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最近一段時間，全國熱點城市房租的暴漲趨勢，簡直像是當代魔幻。

據(jù)統(tǒng)計，過去一年，在全國的一二線城市中，有13個城市房租漲幅超過20%。漲幅最高的是成都，以30.98%的漲幅位列榜首。緊隨其后的是深圳，漲幅高達29.68%，重慶、西安、天津、合肥等二線城市，漲幅全線超越北上廣，而北京和廣州的漲幅也均超過20%。

租金漲勢之迅猛，令人咂舌。雖說房價暴漲已經(jīng)帶來很多社會問題，但相較而言，房租暴漲嚴重性可能更甚——買不起房的退路是租房，但如果連租都租不起了，這事兒真就大了。

當下，作為一種更有彈性、更響應(yīng)政策號召的方式，租房住正成為越來越多人的選擇。

各個群體對租賃需求各不相同。高收入群體，雖具備買房實力，由于換工作，或是子女上學，都需要就近租房。中等收入群體，以應(yīng)屆畢業(yè)生、自由職業(yè)者、外來務(wù)工人員等新市民人群為主，是租賃市場的主要需求群體，基數(shù)和增量最大。有住房困難的低收入群體，亟需最基本的住房保障。

這三類群體，有一個共同的訴求，就是租期穩(wěn)定、租金合理。

房價是經(jīng)濟問題，房租是社會問題。房價上漲影響經(jīng)濟穩(wěn)定，而房租上漲在悄無聲息間，損害著人們的生活品質(zhì)、消費意愿，給一個城市的競爭力埋下了隱患。房租上漲比房價更可怕。

北京房租為何上漲？表面上看，是供給減少，有安全隱患的簡易房被拆掉、禁止群租；需求卻增加了，每年北京新增就業(yè)群體要租房，大批帶著“北京夢”的年輕人來到這個城市。供需缺口導致房租上漲，是簡明的經(jīng)濟學邏輯。

不過這次房租上漲，還有不同。

在政策風口驅(qū)動下，長租公寓的參與方，有很強的搶占賽道和市場份額沖動。當前，很多長租公寓運營，都是“二房東模式”。在巨大的房源競爭壓力下，激進的拓展房源、搶占市場。

某公寓創(chuàng)始人曾表示，公司即將完成新一輪融資，而這些錢將全部用于公司在全國范圍內(nèi)的擴張，甚至不計成本。如此激進的房源獲取方式，必然推升全市場房租價格。而各家品牌方為了競爭市場份額，大概率會選擇“融資-獲取項目-再融資-再獲取項目”的以規(guī)模為導向的加杠桿發(fā)展模式。

大規(guī)模融資，激進搶占房源，不惜一切代價搶占市場份額，爭取房租的定價權(quán)。資本急切想從燒錢模式運轉(zhuǎn)到賺錢模式，房租上漲是必然結(jié)果。

而這，就是本次北京房租上漲的資本推動邏輯。

“一旦資本選定了誰，往后只會在其上不斷加注，后來者是沒有活路的，怎么都融不到錢。”一位創(chuàng)始者曾如此感慨。“燒錢”燒出了行業(yè)壁壘，燒出了行業(yè)定價權(quán)，資金實力不夠雄厚的公司要么無法入場，要么最終只能旁觀。

與爭搶房源、房租上漲相伴而生的，是運營機構(gòu)的經(jīng)營風險。在激進擴展期囤積的房源，底租可能過高，面粉與面包價格形成倒掛。

在巨大的房源競爭壓力下，甚至可能有的運營機構(gòu)，前期盡調(diào)準備不完善，長期租賃下有產(chǎn)權(quán)瑕疵的房子，在投入運營之后，面臨產(chǎn)權(quán)變更、租約更改的情況，給租戶的利益造成極大損失。從外部性上看，一家機構(gòu)的經(jīng)營風險也會傳染給競爭對手，將自身的運營風險傳染給同業(yè)機構(gòu)。經(jīng)營管理不善、融資成本偏高的租賃機構(gòu)很可能沒有足夠的現(xiàn)金流來覆蓋成本，構(gòu)成實質(zhì)性違約。最終留下租賃市場的一地雞毛。

在“房子是用來住的，不是用來炒的”指引下，不僅要防止炒房子，更要避免炒房租。租賃市場的規(guī)范需要法律、制度規(guī)范，更需要監(jiān)管的強介入，對資本要有約束，政策的導向是民生。而不是在資本的叢林中，資本為王，市場在公共產(chǎn)品供給領(lǐng)域有時是失靈的。

附：

“長租公寓”是一個“好故事”

來源：摘自“劉曉博”微信公號

“長租公寓”就是一個好故事。因為官方在提倡“房住不炒”，提倡“租購同權(quán)”。官方支持資本進入租賃市場，措施包括減稅、提供融資渠道。其中融資渠道包括發(fā)行債券，發(fā)行房地產(chǎn)信托投資基金（REITs），甚至可能允許長租企業(yè)IPO、借殼上市（房企在A股的IPO和借殼上市都處于暫停狀態(tài)），未來或許還會有PSL渠道的低息貸款。

更為重要的是，“長租公寓”將來一定是“線下+線上”的模式，如果你的市場占有率足夠高，你的APP下載量就會非常大。而租賃是跟年輕人關(guān)聯(lián)的，年輕人又跟社交、外賣、網(wǎng)購等相關(guān)聯(lián)。

因此，“出租公寓”的故事除了官方支持、金融財稅的支持外，還有線下線上的打通，以及未來發(fā)展出新社交、新網(wǎng)購的可能性。所以，這個領(lǐng)域完全有可能誕生一系列“獨角獸”，甚至可能孕育出美團、滴滴、阿里、騰訊的競爭對手，也說不定。

而且：長租公寓可以有預收款（押金和預付的房租），現(xiàn)金流會非常好，這些錢又可以干很多事情。

但問題是，資本是嗜血的。拿了風投錢的企業(yè)，會加倍嗜血。他們關(guān)注的是公司的估值，是一夜暴富，至于社會責任則是不大考慮的。

所以，無論是在爭奪市場份額階段，還是市場穩(wěn)定階段，都會推高房租。爭奪市場份額階段，需要用高房價引誘業(yè)主簽約（上漲的部分歸業(yè)主）；市場穩(wěn)定階段，則可能出現(xiàn)“串謀型壟斷”以獲取高額回報（上漲的部分歸長租企業(yè)）。

因此，官方對于“長租企業(yè)”的鼓勵一定要適可而止，力度過大必然導致“資本炒房租”，最終全面提高房屋租金，降低城市競爭力，讓老百姓民怨沸騰。而且資本在這個領(lǐng)域的過度血拼，還可能導致一個結(jié)果：

當泡沫破裂的時候，長租企業(yè)資金鏈斷裂（預收款被挪用），最終業(yè)主收不著租金，而租房者已經(jīng)預付了租金。從而引發(fā)千千萬萬的矛盾沖突，部分租戶可能被迫一夜之間露宿街頭。到那時，政府想“擦屁股”都擦不過來。

相比之下，市場自發(fā)的、“業(yè)主直接面對租房者”的租賃模式，反而是風險最低、成本最低的模式。遺憾的是，“有形之手”不這么想，它們總是干預市場。那么，租金的上漲又將對房價產(chǎn)生什么影響？當然是封殺房價的下跌空間，甚至倒逼房價上漲。

（來源：“動態(tài)內(nèi)參”微信公號） 

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