu)、限貸——增加交易難度和交易成本。

所謂限購(gòu)，概括起來(lái)就是限制不符合條件的人購(gòu)房，主要是針對(duì)外地人，考核指標(biāo)是納稅年限或繳納社保的年限。目的大概有兩個(gè)：一是防止外地的炒房客來(lái)本地炒房，二是對(duì)外地務(wù)工人員購(gòu)房進(jìn)行一定的限制，可以緩解本地房屋的供給壓力，抑制因供不應(yīng)求而導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上漲。限貸自然是對(duì)購(gòu)房貸款進(jìn)行限制，一般是提高首付款的比例，目的是企圖通過(guò)提高交易成本和難度抑制不合理的購(gòu)房需求。但是這兩項(xiàng)措施根本起不到平抑房?jī)r(jià)、遏制炒房的作用，即便短期見效，但風(fēng)向一變就會(huì)引發(fā)房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈。主要原因是這些措施，客觀上起到了饑餓銷售的效果。

就限購(gòu)而言，這一措施看似有效，實(shí)則存在如下致命缺陷：假如其目的是為了遏制炒房，也僅僅是把不符合條件的炒房者擋在了門外，而為符合條件的炒房者敞開了大門。因?yàn)椴粌H外地人會(huì)是炒房者，本地人也可以炒房，如果房子能夠獲取暴利，每個(gè)人都有炒房的欲望。因此，限購(gòu)只是限制住了那些不符合條件的人，卻為那些符合條件的炒房者創(chuàng)造了囤積房源的機(jī)會(huì)，他們就可以幾套、十幾套、幾十套、上百套的囤積房源。最嚴(yán)重的是，這一措施培養(yǎng)了一大批饑餓的購(gòu)房者，很多不符合條件的人是剛需群體，對(duì)住房有迫切需求，限購(gòu)更加增加他們需求的渴望和焦慮，一旦條件具備，由于擔(dān)心政策有變，會(huì)不顧一切的加入到購(gòu)房大軍。當(dāng)這些購(gòu)房者像餓狼見到食物一樣涌入市場(chǎng)，房?jī)r(jià)必然報(bào)復(fù)性的反彈，暴漲就是必然的了。

而限貸對(duì)于遏制炒房更是無(wú)效的。其一，炒房者一般都是有錢人，有無(wú)貸款只是影響其購(gòu)房的數(shù)量，但不會(huì)影響其炒房的行為。其二，目前民間資金相當(dāng)充裕，炒房者完全可以通過(guò)民間借貸的方式籌集資金，只要炒房的收益足夠高，炒房者總能找到資金。因此，限貸無(wú)法起到遏制炒房的作用，只是增加了剛需者購(gòu)房的難度和成本，加劇了恐慌，從另一方面培養(yǎng)了一批饑餓的購(gòu)房者。

因此，當(dāng)下流行的房地產(chǎn)調(diào)控政策，本質(zhì)上是饑餓銷售，房?jī)r(jià)暴漲就是必然的了，如何制定有效的調(diào)控措施，是政策制定者必須完成的考題。

附：2005年——2016年全國(guó)37個(gè)城市房?jī)r(jià)漲幅表

注：此表以從網(wǎng)上搜索到的數(shù)據(jù)進(jìn)行的計(jì)算，可能與實(shí)際情況有出入，請(qǐng)慎重引用。

全國(guó)37各城市10年房?jī)r(jià)漲幅（2005年——2016年9月）

 作者簡(jiǎn)介：付明德，中銀律師事務(wù)所律師